養(yǎng)老院商業(yè)計(jì)劃書

養(yǎng)老院商業(yè)計(jì)劃書V3.0

目錄

第一章總論............................................................................1

1.1項(xiàng)目背景與概況.....................................................................1

1.2編制依據(jù)...........................................................................3

1.3編制范圍...........................................................................3

第二章項(xiàng)目建設(shè)的背景及義,要性............................................................4

2.1項(xiàng)目提出的背景....................................................................4

2.2項(xiàng)目臻設(shè)必要性分析.................................................................4

第三章項(xiàng)目選址與建設(shè)條件...............................................................9

3.1項(xiàng)目選址...........................................................................9

3.2建設(shè)條件............................................................................9

3.3地質(zhì)災(zāi)害影響分析.................................................................10

第四章建設(shè)內(nèi)容及工程方案..............................................................11

4.1建設(shè)要求..........................................................................11

4.2總體規(guī)劃方案.......................................................................12

4.3建筑設(shè)計(jì)..........................................................................15

4.4結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)...........................................................................17

4.5給水設(shè)計(jì)..........................................................................21

4.6暖通動(dòng)力設(shè)計(jì)......................................................................25

4.7電氣設(shè)計(jì)...........................................................................28

笫五章節(jié)能措施.........................................................................32

5.1設(shè)計(jì)依據(jù)..........................................................................32

5.2設(shè)計(jì)范圍及主要原則...............................................................32

5.3主要節(jié)能措施.....................................................................32

第六章環(huán)境保護(hù)與綠化.................................................................36

6.1編制依據(jù)..........................................................................36

6.2環(huán)境現(xiàn)狀..........................................................................36

6.3項(xiàng)目建設(shè)對環(huán)境的影響.............................................................36

6.4環(huán)境保護(hù)措施.....................................................................37

養(yǎng)老院商業(yè)計(jì)劃書Y3.0

6.5施工期環(huán)境保護(hù)....................................................................39

6.6營運(yùn)期環(huán)境保護(hù)....................................................................42

6.7綠化..............................................................................44

第七章勞動(dòng)安全與消防.................................................................45

7.1指導(dǎo)思想..........................................................................45

7.2職業(yè)安全衛(wèi)生健康對黃與措施......................................................45

7.3消防..............................................................................46

7.4工程在施工期間勞動(dòng)安全與消防....................................................49

7.5營運(yùn)期間安全與消防...............................................................49

第八章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置.........................................................51

8.1組織機(jī)構(gòu)..........................................................................51

8.2人力資源配置方案..................................................................51

第九章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度....................................................................52

9.1項(xiàng)目管理..........................................................................52

9.2項(xiàng)目實(shí)施階段.....................................................................52

9.3項(xiàng)目建設(shè)周期.....................................................................53

第十章項(xiàng)目招標(biāo).........................................................................54

10.1工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概述............................................................54

10.2工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)因素分析........................................................55

10.3招標(biāo)依據(jù).........................................................................59

10.4招標(biāo)范圍.........................................................................59

10.5招標(biāo)方式.........................................................................60

第十一章項(xiàng)目投資估算與資金籌措.......................................................61

11.1投資估算.........................................................................61

11.2資金籌措..........................................................................63

第十二章財(cái)務(wù)評價(jià).......................................................................64

12.1財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選取..........................................................64

12.2銷售收入估算.....................................................................66

12.3經(jīng)營成本估算.....................................................................66

2

養(yǎng)老院商業(yè)計(jì)劃書Y3.0

12.4財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表.....................................................................68

第十三章社會評價(jià).......................................................................69

13.1社會效益分析....................................................................69

13.2項(xiàng)目互適性分析..................................................................70

13.3收益情況分析....................................................................70

13.4風(fēng)險(xiǎn)分析........................................................................70

13.4社會評價(jià)結(jié)論....................................................................71

笫十四章結(jié)論與建議....................................................................72

14.1結(jié)論.............................................................................72

14.2建議..............................................................................72

附表

附表1項(xiàng)目一期建設(shè)投資估算表

附表2項(xiàng)目運(yùn)營成本估算表

附表3項(xiàng)目收入稅金及附加估算表

附表4借款償還計(jì)劃一覽表

附表5財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表

附表6利潤損益與分配表

附表7項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度一覽表

3

養(yǎng)老院商業(yè)計(jì)劃書V3.0

第一章總論

1.1項(xiàng)目背景與概況

1.1.1項(xiàng)目名稱

XXX養(yǎng)老院建設(shè)項(xiàng)目

LL2項(xiàng)目承辦單位

XXX股份有限公司

1.1.3項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)

項(xiàng)目擬選址于農(nóng)村.....

1.1.4項(xiàng)目建設(shè)條件

本項(xiàng)目用地緊鄰市政道路，基礎(chǔ)設(shè)施配備齊全，便于項(xiàng)

目的建設(shè)。

1.1.5項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模

本項(xiàng)目建設(shè)用地面積xxx平方米，規(guī)劃總建筑面積XXX

平方米。包括綜合樓建筑面積xxx平方米；養(yǎng)老護(hù)理樓建筑

面積xxx平方米；預(yù)留建筑面積xxx平方米。集中于園林綠

化區(qū)域。

1.1.6項(xiàng)目投資估算與資金籌措

項(xiàng)目總投資估算費(fèi)用xxx萬元。總投入成本如下：單體

建安成本xxx萬元；室外工程費(fèi)用xxx萬元，服務(wù)項(xiàng)目費(fèi)用

XXX萬元，政策性項(xiàng)目費(fèi)用XXX萬元，工程預(yù)備費(fèi)XXX萬元，

養(yǎng)老院商業(yè)計(jì)劃書V3.0

鋪底流動(dòng)資金XXX萬元，建設(shè)期利息XXX萬元。

LL7建設(shè)進(jìn)度

項(xiàng)目一期實(shí)施建設(shè)期限為xxx個(gè)月。計(jì)劃開工時(shí)間為XXX

年XXX月XXX日，計(jì)劃竣工時(shí)間為XXX年XXX月XXX日。

1.1.8技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

表1-01技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

序號項(xiàng)目單位指標(biāo)備注

1建設(shè)用地面積m2

2規(guī)劃總建筑面積m2

綜合樓m2

其中養(yǎng)老護(hù)理樓m2

二期預(yù)留建筑itf

3建筑基底面積m2

4建筑密度%

5容積率/

6綠地率%

7一期床位規(guī)模張

8床位配備標(biāo)準(zhǔn)2

9建設(shè)工期年

10總投資費(fèi)用萬元

11投資回收期年含建設(shè)

12內(nèi)部收益率%

2

養(yǎng)老院商業(yè)計(jì)劃書V3.0

13財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元

L2編制依據(jù)

1.3編制范圍

1、通過項(xiàng)目背景及發(fā)展概況的研究，分析項(xiàng)目提出的由

來；

2、通過對市場的分析研究以及對項(xiàng)目規(guī)劃的研究，推薦

項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、方案，論證項(xiàng)目建設(shè)的合理性；

