第 1 頁 共 57 頁 目 錄 第 1 章 總 論 . 4 項目背景與概況 . 4 問題與建議 . 8 第 2 章 項目投資環境與市場研 究 . 9 投資環境分析 . 9 區域房地產市場分析 . 13 銷售預測 . 17 營銷策略 . 22 第 3 章 建設規模與項目開發條件 . 24 建設規模 . 24 項目概況現狀 . 24 項目建設條件 . 24 第 4 章 建筑方案 . 27 設計依據 . 27 項目設計主題和開發理念 . 27 項目總體規劃方案 . 28 建筑設計 . 29 結構設計 . 31 第 2 頁 共 57 頁 給排水設計 . 31 第 5 章 節能節水措施 . 34 設計依據 . 34 建筑部分節能設計 . 34 第 6 章 環境影響評價 . 35 編制依據 . 35 環境現狀 . 35 項目建設對環境的影響 . 36 環境保護措施 . 36 第 7 章 勞動衛生與消防 . 38 指導思想 . 38 職業安全衛生健康對策與措施 . 38 消防設計 . 39 第 8 章 組織機構與人力資源配置 . 42 組織機構 . 42 人力資源配置 . 42 第 9 章 項目實施進度 . 43 項目開發期 . 43 項目實施進度安排 . 43 項目實施過程控制措施 . 43 第 3 頁 共 57 頁 第 10 章 項目招投標 . 45 工程項目招標投標概述 . 45 工程項目招標投標因素分析 . 46 招標依據 . 48 招標范圍 . 49 招標方式 . 50 第 11 章 投資估算與資金籌措 . 50 投資估算 . 50 資金籌措 . 51 第 12 章 財務評價 . 52 項目評估依據 . 52 財務評價基礎數據的選擇 . 52 財務評價 . 52 不確定性分析 . 53 第 13 章 社會評價 . 54 項目對社會的影響分析 . 54 風險分析 . 55 社會評價結論 . 56 第 14 章 研究結論與建議 . 57 可行性研究結論 . 57 第 4 頁 共 57 頁 總 論 項目背景與概況 1、項目名稱： 管理處片區改造項目 2、承辦單位概況 單位名稱 ：濮陽市 正大置業有限公司 單位性質 ：有限責任公司 注冊資金 ：人民幣 9516萬元 業務范圍 ： 房地產開發、銷售 、 法定代表人 ： 3、可行性研究報 告編制依據 （ 1） 與委托方簽訂的咨詢協議； （ 2） 國家計委計辦投資審定的投資項目可行性研究指南（試用版）； （ 3） 國家發展改革委員會、建設部聯合頒發的建設項目經濟評價方法與參數（第三版）； （ 4） 城市房地產開發經營管理條例； （ 5） 房地產項目經濟評價方法。 4、編制范圍 依據國家有關政策、法律、法規、規程、規范，對 青年城項目 建設的目的、必要性、項目區域概況、項目規劃方案及建設內容、項目建設組織管理、項目招標方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務分析、項目風險分析等方面進行全面論證和研 第 5 頁 共 57 頁 究。 5、項目提出的理由 項目建設符 合國民經濟發展 當前，我國國民經濟運行正處于一個特殊發展時期，為了促進國民經濟的穩步健康發展，必然要求擴大內需，優化消費結構，把住宅建設作為推動國民經濟發展的支柱產業之一。根據國家統計局的分析和研究，房地產對國民經濟的拉動作用約 2個百分點。濮陽房地產占 根據國家有關部門的分析和預測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉變，到 2008年，我國城鎮居民人均建筑面積將達到 22平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費占整個消費的比重將 達到 15%，城市化水平將提高到36%左右。我國居民住宅的近期發展目標是戶均一套、人均一室，力爭 2010 年達到人均建筑面積 35平方米，主導戶型為三室兩廳和兩室兩廳。 正因為房地產投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經濟的持續健康穩定發展，將建筑業列為國家的支柱產業之一。