重慶市物業管理制度?一、總則1.目的為了規范重慶市物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，營造安全、舒適、整潔、文明的居住和工作環境，根據國家相關法律法規，結合本市實際情況，制定本制度。2.適用范圍本制度適用于重慶市行政區域內的各類物業管理區域，包括住宅、商業、辦公、工業等物業項目。3.基本原則物業管理應當遵循業主自治、專業服務、依法監管、公平公開的原則，實現社會效益、經濟效益和環境效益的統一。二、業主及業主大會1.業主的權利與義務權利按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務。提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議。提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議。參加業主大會會議，行使投票權。選舉業主委員會委員，并享有被選舉權。監督業主委員會的工作。監督物業服務企業履行物業服務合同。對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權。監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用。法律、法規規定的其他權利。義務遵守管理規約、業主大會議事規則。遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定。按照國家有關規定交納專項維修資金。按時交納物業服務費用。法律、法規規定的其他義務。2.業主大會的成立與職責成立條件一個物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業所在地的區、縣（自治縣）房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：物業管理區域證明；房屋及建筑物面積清冊；業主名冊；建筑規劃總平面圖；交付使用共用設施設備的證明；物業服務用房配置證明；其他有關的文件資料。職責制定和修改業主大會議事規則。制定和修改管理規約。選舉業主委員會或者更換業主委員會成員。選聘和解聘物業服務企業。籌集和使用專項維修資金。改建、重建建筑物及其附屬設施。改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動。有關共有和共同管理權利的其他重大事項。3.業主大會會議的召開會議形式業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。會議召集首次業主大會會議由建設單位召集，自首位業主入住之日起至符合召開首次業主大會會議條件之日起30日內召開。業主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。會議程序會議籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。業主大會會議議程應當包括以下內容：報告業主大會籌備工作情況；宣讀業主名冊和在首次業主大會會議上的投票權數；宣讀管理規約草案和業主大會議事規則草案；投票通過管理規約和業主大會議事規則；選舉業主委員會委員；審議業主委員會的工作計劃；其他需要討論的事項。業主大會會議應當對所議事項的決定作成會議記錄，由業主委員會全體委員簽字后存檔。三、業主委員會1.業主委員會的組成與選舉組成業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力；遵守國家有關法律、法規；遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；具有一定的組織能力；具備必要的工作時間。選舉業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦產生。業主委員會委員候選人名單應當在物業管理區域內顯著位置公示，公示期不少于7日。業主大會會議選舉業主委員會委員，應當采用無記名投票的方式。選舉結果應當在物業管理區域內顯著位置公示，公示期不少于7日。2.業主委員會的職責與工作職責執行業主大會的決定和決議。召集業主大會會議，報告物業管理實施情況。與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同。監督管理規約的實施。督促業主交納物業服務費及其他相關費用。組織和監督專項維修資金的籌集和使用。調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛。業主大會賦予的其他職責。工作業主委員會應當建立健全各項工作制度，定期召開會議，研究決定物業管理區域內的重大事項。業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定，定期將工作情況以書面形式在物業管理區域內顯著位置公告，接受業主的監督。業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。業主委員會委員應當遵守法律、法規和業主大會議事規則，不得利用委員資格謀取私利。四、物業服務企業1.物業服務企業的資質管理資質等級物業服務企業資質等級分為一、二、三級。新設立的物業服務企業，其資質等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。資質申請與審批物業服務企業申請核定資質等級，應當提交下列材料：企業資質等級申報表；營業執照；企業資質證書正、副本；物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同；物業服務合同復印件；物業服務企業信用檔案系統信息資料。直轄市人民政府房地產主管部門負責一級物業服務企業資質證書的頒發和管理。省、自治區人民政府建設主管部門負責二級物業服務企業資質證書的頒發和管理，設區的市級人民政府房地產主管部門負責三級物業服務企業資質證書的頒發和管理。2.物業服務企業的權利與義務權利按照物業服務合同的約定，收取物業服務費用。對物業共用部位、共用設施設備進行查驗、維修、養護和管理。根據業主大會的授權，對物業管理區域內的公共秩序和環境衛生進行維護和管理。法律、法規規定的其他權利。義務按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。制定和完善物業服務方案，提高服務質量。定期公布物業服務費用收支情況。接受業主、業主大會和業主委員會的監督。協助有關部門做好物業管理區域內的安全防范、環境衛生、綠化養護等工作。法律、法規規定的其他義務。3.物業服務合同合同內容物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。合同簽訂與變更建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，對業主具有法律約束力。業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。