3、對建設(shè)條件及動(dòng)力供應(yīng)情況進(jìn)行調(diào)查研究；

4、對工程技術(shù)及設(shè)備方案進(jìn)行研究，提出工程招投標(biāo)方

案；

5、對公用工程和輔助設(shè)施進(jìn)行研究；

6、對節(jié)能、環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生與消防提出研究方案；

7、對投資估算、資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行定量分析，測

算各種效益指標(biāo)和項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；

8、提出結(jié)論。

3

養(yǎng)老院商業(yè)計(jì)劃書V3.0

第二章項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性

2.1項(xiàng)目提出的背景

描述背景。

2.2項(xiàng)目建設(shè)必要性分析

2.2.1項(xiàng)目建設(shè)是順應(yīng)我國養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展方向的需要

長期以來，黨和政府十分關(guān)心老年群眾，不斷采取積極

措施，推動(dòng)老齡事業(yè)發(fā)展進(jìn)步，取得舉世矚目的成就，為老

齡事業(yè)持續(xù)發(fā)展奠定了很好的基礎(chǔ)。隨著第一個(gè)老年人口增

長高峰到來，我國人口老齡化進(jìn)程將進(jìn)一步加快。從XXXX年

到XXXX年，全國60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21

億，平均每年增加老年人860萬；老年人口比重將由13.3%

增加到16%,平均每年遞增0.54個(gè)百分點(diǎn)。老齡化進(jìn)程與家

庭小型化、空巢化相伴隨，與經(jīng)濟(jì)社會轉(zhuǎn)型期的矛盾相交織,

社會養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務(wù)的需求急劇增加。

為此，我國政府提出積極發(fā)展老齡服務(wù)業(yè)，積極推進(jìn)養(yǎng)

老機(jī)構(gòu)運(yùn)營機(jī)制改革與完善，探索多元化、社會化的投姿建

設(shè)和管理模式。進(jìn)一步完善和落實(shí)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)社會力量

參與公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)和運(yùn)行管理。實(shí)現(xiàn)新增各類養(yǎng)老床位

342萬張的發(fā)展目標(biāo)。

本項(xiàng)目建成后，將以老年人需求為設(shè)計(jì)及運(yùn)營核心，強(qiáng)

調(diào)老人的參與性，注重老人的感受。從道路交通、衛(wèi)生、飲

4

養(yǎng)老院商業(yè)計(jì)劃書V3.0

食、居住、建筑風(fēng)格、綠化、景觀、材料等全面考慮，以真

正意義的為老人全心全意的服務(wù)宗旨，為老年人提供一個(gè)集

養(yǎng)生、醫(yī)療、學(xué)習(xí)、娛樂、教育、休閑于一體，生活舒適、

設(shè)施配套、功能齊全的現(xiàn)代化新型老年社會福利機(jī)構(gòu)。

2.2.2項(xiàng)目建設(shè)將進(jìn)一步滿足日益增長的養(yǎng)老需求

近年來，為進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所

教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的發(fā)展目標(biāo)，XXX省各

級政府高度重視老齡事業(yè)發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平不斷提

高的同時(shí)，優(yōu)先保障和改善老年民生，優(yōu)先為老年人提供社

會公共服務(wù)，優(yōu)先讓老年人共享經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展成果，并不斷

建立健全社會養(yǎng)老保障體系，著力提高養(yǎng)老服務(wù)保障水平,

使得省內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)需求空間不斷增長。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前XXX省有10.85%的老年人愿意入住養(yǎng)老院,

打算在5年內(nèi)入住養(yǎng)老院的比例為4.23%Oxxx老年人口將

達(dá)XXXX萬，需要養(yǎng)老床位81.34萬張。xxx包括敬老院、福

利院在內(nèi)，總共只有32.6萬張養(yǎng)老床位，其中25.2萬張為

敬老院和城市福利院擁有，真正為全社會老年人提供服務(wù)的

養(yǎng)老床位只有近7.4萬張，養(yǎng)老床位實(shí)際缺口為73.94萬張。

本項(xiàng)目將通過建設(shè)現(xiàn)代化養(yǎng)老公寓、精神維系式有機(jī)種

植、教育培訓(xùn)式綠化種植、義工實(shí)習(xí)式助老服務(wù)等方式，提

供XXXX張養(yǎng)老床位，能夠緩解本區(qū)域老年居住難及老年人

無人照顧的問題，更好地為老人的生活和健康保駕護(hù)航，創(chuàng)

5

養(yǎng)老院商業(yè)計(jì)劃書V3.0

造更好的經(jīng)濟(jì)建設(shè)環(huán)境，維護(hù)社會穩(wěn)定，共建和諧社會。

2.2.3項(xiàng)目建設(shè)是進(jìn)一步提高居民生活質(zhì)量的需要

近年來，隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，居民生活水平的不

斷提升，老年人也逐漸培養(yǎng)出自身的興趣愛好、生活習(xí)慣和

隱私，希望有自己獨(dú)立的生活空間，他們多數(shù)離退休后有養(yǎng)

老金，為獨(dú)立生活提供了經(jīng)濟(jì)來源。因此，必須探討建造功

能設(shè)施完備的、較高標(biāo)準(zhǔn)的新型老年公寓，提升養(yǎng)老水平,

以區(qū)別原來建立的敬（養(yǎng)）老院形式的老年公寓。

本項(xiàng)目建成后，公寓應(yīng)具備吃、住、醫(yī)、學(xué)、樂、生活

服務(wù)照料等設(shè)施和功能，老年人一家一戶居于每個(gè)單元中，

每戶都有自己獨(dú)立的生活用房，包括起居室、衛(wèi)生間、儲藏

室、洗浴設(shè)備和廚房，老人可攜帶自己喜愛的家具、廚房設(shè)

備，每戶要安裝電話和緊急呼救裝置，同時(shí)設(shè)有娛樂場所、

洗衣房、健身房、閱覽室、醫(yī)務(wù)室、監(jiān)護(hù)室、售貨點(diǎn)等。公

共食堂可按老人要求制作高、中、低檔飯菜，老人也可自己

開伙。高齡病殘老人或生活不能自理的老人可由護(hù)理員照顧

生活起居，進(jìn)行特殊服務(wù)，身體較好的老人可以經(jīng)常進(jìn)行健

康體育鍛煉，參加文化娛樂活動(dòng)和醫(yī)療保健等知識的學(xué)習(xí)。

本項(xiàng)目這種兼顧“居家養(yǎng)老”和社會服務(wù)為一體的老年

公寓，起居生活完全是家庭式的，享受的各種服務(wù)是社會化

的，將成為本區(qū)域老年人所喜愛和要求的老年人樂園，老人

的子女也可以進(jìn)一步減輕負(fù)擔(dān)，減少家庭矛盾，解除其后顧

6

養(yǎng)老院商業(yè)計(jì)劃書V3.0

之憂，以便把更多的精力投入到經(jīng)濟(jì)建設(shè)的偉大事業(yè)中。同

時(shí)，本項(xiàng)目建成后也還可以安置部分下崗職工，為他們提供

再就業(yè)機(jī)會，為政府和企業(yè)分憂，有利于社會穩(wěn)定，為進(jìn)一

步提升居民整體生活質(zhì)量和水平做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

2.2.4項(xiàng)目建設(shè)是進(jìn)一步提升區(qū)域養(yǎng)老服務(wù)水平的需要

為進(jìn)一步滿足居民日益增長的養(yǎng)老服務(wù)的需求，鼓勵(lì)扶

持養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，XXX省規(guī)定，凡創(chuàng)辦養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)的，注

