中國地產商域網昆明滇池國家旅游度假區（大漁）項目調研報告目 錄第一章 項目概述一、項目區位及用地 51項目區位52項目用地5二、項目宗地概況 61四至范圍62地形狀況63地質條件64地上物現狀7三、項目周邊社區配套 81周邊3000米范圍內社區配套82周邊3000米外可輻射到主要公共設施9四、項目周邊環境 9五、項目周邊基礎配套設施 91道路交通102市政條件10六、規劃控制要點 11第二章 整體市場分析一、整體市場狀況分析 121經濟總量1222007年昆明市房地產開發總體運行狀況123昆明市房地產建設區域走向13二、整體市場對本案影響 131投資因素132價格因素143政策因素14第三章 區域發展分析一、呈貢新城總體情況 151. 自然資源152. 投資環境153. 產業進駐164. 教育發展165. 市府搬遷166. 軌道交通17二、大漁片區總體情況 181. 旅游資源182. 交通資源193. 旅游開發194. 集鎮建設19三、市場供應產品分析 201區域產品供應狀況202產品共有特征203區域內產品對比分析21四、呈貢新城土地市場分析 251. 呈貢新城總體規劃及土地儲備252. 2007年呈貢已經出讓土地的去向、價格及分析263. 呈貢土地價格走勢，供求關系，出讓特點26第四章 開發模式及項目定位一、區域價值 27二、開發模式探究 271. 以提供第一居所為主要目的的景區住宅開發272. 以旅游度假為目的的度假房地產開發283. 以旅游接待為目的的自營式酒店294. 與旅游相關的寫字樓295. 以大盤形式出現的綜合性旅游房地產開發29三、產品定位 301產品形態302同類產品比對30四、產品規劃建議 311居住區域312商業區域323. 五星級酒店（度假村）32第五章 投資分析一、成本預測 35二、附加成本 38三、資金預測 38四、盈利能力分析 39五、結論 39第一章 項目概述一、項目區位及用地 1項目區位昆明滇池旅游度假區大漁項目位于昆明市區東南部，呈貢縣境內，鄰近昆玉高速公路、環湖東路、中正路和前新路，距昆明市中心約25千米，距昆明巫家壩國際機場約20千米，距呈貢縣城約8千米。2項目用地項目所在區域原多為耕地及濕地，部分為村鎮建設用地及水域?，F擬規劃為一個以旅游業為導向的、具有濃郁民族特點和水鄉特色的綜合性區域，突出山水環境，發展高端旅游業、服務業和創意產業，規劃建設成為具有休閑度假、商務會議、文化創意、科技創意、居住、水環境保護等多種功能，國際一流生態標準的綜合性旅游產業區。圖1：宗地地面現狀1圖2：宗地地面現狀2二、項目宗地概況1四至范圍 北至前新路（在建）東至環湖東路（規劃修建）南至梅家山西至關坡2地形狀況 項目地塊形狀總體為三角形，南北走向長，東西走向短。3地質條件l 水文度假區內水資源充沛，主要水體為滇池，另有梁王河、撈魚河等。規劃區域內滇池湖岸線長14.7千米。滇池呈南北向分布，湖體略呈弓形，弓背向東，海拔18875米，總面積311338平方公里。湖長412千米，最大寬度133千米，平均寬度756米，最大水深113米，平均水深512米，容積15931億立方米。上游河流主要有盤龍江、寶象河、新河、運糧河、馬料河、大青河、洛龍河、撈漁河、梁王河。湖水由西面?？诹鞒觯浧斩珊佣虢鹕辰?。是中國第六大內陸淡水湖。l 植被大漁鄉湖濱濕地項目包括新村、大河口村和大海晏村三個村的湖濱范圍，一個半島，建設面積為708畝，湖岸線長4800米。708畝生態帶中，恢復湖濱濕地570畝，在部分地勢高的區域建設陸地生態帶138畝。撈魚河河口濕地整體布局為扇形，為滇池東岸湖濱生態帶建設在呈貢縣第一期實施的項目之一，位于呈貢縣大漁鄉入湖河口，緊靠滇池湖濱，屬典型的河口濕地類型，建設濕地總面積為241畝。滇池湖濱生態帶既是滇池水體不可分割的重要組成部分，又是保護和凈化滇池水質不可缺少的過渡地帶。作為過渡帶，湖濱帶有利于恢復滇池和環湖周圍的生態平衡，對維系城市及其區域生態系統的平衡具有重要作用。l 土壤區域內的土壤類型具有明顯的地帶性和地域性特點，主要是紅壤和水稻土，類型單一，肥力狀況尚好，有機質含量較高，氮、磷、鉀含量屬中等水平。但近年隨大面積種植花卉，肥力有所下降，靠近滇池的土壤近年已呈現輕度鹽堿化趨勢。4地上物現狀地上物主要為種植花卉、農作物、丘陵林地、池塘及部分村鎮農舍。l 圖1：昆明滇池旅游度假區大漁片區衛星圖三、項目周邊社區配套1.周邊3千米范圍內社區配套配套設施分類名稱教育設施大漁鄉第一小學，大漁鄉中學醫療衛生設施大漁鄉衛生院商業設施鮮花有機肥交易中心金融設施工行、農行交通設施昆石高速路、昆洛公路文化設施無體育設施銘真體育基地（在建）注：該宗地周邊為多為農田，目前該區域具備基本生活配套設施，但主要集中在鄉政府所在地太平關小集鎮?