因此，本項目的建設是國民經濟發展的需要。 項目對城市建設將起到促進作用 2012 年 12 月 24 日 ， 在 河南 省各民主黨派省委、無黨派人士和省工商聯參政議政聯合調研課題組向 河南 省委、省政府提交的 “3+5”新型城市群建設及產業發展思路與對策研究總 報告中，提出要把 “3+5”新型城市群打造成為功能互補的高新產業聚集區、發展布局合理的新型城市連綿區、中部領先的現代大商業區、環境優美的綜合生態區 。 濮陽作為 “3+5”新型城市群 建設的中心城市之一，其經濟發展速度在河南區域經濟中領先地位更加突出，對全省各地乃至中南地區都具有較強的輻射力，在 以長株潭 第 6 頁 共 57 頁 為中心的“ 3+5”城市群發展建設的環境下，濮陽市委市政府提出要突出濮陽城市形象建筑，提高濮陽城市品位，加強城市輻射功能的目標。根據河南省住宅與房地產業2013年規劃，未來 10年內河南省將斥資 3327億元打造城市住宅 ，使城鎮人均住宅建筑面積增加到 目前，濮陽市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與河南省住宅與房地產業發展規劃相差甚遠。因此，改善濮陽市人民的居住條件已經成為濮陽市政府特別關心的問題之一。同時，隨著濮陽經濟的發展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環境等方面的要求也越來越高，近年來實施的房地產開發建設就是為了使濮陽城市居民的生活環境、居住環境不斷得到改善。 青年城項目符合濮陽城市建設總體規劃，貫徹了 “ 3+5”城市群建設 的發展戰略，其對加快城鎮化進程，美化城市空間，創造新的城市景觀， 提升城市品位都具有積極意義。 解決勞動就業的需要 由于我國目前正處于經濟結構的調整時期，部分行業職工下崗再就業也就在所難免，廣開就業渠道，解決人民的生活與就業問題已成為當前各級政府的頭等大事。而投資、消費、出口是國民經濟增長的原動力，因此國家固定資產投資總的政策仍然是繼續保持投資總量的穩定增長，以創造更多的就業機會。 據有關權威人士測算，我國 增長 1 個百分點，全國可新提供 80 多萬個就業崗位，而住宅投資每增加 10%，大約可以拉動 可提供 40多萬個就業崗位。因此，住宅建設投資 的增加對于增加社會就業機會有著不可忽視的作用，而本項目作為濮陽市重點商品住宅建設項目工程之一，將為增加濮陽市當地社會就業崗位作出一定的貢獻。 第 7 頁 共 57 頁 6、擬建地點 本項目位于濮陽市京開路與中原路交叉口北路東，總占地面積 23 畝自然環境優越，道路交通便利。 7、預期目標 中原辦張莊閘管理處片區改造項目 擬 在占地面積 34 畝，建設總容積率為 設密度為 總建筑面積為 168270平方米的。 8、主要建設條件 為了加快招商引資力度，加快濮陽城市基礎設施建設，促進經濟社會可持續發展，把濮陽建設成為區域性中心城市 。 主要技術經濟指標 序號 項目 單位 數值 1 總用地面積 34 畝 2 規劃總建筑面積 168270 中：住宅建筑面積 70,中： 1 37190 中：地下停車場 位 741 位 3 建筑密度 % 第 8 頁 共 57 頁 4 容積率 綠地率 % 項目總投資 萬元 50000 7 財務凈現值 萬元 40000 8 財務內部收益率 % 靜態投資回收期 年 0 動態投資回收期 年 問題與建議 項目開發商已合法取得本項目土地使用權，各項建設手續正在申辦中。分析測算過程假定本項目在土地取得、立項、開發建設、銷售等方面均遵照國家及濮陽的房地產項目開發程序及規定。 根據測算，在預計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。 濮陽市房地產市場正處于開發高潮時期，競爭日趨白熾化，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節奏；在建設過程中，需要嚴格控制工程成本和管理成本。 