某市住宅物業服務收費管理實施辦法?一、總則（一）目的與依據為規范本市住宅物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，促進物業服務行業健康發展，根據《中華人民共和國民法典》、《物業管理條例》、《關于商品和服務實行明碼標價的規定》等法律法規，結合本市實際情況，制定本實施辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本市行政區域內住宅物業服務收費及其監督管理活動。本辦法所稱住宅物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對住宅區域內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序，向業主所收取的費用。（三）基本原則住宅物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。二、物業服務收費的定價形式（一）政府指導價1.實行政府指導價的范圍普通住宅（含保障性住房）前期物業服務收費實行政府指導價。2.政府指導價的制定政府指導價由市價格主管部門會同市房地產行政主管部門，根據物業服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期向社會公布。物業服務等級標準由市房地產行政主管部門制定并公布，物業服務等級標準應當包括物業服務的基本要求、房屋管理、共用設施設備維修養護、協助維護公共秩序、保潔服務、綠化養護管理等內容。（二）市場調節價1.實行市場調節價的范圍非普通住宅以及業主委員會成立之后的普通住宅物業服務收費實行市場調節價。2.市場調節價的確定實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業服務企業根據服務內容、服務質量、服務成本等因素，通過物業服務合同約定。三、物業服務收費的構成物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3.物業管理區域清潔衛生費用；4.物業管理區域綠化養護費用；5.物業管理區域秩序維護費用；6.辦公費用；7.物業服務企業固定資產折舊；8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9.經業主同意的其它費用。物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。四、物業服務收費的計費方式（一）包干制包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。實行包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。（二）酬金制酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。實行酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。五、物業服務收費的標準確定（一）政府指導價標準的確定實行政府指導價的普通住宅（含保障性住房）前期物業服務收費，物業服務企業應當按照政府指導價標準，結合物業服務實際情況，在規定的基準價及其浮動幅度內，與建設單位在前期物業服務合同中約定具體的收費標準。建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當包含前期物業服務合同約定的物業服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，并在物業管理區域內顯著位置公示。（二）市場調節價標準的確定實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業服務企業根據物業服務合同約定的服務內容、服務質量、服務成本等因素協商確定收費標準。業主與物業服務企業可以參照政府指導價標準，結合本物業管理區域的實際情況，約定物業服務的具體標準和收費金額。六、物業服務收費的收取與繳納（一）收取方式物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式收取，具體方式由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。物業服務企業可以根據物業服務合同的約定，采取預收、后付等方式收取物業服務費用。（二）繳納規定業主應當按照物業服務合同的約定按時足額繳納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不繳納服務費用的，業主委員會應當督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業服務企業可以依法追繳。業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶繳納責任。物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。（三）預收期限物業服務企業預收物業服務費用的期限不得超過一年。但物業服務合同另有約定的除外。七、物業服務收費的明碼標價（一）標價要求物業服務企業應當按照《關于商品和服務實行明碼標價的規定》，在物業管理區域內顯著位置，將服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、計費方式、收費起始時間等有關情況進行公示。實行酬金制的物業服務企業，還應當將物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行公示。（二）標價內容物業服務收費明碼標價應當做到價目齊全，內容真實，標示醒目，字跡清晰。物業服務企業不得利用虛假標價，或者通過減少服務內容、降低服務質量等手段，進行價格欺詐，損害業主或者物業使用人的合法權益。八、物業服務收費的變更與調整（一）變更規定物業服務企業應當按照物業服務合同的約定履行服務義務，不得擅自提高收費標準或者降低服務質量。物業服務企業確需變更物業服務內容、服務標準、收費標準等事項的，應當按照《物業管理條例》等有關規定，經業主大會同意，并在物業管理區域內顯著位置公示。（二）調整程序1.實行政府指導價的物業服務收費調整實行政府指導價的物業服務收費需要調整的，物業服務企業應當在調整前，將調整理由、項目、標準等內容在物業管理區域內顯著位置公示，并書面征求業主意見。業主對調整物業服務收費標準有異議的，物業服務企業應當會同業主委員會，通過協商或者組織召開業主大會等方式，廣泛征求業主意見。業主大會決定調整的，物業服務企業應當將調整結果在物業管理區域內顯著位置公示。物業服務企業應當將調整后的物業服務收費標準報價格主管部門和房地產行政主管部門備案。2.實行市場調節價的物業服務收費調整實行市場調節價的物業服務收費需要調整的，物業服務企業應當按照物業服務合同約定的程序，與業主協商確定調整方案，并在物業管理區域內顯著位置公示調整方案。九、物業服務收費的監督管理（一）部門職責價格主管部門負責對物業服務收費行為進行監督檢查，依法查處價格違法行為。房地產行政主管部門負責對物業服務企業的服務質量進行監督檢查，督促物業服務企業按照物業服務合同約定履行服務義務。其他有關部門按照各自職責，做好物業服務收費的相關監督管理工作。（二）投訴處理業主、業主大會、業主委員會或者物業使用人對物業服務企業的服務質量、收費標準等有異議的，可以向物業服務企業提出意見，也可以向業主委員會、房地產行政主管部門或者價格主管部門投訴。接到投訴的部門應當及時進行調查處理，并將處理結果告知投訴人。（三）違規處罰物業服務企業有下列行為之一的，由價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》等法律法規予以處罰：1.超出政府指導價標準收費的；2.擅自設立收費項目、提高收費標準的；3.不按照規定實行明碼標價的；4.利用虛假標價，或者通過減少服務內容、降低服務質量等手段，進行價格欺詐的；5.其他價格違法行為。物業服務企業違反《物業管理條例》等法律法規規定的，由房地產行政主管