公司房地產管理制度?一、總則（一）目的為加強公司房地產管理，規(guī)范房地產開發(fā)、銷售、租賃及物業(yè)管理等各項業(yè)務流程，提高公司房地產運營效率，保障公司資產安全，實現公司房地產項目的經濟效益和社會效益，特制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于公司旗下所有房地產項目的開發(fā)、運營及管理活動，包括但不限于項目立項、規(guī)劃設計、施工建設、銷售、租賃以及物業(yè)管理等環(huán)節(jié)涉及的相關部門和人員。（三）基本原則1.合法性原則：公司房地產活動應嚴格遵守國家法律法規(guī)及相關政策規(guī)定，依法取得各類許可證書，確保各項業(yè)務合法合規(guī)開展。2.效益原則：在房地產項目運作過程中，注重成本控制，優(yōu)化資源配置，追求經濟效益最大化，同時兼顧社會效益和環(huán)境效益。3.規(guī)范化原則：建立健全房地產管理的各項規(guī)章制度和業(yè)務流程，明確各部門職責和工作標準，確保各項工作有序、規(guī)范進行。4.風險防控原則：加強對房地產項目各個環(huán)節(jié)的風險識別、評估和控制，有效防范市場風險、法律風險、財務風險等各類風險，保障公司穩(wěn)健發(fā)展。二、房地產項目開發(fā)管理（一）項目立項1.市場調研市場調研部門負責對房地產市場進行定期調研，收集、分析市場動態(tài)、供求關系、競爭對手情況等信息，為項目立項提供數據支持。關注國家宏觀經濟政策、城市規(guī)劃、土地政策等對房地產市場的影響，及時調整調研重點和方向。2.項目可行性研究根據市場調研結果，項目開發(fā)部門組織編制項目可行性研究報告，對項目的市場前景、經濟效益、社會效益、環(huán)境影響等進行全面分析和評估。可行性研究報告應包括項目概況、市場分析、項目定位、規(guī)劃設計方案、開發(fā)進度安排、投資估算與資金籌措、經濟效益評價、風險分析等內容。3.立項審批項目可行性研究報告編制完成后，提交公司管理層進行審核。審核通過后，按照公司內部審批流程報上級主管部門或相關政府部門批準立項。立項審批過程中，應及時關注審批意見，根據反饋意見對可行性研究報告進行修改完善，確保項目立項順利通過。（二）規(guī)劃設計1.設計單位選擇項目開發(fā)部門負責組織設計單位的招標工作，通過公開招標、邀請招標等方式，選擇具有相應資質和豐富經驗的設計單位承擔項目設計任務。對參與投標的設計單位進行資格審查，重點考察其設計業(yè)績、設計團隊實力、設計理念與項目定位的契合度等因素。2.設計任務書編制根據項目立項批復和市場定位，項目開發(fā)部門編制設計任務書，明確項目的設計要求、技術指標、設計深度、設計進度等內容。設計任務書應與設計單位充分溝通，確保設計單位準確理解項目需求，為后續(xù)設計工作提供清晰的指導。3.設計方案評審設計單位完成初步設計方案后，項目開發(fā)部門組織相關部門和專家對設計方案進行評審。評審內容包括規(guī)劃布局、建筑設計、景觀設計、戶型設計、配套設施設計等方面。各部門和專家應從專業(yè)角度對設計方案提出意見和建議，設計單位根據評審意見進行修改完善，形成最終設計方案。4.設計變更管理項目實施過程中，如確需對設計方案進行變更，應嚴格按照公司設計變更管理流程進行審批。設計變更應充分論證其必要性和可行性，評估對項目進度、成本、質量等方面的影響，并經相關部門會簽后報公司管理層批準。（三）施工建設1.施工單位選擇項目開發(fā)部門負責組織施工單位的招標工作，通過公開招標、邀請招標等方式，選擇具有相應資質和良好信譽的施工單位承擔項目施工任務。對參與投標的施工單位進行資格審查，重點考察其施工業(yè)績、施工能力、項目經理資質、企業(yè)信譽等因素。2.