充分利用地塊區域優勢和景觀資源；與知名專業設計公司、中介顧問公司合作，強強聯合，打造小區品 牌和企業品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。 第 9 頁 共 57 頁 第 2章 項目投資環境與市場研究 投資環境分析 1、 國家政治經濟形勢及有關政策 2013年全年國內生產總值 246,619億元，比上年增長 分產業看，第一產業增加值 28,910 億元，增長 第二產業增加值 121,381 億元，增長 第三產業增加值 96,328 億元，增長 與上年持平；第二產業增加值比重為 上升 三產業增加值比重為 下降 固定資產投資增長較快全年全社會固定資產投資 137,239 億元，在城鎮投資中，第一產業投資 1,466億元，比上年增長 第二產業投資51,020億元，增長 第三產業投資 64,928 億元，增長 全年房地產開發投資 25,280億元，比上年增長 其中商品住宅投資 18,010億元，增長 商品房竣工面積 58,236 萬平方米，增長 商品房銷售面積76,193萬平方米，增長 其中商品住宅 69,104萬平 方米，增長 中央經濟工作會議將 2008 年的調控政策業位于緊縮，為“防止經濟增長由偏快轉向過熱、防止價格由結構性上漲演變為明顯的通貨膨脹”， 2007年 12月 8日，央行將存款利準備金率提高一個百分點；同年 11 月 比上漲 隨后央行、銀監會明確規定第二套房貸以戶為單位； 12月國務院發出禁令：城鎮居民不得到農村購買小產權房，繼 2004 年經來，因家出臺的宏觀調控政策頻率之高，調控力度之大，前 第 10 頁 共 57 頁 所未有，以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調控措施，緊緊扼住了房地產開發的兩大命脈，房貸利率持續漲高，同 時各地政府在房地產稅收方面也加大了調控力度。以上政策對打擊房地產投機，消除房地產泡沫，保障房地產業的健康穩定發展產生了巨大的作用。 2、項目開發地區的經濟社會情況及管理、政策因素 2013年，濮陽市實現生產總值（初步核算） 長 其中第一產業增加值 長 第二產業增加值 長 第三產業增加值 長 按常住人口計算，全市人均生產總值 12287元，比 2000年增長 ，翻了一番。近五年，是濮陽經濟發展 較快的五年，經濟總量從 2003年的 元，增加到 2007年的 經濟結構發生明顯變化，第二產業比重上升， 2007年二產業占 比重達到 比 2003年上升 產業占 003年下降 要經濟結構比重見圖 2。就業再就業成效顯著。年末就業勞動力 增就業人員 人，其中城鎮新增就業人員 中下崗失業人員再就業 織農村勞務輸出 末城鎮登記失業率為 ，就業形勢保持穩定。物價總水平溫和上漲。全年居民消費價格總水平比年初上升 11 頁 共 57 頁 個百分點，其中 ,服務價格上漲 品零售價格上漲 品類價格上漲 百分點。房屋銷售價格上漲 其中商品房銷售價格上漲 安全生產形勢好轉，全年共發生各類安全事故 864起，同比下降 死亡 242人，同比下降 億元 路交通萬車死亡率 炭百萬噸事故死亡率 礦商貿企業十萬從業人員生產安全事故死亡率 項安全生產事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。 2013年，濮陽市人口和計劃生育工作穩定發展。年末全市戶籍人口 人，其中城鎮人口 長 鄉村人口 降 人口出生率 人口死亡率 人口自然增長率 。 城鄉居民生活繼續得到改善。 2007年濮陽市全部職工年平均工資 17673 元，月平均工資 1473元。城市居民人均可支配收入 10681 元，比上年增長 ；扣除物價因素，實際增長 農民人均純收入 4885元，增長 實際增長 城市居民人均生活消費 7608元，比上年增長 扣除物價因素，實際增長 農村居民消費 3554 元，增長 實際增長 2003和圖 7。社會 第 12 頁 共 57 頁 保障事業穩步推進。 