，F有配套設施位置較分散，規模有限，雖可以被我項目利用，但因我項目體量巨大，現有配套在檔次和數量上都明顯不足，擬在度假區建設過程中，著力加大生活配套設施的建設力度，使得社區內部生活配套可以自給自足。2.周邊30008000米可輻射到主要公共設施配套設施分類名稱教育設施呈貢吳家營小學，呈貢柏枝營小學，呈貢繆家營小學，呈貢縣龍街鄉中學，呈貢七步場小學，呈貢萬溪沖小學，呈貢大新冊小學，呈貢云南交通職業技術學院公路學院醫療衛生設施昆明醫學院第一附屬醫院呈貢新區醫院商業設施大觀商業城，大商匯國際茶城，東方玉龍鞋城金融設施四大商業銀行在內的多家發展銀行及保險公司交通設施多條文化設施呈貢圖書館體育設施新亞洲體育城注：從該宗地沿昆石高速10分鐘可到呈貢新城中心，20分鐘內可到達廣福路商圈，其設施可輻射該項目。四、項目周邊環境（1）項目所在區域是滇池國家旅游度假區核心區域，屬于呈貢新城板塊。該板塊自2000年開始建設，現已形成較完備的市政基礎設施，隨著昆明市政府即將搬遷至此和規劃輕軌2號線臨近的利好，該板塊在近年房地產開發持續升溫。（2）項目東側緊鄰規劃修建的環湖東路；西南側緊鄰規劃修建的中正路，作為重要的市政景觀路，兩側建大型景觀綠地，未來可有效提升該區域整體環境及區域便捷性，為我項目升值提供了條件。（3）項目西側為關坡，是區域內制高點，綠化情況良好，如規劃得當，將大幅提升項目周邊整體形象。（4）項目周邊無大型污染源，遠離高速公路，緊鄰滇池環湖濕地，空氣質量優良，適宜居住。五、項目周邊基礎配套設施1.道路交通（1）道路東、南：昆玉高速公路、昆洛公路。南：項目南側緊鄰昆石高速公路。西、南：環湖東路（規劃修建）。北：前新路（在建）。（2）現有交通目前設有市區經此的長途客運站，不具備公共交通線路。（3）近期規劃及對項目主要影響隨著正在修建的環湖東路和中正路逐步竣工通車，由昆明城區前往該旅游度假區，將有環湖東路、中正路、昆玉高速三路直達，交通更為便利。2. 市政條件（1）供水系統：規劃區內現已接通自來水，并建有直飲水處理設施，規模35噸/小時，占地600平方米。（2）供電系統：已建成22萬伏及11萬伏高壓電網。（3）通訊系統：移動設施、寬帶網絡、程控電話等，均按未來新城的發展要求進行配套。（4）排水系統：規劃區內已建有排污干管，并建有污水處理廠和再生水處理廠，處理規模9萬噸/天，占地100畝。（5）燃氣：項目用地具備使用天然氣條件。（6）中水：初步勘察沒有規劃的中水管線。（7）有線電視：附近村鎮均已鋪設有線電視線路。六、規劃控制要點1.建設用地面積：約為3000畝。2.建設控制規模：總建筑面積在300萬平方米。3.建筑容積率：1.5左右4.建筑密度：不大于35%5.建筑控高：50米以下6.綠化率控制：不小于40%7.車位控制：10.75圖3：昆石高速公路第二章 整體市場分析一、整體市場狀況分析1.經濟總量2007年，昆明全市國民經濟平穩快速發展。據初步核算，全年實現生產總值（gdp）1393.69億元，比上年增長12.5%，其中：第一產業實現增加值93.95億元，比上年增長5.6%；第二產業實現641.20億元，比上年增長14.9%；第三產業實現658.54億元，比上年增長11.1%。三次產業結構為6.74647.3。人均生產總值達到22578元。 財政收入較快增長。全年地方財政總收入340.22億元，增長25.9%，地方一般預算收入133.10億元，增長28.3%，其中稅收收入114.82億元，增長26.9%。在稅收收入中，增值稅29.65億元，增長27.1%；營業稅43.31億元，增長31.9%。全年地方一般預算支出164.87億元，增長23.4%。2.2007年昆明市房地產開發總體運行狀況（1）固定資產投資固定資產投資持續增長。全年完成全社會固定資產投資818億元，增長25%。在全社會固定資產投資中，完成城鎮投資764.9億元，增長23.2%。 在城鎮固定資產投資中，第一產業完成投資8.57億元，增長19.4%；第二產業完成投資193.67億元，增長26.9%，其中，工業投資193.28億元，增長26.7%；第三產業完成投資562.66億元，增長22%。 （2）房地產開發2007年，昆明完成房地產開發投資221.99億元，增長21.1%，占全社會固定資產投資的27.1%。全市施工面積1780.62萬平方米，增長16.9%，其中商品住宅1494.6萬平方米，增長17.3%。（3）建筑業2007年昆明建筑業穩步增長。全年建筑業實現增加值117.14億元，比上年增長8.6%。建筑企業完成總產值492.79億元，增長16.2%。全年完成施工面積3047.32萬平方米，竣工面積1425.79萬平方米，分別增長16.4%和10.9%。3昆明市房地產建設區域走向（1）“一湖四片”構建未來新昆明北城：即現在的主城，形成金融商貿旅游服務中心、昆明城市核心區。