房地產(chǎn)新版開發(fā)報(bào)建流程管理及細(xì)則?一、引言房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建流程是一個(gè)復(fù)雜且嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪^程，涉及多個(gè)部門和眾多環(huán)節(jié)。規(guī)范的報(bào)建流程管理對(duì)于確保項(xiàng)目順利推進(jìn)、合法合規(guī)建設(shè)以及提高開發(fā)效率具有至關(guān)重要的意義。本文詳細(xì)闡述房地產(chǎn)新版開發(fā)報(bào)建流程管理及細(xì)則，旨在為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供清晰的操作指南。二、報(bào)建前期準(zhǔn)備項(xiàng)目立項(xiàng)1.項(xiàng)目策劃開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研和自身發(fā)展戰(zhàn)略，確定項(xiàng)目的定位、規(guī)模、功能等。進(jìn)行可行性研究，分析項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性、技術(shù)可行性、環(huán)境可行性等，編制可行性研究報(bào)告。2.立項(xiàng)申請(qǐng)向當(dāng)?shù)匕l(fā)展和改革委員會(huì)提交項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)，申請(qǐng)材料包括項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目建議書等。發(fā)改委對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行審核，如符合要求，予以立項(xiàng)批復(fù)，并下達(dá)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)文件。土地獲取1.土地儲(chǔ)備信息收集關(guān)注當(dāng)?shù)赝恋亟灰资袌?chǎng)信息，通過土地交易網(wǎng)站、政府公告等渠道，獲取土地出讓公告。分析土地出讓條件，包括土地用途、容積率、出讓年限等，評(píng)估土地開發(fā)價(jià)值。2.土地競(jìng)買符合競(jìng)買條件的企業(yè)，按照土地出讓公告要求，準(zhǔn)備競(jìng)買資料，如營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、資金證明等。參加土地競(jìng)買活動(dòng)，通過競(jìng)拍等方式獲取土地使用權(quán)。與土地出讓方簽訂土地出讓合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)，繳納土地出讓金。規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)獲取1.聯(lián)系規(guī)劃部門開發(fā)企業(yè)與當(dāng)?shù)爻青l(xiāng)規(guī)劃主管部門取得聯(lián)系，了解項(xiàng)目地塊所在區(qū)域的規(guī)劃要求。2.獲取規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)規(guī)劃部門根據(jù)城市總體規(guī)劃和地塊實(shí)際情況，向開發(fā)企業(yè)提供規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，包括用地性質(zhì)、建筑密度、綠化率、建筑高度限制等。三、方案設(shè)計(jì)階段報(bào)建方案設(shè)計(jì)編制1.委托設(shè)計(jì)單位開發(fā)企業(yè)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)。與設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)合同，明確設(shè)計(jì)任務(wù)、設(shè)計(jì)周期、設(shè)計(jì)費(fèi)用等。2.方案設(shè)計(jì)內(nèi)容設(shè)計(jì)單位按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，進(jìn)行項(xiàng)目的總平面設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等。方案設(shè)計(jì)應(yīng)包括多種設(shè)計(jì)方案比選，提供效果圖、平面圖、立面圖、剖面圖等設(shè)計(jì)圖紙。方案審查申請(qǐng)1.申請(qǐng)材料準(zhǔn)備開發(fā)企業(yè)將方案設(shè)計(jì)文件整理成冊(cè)，包括設(shè)計(jì)說明書、設(shè)計(jì)圖紙等。填寫方案審查申請(qǐng)表，加蓋企業(yè)公章，并附上立項(xiàng)批復(fù)、土地出讓合同等相關(guān)文件復(fù)印件。2.提交申請(qǐng)將申請(qǐng)材料提交至當(dāng)?shù)爻青l(xiāng)規(guī)劃主管部門的行政審批窗口。窗口工作人員對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行形式審查，如材料齊全、符合要求，予以受理，并出具受理通知書。方案審查1.專家評(píng)審規(guī)劃部門組織相關(guān)專家對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審。專家根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)和相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)方案的合理性、可行性等進(jìn)行評(píng)估，提出評(píng)審意見。2.部門會(huì)審規(guī)劃部門會(huì)同國(guó)土、環(huán)保、消防等相關(guān)部門對(duì)方案進(jìn)行會(huì)審。各部門根據(jù)自身職能，對(duì)方案涉及的用地、環(huán)保、消防等方面進(jìn)行審查，提出會(huì)審意見。3.方案修改與再審查開發(fā)企業(yè)根據(jù)專家評(píng)審意見和部門會(huì)審意見，通知設(shè)計(jì)單位對(duì)方案進(jìn)行修改完善。修改后的方案再次提交規(guī)劃部門審查，直至通過審查。4.方案批復(fù)規(guī)劃部門對(duì)通過審查的方案出具規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)文件，明確項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。四、初步設(shè)計(jì)階段報(bào)建初步設(shè)計(jì)編制1.