房地產市場分析1、政策分析

1.1政策調控呈現常態化，房產稅、信貸緊縮、限購、保障性住房、閑置土地查處成為2011年政策重點減少供給、啟動房地產政策干預收緊信貸、加大稅率抑制需求全面擴大需求增加供給、抑制需求、調控房價財政政策兩年內（后來變為五年）轉讓住房征收營業稅減免營業稅期限由5年將為2年營業稅免征時限恢復到5年貨幣政策第一套首付20%，二套房適度提高對開發商自有資金不低于開發項目總投資30%央行六次加息實施差異化貨幣利率提高二套房首付央行五次減息二套房利率優惠支持開發商融資和信貸央行二次加息限貸不得為土地閑置及炒地的房企發放貸款土地政策以招拍掛的方式公開出讓土地使用權土地出讓實行“收支兩條線”管理新增土地使用費增收標準提高一倍放寬土地款支付期限和比例嚴查土地閑置，對閑置土地的企業停止貸款保障性住房及其他70/90政策今后三年建400萬套保障性住房10年580萬套，11年1000萬套保障住房，大力發展公租房調控政策重點房地產稅信貸緊縮、限購加大閑置土地供應保障性住房政策1.2房產稅試點成定局，稅率低、范圍窄、推廣難度大，難以達到抑制房價效果短期內很難在向其他城市推廣稅率與房價漲幅相比，影響有限征收對象范圍較小韓國在2003年-2007年征收房屋財產稅、資本利得稅來控制房價，但在此期間韓國房價依舊持續上漲。房產稅調控房價的反例15%38.9%房價漲幅計入征收房產稅商品房的建筑面積可能為144平方米以上，多套房建筑面積實施累加制，超過200平方米也可能被征收房產稅。0.8%重慶對新買房的第二套住房；人均免征面積60~70平方米0.5%~0.6%上海實施方案征收稅率房產稅擬征收方案房產稅的局限1.3信貸緊縮、差異化貸款利率、行政化的購房干預抑制潛在需求，以時間換空間，對市場影響大去年10月份至今，兩次加息，四次上調存款準備金率，大型金融機構存款準備金率將達到19%的歷史高位,中小金融機構的存款準備金率也將高達15.5%，銀行信貸額度進一步收緊。限購城市限購令出臺先后20天成交套數變化未限購城市9.11-9.30與10.20-11.8成交套數變化上海-18.9%重慶-44.0%廣州-46.1%長沙9.9%天津4.0%青島60.0%杭州-41.7%無錫-36.1%蘇州-18.0%東莞-13.4%深圳-46.6%南昌-1.4%南京-35.1%石家莊-13.1%寧波-46.5%昆明74.4%大連223.9%哈爾濱22.0%福州-22.8%惠州5.6%小計-19.1%佛山173.6%合計-2.6%全國共有23個城市出臺了限購政策，在住房和城鄉建設部（下稱“住建部”）的督辦之下，執行“居民限購房產”的城市范圍要擴大到30個。1.4嚴查土地閑置，提高土地供應利用效率，增加房地產市場供給，規范行業發展截至2009年12月31日，全國因企業原因和政府原因造成閑置尚未完成整改處置的閑置土地分別為200余宗、500余宗，面積分別為1000余公頃、2000余公頃。2000年至2009年十年間，全國房地產企業一共購置占地面積近33億平方米土地，而全國房地產完成土地開發面積僅有近21億平方米，僅這十年已出讓但未完成開發的土地面積就已接近12億平方米。2011.1.10土地閑置房企將被全面禁止貸款2010.12.16國土部啟動土地違法問責行動2010.09.27國土部住建部出重拳閑置土地一年以上禁拿地2010.09.04首批十城市土地規劃獲批102市須上報總體規劃2010.08.02國土部發1457宗閑置土地黑名單2010.03.10國土部強調房地產用地監管將開展突擊檢查2009.12.175部委新政打擊囤地炒地：拿地首付不低于50%近期嚴查土地閑置相關政策2、經濟因素