規劃人口220萬人，用地220平方千米。東城：即呈貢新城，形成新興工業、科研文教園區，以花卉產業為特色的生物產業基地，現代城市物流中心。規劃人口95萬人，用地100平方千米。南城：即晉城新街新城，形成組團式發展的新型旅游度假城。規劃人口75萬人，用地80平方千米。西城：即昆陽海口新城，形成以磷礦精加工、機械制造、電子儀表、旅游服務為主要產業的工業城。規劃人口60萬人，用地60平方千米。（2）“一湖四環”環湖公路：全長114千米，總投資86億元，分為四段。東段由滇池旅游度假區至呈貢馬金鋪，長23.5千米。南段由馬金鋪至海口，長37.5千米。西段由海口至高山堯，長31千米。北段由高山堯至滇池旅游度假區，長22千米。環湖截污：在環湖公路外側實施截污工程，全長101千米，其中，環湖截污干管長82千米，截污溝及生態帶19千米。估計總投資72.1億元。工程分主城、呈貢、晉城、昆陽、?？诤偷岢匚靼?個片區實施。環湖生態：實施環湖生態系統的重建和修復，通過退田退塘還湖等，恢復建設42平方千米的風景林，估算總投資69.4億元。環湖新城：以滇池為中心，構建“一湖四片”昆明城市區。規劃總人口450萬人，用地460平方千米。二、整體市場對本案影響1.投資因素項目所在呈貢新城是昆明市實施“一湖四片”發展戰略過程中，未來數年內重點建設的新城區。項目所屬的“大漁板塊”則是呈貢新城規劃的重中之重。優越的地理位置，良好的自然環境，旺盛的住宅消費需求，已經吸引了大量開發商的目光。在如此大規模的“造城運動”投資拉動下，未來該項目所在區域具備成長為昆明市高端低密度休閑、度假、居住區的潛力。2.價格因素保守估計，2008年昆明市房地產開發投資將達到260億左右。受近兩年土地價格、勞動力價格、鋼材等原材料價格上漲影響，預計2008年，昆明市商品住宅均價將全面抬升至6000元/平方米以上水平，房價將同比上漲10左右。但同國內其它省會級城市以及西部鄰城成都、重慶等地相比，昆明房價仍然比較低，具備進一步上漲的空間。居住環境、住宅品質的提高將成為昆明房價保持穩健增幅的重要原因。據調查，近期上市的新城區域樓盤的價格由于其較高的品質，其升值速度要明顯高于老城區的同類樓盤，價格穩健上揚成為市場的重要表征。預計昆明，尤其是新城區域，住房價格將持續增長，但增幅不會太大。90平方米以下的中小戶型所占比例將大幅提高，住房供應結構日益趨向合理，從而對全市整體住宅市場產生積極影響，加速產品分化以滿足不同消費人群的住房需求，此舉同時也有利于高品質產品的保值增值，促進房地產市場健康發展。3.政策因素受昆明市委、市政府實施的“建設新昆明”戰略和云南建設旅游強省目標等多方面因素影響，昆明的房地產業發展空間得以拓寬。“西部大開發”戰略的深入實施，使得西部城市快速崛起，作為中國通往東南亞的紐帶城市，昆明近年經濟發展迅猛，直接推動了房地產市場的進一步繁榮。第三章 區域發展分析一、呈貢新城總體情況建設現代“新昆明”是云南省委、省政府，昆明市委、市政府作出的重大戰略決策，政府提出以滇池為中心，在東部建設呈貢新城，南部建設晉寧新城，西部建設?？谛鲁牵酵七M安寧和嵩明的建設，與滇池北岸的主城一起構建山、水、城、林相互交融的昆明都市區。并以此為契機，加大滇池治理力度，恢復滇池生態系統。建設現代化“新昆明”，呈貢新城的建設是重中之重，高質量的規劃是新城建設龍頭。為了新城建設的高標準高起點，呈貢新城管委會借鑒發達國家新城建設先進經驗組織了國內外多家規劃設計單位完成了呈貢新城總體規劃、專項規劃、各片區的控制性詳細規劃，并編制昆明城市軌道交通系列規劃，為呈貢新城的發展奠定了堅實基礎。從呈貢新城管委會召開的2008年工作會議上傳出消息，今年新區建設的主要奮斗目標是：實現引進9400萬美元以上外資，50億元以上內資；實現開工項目20個以上，實現開工建設面積310萬平方米以上，實現gdp和財政收入增長30%以上。呈貢新城作為現代“新昆明”建設的核心片區，正舒展開強健的臂膀，承載起建設的重任，翱翔在“新昆明”戰略藍圖上空。在昆明主城區土地的開發已至極限之時，眺望今天的呈貢新城，正以便捷的交通（輕軌2號線）、低密度的舒適住宅，高標準的生活配套設施，優越的自然環境，良好的區域規劃及成熟的開發理念吸引著越來越多的投資目光。（一）自然資源呈貢素以氣候宜人、土地遼闊、物產豐富而聞名；蔬菜之鄉、水果之鄉、礦泉水之鄉、中國花卉第一縣等美譽，反映出呈貢在自然資源方面的優勢。（二）投資環境為中外投資商營造理想的投資環境，是昆明呈貢新城管理委員會考慮的重點之一。早在2003年10月初，呈貢新城管委會便成立了一站式的行政審批中心，即所有投資審批手續在一個地方即可全部辦完，此舉旨在方便投資者和提高工作效率。與此同時，昆明呈貢新城管委會成立了投資服務中心，安排專人對口聯系，主動上門為投資者提供服務。