委托設(shè)計(jì)單位深化設(shè)計(jì)開發(fā)企業(yè)委托原設(shè)計(jì)單位或其他具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)文件，進(jìn)行初步設(shè)計(jì)深化。設(shè)計(jì)單位編制初步設(shè)計(jì)文件，包括初步設(shè)計(jì)說明書、設(shè)計(jì)圖紙、工程概算等。2.初步設(shè)計(jì)內(nèi)容初步設(shè)計(jì)應(yīng)進(jìn)一步細(xì)化建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、暖通等專業(yè)設(shè)計(jì)，明確工程技術(shù)要求和施工方法。提供詳細(xì)的設(shè)計(jì)圖紙，如建筑平面圖、剖面圖、結(jié)構(gòu)布置圖、給排水系統(tǒng)圖、電氣系統(tǒng)圖等，以及工程概算書。初步設(shè)計(jì)審查申請(qǐng)1.申請(qǐng)材料準(zhǔn)備開發(fā)企業(yè)整理初步設(shè)計(jì)文件，編制初步設(shè)計(jì)審查申請(qǐng)表。申請(qǐng)材料包括初步設(shè)計(jì)文件、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)文件、立項(xiàng)批復(fù)、土地出讓合同等。2.提交申請(qǐng)將申請(qǐng)材料提交至當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門的行政審批窗口。窗口工作人員進(jìn)行形式審查，受理申請(qǐng)并出具受理通知書。初步設(shè)計(jì)審查1.審查內(nèi)容建設(shè)行政主管部門組織相關(guān)專家和專業(yè)人員對(duì)初步設(shè)計(jì)文件進(jìn)行審查。審查內(nèi)容包括設(shè)計(jì)是否符合國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、是否滿足規(guī)劃設(shè)計(jì)要求、工程概算是否合理等。2.反饋意見與修改審查人員將審查意見反饋給開發(fā)企業(yè)，開發(fā)企業(yè)通知設(shè)計(jì)單位根據(jù)意見進(jìn)行修改。設(shè)計(jì)單位修改后，再次提交初步設(shè)計(jì)文件進(jìn)行審查，直至通過審查。3.初步設(shè)計(jì)批復(fù)建設(shè)行政主管部門對(duì)通過審查的初步設(shè)計(jì)文件出具初步設(shè)計(jì)批復(fù)文件，作為項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)的依據(jù)。五、施工圖設(shè)計(jì)階段報(bào)建施工圖設(shè)計(jì)編制1.委托設(shè)計(jì)單位開發(fā)企業(yè)委托設(shè)計(jì)單位根據(jù)初步設(shè)計(jì)批復(fù)文件進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。與設(shè)計(jì)單位簽訂施工圖設(shè)計(jì)合同，明確設(shè)計(jì)任務(wù)、設(shè)計(jì)周期、設(shè)計(jì)費(fèi)用等。2.施工圖設(shè)計(jì)內(nèi)容設(shè)計(jì)單位按照初步設(shè)計(jì)批復(fù)要求，詳細(xì)繪制建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、暖通等專業(yè)的施工圖。施工圖應(yīng)滿足施工招標(biāo)、施工預(yù)算編制和施工的需要，包括詳細(xì)的設(shè)計(jì)圖紙、施工說明、設(shè)備材料表等。施工圖審查申請(qǐng)1.申請(qǐng)材料準(zhǔn)備開發(fā)企業(yè)整理施工圖設(shè)計(jì)文件，填寫施工圖審查申請(qǐng)表。申請(qǐng)材料包括施工圖設(shè)計(jì)文件（含電子版）、初步設(shè)計(jì)批復(fù)文件、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)文件等。2.提交申請(qǐng)將申請(qǐng)材料提交至當(dāng)?shù)厥┕D審查機(jī)構(gòu)。審查機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行形式審查，符合要求的予以受理，并出具受理通知書。施工圖審查1.審查流程施工圖審查機(jī)構(gòu)組織各專業(yè)審查人員對(duì)施工圖進(jìn)行審查。審查人員按照國(guó)家和地方有關(guān)工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)施工圖的合法性、安全性、強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況等進(jìn)行審查。2.審查意見反饋與修改審查機(jī)構(gòu)將審查意見書面反饋給開發(fā)企業(yè)，開發(fā)企業(yè)通知設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改。設(shè)計(jì)單位對(duì)施工圖進(jìn)行修改后，再次提交審查機(jī)構(gòu)審查，直至通過審查。3.審查合格書獲取施工圖審查機(jī)構(gòu)對(duì)通過審查的施工圖出具施工圖審查合格書，作為項(xiàng)目施工的必備文件。六、施工許可階段報(bào)建施工招標(biāo)1.招標(biāo)申請(qǐng)開發(fā)企業(yè)向建設(shè)行政主管部門提交施工招標(biāo)申請(qǐng)，申請(qǐng)材料包括項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、初步設(shè)計(jì)批復(fù)、施工圖審查合格書等。建設(shè)行政主管部門對(duì)招標(biāo)申請(qǐng)進(jìn)行審核，符合要求的予以批準(zhǔn)。2.招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模和要求，選擇合適的招標(biāo)方式，如公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)等。編制招標(biāo)文件，明確招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求、商務(wù)條款、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等。3.發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書采用公開招標(biāo)的，在指定的媒介上發(fā)布招標(biāo)公告；采用邀請(qǐng)招標(biāo)的，向符合條件的潛在投標(biāo)人發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。