冊資本均可按法定最低注冊資本執(zhí)行；養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)在辦理

年度檢驗(yàn)和工商登記事項(xiàng)時(shí)，依法從快從簡辦理。對新辦的

非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)用地，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可采用劃撥

或協(xié)議出讓的方式供地，土地出讓金可按不低于國家規(guī)定的

最低標(biāo)準(zhǔn)收取。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益性的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)用地，

經(jīng)依法批準(zhǔn)可使用集體所有的土地。對研發(fā)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品的

生產(chǎn)性項(xiàng)目用地，實(shí)行與工業(yè)項(xiàng)目用地同等的供地方式。

本項(xiàng)目建成后，將成為布局合理、生活、服務(wù)到位、管

理科學(xué)、環(huán)境幽雅、充滿生活樂趣的老年之家，并引進(jìn)國內(nèi)

外先進(jìn)的老年公寓設(shè)計(jì)運(yùn)營理念，購置國內(nèi)外先進(jìn)老年人護(hù)

理設(shè)備，對相關(guān)服務(wù)人員進(jìn)行專業(yè)培養(yǎng)，未來還將申請?jiān)O(shè)立

專業(yè)護(hù)理醫(yī)院，不斷將護(hù)理人性化、專業(yè)化、科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)

化，急老年人之所急，想老年人之所想，幫老年人之所需,

實(shí)行科學(xué)化、規(guī)范化管理，使老年人住得安心、吃得舒心、

玩得開心、健康溫馨、子女放心，真正把老年公寓辦成老年

7

養(yǎng)老院商業(yè)計(jì)劃書V3.0

人頤養(yǎng)天年的幸福之家，讓老年人切實(shí)感受到黨和政府的溫

暖，共享社會發(fā)展成果。

同時(shí)，本項(xiàng)目將以“區(qū)域示范項(xiàng)目、國內(nèi)優(yōu)秀項(xiàng)目”為

發(fā)展目標(biāo)，對本區(qū)域養(yǎng)老服務(wù)起到帶頭作用，進(jìn)一步提尹本

區(qū)域養(yǎng)老服務(wù)水平，為XXX省老齡工作的順利開展與深入推

行做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)具有深刻的現(xiàn)實(shí)意義，是十分

必要的。

8

養(yǎng)老院商業(yè)計(jì)劃書V3.0

第三章項(xiàng)目選址與建設(shè)條件

3.1項(xiàng)目選址

3.1.1建設(shè)位置

項(xiàng)目擬選址于農(nóng)村向川路北段，北鄰xxx市農(nóng)業(yè)局住宅

小區(qū)。

3.1.2選址優(yōu)勢

1、交通便利

項(xiàng)目建設(shè)區(qū)塊與城市道路相連，交通聯(lián)系便捷，區(qū)位優(yōu)

勢明顯，有利于項(xiàng)目建設(shè)。

2、符合城鎮(zhèn)總體規(guī)劃

項(xiàng)目建設(shè)符合城市總體規(guī)劃的要求。

3、用地條件較好

項(xiàng)目建設(shè)區(qū)塊地形規(guī)整，地勢較低，整體呈四周高中間

低，配套建設(shè)條件較好。周圍有xxx農(nóng)村社區(qū)醫(yī)院，老年人

居住看病就近治療方便。

綜上所述，項(xiàng)目選址優(yōu)勢明顯，能較好地滿足建設(shè)需要,

也符合相關(guān)規(guī)劃要求，選址合理可行。

3.2建設(shè)條件

建設(shè)區(qū)塊交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善，便于項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)

行中利用城市市攻工程設(shè)施，區(qū)塊周邊自來水、污水管道、

9

養(yǎng)老院商業(yè)計(jì)劃書V3.0

電力設(shè)施已全部接入到位。因此，項(xiàng)目建設(shè)具有良好的基礎(chǔ)

設(shè)施條件，能較好地滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要。

3.3地質(zhì)災(zāi)害影響分析

本項(xiàng)目在建設(shè)過程中，要嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)劃，并由具有

相應(yīng)的地質(zhì)災(zāi)害防治工程勘查資質(zhì)的單位，開展地質(zhì)災(zāi)害危

險(xiǎn)性評估，對建設(shè)項(xiàng)目誘發(fā)或加劇地質(zhì)災(zāi)害的可能性和建設(shè)

項(xiàng)目可能遭受地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性作出評估，提出防治地質(zhì)災(zāi)害

的措施，從源頭防治地質(zhì)災(zāi)害的發(fā)生。只要思想重視、措施

得當(dāng)，可以很好地解決地質(zhì)災(zāi)害對項(xiàng)目建設(shè)的影響和危害。

10

養(yǎng)老院商業(yè)計(jì)劃書V3.0

第四章建設(shè)內(nèi)容及工程方案

4.1建設(shè)要求

在老年人的住宅規(guī)劃和設(shè)計(jì)上，不僅要滿足居住功能的

要求，使老年人的居住建筑設(shè)計(jì)達(dá)到安全、衛(wèi)生、方便和適

用的要求，還要無處不在的體現(xiàn)出對老人的關(guān)懷，更要考慮

社會心理學(xué)所涉及的居住心理問題。

1、環(huán)境要園林化

幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的

公共活動(dòng)空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。

2、公建設(shè)施要高比例化配套要完善化

項(xiàng)目規(guī)劃配有完善的醫(yī)療保健、健身房、閱覽室、書畫

室、花房、棋牌娛樂室、等生活配套設(shè)施。

3、設(shè)計(jì)要人性化

平面設(shè)計(jì)要方便老人出行，不能有過多的臺階（有臺階

處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通道）；要保證充足的陽光入室，空間通透;

室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計(jì)，防跌扶手；各種開關(guān)、按紐均采

用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便；入戶陽光

花園，便于串門知互相照應(yīng)等等，總之設(shè)計(jì)要人性化，無障

礙居住，滿足老年人的特殊使用功能和要求。

4、生活要智能化

配備緊急呼叫對講系統(tǒng)，安防系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防系

11

養(yǎng)老院商業(yè)計(jì)劃書V3.0

統(tǒng)等保障老人安全。

5、戶型要合理化

充分考慮不同年齡階段、不同階層、不同居住人數(shù)等的

不同居住要求，大部分戶面積控制在25—30平方米左右。

6、建筑要藝術(shù)化

在此居住的老年人均有較高的藝術(shù)品位和欣賞要求，相

應(yīng)要有較高水平的建筑藝術(shù)，給視覺以美感，使之由美感產(chǎn)