目前，有關投資昆明呈貢新城的各項優惠政策正陸續出臺，昆明呈貢新城管委會向廣大投資商作出承諾：一全力履行并落實所承諾的各項優惠政策，為投資者提供最大的優惠和便利空間；二為中外客商提供最周到和最優質的服務。 （三）產業進駐呈貢新城開發之初，首先樹起產業與配套先行的大旗，隨著基礎設施逐步完善及建設步伐加快，一大批產業開發基地紛紛落戶新城區域。其中有國內最大的飲料生產商杭州娃哈哈集團，日前在昆明宣布：將在新城高新技術產業基地投資建設飲料食品生產基地，年底建成投產；香港中國國際傳媒投資建設的昆明影視與新媒體產業基地，項目一期開發選址位于呈貢大漁片區，計劃用地5000畝，投資30億元，旨在打造成為“中國未來好萊塢”和整個亞太地區的影視動漫中心（我項目宗地正緊鄰該影視基地）。新加坡金航國際發展公司簽約在新區投資9000萬美元進行商業和地產開發，建設“獅城商圈”和“新加坡小鎮”，構建一個新加坡客商參與呈貢新區開發的商業平臺。已先期進駐的世界500強企業美國卡特比勒集團及馬來西亞實康集團、香港華潤集團、四川嘉禾、上海華源、天堂島、春城財富中心、巨力集團等項目進展順利。利好消息的接踵傳來，使呈貢新城成為了昆明市民關注的焦點。（四）教育發展在教育方面，有云南師范大學、云南民族大學、云南中醫學院等一批大學新校區相繼選址呈貢新城，均已開工建設，并部分入駐。（五）市府搬遷除眾多產業及大學入駐新區之外，市級行政中心也將于明年全部建成。市政府的搬遷，為蓬勃發展的呈貢新城房地產業注入一劑強心針，房地產業開發呈現出強勁發展的態勢。一批企業趁著之前新城地價低廉，開發未成氣候之際已開始搶占先機。（六）軌道交通結合昆明的實際情況，早在1994年，昆明市與友好城市瑞士蘇黎世市就開展了交通規劃國際合作，1996年共同完成昆明城市發展與公共交通總體規劃。其中的重點內容之一，就是提出城市輕軌線網和都市區市郊列車系統規劃方案。為盡快啟動昆明軌道交通建設，根據國家對軌道交通項目的相關政策精神，昆明市政府于2005年已正式委托北京城建總院、上海市綜合交通規劃研究所，編制昆明城市軌道交通系列規劃。 2008年1月14日，云南省委常委、昆明市委書記仇和在昆明高新區2008新春茶話會暨企業家聯系機制年會上透露了一個讓百姓叫好的消息：市委、市政府將實施昆明城市基礎設施“一二三四五六工程”，下大決心、使大力氣緩解或解決交通擁堵、城中村密集、滇池污染這些百姓關注的焦點民生問題。其中的“四”是軌道交通四年投入運營。包括城中地鐵、環城環湖輕軌，還有昆曲、昆玉、昆楚等滇中城市群、經濟圈的軌道交通?，F在，昆明市綜合交通規劃、軌道交通的線網規劃等都已完成?？烧f是萬事具備，就等待國家的批準。一旦批準，各項建設工作會快速展開。今年昆明市要加大工作力度，爭取得到國家的批準，力爭年內開建軌道交通1、2號線。在建的呈貢新城正在著力將自己打造成為：現代新昆明開放的窗口、工業的載體、經濟的增長點和發展的新希望。相信隨著“產業園”、“大學城”及“市級行政中心”的成功開發建設，以及“輕軌效應”的刺激，將為更多企業樹立參與新城建設的信心，呈貢新城也將成為昆明房地產騰飛的一面旗幟，推動現代新昆明建設的迅猛發展。附圖4：昆明軌道交通規劃圖二、大漁片區總體情況大漁鄉占地25.7平方公里，共轄七個村委會，23個自然村，滇池湖岸線長14.7公里，水利資源充沛，有梁王河、撈魚河等，全鄉以種植花卉、蔬菜為主。2006年末，全鄉總人口17659人，耕地面積11823畝，村莊面積1779畝。2006年，全鄉農村經濟總收入47785萬元，鄉鎮企業營業收入3900萬元，財政收入496.61萬元，農民人均純收入4351元。（一）旅游資源大漁鄉氣候溫暖濕潤，地勢平坦，土地肥沃，物產豐富，環境優美，歷史燦爛，人文薈萃。有優美的田園湖岸風光和悠久的人文歷史景觀；有距今三萬年的龍潭山“昆明人”遺址，是著名的“昆明人”發祥地、滇文化的搖籃；有距今一萬年的石子河新石器遺址；有昔日為達官貴人和過往行人設宴觀海的海晏石龍寺；有曾是舊“呈貢十六景”中的“漁浦寒泉”海晏村小晏泉；龍神祠及“古閣懸巖”石城觀音閣；有集山、水、湖、泉、物產等優越條件于方寸間的大灣等眾多寶貴的旅游觀光資源。（二）交通資源昆玉高速公路和昆洛公路兩條交通大動脈從大漁鄉東部穿境而過，規劃修建的中正路、環湖東路路貫穿鄉域南北，2006年,隨著前新路的開工建設,使我鄉道路初步形成了一個便捷的交通網。（三）旅游開發隨著現代新昆明呈貢新城建設的不斷推進，大漁鄉緊緊抓住這一歷史契機，充分利用14.7公里的滇池湖岸線合理布局，大力發展旅游業。經招商引資，已在海晏石龍山修建祥和陵塔園，工程投資超過8000多萬元，并計劃修復縣級文物保護單位石龍寺；按照國家“十五”規劃的安排，完成了第一塊人工濕地（滇池湖濱生態帶）建設，該濕地占地241畝，為滇池水污染治理摸索了一條有效途徑；另外銘真體育基地的開發建設，將使大漁片區成為生態旅游度假開發的先行者。