年末全市五項社會保險擴面 保總人數 繳基金 元（含企業養老保險清欠），支付各項保險待遇 中企業養老保險新增參保人數 加社會養老保險人數 人，其中職工數 退休人員 加企業改制保險的單位 155家，參加失業保險的職工人數 人；基本醫療保險的參保人數達 增 中職工 人，離退休人員 人。參加工傷保險人數 人，參加生育保險人數 人。居民享受最低生活保險的對象共有 市居民領取失業保險人數 本做到應保盡保。 2013年，濮陽市 固定資產投資較快增長，投資結構進一步優化。全社會固定資產投資完成 上年增長 從產業投向看， 第一產業投資 去年持平；第二產業投資 長 第三產業投資 元，增長 工業投入明顯加大。全年工業完成投資 上年增長 其中制造業完成投資 元，占工業投資的比重為 電力、燃氣及水的生產供應業完成投資 工業投資的比重為 社會事業和基礎設施投資均有 第 13 頁 共 57 頁 大幅度的增長。房地產開發投資穩步增長，全年完成投資額 長 最近五年是濮陽投資額增加最快的五年。 區域房地產市場分析 1、 濮陽房地產 市場區域分布及特點 主城區板塊 主城區為濮陽市老的行政、商業、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業氛圍濃厚，升值潛力及投資價值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價格受到規模和建筑規劃水平的不同，住宅在 1800 /平方米左右。老城區比較有代表性的有熙園、中泰峰境、亞華名都、世紀名城等。 主要特征：市區中心位置，規模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環境一般，小區景觀，面積以中、大戶型為主，售價多為 1800平方米左右。 華龍 區板快 濮陽市新的行政中心，市委市政府等行政事業性單位均已入駐該片區，已形成一定的規模，政府機關搬遷工作已基本完成，區域的后發優勢已經開始體現，片區市場將具有較大的發展和潛力。濮陽市民對華龍區的認可度是比較高的，片區規劃較好，路網建設已經完成，生活配套設施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。由于片區擁有良好的區位優勢和優美片區環境，現已成為濮陽市民購房置業的首選區域。 主要特征：普遍的樓盤規模比較大 ,檔次相對其他幾個區域要高 ,戶型面積上相對而言設計比較合理 ,以三房為主力 ,一般做到 120方米 ,120方米的三房 第 14 頁 共 57 頁 旺銷 ,四房面積一般在 160方米。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個區快。 立新片區板塊 相對其它幾個區域而言，立新區雖然離老城中心區比較近，但感覺比較偏僻，區域形象不佳，規劃不好，小區檔次普遍比較低，建設速度也比較慢，交通、購物、休閑、商業、生活配套也未完全上來，并且檔次不高，缺乏基本的生活配套設施，生活的氛圍遠未形成。 主要特征：片區市場在售樓盤少，先天條件不足，推出樓盤一般中低檔次，主要通過價格優勢搶占市場份額，如蒸湘奧運世紀城為代表的樓盤，價格相對比較低。 2、 濮陽房地產投資分析 從上面的圖表數據中可以看出，濮陽房地產投資一共出現兩次較大幅度的增長，一次是 2003年，一次是 2013年。 2010年開始出現房地產投資的熱潮興起，也可以說是華新開發區的正式啟動，而 2013 年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場需求的策動，兩者呈現著良好的增長勢頭。 從近幾年的數據，我們分析其房地產投資增長，如下： 年 份 2010 2011 2012 2013 房地產開發投資金額（億元） 長幅度 上表中很明顯， 2012、 2013年是濮陽房地產投資的快速增長年，快速的投資增長來自于濮陽房地產市場需求的提升。從走訪的樓盤看，很多都是 2006 年就開始興建的項目，只經過 1目就基本售完，表明銷售速度大大提升。 