施工合同簽訂確定中標施工單位后，項目開發(fā)部門與施工單位簽訂施工合同，明確雙方的權利義務、工程范圍、工程質量標準、工程進度要求、工程造價及付款方式等內容。施工合同應嚴格按照公司合同管理制度進行審核和簽訂，確保合同條款合法合規(guī)、明確清晰，避免合同糾紛。3.工程進度管理項目開發(fā)部門負責制定項目工程進度計劃，并監(jiān)督施工單位按照進度計劃組織施工。定期召開工程進度協調會，及時解決工程建設過程中出現的問題，確保工程進度順利推進。施工單位應每月向項目開發(fā)部門提交工程進度報告，匯報當月工程進展情況及下月工作計劃。如因不可抗力或其他特殊原因導致工程進度延誤，施工單位應及時向項目開發(fā)部門報告，并提出相應的解決方案。4.工程質量管理項目開發(fā)部門應建立健全工程質量管理體系，加強對工程質量的監(jiān)督檢查。委托專業(yè)監(jiān)理單位對工程質量進行全程監(jiān)理，確保工程質量符合國家相關標準和合同要求。施工單位應嚴格按照施工規(guī)范和質量標準組織施工，建立質量管理責任制，加強施工過程中的質量控制。對工程質量問題應及時整改，確保工程質量合格。5.工程安全管理項目開發(fā)部門應建立健全工程安全管理制度，加強對工程安全的監(jiān)督檢查。督促施工單位落實安全生產責任制，制定安全操作規(guī)程，加強安全教育培訓，確保施工安全。施工單位應設置安全生產管理機構，配備專職安全生產管理人員，定期進行安全檢查和隱患排查治理。對施工現場存在的安全隱患應及時整改，確保施工安全無事故。6.工程成本控制項目開發(fā)部門應加強對工程成本的控制，嚴格按照施工合同約定的工程造價進行成本核算和控制。建立工程成本臺賬，定期對工程成本進行分析和比較，及時發(fā)現成本偏差并采取措施進行調整。施工單位應嚴格按照合同約定的計價方式和付款條件進行工程結算，不得擅自增加工程造價。如因設計變更、現場簽證等原因導致工程造價增加，應按照公司相關規(guī)定進行審批。三、房地產銷售管理（一）銷售策劃1.市場定位與目標客戶群體分析營銷策劃部門負責對項目進行市場定位，明確項目的產品特色、目標客戶群體、市場競爭優(yōu)勢等。通過市場調研、客戶訪談等方式，深入了解目標客戶群體的需求特征、購買能力、購買偏好等，為制定營銷策略提供依據。2.營銷策劃方案制定根據項目市場定位和目標客戶群體分析結果，營銷策劃部門制定詳細的營銷策劃方案。營銷策劃方案應包括項目品牌推廣、產品宣傳、銷售渠道選擇、促銷活動策劃等內容。營銷策劃方案應具有針對性和可操作性，結合項目實際情況和市場動態(tài)，不斷優(yōu)化調整，確保營銷效果最大化。3.銷售價格制定營銷策劃部門會同項目開發(fā)部門、財務部門等相關部門，根據項目成本、市場行情、競爭對手價格等因素，制定合理的銷售價格體系。銷售價格應充分考慮項目的品質、地段、配套設施等因素，同時預留一定的價格調整空間，以應對市場變化。（二）銷售渠道管理1.銷售團隊組建營銷策劃部門負責組建專業(yè)的銷售團隊，招聘具有房地產銷售經驗、溝通能力強、服務意識好的銷售人員。對銷售人員進行入職培訓，培訓內容包括項目基本情況、銷售技巧、客戶服務等方面，確保銷售人員熟悉項目產品和銷售流程，具備良好的銷售能力和服務水平。2.銷售渠道拓展營銷策劃部門通過多種渠道拓展銷售業(yè)務，包括建立售樓處、開展線上營銷、與中介機構合作、參加房展會等方式，提高項目的市場知名度和銷售覆蓋面。加強與客戶的溝通互動，建立客戶信息管理系統(tǒng)，及時了解客戶需求和反饋，為客戶提供優(yōu)質的銷售服務。3.銷售合同管理銷售人員與客戶簽訂銷售合同前，應認真審核客戶資格和合同條款，確保合同內容合法合規(guī)、明確清晰。銷售合同簽訂后，及時將合同原件交公司相關部門存檔，并按照合同約定辦理收款、交房等手續(xù)。加強對銷售合同的跟蹤管理，及時處理合同履行過程中出現的問題。