（四）集鎮建設云南白藥集團整體搬遷項目的啟動，昆明滇池國家旅游度假區進入大漁開發，給大漁的發展帶來了前所未有的歷史機遇。面對機遇，大漁鄉將結合新城建設的布局要求，立足于在“新昆明”建設中的戰略定位，積極吸引適合該鄉產業特色的企業到此落戶發展,并提出“切實為企業搞好全方位的服務，營造良好的投資氛圍，讓企業有更好的發展空間。”的建設理念。大漁片區規劃營造呈貢新區“山、水、城交融，渾然一體”的獨特城市風貌。大漁片區以原生地理條件為基礎，以整合與復合為功能組織手段，提倡高效、節能、環保的城市運營策略，并倡導建立一種具有更高效能的生態體系。經過歸納，提出了具有創新意義的整體規劃理念，即“創意之源、度假天堂”，“山水環繞、生態之灣”兩大概念。大漁片區產業要從環保性、綠色可持續型產業來發展，區別于呈貢其他片區，敢于創新。規劃結合大漁片區實際和特色，建設昆明地區特有的多民族文化與國際文化交流的平臺，營造高原地區特有的山地文化區，以政府的政策鼓勵為基本措施，通過舉辦多種交流活動，向世界宣傳昆明的發展。在大漁片區的建設中引進世界先進的開發策劃理念，依賴高素質人力資本，建設優質高效的創意產業園，創造高附加值；同時樹立產業高端化的發展目標，通過產業鏈的延伸與拓展，積極發展高端服務業和旅游業，打造昆明旅游產業蓬勃發展、服務業高度聚集的度假天堂。三、市場供應產品分析1區域產品供應狀況目前，新城區域尚處在啟動階段，規劃項目較多，入市項目較少，但由于新城的開發速度逐漸加快，以及“輕軌效應”的不斷升溫，預計明年開工建設的項目就有20個之多，因此未來兩到三年，新城區域房地產項目可能呈現小幅井噴之勢?！袄纫豁?，黃金萬兩”幾乎成為“軌道經濟”的定律。廣福路、昆洛路的通車對該區域經濟影響巨大，走訪中，許多商戶透露：“兩三年前買的商鋪如今價格翻了一番”，沿線住宅項目的開發與居住需求，引發了新一輪的商鋪、住宅投資熱潮。從城區通往呈貢新城的“輕軌二號線”規劃終點站，距離我項目宗地不足3公里，沿線的在售樓盤，除了呈貢新城區的惠蘭園，還有昆洛路沿線的新亞洲體育城、彼岸、云大知城，自從昆明要建輕軌的利好消息出臺以后，沿線的樓盤炙手可熱，其中，位于呈貢的米蘭園的二手房價已漲至3200元/平方米；惠蘭園的二手房房價已漲至3500元/平方米。2產品共有特征產品類型豐富，匯集了包括別墅、town-house、花園洋房、多層、高層等各檔次產品，且各檔產品交叉分布。3區域內“輕軌2號線”沿線產品對比分析（1）云大知城學校就在家門口名稱規模（m2）建筑形式容積率均價（元/m2）可售套數總戶數云大知城460320別墅洋房小高層1.4511000（聯排）7700（疊拼）約300套34224400（花園洋房）4000（小高層）潛力分析：項目地就在規劃中輕軌途經的小喜村站旁，能讓業主快速往返市中心和新城。樓盤地址：經濟技術開發區云南大學洋浦校區在售戶型：30-250平方米周邊配套：小區內有運動場館、健身活動中心、幼兒園、小學等點評：云南大學門口的高品質住宅區，教育資源豐富。附圖5：云大知城（2）銀海暢園打造昆明派建筑名稱規模（m2）建筑形式容積率均價（元/m2）可售套數總戶數銀海暢園263770別墅洋房小高層1.6未開盤）約1000套15006000（花園洋房）3800-5000（小高層）潛力分析：規劃中輕軌2號線經過項目地，交通更加便利，生活配套設施齊全。樓盤地址：廣福路世紀城南門對面在售戶型：有77-230平米（小高層），110-200平米（洋房），210-270平米（別墅）。周邊配套：小區內有商鋪、幼兒園、娛樂場所等設施，由于項目地位于世紀城南門對面，除了可以享受社區的配套外，還可以享受到世紀城的設施。 點評：有昆明文化內涵的“昆明派”建筑，周邊生活配套齊全。附圖6：銀海暢園（3）彼岸價格比較優惠的樓盤名稱規模（m2）建筑形式容積率均價（元/m2）可售套數總戶數彼岸30萬聯排別墅洋房小高層1.94850（聯排別墅）約80套21574000（洋房）2850（小高層）潛力分析：本是一個生態小區，輕軌開通后交通將更便利，生活品質和樓盤價值升值空間大。樓盤地址：小板橋洋浦社區在售戶型：120-280平方米周邊配套： 社區內有商鋪、幼兒園、農貿市場，小區200余米外可乘坐公交車，交通有待完善。點評：社區內環境優美，在同地段上，樓盤的均價較為優惠，如能開通直達小區公交車，生活將更加便利。 附圖7：彼岸（4）星體花園二期社區配套齊全名稱規模（m2）建筑形式容積率均價（元/m2）可售套數總戶數星體花園（二期）200萬別墅洋房高層1.6未開盤近千套100004500潛力分析：樓盤品質佳，位于主城與新城的必經之路昆洛路沿線，適合自住或投資。