第 15 頁 共 57 頁 3、 濮陽房地產供求分析 1）供給分析 年 份 2010 2011 2012 2013 商品房施工面積（萬平方米） 中新開工面積（萬平方米） 開工 面積增幅 2013年，不管是施工總面積和新開工面積都增加了 100萬平方米以上，尤其是新開工面積增幅達 與市場投資呈現著明顯的正比遞增關系， 2007 年可以算是一個不折不扣的濮陽房地產開發年。 2）需求分析 年 份 2011 2012 2013 商品房施工面積（萬平方米） 幅 14 08% 24 90% 12 12% 年 份 2011 2012 2013 商品房施工面積 （萬平方米） 幅 16 04% 39 46% 29 04% 第 16 頁 共 57 頁 從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長勢態，市場需求整體向好。 4、濮陽房地產市場特征分析： 綜上所述，我們可以對近幾年濮陽房地產市場的特征總結如下： 房地產開發投資持續增長，但增速與市場需求的增長呈良性發展關系。 增量地供應大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應總量增加。 商品房供給快速增長，市場需求較為平穩。 產品建筑設計水平的提高，不管是立面設計、內部結 構、實用率、園林等等方面，任何項目都不會具有非常明顯的優勢。 5、 2008 年濮陽樓市分析 濮陽房地產市場走勢 隨著國家宏觀調控政策的貫徹落實，濮陽 2013 年尤其是下半年房地產市場預計將呈現以下特點： 1）房地產開發投資增長回落。當前房地產開發投資需求由強轉弱，新注冊房地產開發企業比上年減少，增量資金謹慎入市。另外，調整住房供應結構的措施將進一步減緩已批準項目的投資節奏。房地產開發投資增速將低于全社會固定資產投資增速。 2）住房供應結構調整加快。按照國家調控政策的要求，套型建筑面積 90平方米以下的住房供應 將大幅增加，中低價位、中小套型普通商品房的土地供應也將大幅增加，大戶型住房建設與供應受到相應限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產市場的主流產品。 3）土地供給將進一步緊縮。繼續執行從嚴從緊控制新增建設用地的政策，住宅 第 17 頁 共 57 頁 用地中增量地供應將更加困難，存量地供應仍會保持增長，但供應總量將減少。房地產投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。 2013 年濮陽樓市走勢 對濮陽房價的走勢，目前受到宏觀調控政策、 數持續的攀高居民生活壓力加大、股市動蕩跌至 3000 點以下等情況的影響，樓價增長勢頭將相對放緩，但是總體上依然呈現增長的勢頭，主要是因為土地成本的增加，建筑材料的價格增長，人工工資的提高，直接導致開發成本的大幅度提升，所以 2008 年樓市房價依然有一定的上漲空間。 銷售預測 1、項目需求分析 本項目所在地華龍區是濮陽市最大的一個區 ,人口眾多 ,交通發達 ,但湘江以東尚沒有一個具有一定規模的高檔商住小區 ,在這里工作和經商的人很多 ,學校、醫院、幼兒園、工廠、商品經營與批發等云集在這里，人流量非常大。人們物質生活的不斷改善，帶來消費的增長，人們對住房的要求越來越高， 項目將 利用其“傍水依城”的良好生態和區位優勢在濮陽 華龍 區 打造出一個人文共生的 生態示范小區 ， 以創新的開發理念和居住生活方式打造濮陽高品質、高標準、不可復制的江景住房， 使得沿河而居成為濮陽人民追求 新生活的時尚，成為追求高品質生活的一種必然。 2、項目銷售目標群定位 本項目規劃為濮陽地區的中高檔樓盤，銷售目標客戶群定位如下： 一類客戶：企事業單位職工 第 18 頁 共 57 頁 本項目周邊的大型企業較多，上萬人的企業包括中鋼衡重企業職工、濮陽鐵路部門職工等等。 二類客戶：周邊的私營業主 項目毗臨濮陽火車站，周邊的中小私營業主較多，主要分布在火車站商貿城、東方廣場、創富商城、廣東路批發街 等幾大濮陽主力批發市場，具備大批有購買實力的經營商家及商鋪業主過萬人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業解決親人居住問題。 