（三）銷售統(tǒng)計與分析1.銷售數據統(tǒng)計營銷策劃部門負責定期統(tǒng)計項目銷售數據，包括銷售套數、銷售面積、銷售金額、客戶來源、成交價格等信息。確保銷售數據的準確性和及時性，為銷售分析和決策提供可靠依據。2.銷售分析與報告營銷策劃部門每月對銷售數據進行分析，撰寫銷售分析報告。銷售分析報告應包括銷售業(yè)績、市場動態(tài)、客戶反饋、存在問題及改進建議等內容。通過銷售分析，及時發(fā)現銷售過程中存在的問題，調整營銷策略和銷售計劃，提高銷售業(yè)績。四、房地產租賃管理（一）租賃房源管理1.房源信息收集與整理資產管理部門負責收集公司旗下可供租賃的房源信息，包括房屋位置、面積、戶型、裝修情況、配套設施等內容。對收集到的房源信息進行整理和分類，建立房源信息數據庫，確保房源信息的完整性和準確性。2.房源維護與更新資產管理部門定期對租賃房源進行巡查，及時發(fā)現并處理房屋存在的質量問題和安全隱患，確保房屋處于良好的使用狀態(tài)。根據市場需求和房屋實際情況，對房源信息進行適時更新，如房屋裝修改造、配套設施升級等，提高房源的市場競爭力。（二）租賃合同管理1.租戶篩選與洽談資產管理部門負責對潛在租戶進行篩選和洽談，了解租戶的租賃需求、經營狀況、信譽情況等信息。與租戶就租賃房屋的租金、租賃期限、付款方式、房屋使用要求等事項進行協商，達成一致意見后簽訂租賃合同。2.租賃合同簽訂租賃合同簽訂前，資產管理部門應將合同文本提交公司相關部門進行審核，確保合同條款合法合規(guī)、明確清晰。審核通過后，與租戶簽訂租賃合同，并按照合同約定辦理房屋交付手續(xù)。3.合同執(zhí)行與跟蹤資產管理部門負責跟蹤租賃合同的執(zhí)行情況，定期與租戶溝通，了解房屋使用情況和租金繳納情況。如租戶出現違約行為，應及時按照合同約定采取相應的措施，維護公司的合法權益。（三）租金管理1.租金定價資產管理部門根據市場行情、房屋位置、面積、配套設施等因素，制定合理的租金價格體系。租金價格應定期進行評估和調整，確保租金水平與市場接軌，同時兼顧公司收益。2.租金收繳資產管理部門負責租金的收繳工作，按照租賃合同約定的付款方式和時間，及時向租戶催收租金。對逾期未繳納租金的租戶，應按照合同約定收取滯納金，并采取必要的催繳措施，確保租金按時足額收繳。3.租金核算與統(tǒng)計財務部門負責租金的核算與統(tǒng)計工作，定期對租金收入進行核對和分析，確保租金收入的準確性和完整性。每月向資產管理部門提供租金收入報表，資產管理部門根據報表數據進行租金管理分析和決策。五、物業(yè)管理（一）物業(yè)管理公司選擇1.物業(yè)公司招標項目開發(fā)部門負責組織物業(yè)管理公司的招標工作，通過公開招標、邀請招標等方式，選擇具有相應資質和良好信譽的物業(yè)管理公司承擔項目物業(yè)管理服務。對參與投標的物業(yè)管理公司進行資格審查，重點考察其物業(yè)管理業(yè)績、服務質量、管理團隊實力等因素。2.物業(yè)服務合同簽訂確定中標物業(yè)管理公司后，項目開發(fā)部門與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務合同，明確雙方的權利義務、服務內容、服務標準、服務費用及支付方式等內容。物業(yè)服務合同應嚴格按照公司合同管理制度進行審核和簽訂，確保合同條款合法合規(guī)、明確清晰，避免合同糾紛。（二）物業(yè)服務內容與標準1.房屋及共用設施設備維護管理物業(yè)管理公司負責對小區(qū)內的房屋及共用設施設備進行日常維護和管理，確保房屋及設施設備正常運行。制定房屋及設施設備維護計劃，定期進行巡查和保養(yǎng)，及時處理設施設備故障和安全隱患。2.