樓盤地址：昆洛路中段在售戶型：90-220平方米周邊配套：社區內有老年大學、藥店、商鋪、幼兒園、農貿市場、運動場館，足不出戶便可滿足生活所需。點評：樓盤戶型眾多，10億元的城市級配套設施，讓生活、交通、休閑娛樂、醫療、教育得到保障。附圖8：星體花園二期（5）惠蘭園行政辦公中心的好房名稱規模（m2）建筑形式容積率均價（元/m2）可售套數總戶數惠蘭園70.4萬小高層高層2.52300（內部團購）約500套30003500（二手房）潛力分析：所在地緊鄰未來市行政中心及規劃中的輕軌1號線終點站，升值空間大。樓盤地址：呈貢新城吳家營中心片區在售戶型：126-146平方米周邊配套：該片區將是商務、行政、辦公中心區，將建商業街區和各種生活配套，此外還將有中華小學、昆三中等學校搬遷至此。 點評：項目地處吳家營中心區，以解決政府機關、企事業單位職工住房問題為主。開發商：昆明“春融房地產開發有限公司”和“呈貢縣人民政府公共投資建設管理中心”。以上兩個開發商，事實上是同一套人馬。目前已有61家單位參加了該項目團購，銷售率已完成70。但普通購房者難以買到該樓盤的房屋，而且在該樓盤內部銷售過程中，也曾引發因為分配辦法不合理引發的糾紛事件。不久的將來，這里將是行政、辦公中心用地，生活配套將逐步完善，升值潛力巨大。四、呈貢新城土地市場分析（一）呈貢新城總體規劃及土地儲備現代新昆明呈貢新城規劃控制面積160平方公里，規劃建城面積107平方公里，涉及龍城鎮、斗南鎮、洛羊鎮、吳家營鄉、大漁鄉、馬金鋪鄉等6個鄉鎮。規劃控制面積63.63平方公里，規劃人口45萬人的吳家營中心區和雨花片區成為目前土地出讓的重點片區。2008年大漁、斗南、馬金鋪片區將有大的動作。據介紹，從2006年底至2008年初，呈貢縣進入土地儲備的土地面積達6萬畝，但進入市場的土地并不多，預計2008年進入市場銷售的地塊，除惠蘭園三期以外，將為數甚少。（二）2007年呈貢已經出讓土地的去向、價格及分析2007年下半年呈貢新城的土地供應陸續啟動，6月11日，面積為1017.571畝的環湖濕地掛牌，成為呈貢新城供地第一拍；之后，8月17日至8月22日的一周里，呈貢新城先后有5個地塊掛牌出讓，總面積多達3222.16畝。而這先后出讓的6個地塊的所有規劃數據顯示了一個共同的特點：低密度、低容積率。在8月至年底的數月里，呈貢新城供地仍然有條不紊地進行。眾多地產公司將觸角伸向城郊和新城，與區域的日漸火熱以及放量的增多不無聯系。近兩年來中心城區地價不斷創出新高，居住區域的不斷擴散帶動了周邊地價增值的潛力，城郊地塊將日趨搶手。環湖濕地片區南部0-4-1地塊以及大漁鄉的兩塊生態旅游用地，被昆明銘真旅游運動有限公司均被摘得。三塊地的成交均價為4.5萬元/畝，相比其他地塊而言，生態旅游用地的成交價格相對較低。這三宗地位于呈貢縣大學城片區西南方向。三塊地總面積達到2200多畝，定位于生態旅游的用途，可以預見呈貢開發熱已呈逐漸升溫趨勢。據了解，該地塊將被建設成為頂級高爾夫球場，與鄉村高爾夫同屬一個公司開發。（三）呈貢土地價格走勢，供求關系，出讓特點整理呈貢新城2007年以來已成交的地塊價格，居住用地價格在32萬/畝左右，旅游用地的價格在4.5萬/畝左右。但是由于企業還要擔負地塊周邊規劃道路、地下管網、路燈、綠化等各方面建設，將實際成本分攤后，每畝地價將大幅提升。由于目前新城片區仍處于基礎建設期，呈貢新城的土地還未向市場放開，因此新區的建設工程目前主要由昆明新都投資有限公司、呈貢縣人民政府公共投資建設管理中心（春融地產）承擔。除此之外，白龍潭片區的兩萬套公務員小區的建設在引入社會力量的前提下實行定向開發，由俊發、泰信、百大承建。土地出讓特點為定向承建，基本無競爭。第四章 開發模式及項目定位一、區域價值本項目所在區域即將成為昆明市新的城市中心，在政府市政規劃與投入、住宅市場潛力、商業發展趨勢上都具有較強優勢。滇池是中國的名勝旅游風景區，有著不可比擬的自然環境優勢。隨著人們對生活品質的不斷追求，老城區居住環境的日益下降，以及可開發用地不斷萎縮，呈貢新城區域自然成為人居的上乘之所。而長沙市委市政府即將落戶呈貢新城，更是對政府深入開發呈貢新城的最好注腳。而與住宅水準相匹配的高學歷、高素質、高收入客戶群，也將對拉動呈貢新城區域的消費水平起到巨大作用。另外，受惠于輕軌2號線，沿線物業均已開始加速升值，開發熱情高漲。一個以呈貢新城為圓心，輕軌2號線、昆石高速為半徑的呈貢新城區域板塊正在形成。大漁板塊作為滇池國家級旅游度假區核心，在坐擁湖光山色的基礎上，具有輕軌、高速路等便捷的交通條件，使得該板塊無論旅游、度假還是居住都擁有著強大的開發價值與升值潛力。二、開發模式探究我國旅游房地產已形成如下幾種比較成型的開發模式：（一）以提供第一居所為主要目的的景區住宅開發這類住宅以為本地置業者提供第一居所為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內或市郊。