大型房地產公司經營運作管理制度全?一、總則1.目的本制度旨在規范大型房地產公司的經營運作流程，確保公司各項業務高效、有序開展，提高公司的市場競爭力和經濟效益，實現公司的可持續發展。2.適用范圍本制度適用于公司總部及各下屬項目公司、分公司的所有經營運作活動。3.基本原則合法性原則：公司的經營運作活動必須遵守國家法律法規及相關政策要求。規范化原則：建立健全各項管理制度和流程，確保經營運作活動有章可循、規范有序。效益最大化原則：以提高公司經濟效益為核心目標，優化資源配置，降低運營成本。風險可控原則：對經營運作過程中的各類風險進行有效識別、評估和控制，確保公司穩健發展。二、組織架構與職責1.組織架構公司設立董事會、監事會，董事會下設總經理辦公會。公司總部設置市場營銷部、工程管理部、設計研發部、成本管理部、財務管理部、人力資源部、行政法務部等職能部門，各下屬項目公司根據項目情況設置相應部門。2.職責分工董事會：負責公司戰略決策、重大事項審批等。監事會：對公司經營活動進行監督。總經理辦公會：貫徹執行董事會決議，負責公司日常經營管理決策。職能部門市場營銷部：負責市場調研、項目策劃、銷售推廣等工作。工程管理部：負責項目工程建設的進度、質量、安全等管理。設計研發部：負責項目的規劃設計、產品研發等。成本管理部：負責項目成本預算、控制、核算等。財務管理部：負責公司財務核算、資金管理、稅務籌劃等。人力資源部：負責人力資源規劃、招聘培訓、績效考核等。行政法務部：負責公司行政管理、法務事務等。三、項目前期管理1.項目拓展市場營銷部定期收集市場信息，分析市場動態和競爭態勢，尋找潛在項目機會。對潛在項目進行初步調研和評估，包括項目所在地的市場需求、土地情況、政策環境等。撰寫項目拓展報告，詳細闡述項目的基本情況、市場前景、風險評估及初步投資分析等，提交總經理辦公會審議。2.項目立項經總經理辦公會審議通過的項目拓展報告，作為項目立項依據。成立項目立項小組，由相關職能部門人員組成，負責對立項項目進行詳細可行性研究。立項小組編制項目可行性研究報告，內容包括項目背景、市場分析、規劃設計方案、工程進度計劃、成本預算、銷售策略、財務評價等。項目可行性研究報告經公司內部評審通過后，報董事會審批立項。四、規劃設計管理1.設計單位選擇設計研發部根據項目特點和要求，制定設計單位選擇標準和流程。通過公開招標、邀請招標、競爭性談判等方式，從眾多設計單位中篩選出符合要求的候選單位。組織對候選設計單位進行考察和評估，包括其設計資質、業績、團隊實力、設計理念等。根據評估結果，確定最終設計單位，并簽訂設計合同。2.設計任務書編制設計研發部與項目相關部門共同編制設計任務書，明確項目的設計要求、技術標準、功能指標、設計周期等。設計任務書應充分考慮項目的市場定位、客戶需求、成本控制等因素，確保設計方案既滿足項目功能要求又具有市場競爭力。3.設計過程管理設計研發部定期與設計單位溝通，了解設計進度和存在的問題，及時協調解決。組織相關部門對設計方案進行評審，提出修改意見和建議，設計單位根據評審意見進行優化。嚴格控制設計變更，對于確需變更的，按照規定的流程進行審批，確保變更后的設計方案符合項目整體要求和成本控制目標。五、工程管理1.工程招標與合同管理工程管理部根據項目工程進度計劃，編制工程招標計劃。按照相關法律法規和公司規定，組織工程施工、監理、材料設備采購等招標活動。對投標單位進行資格審查，確定中標單位，并簽訂合同。負責工程合同的執行跟蹤和管理，確保合同雙方履行各自義務，及時處理合同糾紛。2.工程進度管理工程管理部制定詳細的工程進度計劃，明確各階段的關鍵節點和目標。定期對工程進度進行檢查和評估，對比實際進度與計劃進度的差異，分析原因并采取相應措施進行調整。協調解決工程建設過程中的各種問題，確保工程順利推進，按時交付使用。3.工程質量管理建立健全工程質量管理體系，明確質量標準和質量責任。工程管理部加強對工程施工過程的質量監督檢查，定期組織質量檢查和驗收。對發現的質量問題及時下達整改通知，要求施工單位限期整改，確保工程質量符合要求。4.工程安全管理工程管理部負責制定工程安全管理制度和安全操作規程。