三類客戶：周邊學校老師 華龍區學校眾多，從小學到大學皆而有之，如華龍區實驗小學、濮陽師范學院、濮陽工業大學、濮陽機械技術學校、濮陽財政學校等等，從業教師近萬人，而且學校老師待遇較高，具有較強的購買能力。 四類客戶：華龍區公務員 華龍區公務員系統，包括企事業單位員工近萬人，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于江東缺少大型的優質物業，不 能滿足他們改善居住環境的基本要求，而湘水明珠的出現完全改變了這種尷尬的局面，本區公務員必將置業的目光從江西重新轉移到江東。 五類客戶：濮陽在外地成功人士 目前湘江邊乃至整個濮陽，大型規模的社區都罕有，特別是別墅社區，對于在外工作的濮陽籍人士回家鄉購房，一定選擇景觀好品質高的規模社區，作為唯一的別墅區無疑是該部分金字塔高端人群的置業首選。特別是劉和平等名人作為湘水明珠的準業主，對項目內在品質的提升是更大的促進。 濮陽人具有很強烈的戀土情結，外地成功人士普遍愿意在當地置業，一方面是為 第 19 頁 共 57 頁 了改善父母的居住環境；另 一方面也是考慮逢年過節回家能有一個好的居住環境。 六類客戶：各下轄縣區、鄉鎮成功人士 “居住農村向城市轉移”，這是普遍多數縣市以下居民的心愿，其中部分經濟條件較好的必將置業眼光投入到市區，對湘水明珠的銷售也將起到很大的促進作用。 七類客戶：各地房地產投資人士 濮陽房價目前在全國來講都偏低， 2013 年全國地級市房地產銷售平均價格 2700元 / ,濮陽現在的水平還不到 2300元 /，有著極大的升值空間，將會吸引各地有眼光的人士前來購買。 本項目暫時未作任何廣告宣傳，已經有近 500 批客戶慕湘水明珠風光帶的名 聲前來公司作登記，希望能第一時間購買到湘水明珠的房屋。銷售部計劃在項目開盤前進行為期 3個月的蓄客期，計劃儲備客戶 3000批以上。 2、 銷售計劃 鑒于目前青年城項目工程進度，銷售部根據目前市場情況，制定以下銷售計劃。 銷售量 一期工程 1至 3號樓標準商業、住宅、辦公 銷售進度 本項目預計 2014年 5月初開盤： 開盤后一個月內，即至 2014年 11月底，完成總銷售任務的 50%，約 186套住 宅，銷售金額約 9000 萬； 開盤后三個月內，即至 2015 年 1 月底，完成總銷售任務的 70%，約 260 套住宅 ，銷售金額約 ； 第 20 頁 共 57 頁 3、 銷售收入預測 1）周邊城市房價比較： 許多業內人士認為，濮陽目前房價水平處于全省中等水平，經濟發展潛力大，在未來相當長的一段時間里，將有比較好的成長空間， 2013年 10月下旬，由省建設廳、統計局、國土資源廳、發改委、中國人民銀行長沙中心支計行，河南銀行監局，國家統計局河南調查總隊等部門在長沙召開的全省前三季度房地產市場聯席會議上獲悉：全省商品房住宅均價為 2291元 /平方米，濮陽的均價為 3709元 /平方米，高于全省平均水平。 在濮陽市開發協會第三屆理事會換屆選舉會議上，市城建開發辦主任 田世凡的發言中發現，濮陽房地產發展分為三個階段： 90 年代至 2001 年為第一極端，這一階段主要表現為房地產的起步和調整； 2002 年至 2006 年為第二階段，這一階段是濮陽市房地產開發行業發生翻天覆地的一個重要階段，也是譜寫濮陽市房地產開發行業新篇章的一個重要時期。這一階段全市共完成開發投資 元，平方米 ,竣工房屋面積 平方米 ,實現商品銷售額 元。 2007年開始進入第三階段，濮陽樓市經過前兩階段的發展后，已向品質、人文、居住等高端方向發展。 經過前面兩個 階段的準備，許多業內人士認為，濮陽房價上漲已是萬事懼備，并 第 21 頁 共 57 頁 且已經在現在樓市上體現出來了。一是房貸新政策抬高門檻，開發企業融資成本增加，自然促進房屋價格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協議出讓方嚴管后，地價還有進一步上升的趨勢；其三是建材價格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環境和小區規劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來了較大的有效需求促進房地產行業的發展。