通過依靠旅游資源(自然的、人文的或二者兼有的)條件，如優美的自然風光、主題突出的人文內涵、多種休閑娛樂設施，直接提升住宅的環境品質，增加休閑功能，提高居民生活質量。此類房地產又可分三類：1、 直接靠近現有的旅游資源和旅游景區開發景區住宅這類景區住宅開發對風景區建設和旅游開發幾乎沒有建設性貢獻，有的甚至對旅游景區還造成一定破壞。很多城市旅游景區附近的住宅多屬此類。2、在自我營造的旅游景區附近開發景區住宅這類房地產不依附現有的旅游資源、旅游景區，往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項目開發，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區，改善區域基礎設施條件和環境質量，靠旅游業的關聯帶動作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區附近地產升值，再趁勢搞房地產開發。此類房地產以華僑城為典型代表。華僑城先后建成世界之窗、錦繡中華、中華民俗村、歡樂谷四個頗具特色和影響力的主題公園，將過去的荒灘野嶺變成具有極高知名度和美譽度的旅游城，為自己創造出區域性旅游資源優勢，再以此為依托，開發高質量的旅游主題房地產。華僑城是先由旅游起步，旅游“帶靚”環境，環境帶旺地產，地產促進華僑城全面發展，是旅游與房地產良性互動的典型。 3、與旅游景觀開發二位一體的房產開發此類房地產開發與旅游景觀開發高度融合，房地產開發即旅游景觀開發，房產本身即是旅游景觀載體或表現形式。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景。如：宋城集團在杭州樂園開發的荷蘭水街私人酒店、地中海公寓、地中海別墅、高爾夫酒店等，景觀房產本身就是景觀構成的有機組成部分，無論別墅、公寓均按它所在的環境氛圍要求建造，在造型、選材、用料、裝飾上都極富個性，將旅游房地產開發提升到一個新境界。（二）以旅游度假為目的的度假房地產開發休閑度假是此類房地產最大的特點，是旅游接待鏈條上重要的一環，多建在大中城市遠郊或遠離大中城市的著名風景區附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市。此類開發既依托現有的優秀旅游資源旅游景區，又投入休閑度假設施設備的建設，大力營造旅游度假氛圍，以為異地置業者提供第二居所度假休閑為定位。海南景觀住宅多屬此種模式。度假房地產在國外已有相當發展，在我國則剛剛面市。此類房產在國內一出現，立即受到購房者和房地產開發商的追捧，不僅有外資進入國內搶占市場，國內房地產商也抱團組建旅游房地產聯盟，如中房集團牽頭、幾十家企業加盟的“中國房地產分時度假聯盟”，全國各地度假房地產項目紛紛上馬。度假型房地產是目前旅游房地產開發備受關注、發展很快的一個品種。（三）以旅游接待為目的的自營式酒店這類酒店緊緊圍繞旅游六要素中的“住”做文章，以為游客提供住宿為主要功能，后來增加了娛樂、會議等功能，多建在旅游、商務發達或會議較多的大中型城市。由于旅游酒(飯)店不出售物業，主要通過經營來收回投資，而酒店自營的回收期相當長，與房地產商通過出售物業快速回籠資金的經營理念不符，因此，旅游酒(飯)店雖然是最早出現的旅游房地產形式，卻不是旅游房地產當前的開發熱點。（四）與旅游相關的寫字樓 以寫字樓的面目在旅游資源豐富的城市出現，專為旅游企業如旅游社、旅游咨詢機構等提供集中辦公的場所，既方便本城居民出游，也方便外地來游游客。此類房地產目前比較少見，但已有涉獵。西安旅游集團開發的西安大廈即屬此類旅游房地產。（五）以大盤形式出現的綜合性旅游房地產開發這類房地產多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能。如萬達在昆明的房地產開發。大連萬達集團5年前與昆明滇池國家旅游區簽下合作協議在昆明滇池國家旅游區內4000畝土地上投入三十多億人民幣進行旅游房地產開發。該項目包括大型游樂園、湖濱高爾夫球場、園林五星級酒店、英式馬術俱樂部、旅游風情小鎮、產權式度假公寓、連排別墅、獨立別墅等。社區配套包括中小學、幼兒園、醫保中心、購物中心，是集旅游度假、大型休閑體育設施、低密度產權式酒店、別墅等為一體，兼具第一居所和第二居所功能的大型綜合度假休閑社區。事實上，華僑城、宋城旅游房地產開發也都是大型綜合性旅游房地產開發。 旅游房地產是經濟發展到一定程度的必然產物。