生吸引力。

滿足以上這些要求的同時(shí)，當(dāng)然還要保證建筑工程質(zhì)量

合格、建材環(huán)保、裝修美觀大方、功能分區(qū)明確等基本建筑

標(biāo)準(zhǔn)。

4.2總體規(guī)劃方案

規(guī)劃總建筑面積XXXX3.22平方米。其中一期建設(shè)規(guī)模

為198張床位，一期總建筑面積XXXX3.82平方米，包括綜合

樓建筑面積XXXX.72平方米；養(yǎng)老護(hù)理樓建筑面積XXXX7.10

平方米；二期預(yù)留建筑面積XXXX.40平方米。具備低密度、

低容積率、高綠化率；全區(qū)無障礙設(shè)計(jì)，以多層為主，輔之

以少量低層；有相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施；整體建筑風(fēng)格以田園

風(fēng)光為主，通過體塊、片、構(gòu)架等幾何化的建筑元素的組織，

在比例、韻律、構(gòu)圖、秩序等方面，運(yùn)用多種建筑語言展現(xiàn)

田園風(fēng)貌，同時(shí)在立面細(xì)部處理上，要避免田園風(fēng)格的簡單

粗陋，注重細(xì)部處理，創(chuàng)造性的展現(xiàn)傳統(tǒng)田園風(fēng)格的形象。

12

養(yǎng)老院商業(yè)計(jì)劃書V3.0

裝飾在色彩、造型和用料方面要獨(dú)特，豐富建筑立面的質(zhì)感,

與周邊建筑物有鮮明的色彩對比，突出本項(xiàng)目的獨(dú)特性。建

議采用坡屋頂，用金色琉璃瓦，充分展現(xiàn)古樸、傳統(tǒng)的田園

風(fēng)光。

4.2.1規(guī)劃構(gòu)架

構(gòu)架是以社區(qū)干道、組團(tuán)道路、庭院道路為骨架，以住

宅、公建配套、園林景觀為主體形成的建筑景觀群。分為三

塊，即住宅、公建設(shè)施、景觀三塊。為保障行人和車輛出入

安全、方便，在不同方向設(shè)2個(gè)主出入通道。

4.2.2總體平面布置

主要住宅均南北朝向，保證養(yǎng)老護(hù)理樓，每間房均有充

足的陽光照射（可適當(dāng)偏西南、偏東南15。）,沿向川路、

北環(huán)路、黃河主題公園、丘地走勢呈流線型或圍合式布置，

設(shè)有小型會所、休閑娛樂和公共活動(dòng)場所。

4.2.3產(chǎn)品功能組合

產(chǎn)品主要功能為養(yǎng)老、休閑，并要針對老年人這一特殊

客戶群體的特殊需要“量身定做”，既要滿足他們居住的物質(zhì)

需求，也要滿足他們的精神需要，無論是住宅部分還是公建

設(shè)施部分，都應(yīng)該讓老年人沒有孤寂失落感。

4.2.4環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、園區(qū)的環(huán)境應(yīng)為老人提供優(yōu)美、安全、方便的娛樂交

養(yǎng)老院商業(yè)計(jì)劃書V3.0

往場所。老年人，特別是60?70歲年齡階段的老年人，因離

職、退休，生活方式的轉(zhuǎn)變帶來了身心、環(huán)境等多方面的不

適應(yīng)，對戶外活動(dòng)有著強(qiáng)烈的渴望。主要的活動(dòng)有：敘談、

飲茶、賞鳥、下棋、散步、健身、釣魚、看書、作畫、寫字、

種菜養(yǎng)花等，不同經(jīng)濟(jì)條件，不同文化水平，不同活動(dòng)能力

的老年人有不同的需求，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分認(rèn)識到這

一特殊群體的特殊需要。

2、整個(gè)社區(qū)的景觀規(guī)劃總體上應(yīng)該是典雅、歡快、童趣

和積極向上的，使其充滿生活情趣，這樣可以激發(fā)老年人熱

愛生活的欲望，有助于改善其身體機(jī)能，促進(jìn)健康長壽。

3、園區(qū)內(nèi)修建大型具有特色的中央主題花園，給老人帶

來美的享受，發(fā)揮景觀功能作用，同時(shí)可以作為老年人交流、

休憩以及娛樂活動(dòng)場所。

4、完善的步行交通系統(tǒng)。步行是老年人主要空間轉(zhuǎn)移方

式，也是老年人日常重要活動(dòng)。完善的步行系統(tǒng)可結(jié)合園區(qū)

交通與景觀路線，將居民日常生活出行置于步行區(qū)域之中，

人流與車流近而不擾；應(yīng)沿湖設(shè)置蛇行健康步行道，供老人

清晨跑步或者散步；道路要進(jìn)行無障礙設(shè)計(jì)，每間隔直線距

離200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路設(shè)計(jì)應(yīng)有

清晰道路脈絡(luò)系統(tǒng)和特色的空間意象設(shè)計(jì)，老年人可以通過

道路脈絡(luò)找到自己熟悉的感覺，找到認(rèn)同感和歸屬感，消除

孤獨(dú)和自閉癥。

14

養(yǎng)老院商業(yè)計(jì)劃書V3.0

5、為保證景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)與小區(qū)建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，滿足老

人懷舊心理，修建體現(xiàn)中國傳統(tǒng)文化的以“梅、蘭、竹、菊”，

“歲寒三友”為主題的組團(tuán)花園，供老人近距離的養(yǎng)心、養(yǎng)

性、養(yǎng)情。

4.3建筑設(shè)計(jì)

4.3.1設(shè)計(jì)依據(jù)

國家及地方現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程、規(guī)定，主要有：

1、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GBXXXX6-XXXX)

2、《住宅建筑規(guī)范》(GBXXXX8-XXXX)

3、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBXXXX6-XXXX)

4、《xxx省公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施細(xì)則》

4.3.2項(xiàng)目概況

本項(xiàng)目位于XXX市，緊鄰XXX路，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通

便利。

本項(xiàng)目建設(shè)用地面積XXX平方米，規(guī)劃總建筑面積XXX

平方米。其中一期建設(shè)規(guī)模為XXX張床位，一期總建筑面積

XXX平方米，包括綜合樓建筑面積XXX平方米；養(yǎng)老護(hù)理樓

建筑面積XXX平方米；二期預(yù)留建筑面積XXX平方米。集中

于園林綠化區(qū)域。

4.3.3設(shè)計(jì)原則

在現(xiàn)有居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，住宅組群的空間布局與環(huán)