加強對施工現場的安全檢查和隱患排查，督促施工單位落實安全措施，確保施工安全。定期組織安全培訓和應急演練，提高施工人員的安全意識和應急處理能力。六、成本管理1.成本預算編制成本管理部會同各相關部門，根據項目可行性研究報告和設計方案，編制項目成本預算。成本預算應涵蓋土地成本、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等各項費用。成本預算經公司內部評審通過后，作為項目成本控制的依據。2.成本控制成本管理部建立成本監控機制，定期對項目成本進行核算和分析，及時發現成本偏差并采取措施進行調整。在項目實施過程中，嚴格控制各項費用支出，加強對工程變更、簽證等的管理，確保成本支出符合預算要求。與供應商進行談判和招標，爭取有利的采購價格和條件，降低采購成本。3.成本核算與分析項目竣工后，成本管理部及時進行成本核算，編制成本決算報告。對項目成本進行全面分析，總結成本控制經驗教訓，為后續項目提供參考。七、市場營銷管理1.市場調研與分析市場營銷部定期開展市場調研活動，收集房地產市場動態、競爭對手信息、客戶需求等資料。對調研數據進行整理和分析，撰寫市場調研報告，為公司制定營銷策略提供依據。2.項目策劃根據市場調研報告和項目特點，市場營銷部制定項目策劃方案，包括項目定位、產品策略、價格策略、推廣策略等。項目策劃方案應充分考慮市場需求和競爭情況，突出項目優勢和特色，提高項目的市場吸引力。3.銷售推廣制定銷售計劃，明確銷售目標、銷售進度和銷售策略。組織開展銷售推廣活動，包括廣告宣傳、營銷活動策劃、客戶接待等，提高項目的知名度和銷售量。建立客戶信息管理系統，及時跟進客戶需求，提供優質的銷售服務，促進成交。八、財務管理1.財務預算管理財務管理部根據公司戰略規劃和經營目標，編制年度財務預算。財務預算包括收入預算、成本費用預算、利潤預算、資金預算等。財務預算經公司內部評審通過后，嚴格組織實施，并定期進行預算執行情況分析和調整。2.資金管理負責公司資金的籌集、調度和使用，確保公司資金鏈的穩定。制定資金管理制度，加強對資金收支的管理和監控，防范資金風險。合理安排資金，提高資金使用效率，降低資金成本。3.財務核算與報表編制按照國家財務會計準則和公司財務制度，進行財務核算，確保財務數據的準確、完整。定期編制財務報表，包括資產負債表、利潤表、現金流量表等，為公司管理層和投資者提供決策依據。4.稅務管理負責公司稅務籌劃，合理降低稅負。及時申報繳納各項稅費，確保公司稅務合規。關注國家稅收政策變化，為公司提供稅務政策咨詢和建議。九、人力資源管理1.人力資源規劃根據公司發展戰略和經營目標，人力資源部制定人力資源規劃，明確人員需求和配置計劃。人力資源規劃包括人員招聘、培訓、晉升、調配等方面的規劃。2.人員招聘與培訓按照人力資源規劃，組織開展人員招聘工作，吸引優秀人才加入公司。建立員工培訓體系，根據員工崗位需求和職業發展規劃，提供多樣化的培訓課程和培訓方式。定期評估培訓效果，不斷改進培訓工作，提高員工素質和業務能力。3.績效考核與激勵建立科學合理的績效考核體系，對員工的工作業績、工作能力、工作態度等進行全面考核。根據績效考核結果，實施相應的激勵措施，包括薪酬調整、獎金發放、晉升晉級等，激發員工的工作積極性和創造力。4.員工關系管理維護良好的員工關系，關心員工生活和工作需求，營造和諧的工作氛圍。處理員工投訴和勞動糾紛，保障員工合法權益。十、行政法務管理1.行政管理負責公司日常行政管理工作，包括辦公用品采購、車輛管理、辦公設施維護等。制定公司行政管理制度，規范公司內部行政管理流程。組織公司會議、活動等，確保公司各項工作的順利開展。2.法務管理負責公司法律事務的處理，包括合同審查、法律咨詢、訴訟仲裁等。建立健全公司法律風險防范機制，對公司經營運作過程中的法律風險進行識別、評估和控制。開展法律培訓和宣傳活動，提高員工的法律意識和法律素養。十一、監督與考核1.內部審計公司設立內部審計部門，定期對公司各部門的經營運作活動進行審計監督。內部審計內容包括財務收支審計、經濟責任審計、內部控制審計等。對審計發現的問題及時提出整改意見，并跟蹤整改落實情況