柳州市物業服務收費管理實施細則?一、總則（一）目的為規范柳州市物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，促進物業服務行業健康發展，根據《中華人民共和國民法典》《廣西壯族自治區物業管理條例》《物業服務收費管理辦法》等有關法律法規規定，結合本市實際，制定本實施細則。（二）適用范圍本細則適用于柳州市行政區域內物業服務收費行為及相關監督管理活動。本細則所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，向業主所收取的費用。（三）基本原則物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。二、物業服務收費定價形式（一）政府指導價1.實行政府指導價的物業服務收費，由市價格主管部門會同市房地產行政主管部門根據物業服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。2.物業服務企業可在政府指導價規定的基準價及其浮動幅度內，與業主協商確定具體收費標準。（二）市場調節價實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。三、物業服務收費構成物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3.物業管理區域清潔衛生費用；4.物業管理區域綠化養護費用；5.物業管理區域秩序維護費用；6.辦公費用；7.物業服務企業固定資產折舊；8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9.經業主同意的其它費用。物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。四、物業服務收費標準的制定與調整（一）政府指導價標準制定1.制定政府指導價的物業服務收費標準，應當根據不同物業的性質、特點等因素，分別實行分等定價。2.物業服務等級標準由市房地產行政主管部門會同相關部門制定并適時調整。物業服務等級標準應當包括物業服務的基本要求、房屋管理、共用設施設備維修養護、協助維護公共秩序、保潔服務、綠化養護管理等內容。3.市價格主管部門會同市房地產行政主管部門根據物業服務等級標準，制定相應的基準價及其浮動幅度。制定基準價應當以物業服務成本為基礎，綜合考慮市場供求狀況、區域經濟發展水平、業主承受能力等因素。（二）政府指導價標準調整1.當物業服務成本變動較大、社會平均工資水平大幅提高、物業服務等級標準調整等情況發生時，市價格主管部門會同市房地產行政主管部門可以適時調整政府指導價標準。2.調整政府指導價標準應當按照規定進行成本監審、價格聽證等程序，并向社會公布。（三）市場調節價標準制定與調整1.實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業服務企業根據服務內容、服務質量、服務成本等因素，在物業服務合同中約定收費標準。2.物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。3.物業服務合同履行期間，物業服務收費標準需要調整的，物業服務企業應當與業主充分協商，并在物業管理區域內顯著位置公示調整方案。經專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意后，方可調整收費標準。五、物業服務收費的計費方式物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式。（一）包干制包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。（二）酬金制酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。六、物業服務費用的繳納與結算（一）繳納1.業主應當按照物業服務合同的約定按時足額繳納物業服務費用。2.業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶繳納責任。3.已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。（二）結算1.實行包干制的物業服務收費，物業服務企業應當定期公布物業服務費用的收支情況。2.實行酬金制的物業服務收費，物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。3.業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。七、物業服務收費的減免與優惠（一）減免規定1.物業服務合同履行期間，物業服務企業因撤出物業管理區域等原因未履行完合同約定服務的，應當按照合同約定承擔相應責任，并根據未履行服務的期限、內容等因素，退還相應的物業服務費用。2.因建設單位分期開發、分批交付使用等原因，造成物業管理區域內配套設施設備、道路等未能達到規劃設計要求，影響物業服務正常開展的，建設單位應當承擔相應責任，并按照物業服務合同約定減免相應的物業服務費用。（二）優惠政策1.對享受最低生活保障待遇的業主，物業服務企業可以按照有關規定給予適當優惠。2.其他法律法規規定的物業服務收費減免與優惠情形，從其規定。八、物業服務收費的監督管理（一）價格主管部門職責1.負責對物業服務收費行為進行監督檢查，依法查處價格違法行為。2.會同房地產行政主管部門制定物業服務收費政策和標準，規范物業服務收費行為。（二）房地產行政主管部門職責1.負責對物業服務企業服務質量進行監督檢查，督促物業服務企業按照物業服務合同約定提供服務。2.會同價格主管部門制定物業服務等級標準，指導和規范物業服務企業服務行為。（三）其他部門職責1.市場監管部門負責對物業服務收費中的不正當競爭行為進行查處。2.其他有關部門按照各自職責，協同做好物業服務收費監督管理工作。（四）監督檢查措施1.價格主管部門、房地產行政主管部門等有權依法對物業服務企業的收費情況進行檢查，物業服務企業應當如實提供價格、服務內容、服務標準等相關資料。2.對違反本細則規定的物業服務企業和業主，價格主管部門、房地產行政主管部門等應當依法責令改正，并按照有關法律法規進行處罰。九、爭議處理業主、業主大會、業主委員會與物業服務企業之間因物業服務收費發生爭議的，可以通過協商解決；協商不成的，可以向房地產行政主管部門或者其他有關部門申請調解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。十、附則（一）實施時間本細則自發布之日起施行。（二）解釋權本細則由柳州市價格主管部門會同柳州市房地產行政主管部門負責解釋。本細則在實施過程中，如國家、自治區出臺新的規定，從其規定。在執行過程中，如遇問題或需要進一步明確相關事宜，相關部門將根據實際情況進行