物業服務合同期限屆滿前，業主委員會應當組織業主決定是否續聘；決定續聘的，應當與原物業服務人在合同期限屆滿前續訂物業服務合同。物業服務合同期限屆滿，業主大會未作出續聘或者另聘物業服務人的決定，原物業服務人按照原合同約定繼續提供服務的，原合同繼續有效，但是服務期限為不定期。合同終止物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業管理區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人，配合新物業服務人做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況。五、物業的使用與維護1.物業的使用禁止行為業主、物業使用人不得有下列行為：損壞房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途或者功能；占用、損壞物業共用部位、共用設施設備及相關場地，擅自移動物業共用設施設備；違章搭建、私設攤點；在建筑物的屋頂、樓道、通道、樓梯間、安全出口等公共部位堆放雜物或者停放車輛；違反規定飼養家禽、寵物；排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪聲；損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；擅自改變房屋用途；法律、法規、管理規約禁止的其他行為。裝修管理業主或者物業使用人在住宅室內裝飾裝修工程開工前，應當向物業服務企業或者房屋管理機構申報登記。物業服務企業應當將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人。裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，不得侵占公共空間，不得損害公共部位和設施設備。2.物業的維護共用部位與共用設施設備維護物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，對物業共用部位、共用設施設備進行日常巡查、養護和維修，確保其正常運行和使用。業主委員會應當監督物業服務企業履行物業共用部位、共用設施設備的維修、養護責任。物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造時，相關業主、物業使用人應當予以配合。專項維修資金管理專項維修資金屬業主所有，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和本市有關規定執行。應急維修發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對共用部位、共用設施設備進行維修、更新和改造的，按照國家和本市有關規定使用專項維修資金。六、物業管理區域的環境衛生與綠化1.環境衛生管理清掃保潔物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，做好物業管理區域內的清掃保潔工作，保持環境衛生整潔。清掃保潔范圍包括物業共用部位、共用設施設備及相關場地。垃圾處理物業服務企業應當按照規定及時清運物業管理區域內的垃圾，做到日產日清。垃圾應當分類收集、存放，按照規定進行處理。衛生設施維護物業服務企業應當定期對物業管理區域內的衛生設施進行檢查、維護，確保其正常使用。2.綠化管理綠化養護物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，做好物業管理區域內的綠化養護工作，保持綠化完好。綠化養護范圍包括物業共用部位、共用設施設備及相關場地的綠化。綠化設施維護物業服務企業應當定期對物業管理區域內的綠化設施進行檢查、維護，確保其正常使用。七、物業管理區域的安全防范1.安全防范制度人員出入管理物業服務企業應當建立人員出入管理制度，對物業管理區域內的人員進行登記和查驗。業主、物業使用人應當遵守人員出入管理制度。車輛停放管理物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，做好物業管理區域內的車輛停放管理工作。車輛停放應當有序，不得妨礙其他車輛和行人通行。安全巡邏物業服務企業應當建立安全巡邏制度，安排專人對物業管理區域進行定時巡邏，及時發現和處理安全隱患。安全監控物業服務企業應當按照規定在物業管理區域內設置安全監控設施，確保監控設備正常運行，保存監控資料。2.突發事件應急處理應急預案制定物業服務企業應當制定物業管理區域內的突發事件應急預案，包括火災、地震、治安、公共衛生等方面的應急預案。應急演練物業服務企業應當定期組織業主和物業使用人進行應急演練，提高應急處理能力。應急處置發生突發事件時，物業服務企業應當立即啟動應急預案，采取應急措施，并及時報告有關部門。八、監督管理1.政府部門監管職責市、區、縣（自治縣）房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組織、指導本轄區內業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解物業管理糾紛。其他有關部門按照各自職責，依法做好物業管理相關工作。2.物業服務企業信用管理市房地產行政主管部門應當建立物業服務企業信用信息系統，對物業服務企業的信用狀況進行記錄和公示。物業服務企業信用信息包括企業基本情況、經營業績、物業服務合同履行情況、投訴處理情況、表彰獎勵情況等。物業服務企業信用狀況分為優秀、良好、合格、不合格四個等級。信用等級作為物業服務企業資質評定、政府采購、招標投標、表彰獎勵等活動的重要參考依據。3.投訴處理與糾紛調解業主、物業使用人對物業服務企業的服務質量、服務費用等問題有投訴的，物業服務企業應當及時處理。業主委員會應當協助業主、物業使用人與物業服務企業進行溝通和協商，調解物業管理糾紛。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織相關部門和單位，對物業管理糾紛進行調解。當事人對調解結果不滿意的，可以依法申請仲裁或者提起訴訟。九、法律責任1.業主、物業使用人的法律責任業主、物業使用人違反本制度規定，有下列行為之一的，由相關部門依法予以處理：違反管理規約、業主大會議事規則，拒不改正的；損壞房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途或者功能的；占用、損壞物業共用部位、共用設施設備及相關場地，擅自移動物業共用設施設備的；違章搭建、私設攤點的；在建筑物的屋頂、樓道、通道、樓梯間、安全出口等公共部位堆放雜物或者停放車輛的；違反規定飼養家禽、寵物的；排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪聲的；損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備的；擅自改變房屋用途的；法律、法規、管理規約禁止的其他行為。2.物業服務企業的法律責任物業服務企業違反本制度規定，有下列行為之一的，由相關部門依法予以處理：未按照物業服務合同的約定提供服務的；擅自改變物業管理用房用途的；將一個物業