一方面，由于我國經濟還不是很發達，城市化水平還不高，為廣大民眾提供第一居所的任務還相當重，使得巧借旅游元素為第一居所建設服務，以提升居住質量、豐富生活功能還將是復合房地產中的重要分支；另一方面，隨著我國經濟的迅速發展和人民生活水平的整體提高，我國傳統的觀光型旅游開始向度假型旅游過渡，新興中產階級萌生了度假置業的需求和支付能力，又使度假房地產前景廣闊。無論采用何種模式，旅游房地產開發都應保證項目的經濟效益、社會效益、環境效益并重，在切實保護好旅游資源和生態環境的基礎上對資源加以利用，尋求旅游與房地產的良性互動，走健康、理性的旅游房地產開發之路。三、產品定位滇池國家旅游度假區（大漁）項目，開發用地以旅游綜合用地出讓，其所在區域目前已出控制性詳細規劃，根據規劃要求及土地出讓需在該項目中建造五星級度假酒店及休閑度假村的條件。我項目宜定位于“集生態旅游、低密度住宅于一身的超大型房地產項目”。1產品形態集海景獨棟別墅、觀湖town-house、坡地花園洋房、精品度假公寓、五星級度假酒店、地標性商業金融設施（寫字樓）、高品味商業步行街于一體的昆明市“首席城市休閑度假生態社區”。2同類產品比對本項目由于其卓越的自然環境，以及未來該區域的升值潛力，都使我們有理由將此產品定位于昆明市“首席城市休閑度假生態社區”。我們將致力于將該項目打造成精品，使其成為地標性項目。l 比對項目：滇池衛城價值比對滇池衛城大漁項目地段價值同屬滇池國家旅游度假區滇池路片區，臨近老城區大漁片區，臨近呈貢新區交通價值新滇池路規劃輕軌2號線，昆石高速配套價值具有基本市政配套設施近老城區，不需大量建設須承擔大量市政配套建設任務產品價值三大主題園區：法蘭西風情小鎮、高爾夫運動園區、文化教育園區集海景獨棟別墅、觀湖town-house、坡地花園洋房、精品度假公寓、五星級度假酒店、地標性商業金融設施（寫字樓）、高品味商業步行街建筑價值現代簡約風格根據不同產品形態，采用多種風格類型環境價值極目滇池，眺望西山滇池北岸，水質較差，臨近老城區，周邊環境混亂滇池東岸，水質較好，臨近新城區，環境改造余地大定位價值“二十一世紀國際化生態旅游居住城區”昆明 “首席城市休閑度假生態社區”設施價值社區外：高爾夫球場、同仁醫院配備基本生活設施外，建設五星級度假酒店社區內：會所、商業街、學校、醫療中心、電信設施、銀行、超市、書店、郵局科技價值可視對講，智能ic卡系統、門禁系統、監控系統、信息系統物管價值不詳邀請品牌物業進駐管理四、產品規劃建議1居住區域 住宅部分，低密度、中等密度產品分區域、分組團設置，空間布局合理、考究，注意與地形、地勢及周邊環境相協調，合理控制建筑密度。 暢通有效的交通組織，居住區內部實現人車分流。 建筑空間與景觀空間合理有機結合，充分利用現有湖面、地勢，進行點、線、面多層次的景觀設計，滿足“人與自然和諧共處”的居住理念，提升產品品質。2商業區域 根據規劃要求，在中正路及其他規劃市政道路兩側配套建設商業設施。同時，根據區域開發強度控制要求，合理規劃不同的商業業態。 除個別寫字樓將建成區域性地標建筑外，因處在旅游度假區域，其余大部分應以中小體量為主。3五星級酒店 該五星級酒店目前由于區域的成熟度的關系，不適合在項目初期進行開發，宜安排在項目中后期跟進開發，可形成對區域價值的二次拉動，盈利能力此時也比較有保證。 體量不宜過大，適中較好，如以度假村形式開發，可考慮度假別墅酒店形態，并根據區域成熟情況，同步分期開發。 風格設計，應盡量貼近當地自然環境，并注意環保材料的運用，如low-e玻璃、新風系統等。附圖9：滇池衛城附圖10：昆明滇池旅游度假區大漁片區土地使用規劃圖第五章 投資分析一、成本預測依據項目條件，預計本項目住宅產品銷售均價為4500元/m2，公建產品銷售均價為5500元/m2。根據規劃建議，在暫不考慮投資周期及資金計劃的前提下，采用靜態投資分析方法對項目投資的經濟效益進行初步評價。初步經濟測算構成如下：滇池項目經濟測算表用地面積: 3000畝容積率: 1.5 建筑面積: 300萬平方米序號項目內容建筑面積 單位成本總金額 備 注（萬）（）（萬元） 1土地費用 地價費370162.1660,000.00用地:暫定20萬元/畝/70年2 拆遷補償費3 土地契稅3705.001,800.00稅率:3%4 耕地占用稅5小 計（1）167.1661,800.006前期費用設計費規劃設計3707.002590.007建筑設計37011.004070.008景觀設計(綠地)1206.00720.009管煤設計3701.50555.0010供電設計3702.00740.0011(設計費)小計27.508675.00暫按工程費用的1.5%12規費及勘探費基礎設施配套費370150.0055500.0013招標代理費3701.94717.80暫按工程費的0.1%14人防費3701.00370.00預估15墻改基金3704.501665.0016散裝水泥基金3702.00740.0017土地面積測繪費3700.70259