養(yǎng)老院商業(yè)計(jì)劃書V3.0

境景觀的塑造常常相互分離，在設(shè)計(jì)程序上存在先后，環(huán)境

設(shè)計(jì)常常成為居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中一個(gè)“補(bǔ)充完善的后續(xù)工

作”，并且由于群體布局的限制，不能給環(huán)境設(shè)計(jì)留有充分的

余地和彈性，環(huán)境沒能發(fā)揮對于住區(qū)營造的景觀意義。

在本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，要強(qiáng)化養(yǎng)老居住與景觀的聯(lián)系，

創(chuàng)造一種富有詩意的棲居環(huán)境，就必須采用整體設(shè)計(jì)的方法。

即在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初，就從環(huán)境的角度，將建筑與景觀相結(jié)合，

最大限度的發(fā)揮景觀環(huán)境對于居住區(qū)整體空間形態(tài)的影響，

只有這樣才能營造出一個(gè)整體大氣的形象和富有特色的高

品質(zhì)環(huán)境。

在設(shè)計(jì)過程中遵循以下原則：

體現(xiàn)生態(tài)養(yǎng)老住宅建筑的根源性特點(diǎn)；

注重建筑的尺度與比例、質(zhì)感效果、韻律感、光影效果

及色彩；

章顯人性化的內(nèi)外空間，體現(xiàn)建筑、景觀的和諧統(tǒng)一。

4.3.4建筑平面及立面設(shè)計(jì)

以需求為根本，以科技為先導(dǎo)，體現(xiàn)文化情趣。立面設(shè)

計(jì)營造出高尚且溫馨的居住氛圍。

根據(jù)當(dāng)?shù)氐纳盍?xí)慣、氣候特點(diǎn)及市場的實(shí)際需要，

采用靈活多變的設(shè)計(jì)手法，以滿足不同客戶的需要，同時(shí)也

便于總體布局和空間形態(tài)的多樣化。設(shè)計(jì)主要定位于高檔養(yǎng)

老住宅，與自然環(huán)境相適應(yīng)，體現(xiàn)空間層次的豐富變化。

16

養(yǎng)老院商業(yè)計(jì)劃書V3.0

立面造型上充分結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際。建筑色彩古樸協(xié)調(diào)、鮮

明而不失穩(wěn)重，與小區(qū)環(huán)境形成合諧統(tǒng)一的關(guān)系。烘托出整

個(gè)小區(qū)高尚、雅致的格調(diào)，強(qiáng)化了自然生態(tài)的人居環(huán)境。

建筑高度的確定兼顧日照和結(jié)構(gòu)的合理。整體造型錯(cuò)落

有序，結(jié)構(gòu)清晰，層次豐富，微妙地呼應(yīng)了特有的景觀條件。

建筑肌理的刻畫，并不強(qiáng)調(diào)表面化的虛實(shí)對比，而是通過對

結(jié)構(gòu)構(gòu)造的深入設(shè)計(jì)，使立面肌理趨于均質(zhì)花，統(tǒng)一在一套

網(wǎng)格體系中，既是結(jié)構(gòu)，又是立面劃分，少而精，明而不跳,

建筑外飾面材料以真石漆為主，恰如其分的體現(xiàn)出功能與形

式的完美結(jié)合，配以綠色庭院和寬景陽臺，更加烘托出建筑

的舒適宜人。

4.4結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

4.4.1工程概況

本項(xiàng)目位于XXX市，緊鄰向川路。一期規(guī)劃綜合樓為3

層，養(yǎng)老護(hù)理樓為11層。

4.4.2設(shè)計(jì)依據(jù)

1、自然條件：

基本風(fēng)壓：0.40kN/m2(R=50)；

基本雪壓：0.35kN/m2(R=50)；

基本氣溫：最低-6。(2,最高36(；

建筑熱工設(shè)計(jì)分區(qū)：寒冷地區(qū)；標(biāo)準(zhǔn)凍土深度：＜60cm；

17

養(yǎng)老院商業(yè)計(jì)劃書V3.0

抗震設(shè)防烈度：7度；

設(shè)計(jì)基本地震加速度值：0.10g,設(shè)計(jì)地震分組：第二組；

2、政府有關(guān)主管部門對本工程各階段設(shè)計(jì)的審查、批復(fù)

文件。

3、建設(shè)單位提出的與結(jié)構(gòu)有關(guān)的符合國家標(biāo)準(zhǔn)、法規(guī)的

設(shè)計(jì)要求。

4、本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)所執(zhí)行的主要法規(guī)和所采用的主要

標(biāo)準(zhǔn)：

《工程結(jié)構(gòu)可靠性設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GBXXXX3-XXXX

《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GBXXXX8-XXXX

《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》GBXXXX3-XXXX

《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GBXXXX1-XXXX

《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GBXXXX9-XXXX

《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GBXXXXO-XXXX

《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》JGJ3-XXXX

《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GBXXXX3-XXXX

《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GBXXXX7-XXXX

《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》GBXXXX8-XXXX

注：其他未列項(xiàng)目見國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及相關(guān)規(guī)定。

4.4.3建筑分類等級

1、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基準(zhǔn)期：50年，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限：50年。

2、建筑結(jié)構(gòu)安全等級：二級，結(jié)構(gòu)重要性系數(shù)：1.0。

18

養(yǎng)老院商業(yè)計(jì)劃書V3.0

3、地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級：養(yǎng)老護(hù)理樓為乙級，綜合樓為丙

級。

4、建筑抗震設(shè)防類別：標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防類（簡稱丙類）。

5、混凝土構(gòu)件環(huán)境類別：室內(nèi)干燥環(huán)境、無侵蝕性靜

水浸沒環(huán)境為一類；室內(nèi)潮濕環(huán)境、冰凍線以下與無侵蝕性

的水或土壤直接接觸的環(huán)境為二a類；干濕交替環(huán)境、水位

頻繁變動(dòng)環(huán)境、露天環(huán)境及冰凍線以上與無侵蝕性的水或土

壤直接接觸的環(huán)境為二b類。

4.4.4主要荷載（作用）取值

1、樓面活荷載（標(biāo)準(zhǔn)值）：

住宅：2.0kN/m2

庫房、儲藏:5.0kN/m2

走廊、樓梯、門廳：3.5kN/m2

一般衛(wèi)生間：2.5kN/m2

公共衛(wèi)生間：5.0kN/m2

電梯機(jī)房：7.0kN/m2

室外地面：10.0kN/m2

2、屋面活荷載（標(biāo)準(zhǔn)值）：

不上人屋面:0.5kN/m2

上人屋面:2.0kN/m2

屋頂花園:3.0k屋m2

3、風(fēng)荷載（風(fēng)壓取值）：養(yǎng)老護(hù)理樓其承載力設(shè)計(jì)時(shí)取

19

養(yǎng)老院商業(yè)計(jì)劃書V3.0

0.44kN/m2（基本風(fēng)壓的01倍）；舒適度驗(yàn)算時(shí)取0.25kN./m2

（R=10）；其他均取0.40kN/m2；地面粗糙度為B類。

4、雪荷載（雪壓取值）：0.35kN/m2,雪荷載準(zhǔn)永久值系

數(shù)分區(qū)為II區(qū)。

5、地震作用：抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計(jì)基本地震加速

度為0.10g,設(shè)計(jì)地震分組為第二組。建筑結(jié)構(gòu)的阻尼比為

0.05,水平地震影響系數(shù)最大值：多遇地震0.08,罕遇地震

0.50o

4.4.5上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

1、結(jié)構(gòu)縫（伸縮縫、沉降縫和防震縫）的設(shè)置：根據(jù)