這些因素將讓濮陽房價面臨快速爆發的到來。 2010年 6月份時，濮陽商品房均價為 3709元 /平方米 ,但到年底已經突破 4000元 /平方米 ,上漲勢頭迅 猛。 2） 濮陽樓市價格現狀： 3） 項目銷售價格定位： 根據本項目住宅和商鋪房預測銷售價格，標準層住宅實現銷售均價不低于 2700元 /；其中 1號住宅樓銷售均價 2800元 /平方米， 2號住宅樓銷售均價 2650 元 /平方米， 3號住宅樓銷售均價 2800元 /平方米， 1號至 3號樓公共停車場 3000元 /平方米，3號樓一層商鋪銷售均價 9000元 /平方米， 3號樓二層商鋪銷售均價 5000元 /平方米，本項目預測銷售總收入為 見附表五銷售收入及稅金估算表。 第 22 頁 共 57 頁 營銷策略 本項目擬在價格策略上采取低開高走的定價策略推向市 場。該項目價位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本項目將確定以下推廣策略： 1、推廣渠道 報紙廣告 包括濮陽日報、濮陽晚報，屬于典型的政府報，報紙不宜投入過多，開盤和推新品前 1 2周進行 3 4 次推廣既可。 短信推廣 成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。 影視廣告 當地幾個電視臺收視率不高，主要用來開盤和新品集中投放。電視廣告是唯一的動態廣告平臺，值得周期性的高密度投放。 單張派發 貫穿項目營銷始終的宣傳利器，濮陽地方小，人口集中，單張派發能起到良效。 營銷活動 活動一： “百年濮陽風光帶 ”攝影圖片展 ”。 活動二：濮陽人說濮陽大型文化論壇。 活動三：系列名人講座。 活動四：濮陽人說濮陽大型文化論壇 2、媒體宣傳組合 開盤前三個月，公司會以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳湘水明珠，增強前期登記客戶數量，擴大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準備。開 第 23 頁 共 57 頁 盤當月，公司會配合風光帶竣工，舉辦各種活動，擴大在濮陽的知名度，加以促進銷售。開盤三個月后，公司會盡快出樣板房、實景園林開放，加大廣告投放力度。 公交和站臺廣告：開盤前三個月至開盤后三個月，周期半年。 路橋廣告：貫 穿項目營銷始終。 影視廣告：開盤前一個月高密度投放 ,開盤后在每次推新貨時前一周每天投放。 濮陽報紙：開盤前一月投放 3 4 次，以及每次新貨上市投放 1 次。 單張派發：每天均需進行的推廣方式 ,力求單張波及到濮陽的每一個角落。 短信推廣：一般一個月派發 4 6 次，開盤前每周發送 2 3 次。 第 24 頁 共 57 頁 第 3章 建設規模與項目開發條件 建設規模 中原辦張莊閘管理處片區改造 項目 擬 在占地面積 34畝，建設總容積率為 設密度為 總建筑面積為 168270平方米的。 項目概況現狀 1、地點與地理位置 本項目位于濮陽 市京開路與中原路交匯處，總占地面積 34 畝，小區自然環境優越，交通十分便利，是一個理想的商業、住家的風水寶地。 本項目土地的開發建設規劃，已經濮陽市規劃局審議通過。 項目建設條件 氣溫 年平均氣溫 一月份氣溫 七月份氣溫 極端最低氣溫 極端最高氣溫 第 25 頁 共 57 頁 降水量 年平均降水量 降雨天數 30天 日最大降水量 濕度 最冷月平均相對濕度 81% 最熱月平均相對濕度 75% 風 風速年平均值 s 主導風向 夏季 s 冬季 s 30年一遇最大風速 23m/s 最大積雪深度 10最大凍土深度 5全年日照時數 、施工條件 本項目所在地地勢平坦，不占用城市主干道，無需大規模拆遷。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設施配套完善， 承擔施工任務的施工隊伍，只要滿足施工資質的企業就能完成施工任務。