環(huán)境衛(wèi)生管理物業(yè)管理公司負責小區(qū)內的環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔工作，包括公共區(qū)域、樓道、電梯等部位的清潔，確保小區(qū)環(huán)境整潔衛(wèi)生。合理配置保潔人員和清潔設備，制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度，加強對環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督檢查，及時清理垃圾和雜物。3.綠化養(yǎng)護管理物業(yè)管理公司負責小區(qū)內的綠化養(yǎng)護管理工作，包括花草樹木的修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等，確保小區(qū)綠化美觀。制定綠化養(yǎng)護計劃，合理安排綠化養(yǎng)護工作，定期對綠化效果進行評估和調整，不斷提升小區(qū)綠化品質。4.安全秩序維護管理物業(yè)管理公司負責小區(qū)內的安全秩序維護管理工作，包括門禁管理、巡邏檢查、車輛停放管理等，確保小區(qū)安全有序。配備專業(yè)的安保人員，制定安全管理制度和應急預案，加強對安保人員的培訓和考核，提高安全防范能力。5.客戶服務管理物業(yè)管理公司設立客戶服務中心，負責受理業(yè)主的咨詢、投訴、建議等事項，及時為業(yè)主提供優(yōu)質的服務。加強與業(yè)主的溝通互動，定期開展業(yè)主滿意度調查，了解業(yè)主需求和意見，不斷改進服務質量。（三）物業(yè)服務費用管理1.費用標準制定項目開發(fā)部門會同物業(yè)管理公司根據項目實際情況和市場行情，制定合理的物業(yè)服務費用標準。物業(yè)服務費用標準應包括物業(yè)服務成本、法定稅費和合理利潤等內容，并報物價部門備案。2.費用收繳與核算物業(yè)管理公司負責物業(yè)服務費用的收繳工作，按照物業(yè)服務合同約定的收費標準和方式，及時向業(yè)主收取物業(yè)服務費用。財務部門負責物業(yè)服務費用的核算工作，定期對物業(yè)服務費用收支情況進行核對和分析，確保費用收支平衡。3.費用使用監(jiān)督業(yè)主委員會或業(yè)主代表有權對物業(yè)服務費用的使用情況進行監(jiān)督，物業(yè)管理公司應定期向業(yè)主公布物業(yè)服務費用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。公司內部審計部門對物業(yè)服務費用的使用情況進行定期審計，確保費用使用合理合規(guī)。六、房地產檔案管理（一）檔案收集1.項目開發(fā)過程檔案收集在項目開發(fā)過程中，各部門應及時將各自產生的文件資料進行整理歸檔，包括項目立項文件、規(guī)劃設計文件、施工圖紙、施工合同、工程變更文件、銷售合同、租賃合同等。項目開發(fā)部門負責對項目開發(fā)全過程的文件資料進行統(tǒng)一收集和整理，確保檔案資料的完整性和準確性。2.物業(yè)管理檔案收集物業(yè)管理公司負責收集和整理小區(qū)物業(yè)管理過程中產生的文件資料，包括物業(yè)服務合同、業(yè)主檔案、設施設備維護記錄、環(huán)境衛(wèi)生檢查記錄、安全巡邏記錄等。定期將物業(yè)管理檔案移交公司檔案室進行統(tǒng)一管理。（二）檔案整理與歸檔1.檔案分類檔案室按照房地產項目開發(fā)、銷售、租賃及物業(yè)管理等業(yè)務板塊，對收集到的檔案資料進行分類整理。每個業(yè)務板塊下再根據文件資料的性質、用途等進行細分，確保檔案分類科學合理、便于查找。2.檔案編號為便于檔案管理和查詢，檔案室對每一份檔案資料進行編號。編號應具有唯一性和系統(tǒng)性，能夠反映檔案的類別、年度、順序等信息。3