建筑物長寬超限情況以及建筑單元及功能等要求，可將平面

分割成比較規(guī)則的結(jié)構(gòu)單元；特殊情況擬采用設(shè)置后澆帶伸

縮后澆帶措施。

2、結(jié)構(gòu)選型：11層養(yǎng)老護(hù)理樓采用剪力墻的結(jié)構(gòu)形式,

3層綜合樓采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。

4.4.7地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)

根據(jù)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)及本工程特點(diǎn)，本項(xiàng)目可采用獨(dú)立基礎(chǔ)（墻

下條形基礎(chǔ)）或樁基礎(chǔ)形式。本工程最終基礎(chǔ)形式應(yīng)待正式

詳細(xì)地質(zhì)勘察報(bào)告出具后，結(jié)合本工程地質(zhì)情況方可最終確

定。

20

養(yǎng)老院商業(yè)計(jì)劃書V3.0

4.4.8主要結(jié)構(gòu)材料

1、混凝土強(qiáng)度等級：墻、柱等豎向構(gòu)件采用C30X50,

梁、板（樓梯）等水平構(gòu)件采用C30^C40o地下部分混凝土采

用防水混凝土，抗?jié)B等級為P6或P8。一般砌體中圈梁、過

梁、水平系梁、構(gòu)造柱采用C20混凝土。

2、鋼筋及鋼材：鋼筋采用普通熱軋鋼筋，墻、柱、梁、

板（樓梯）等主要受力筋采用HRB400、HRB400E級；其他節(jié)

點(diǎn)、構(gòu)造筋采用HPB300級。鋼材采用Q235B級鋼或Q345B級

鋼。

3、砌體及砂漿：地面以下或防潮層以下與土接觸的墻

體：采用MU15普通實(shí)心磚（禁止使用粘土類燒結(jié)磚）、M7.5

水泥砂漿砌筑。地面以上或防潮層以上的墻體：采用A3.5蒸

壓加氣混凝土砌塊、Ma5.0專用砂漿砌筑。

4.5給水設(shè)計(jì)

4.5.1設(shè)計(jì)依據(jù)

1.國家現(xiàn)行法律法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程：

《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GBXXXX5-XXXX（XXXX年版）；

《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBXXXX6-XXXX；

《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GBXXXX4-XXXX（XXXX年

版）；

《氣體滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GBXXXXO-XXXX；

21

養(yǎng)老院商業(yè)計(jì)劃書V3.0

《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GBXXXXO-XXXX；

《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GBXXXX6-XXXX

《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GBXXXX3-XXXX

《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GBXXXX4-XXXX（XXXX年版）

《消防給水及消火栓系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》GBXXXX4-XXXX

2.總圖專業(yè)提供的條件圖。

4.5.2設(shè)計(jì)范圍

包括本項(xiàng)目地塊紅線內(nèi)的給水、排水、消防等各系統(tǒng)。

4.5.3生活及消防給水系統(tǒng)

1.水源：

本工程用水由市政自來水管道供給。分別從周邊市政道

路各引入一根DN200mm給水管進(jìn)入小區(qū)并設(shè)水表和防污阻斷

閥，市政自來水壓力約為0.30Mpa，滿足小區(qū)生活用水和室

外消防用水要求。

2.用水量估算：

根據(jù)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》，居民最高日生活用水量

取200L/人.d,綠化澆灑用水量2L/m2.d,商業(yè)用水量取每平

米每日10L,物業(yè)管理人員用水量取60L/人.d,未預(yù)見用水

量取總用水量的15%o

3.給水系統(tǒng)

在室外設(shè)生活給水管網(wǎng)系統(tǒng)、辦公給水管網(wǎng)系統(tǒng)和室外

消防給水管網(wǎng)系統(tǒng)，其中生活給水和辦公給水采用支狀布置,

22

養(yǎng)老院商業(yè)計(jì)劃書V3.0

消防給水管道沿主干道環(huán)狀布置。

4.消防給水系統(tǒng)

室內(nèi)消防系統(tǒng)采用臨時(shí)高壓制。室外消防采用低壓制，

由市政給水管網(wǎng)直接供給。

在地塊所有建筑物內(nèi)設(shè)置消火栓滅火系統(tǒng)并保證每層任

一點(diǎn)均有兩股水柱同時(shí)到達(dá)；在商場按中危險(xiǎn)II級設(shè)置閉式

自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。自動(dòng)噴淋消防用水量30L/S,消防歷時(shí)

L0小時(shí)。

在地塊設(shè)置消防加壓泵房和消防水池供，泵房距地面的

高度不大于10米，消防水池采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，雙格布

置,儲存室內(nèi)全部消防用水量，有效容積不小于600m3；火

災(zāi)初期用水由設(shè)在建筑屋頂?shù)南浪涔┙o，水箱有效容積

50m3o

室外消防通道附近設(shè)室外地上式消火栓，保證消火栓問

距不大于120米，保護(hù)半徑不大于150米，每個(gè)消火栓流量

10~15L/S,消火栓數(shù)量滿足室外消防用水量要求。

在變配電室等部位設(shè)置七氟丙烷自動(dòng)滅火系統(tǒng)。

在高層住宅部分按A類火災(zāi)、輕危險(xiǎn)級配置滅火.器。

4.5.4室外排水系統(tǒng)

1、小區(qū)排水采用雨、污分流制。最高日污水量取最高日

生活給水量的90機(jī)但不計(jì)澆灑用水量。

2、生活污水經(jīng)室外管網(wǎng)匯集，并經(jīng)化糞池處理后，就近

23

養(yǎng)老院商業(yè)計(jì)劃書V3.0

排入小區(qū)四周的市政污水管道。

3、室外雨水經(jīng)地面徑流和雨水管道匯集后，排入小區(qū)四

周的市政雨水管道。

4.5.5室內(nèi)給排水設(shè)計(jì)

1、小區(qū)居民每戶的自來水計(jì)量水表及給水主干管集中設(shè)