2.1經濟處在轉型階段，需要房地產行業支持中國國家發改委副主任張曉強在接受采訪時表示，中國2010年全年國內生產總值達到39.5萬億人民幣，GDP增長率達到約10.1%，高于09年的9.2%。經濟已經復蘇。在經濟增長的“三駕馬車”中，出口受到歐美經濟疲軟、人民幣升值等影響，出口增長受到限制。內需和投資更多承擔起推動經濟增長的重任。2.2CPI年中有望回穩，不再有更嚴厲信貸政策出臺，房地產發展環境趨穩假設政策走勢市場走勢通脹房價出臺一些刺激房地產需求的信貸和稅收政策房企政策環境改善，房地產成交量、房價上升通脹房價國家要實現經濟結構轉變，對房地產限貸依舊從緊，但行業發展未到崩潰階段房地產企業分化，部分加快銷售，部分放緩工期，市場小幅震蕩通脹房價政策沒有轉回的余地，緊縮政策更加嚴厲開發商利潤水平被壓制，現金流緊張，被迫放緩進度，房價出現下滑2011CPI與房地產走勢分析通貨膨脹建安成本工資收入租金回報信貸利率房地產價格財富效應托賓Q效應資產負債表效應消費投資投資總需求通貨膨脹直接影響間接影響2.3人民幣升值預期存在，吸引熱錢流入地產市場，助推房價上漲今年以來人民幣升值壓力逐漸增大，伴隨加息的預期，大量熱錢等待進入國內。截止2010年11月份，房地產利用外資和外商直接投資的金額已經超過2007年水平，同比分別提高59.03%和59.83%。2010年11月15日外匯局再次出臺限外令，限制境外個人及機構在境內買房，新政對抑制熱錢流入、控制房地產投機需求將起到促進作用。人民幣升值預期效應及熱錢流入財富效應房地產需求增加國外資金大量涌入房價上漲3、社會因素

城市化進程、人口紅利為房地產持續發展提供動力截止2009年底，我國總撫養比為36.21%，我國仍處于人口紅利期。預計我國人口機會窗口將在2035年左右關閉，還有20余年的人口紅利期。在這個階段，新生代青壯年的增加，將產生新的住房需求，成為支撐地產市場繁榮的重要力量。目前中國城市化率僅為46.2％，不及世界城市化平均水平（47.8％）。中國人口城市化比例若從現在的46.2％提高到將來的60％以上，那么，這就意味著將至少還有2.2億人口必須進城。2.2從長期來看，房地產行業依舊處在向上發展空間，短期內，受政策調控，增長阻力較大從長期來看，房地產行業發展依舊處在一個向上的發展階段，但是在政策調控的影響下，上漲的空間逐漸減弱。從短期來看，在政策刺激作用下，2009年房地產行業實現復蘇，房地產銷售面積大幅增加，實現去庫存化，2010年開發商普遍增加庫存，大量商品房有望在2011年釋放，但在政策的干預下，業績增長阻力較大。補庫存去庫存2.32010補庫存成效明顯，2011年房地產市場供給充足預計2010年全年，在建商品房施工面積總量超過30億平方米，新開工商品房的住宅面積能夠達到12億平方米，為今年的房地產市場提供了充足的商品房。010002000300040005000600070002009年02月2009年04月2009年06月2009年08月2009年10月2009年12月2010年03月2010年05月2010年07月2010年09月2010年11月051015202530354045房地產投資額（億元）投資額同比增幅2.4房地產市場需求依舊旺盛從2005年起每年的商品房銷售量都大于同期商品房的竣工面積。一方面，國內目前投資渠道不暢，加之通貨膨脹、人民幣升值壓力、熱錢流入等影響，促使房地產需求加大。另一方面，目前中國城市戶均僅有0.74套住房，距離戶均1套尚有距離，并且明顯落后于美日等發達國家，城市住房短缺問題仍然嚴峻。2.5市場逐漸開始分化，一線城市發展空間減小，二、三線城市潛力無限一線城市由于房地產價格較高，投資性、投機性行為較多，對信貸政策的收緊較為敏感，政策出臺后，成交量出現大幅下滑。二、三線城市房地產價格高估程度不大，發展空間較大，自主、投資、投機性需求均較為旺盛，政策的傳達力度相對較弱，市場依舊向好。各城市居住用地年增長率一二線城市房地產成交量2.7受信貸緊縮影響，行業資金趨緊，融資能力將成為今年考量房企的重要指標在2010年房地產的開發資金來源中，國內貸款占比12%，自籌資金26%，資源資金14%，其他資金29%，定金及預付款占比17%。隨著國家緊縮