而河南省滿足資質要求的企業有幾十家，施工隊伍不成問題，施工所需場地、施工道路、用水、用電均已滿足，故 施工條件較好。 7、政策環境 本項目的建設符合濮陽城市建設總體規劃和濮陽市華龍區總體規劃，貫徹了濮陽 第 26 頁 共 57 頁 市政府城市建設的發展戰略，其對加快城鎮化進程，美化城市空間，創造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。 第 27 頁 共 57 頁 第 4章 建筑方案 設計依據 1、城市居住區規劃設計規范 2012 年版） 2、民用建筑設計通則 、高層民用建筑設計防火規范 、汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范 、城市規劃編制辦法 6、濮陽市城市規劃行政技術準則 7、濮陽市 2004年城市總體規劃 8、本項目鄰近的湘江風光帶設計 項目設計主題和開發理念 在建筑設計上，景為導向，考量濮陽當地居民的生活習慣，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。 在項目整體規劃上，以西方建筑特色為藍本，融合東 方居住理念，傾力打造國際生活標準社區，為業主營造高品位、高質量的居住氛圍。 中原辦張莊閘管理處片區改造項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態、養生的水岸生活。在住宅的設計理念上，項目引入了 第 28 頁 共 57 頁 “新都市主義”、“街區型規劃”、“仿生規劃”等先進設計理論，力求將歐洲經典藝術的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機結合，將和諧生活氛圍的營造融入社區文化建設的精神層面。 項目總體規劃方案 挖掘地塊核心價值，以城市連營的商業視角規劃社區； 以銷售為主導的分期規劃設計，保證項目滾 動有序運作； 節點式園林景觀視線軸設計，以建筑群體圍合創造靈活多變的環境空間； 人車雙路線設計，即相對人車分流系統，避免車流對社區的穿越破壞。 2、項目結構和布局 本項目總體規劃領先于河南和濮陽眾多大盤規劃，力圖體現開發商發展視野的前瞻性和產品開發的可持續性， 占地 34畝，總建筑面積為 108270平方米， 本項目兼具現代高尚生活和東方傳統人文精神特質，強調人和人的交往，動靜有機結合，社區停車方式的多元化，生活形態的多樣化，用公共、商業與文化、娛樂建筑與居住社區配套，確保該項目能夠站在濮陽房地產業高端，對 市民選擇居所的審美趨向和生活方式產生積極的影響，在規劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標，重視小區生態環境的塑造和人文環境的培養，力爭將項目開發建設成為一流的、具有大規模高尚社區特征的示范性住宅小區。通過別具特色的物業服務，向人們詮釋“新居住文化”的陽光理念。 獨具特色的水系布局。以水系貫穿南北兩個地塊，形式各具特色的中心水景、組團水景、水岸島居，強化了“水景”住宅概念。居住模式從有限的室內居住空間隨 第 29 頁 共 57 頁 著水系延伸到小區，延伸到湘江岸邊，真正做到景觀的均好性。 更多的廣場和綠化開放的空間。小區內 曲徑通幽、步步為景，設計了地下陽光車庫，即使在車庫里也可以看見如畫的園林風景，并形成獨具特色的下沉景觀，使整個空間錯落有致。 充分考慮濮陽的氣候特點，在平面布局上強調南北通透，力求通風系統暢通。 采用最經濟的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。 3、住宅物業類型和商業布局 本項目物業類型以高層住宅為主，靠近風景優美的湘江邊布置聯排住宅水岸島居，同時辦公性質的高層公寓，物業類型較為多樣。 本項目商業類型齊全，既有臨街商業街，又有集中商業、社區會所。小區南北兩個地塊之間的市政路，結合小區主入口 的設置，形成人流集中、商業氛圍濃厚的商業街，沿小區東側市政路規劃