置在公共走道區(qū)域的單元管道井內(nèi)。

2、每戶主、次衛(wèi)生間及廚房自來水給水支管管徑均采用

DN20mmo

3、紿水管材：室內(nèi)生活紿水干管及水表以前的管道采用

PSP鋼塑復(fù)合管，戶內(nèi)給水管采用S3.2系列PP-R給水塑料

管，熱熔連接，室外生活給水管，DN，50mm采用孔網(wǎng)鋼帶鋼

塑復(fù)合給水管，電熱熔連接，DN<50nim采用S3.2系列PP-R

給水塑料管，熱熔連接。

4、排水管材：小區(qū)室內(nèi)生活排水管道采用U-PVC排水塑

料管，承插膠粘接口。地下室壓力排水管采用內(nèi)外熱鍍鋅管，

卡箍或絲扣連接°屋面雨水采用外排水，排水管材均采用承

壓塑料排水管，承插膠粘接口。室外小區(qū)雨水及污水管道，

采用埋地排水塑料管，檢查井采用塑料排水檢查井。

5、消防管材：室內(nèi)消火栓給水管道及自動(dòng)噴淋消防給水

管道采用加厚熱鍍鋅給水管，卡箍或絲扣連接；室外消火栓

給水管道及自動(dòng)噴淋消防給水管道采用孔網(wǎng)鋼帶鋼塑復(fù)合

給水管，電熱熔連接。

24

養(yǎng)老院商業(yè)計(jì)劃書V3.0

4.6暖通動(dòng)力設(shè)計(jì)

4.6.1設(shè)計(jì)依據(jù)

《民用建筑供暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBXXXX6-

XXXX)

《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》(GBXXXX8-XXXX)

《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GBXXXX6-XXXX)

《XXX省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(寒冷地區(qū))

(DBJ41/062-XXXX)

《公共建筑芍能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(GBXXXX9-XXXX)

《建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》

(GBXXXX2-XXXX)

《通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》(GBXXXX3-XXXX)

4.6.2室外氣象參數(shù)

冬季采暖室外計(jì)算溫度-3℃

夏季空調(diào)室外計(jì)算干球溫度35.4℃

夏季通風(fēng)室外計(jì)算干球溫度31.3℃

冬季空調(diào)室外計(jì)算干球溫度-5.1℃

冬季通風(fēng)室外計(jì)算干球溫度0.8℃

夏季空調(diào)日平均溫度30.5℃

夏季空調(diào)室外計(jì)算濕球溫度26.9℃

冬季空調(diào)室外計(jì)算相對濕度59%

25

養(yǎng)老院商業(yè)計(jì)劃書V3.0

室外風(fēng)速冬季2.lm/s夏季1.6m/s

日平均溫度小于+5C的天數(shù)92天

極端最高溫度41.7℃

極端最低溫度T5C

冬季氣壓XXXX.OhPa夏季氣壓988.2hPa

4.6.3室內(nèi)采暖設(shè)計(jì)參數(shù)

臥室、起居室、衛(wèi)生間18℃

物業(yè)用房治安聯(lián)防站、居委會18℃

4.6.4供熱設(shè)計(jì)

本項(xiàng)目采用集中供熱采暖方式。規(guī)劃由市熱力公司的主

管道接入本區(qū)。供熱介質(zhì)為蒸汽或高溫?zé)崴趽Q熱站設(shè)置

熱交換器，為小區(qū)提供采暖熱水，經(jīng)熱交換站換熱后采暖二

次熱網(wǎng)供回水溫度為75/50℃o擬設(shè)1座熱交換站，占地面

積約為100~150平方米,

系統(tǒng)補(bǔ)水為軟化水，采用全自動(dòng)軟水器提供軟化水，定

壓方式由設(shè)在換熱站內(nèi)的整體式定壓補(bǔ)水機(jī)組來完成。

規(guī)劃熱力均采用雙管制。熱力干管設(shè)在負(fù)荷集中區(qū)域，

支線盡量靠近用戶，力求減少管線投資。

管材采用預(yù)置保溫鋼管，保溫層厚度約為60nli11。

采用直埋式波紋補(bǔ)償器補(bǔ)償。

為達(dá)到節(jié)約能源的目的，熱交換站的設(shè)計(jì)應(yīng)綜合考慮供

熱質(zhì)和量。

26

養(yǎng)老院商業(yè)計(jì)劃書V3.0

4.6.5采暖設(shè)計(jì)

住宅部分采用集中采暖分戶熱計(jì)量的方式。每組散熱器

均設(shè)溫控閥，可單獨(dú)控制室內(nèi)溫度。戶內(nèi)供回水管采用塑料

管敷設(shè)在建筑墊層內(nèi)，可以滿足室內(nèi)美觀要求。

散熱設(shè)備采用節(jié)能環(huán)保的鋼管柱形散熱器。共用立管采

用熱鍍鋅鋼管，管井內(nèi)及穿越不采暖房間的管道需保溫。

4.6.6防排煙設(shè)計(jì)

不具備自然排煙條件的防煙樓梯間及其前室，消防電梯

前室和合用前室以及避難層，分別設(shè)置正壓送風(fēng)系統(tǒng)。

長度大于20米的疏散走道設(shè)置機(jī)械排煙設(shè)施。

地下車庫設(shè)機(jī)械通風(fēng)兼排煙（補(bǔ)風(fēng)）設(shè)施。

不滿足自然排煙條件的房間設(shè)機(jī)械排煙設(shè)施。

排煙風(fēng)機(jī)入口設(shè)排煙防火閥，當(dāng)煙氣溫度達(dá)到28CTC時(shí)

排煙防火閥熔斷關(guān)閉，聯(lián)動(dòng)風(fēng)機(jī)停止運(yùn)行。同時(shí)設(shè)置送風(fēng)系

統(tǒng)，送風(fēng)量大于排煙量的50機(jī)

4.6.7通風(fēng)與空調(diào)

L養(yǎng)老護(hù)理樓預(yù)留分體空調(diào)用電量、室內(nèi)機(jī)及室外機(jī)的

安裝條件。

2.綜合樓均預(yù)留多聯(lián)式中央空調(diào)用電量、室內(nèi)機(jī)及室外

機(jī)的安裝條件；冷凝水考慮集中排放。

3.無外窗的衛(wèi)生間及電梯機(jī)房采用機(jī)械通風(fēng)設(shè)施。

27

養(yǎng)老院商業(yè)計(jì)劃書V3.0

4.設(shè)備用房設(shè)置機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)。

4.7電氣設(shè)計(jì)

4.7.1設(shè)計(jì)依據(jù)

《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ16-

XXXX

《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBXXXX6-

XXXX

《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GBXXXX2-

XXXX

《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GBXXXX6-

XXXX

《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GBXXXX6-

XXXX

《住宅建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ242-

XXXX

4.7.2設(shè)計(jì)目標(biāo)

電力、弱電設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)達(dá)到安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理、適

