合肥市住宅小區物業服務收費管理辦法_2?一、總則（一）目的與依據為規范合肥市住宅小區物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，促進物業服務行業健康發展，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《安徽省物業管理條例》等法律法規，結合本市實際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于合肥市行政區域內住宅小區物業服務收費及其監督管理活動。本辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定，對住宅小區內的房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序，向業主所收取的費用。（三）基本原則物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。二、物業服務收費標準（一）收費形式物業服務收費根據不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。1.普通住宅（含保障性住房）前期物業服務收費實行政府指導價。2.非普通住宅以及業主大會成立后的普通住宅物業服務收費實行市場調節價。（二）政府指導價標準制定1.市價格主管部門會同市房地產行政主管部門，根據物業服務等級標準等因素，制定本市普通住宅前期物業服務收費基準價及浮動幅度，并定期向社會公布。2.物業服務等級標準按照國家和省有關規定，結合本市實際情況分為一級、二級、三級、四級和五級，各等級的服務內容和質量要求明確。3.普通住宅前期物業服務收費基準價根據物業服務等級確定，浮動幅度在基準價基礎上上下浮動不超過[X]%。具體收費標準由物業服務企業在規定的浮動幅度內與建設單位協商確定，并在前期物業服務合同中約定。（三）市場調節價確定1.實行市場調節價的物業服務收費，由業主大會與物業服務企業根據服務內容、服務質量、服務成本等因素協商確定，并在物業服務合同中約定。2.業主大會成立前，建設單位應當通過公開招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并與其簽訂前期物業服務合同，約定前期物業服務收費標準。三、物業服務收費構成（一）物業服務成本物業服務成本構成一般包括以下部分：1.人員費用，包括管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等。2.物業共用部位、共用設施設備日常運行、維護費用。3.綠化養護費用。4.清潔衛生費用。5.秩序維護費用。6.辦公費用。7.物業服務企業固定資產折舊。8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。9.經業主同意的其他費用。（二）法定稅費物業服務企業應當按照國家和地方有關規定繳納稅費。（三）合理利潤合理利潤是物業服務企業在提供服務過程中應獲取的收益，根據不同的物業服務收費形式確定。1.實行政府指導價的普通住宅前期物業服務，合理利潤按照不超過物業服務成本的[X]%確定。2.實行市場調節價的物業服務收費，合理利潤由業主大會與物業服務企業協商確定。四、物業服務收費計費方式（一）包干制包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。（二）酬金制酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。采用酬金制的，物業服務企業應當在每年第一季度向業主大會或者全體業主公布上一年度物業服務資金的收支情況，并接受業主監督。五、物業服務收費的收取與管理（一）收費起始時間1.已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位全額交納。2.物業交付后，業主應當自物業交付之日起按月交納物業服務費用。（二）收取方式物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式收取，具體方式由業主大會與物業服務企業在物業服務合同中約定。物業服務企業可以通過委托銀行代收、上門收取等方式收取物業服務費用。業主也可以通過物業服務企業提供的其他合法途徑交納物業服務費用。（三）費用變更1.實行政府指導價的物業服務收費標準調整，由市價格主管部門會同市房地產行政主管部門根據物業服務成本變動情況等適時調整，并向社會公布。2.實行市場調節價的物業服務收費標準調整，物業服務企業應當在調整前[X]日將調整內容告知業主，并在物業服務區域內顯著位置公示。業主對調整有異議的，應當與物業服務企業協商解決。（四）費用管理1.物業服務企業應當按照價格主管部門的規定，明碼標價，在物業服務區域內顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息，接受業主監督。2.物業服務企業應當建立健全財務管理制度，嚴格按照國家和地方有關規定進行財務核算，規范使用物業服務費用。3.業主大會成立后，業主委員會可以根據業主大會的決定，按照有關規定對物業服務費用的收支情況進行監督檢查。六、物業服務收費的相關規定（一）停車收費1.住宅小區內規劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本小區業主、物業使用人的需要。2.利用業主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。物業服務企業可以收取停車管理服務費，具體收費標準由業主大會與物業服務企業協商確定，并在物業服務合同中約定。3.建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后，可以通過出售、附贈或者出租等方式處分給業主、物業使用人。其收費標準按照市場調節價執行。（二）二次供水收費1.物業服務區域內二次供水設施運行、維護費用，應當單獨計量，按照價格主管部門核定的標準向業主分攤收取。2.二次供水設施委托專業單位運行、維護的，專業單位應當按照價格主管部門核定的收費標準向物業服務企業收取費用，物業服務企業不得向業主重復收取。（三）裝飾裝修管理收費物業服務企業對業主或者物業使用人的房屋裝飾裝修活動進行管理，可以按照約定收取裝飾裝修管理服務費。裝飾裝修管理服務費的具體標準由物業服務企業與業主協商確定，并在物業服務合同中約定。（四）代收費用物業服務企業接受委托代收水、電、氣、通信、有線電視等費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。七、物業服務收費的監督管理（一）部門職責1.市價格主管部門負責會同市房地產行政主管部門對本市物業服務收費行為進行監督管理，依法查處價格違法行為。2.市房地產行政主管部門負責對物業服務企業服務質量進行監督檢查，規范物業服務企業經營行為。3.其他相關部門按照各自職責，做好物業服務收費的監督管理工作。（二）投訴處理1.業主、物業使用人或者其他利害關系人對物業服務收費有異議的，可以向物業服務企業查詢，也可以向價格主管部門或者房地產行政主管部門投訴。2.價格主管部門、房地產行政主管部門接到投訴后，應當及時進行調查處理，并將處理結果告知投訴人。（三）信用管理建立物業服務企業信用檔案制度，將物業服務企業的服務質量、收費行為等納入信用評價體系，向社會公布。對違反本辦法規定的物業服務企業，依法予以信用懲戒。八、法律責任（一）業主及物業使用人責任業主或者物業使用人違反物業服務合同約定，逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。（二）物業服務企業責任1.物業服務企業違反本辦法規定，有下列行為之一的，由價格主管部門按照《中華人民共和國價格法》《價格違法行為行政處罰規定》等有關法律法規予以處罰：超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；不按照規定明碼標價的；采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；強制或者變相強制服務并收費的；其他價格違法行為。2.物業服務企業違反本辦法規定，不履行物業服務合同約定，導致服務質量下降的，由房地產行政主管部門責令其限期整改；逾期不整改的，按照有關規定予以處理。（三）建設單位責任建設單位違反本辦法規定，未通過公開招投標方式選聘物業服務企業或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由房地產行政主管部