4.開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)按照招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)開標(biāo)，由評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審，推薦中標(biāo)候選人。開發(fā)企業(yè)根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果確定中標(biāo)人，并向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書。施工合同簽訂1.合同談判開發(fā)企業(yè)與中標(biāo)人就施工合同條款進(jìn)行談判，明確雙方權(quán)利義務(wù)、工程價(jià)款、工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。2.簽訂合同雙方達(dá)成一致后，簽訂施工合同，并將施工合同報(bào)建設(shè)行政主管部門備案。施工許可申請(qǐng)1.申請(qǐng)材料準(zhǔn)備開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備施工許可申請(qǐng)材料，包括申請(qǐng)表、立項(xiàng)批復(fù)、土地使用證、施工圖審查合格書、施工合同、監(jiān)理合同、建設(shè)資金落實(shí)證明等。2.提交申請(qǐng)將申請(qǐng)材料提交至工程所在地建設(shè)行政主管部門的行政審批窗口。窗口工作人員進(jìn)行形式審查，符合要求的予以受理，并出具受理通知書。施工許可審批1.審批內(nèi)容建設(shè)行政主管部門對(duì)施工許可申請(qǐng)進(jìn)行審查，核實(shí)申請(qǐng)材料的真實(shí)性、完整性，審查項(xiàng)目是否具備施工條件。2.頒發(fā)施工許可證經(jīng)審查符合條件的，建設(shè)行政主管部門頒發(fā)施工許可證，項(xiàng)目方可正式開工建設(shè)。七、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督與安全監(jiān)督報(bào)建質(zhì)量監(jiān)督報(bào)建1.申報(bào)材料準(zhǔn)備開發(fā)企業(yè)填寫建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申報(bào)書，提交施工許可證、施工圖設(shè)計(jì)文件等相關(guān)材料。2.提交申報(bào)將申報(bào)材料報(bào)送至工程所在地質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)。質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)申報(bào)材料進(jìn)行審核，符合要求的予以受理，并確定質(zhì)量監(jiān)督人員。安全監(jiān)督報(bào)建1.申報(bào)材料準(zhǔn)備開發(fā)企業(yè)填寫建設(shè)工程安全監(jiān)督申報(bào)書，提供施工許可證、中標(biāo)通知書、施工合同等材料。2.提交申報(bào)將申報(bào)材料提交至工程所在地安全監(jiān)督機(jī)構(gòu)。安全監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)申報(bào)材料進(jìn)行審查，受理申報(bào)后確定安全監(jiān)督人員。監(jiān)督檢查1.質(zhì)量監(jiān)督檢查質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)按照相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)工程建設(shè)各方責(zé)任主體的質(zhì)量行為和工程實(shí)體質(zhì)量進(jìn)行定期或不定期檢查。對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，下達(dá)整改通知書，責(zé)令相關(guān)責(zé)任主體限期整改。2.安全監(jiān)督檢查安全監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全生產(chǎn)條件、安全防護(hù)設(shè)施、安全管理制度執(zhí)行情況等進(jìn)行監(jiān)督檢查。對(duì)存在安全隱患的，下達(dá)安全隱患整改通知書，督促施工單位及時(shí)消除隱患。八、竣工驗(yàn)收階段報(bào)建竣工驗(yàn)收準(zhǔn)備1.施工單位自檢施工單位完成合同約定的全部工程內(nèi)容后，進(jìn)行自檢，自檢合格后向開發(fā)企業(yè)提交工程竣工報(bào)告。2.監(jiān)理單位評(píng)估監(jiān)理單位對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估，出具工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告。3.開發(fā)企業(yè)組織預(yù)驗(yàn)收開發(fā)企業(yè)組織施工單位、監(jiān)理單位等相關(guān)單位對(duì)工程進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)整改。竣工驗(yàn)收申請(qǐng)1.申請(qǐng)材料準(zhǔn)備開發(fā)企業(yè)整理竣工驗(yàn)收申請(qǐng)材料，包括工程竣工報(bào)告、工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告、勘察文件質(zhì)量檢查報(bào)告、設(shè)計(jì)文件質(zhì)量檢查報(bào)告、施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書等。2.提交申請(qǐng)將申請(qǐng)材料提交至建設(shè)行政主管部門的行政審批窗口。窗口工作人員進(jìn)行形式審查，受理申請(qǐng)并出具受理通知書。竣工驗(yàn)收組織1.成立驗(yàn)收組建設(shè)行政主管部門組織建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位成立竣工驗(yàn)收組。2.現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收驗(yàn)收組對(duì)工程實(shí)體質(zhì)量、工程資料等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收。對(duì)工程質(zhì)量、觀感質(zhì)量等進(jìn)行評(píng)價(jià)，形成竣工驗(yàn)收意見。竣工驗(yàn)收備案1.備案申請(qǐng)開發(fā)企業(yè)在竣工驗(yàn)收