應(yīng)性強(qiáng)的要求。

4.7.3設(shè)計(jì)范圍

本設(shè)計(jì)包括變配電、電力、照明、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、防雷

接地、電話、有線電視、寬帶網(wǎng)、安全防范等系統(tǒng)。

28

養(yǎng)老院商業(yè)計(jì)劃書V3.0

4.7.4電力負(fù)荷估算

小區(qū)內(nèi)消防負(fù)荷、安防系統(tǒng)用電、電梯、生活泵、排污

泵等用電為一級負(fù)荷，其余負(fù)荷為三級負(fù)荷。

根據(jù)現(xiàn)有資料，本區(qū)采用負(fù)荷密度法進(jìn)行電量預(yù)測，負(fù)

荷密度的確定綜合參考當(dāng)?shù)氐挠秒娝胶拖嚓P(guān)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)。

供電用地負(fù)荷密度指標(biāo)為：

居住建筑80W/m2（建筑面積，下同），綜合樓100W/m2,

道路、景觀照明20kW/ha。

4.7.5電源及電力線路規(guī)劃

小區(qū)各變電所內(nèi)變壓器容量、數(shù)量視各建筑物類別、面

積最終確定，其高壓電源分別引自高壓配電室的兩段10kV母

線。變電所結(jié)合綠化設(shè)置于各個(gè)小區(qū)內(nèi)部，小區(qū)內(nèi)一、二級

負(fù)荷的兩路低壓電源分別引自變電所的兩臺變壓器。

變電所與建筑物間主干線路沿區(qū)內(nèi)主要道路布置，室外

采用地埋電纜溝的方式敷設(shè)，電纜溝距道路邊緣1.0-1.5米。

4.7.6電力、照明

變電所的低壓電纜室外埋地引入至各棟樓低壓配電間，

消防設(shè)備均采用耐火電纜供電，消防設(shè)備及其他一級負(fù)荷均

采用雙電源切換箱供電。變電所內(nèi)按供電部門要求設(shè)置計(jì)量,

每棟樓分別設(shè)電表箱。

住宅內(nèi)預(yù)留瓷燈頭（由業(yè)主裝修考慮照明），物業(yè)用房、

29

養(yǎng)老院商業(yè)計(jì)劃書V3.0

設(shè)備用房、地下室及輔助用房、樓梯間、走廊均采用節(jié)能型

熒光燈或吸頂燈°在變電所、水泵房、消防控制室、弱電機(jī)

房、走廊及樓梯間設(shè)置應(yīng)急照明及疏散指示標(biāo)志。

4.7.7防雷、接地

本工程工作接地、保護(hù)接地、防雷接地共用接地極，接

地電阻不大于1。。低壓配電系統(tǒng)采用TN-S接地型式。建筑

物做總等電位聯(lián)結(jié)，總等電位聯(lián)結(jié)與防雷接地體共用接地極。

4.7.8火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)

火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)采用控制中心報(bào)警系統(tǒng)，各地塊分別

設(shè)消防控制室，其中1個(gè)作為消防控制中心，消防控制室與

監(jiān)控室合用。在高層建筑及商場的地下室、變電所、水泵房、

電梯前室、走道、樓梯間等場所設(shè)感煙或感溫探測器、消防

廣播及聲光訊響器。在每層公共活動(dòng)場所出入口處設(shè)置手動(dòng)

報(bào)警和應(yīng)急電話插孔。

消防控制室在確認(rèn)火災(zāi)后，能對消防泵、消防電梯、防

排煙風(fēng)機(jī)、防火卷簾等消防設(shè)備聯(lián)動(dòng)控制，同時(shí)切斷有關(guān)部

位非消防電源，接通應(yīng)急照明，并接通消防廣播；消防控制

室、電梯機(jī)房、配變電所、水泵房設(shè)置專用對講電話，消防控

制室設(shè)專用的119火警外線電話。

4.7.9弱電系統(tǒng)

小區(qū)通訊、有線電視分別自市政管網(wǎng)引入至小區(qū)弱電機(jī)

30

養(yǎng)老院商業(yè)計(jì)劃書V3.0

房。電話、網(wǎng)絡(luò)采用光纖到戶系統(tǒng)，電話、信息插座、有線

電視終端統(tǒng)按1部/戶計(jì)算。各弱電系統(tǒng)分別設(shè)置總控制、分

配箱。單體建筑內(nèi)弱電設(shè)可視對講、電話、有線電視、寬帶

網(wǎng)絡(luò)、安防監(jiān)控等系統(tǒng)。消防控制室與監(jiān)控室合用。

31

養(yǎng)老院商業(yè)計(jì)劃書V3.0

第五章節(jié)能措施

5.1設(shè)計(jì)依據(jù)

《XXX省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（寒冷地區(qū)）》

DBJ41/062-XXXX

《嚴(yán)寒和寒冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ26-

XXXX［附條文說明］

《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》GBXXXX6-XXXX

《關(guān)于加強(qiáng)民用建筑工程項(xiàng)目建筑節(jié)能審查工作的通

知（建科［XXXX］174號文）》

建設(shè)單位與能源管理部門簽訂的供能協(xié)議

5.2設(shè)計(jì)范圍及主要原則

1、本工程的建筑及公用設(shè)備的節(jié)能設(shè)計(jì)。

2、采用科技含量高的節(jié)能型產(chǎn)品，建筑布局考慮節(jié)能要

求。

5.3主要節(jié)能措施

5.3.1建筑節(jié)能措施

（一）建筑筑總平面布置利于通風(fēng)、采光，避免東西向

大量開窗。平臺及屋面進(jìn)行保溫隔熱，強(qiáng)化綠化布置，調(diào)節(jié)

小氣候。

1、項(xiàng)目所處氣候分區(qū)：寒冷地區(qū)。

32

養(yǎng)老院商業(yè)計(jì)劃書V3.0

2、建筑設(shè)計(jì)的維護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)、遮陽系數(shù)、窗墻面積

比、透明屋頂面積等不滿足規(guī)范要求時(shí)，應(yīng)進(jìn)行權(quán)衡計(jì)算。

墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋

部位均作隔熱保溫處理，保證其內(nèi)表面溫度，不低于空氣露

點(diǎn)溫度并減少附加傳熱損失。

3、圍護(hù)結(jié)構(gòu)

(a)窗戶：采用節(jié)能中空玻璃6+12A+6,局部采用鋼化

安全玻璃。

(b)外墻：采用200厚加氣混凝土砌塊+60厚半硬質(zhì)巖

棉板外墻外保溫隔熱。

(c)屋面：采用70厚半硬質(zhì)巖棉板保溫隔熱層。

(d)外挑樓面：同屋面。

(e)樓梯間為非采暖樓梯間，樓梯間采用封閉式并可開

啟外窗。

(二)采用節(jié)能建筑體型系數(shù)和窗墻比，加強(qiáng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)

的保溫、隔熱，建筑物外圍護(hù)墻采用擠塑聚苯板保溫外墻、

塑鋼窗，屋頂采用保溫隔熱構(gòu)造。平屋頂種植綠化或屋頂花

園以充分體現(xiàn)建筑節(jié)能的設(shè)計(jì)思想。

(三)采用節(jié)能型電氣產(chǎn)品，加