從業二十年的老會計經驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝!“營改增”新政與熱點問題解讀2016年3月23日，財政部和國家稅務總局以財稅[2016]36號文件發布營業稅改征增值稅的各項具體實施辦法。該文件明確了建筑業、房地產業、金融業、生活服務業納入增值稅范圍后的具體細則，并對現行關于交通運輸業、現代服務業和郵電通信業的增值稅規定做出了修訂。36號文中除另有規定執行時間外，將自2016年5月1日起施行，以財稅[2013]106號為主的一批現行營改增文件將被廢止。

下面為大家介紹、分析36號文的重要規定及解讀一些熱點問題：

一四大行業增值稅稅率確定為6%、11%36號文規定了6%、11%和17%三檔稅率以及零稅率；征收率一般為3%，主要適用于小規模納稅人，另外還有一個5%的征收率。

6%：提供增值電信服務、金融服務、現代服務和生活服務，銷售土地使用權以外的無形資產

11%：提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權

17%：有形動產租賃服務

零稅率：境內單位和個人發生的跨境應稅行為

相比較于營業稅制下的3%、5%等稅率，房地產、建筑增值稅稅率確定為11%，在使用一般計稅辦法下，如果進項不足，同時議價能力有限，可能面臨稅負大幅增加。

二可以抵扣項目與不可抵扣項目1、不動產納入抵扣

適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

融資租入的不動產以及在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。

2、不可抵扣項目

在106號文原有規定的基礎之上，36號文新增了如下不得抵扣進項的項目：

（1）非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。

（2）非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。

（3）購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。

（4）納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用。

企業應注意不動產納入可抵扣的時間和不可抵扣的項目

三兼營與混合銷售納稅人兼營不同稅率或征收率項目,應當分別核算銷售額，未分別核算的,從高適用稅率；一項銷售行為涉及服務和貨物為混合銷售，從事貨物的生產、商貿納稅人按照銷售貨物繳稅，其他納稅人按照銷售服務繳稅。同時，106號文中混業經營的概念被取消。

由于混合銷售保留，從事設備生產并安裝的企業可考慮根據實際情況進行業務架構分拆；對于兼營行為，納稅人應重視核算，否則將面臨適用高稅率的不利后果。

四差額征稅允許融資租賃、航空運輸、經紀代理、旅游服務等業務收取的銷售額扣除特定支出后，以余額計算繳納增值稅。扣除特定支出應當取得合法有效憑證；另外，即使取得的差額扣除憑證同時屬于增值稅抵扣憑證，納稅人也不得選擇抵扣進項稅額，而只能進行差額扣除。

五房地產、建筑業、金融應稅行為納稅義務發生時間36號文沿用了106號文對納稅義務發生時間的規定，即納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。另外，36號文新增了以下有關納稅義務發生時間的特別規定：

1）納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

2）納稅人從事金融商品轉讓的，為金融商品所有權轉移的當天。

3）納稅人發生視同銷售服務、無形資產或者不動產的，其納稅義務發生時間為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。

進行合理的規劃，通過合同條款推遲納稅義務發生時間，可帶來資金的時間價值。

六建筑服務特殊規定1、一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法按3%計稅。

2、一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法按3%計稅。

3、一般納稅人為建筑工程老項目（即開工日期在2016年4月30日前）提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

4．、一般納稅人選擇適用簡易計稅方法計稅的，可以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。

對于過渡期的建筑企業而言，可以利用政策開展稅務籌劃，改變經營方式，充分享受政策優惠。

七房地產企業支付的地價款可以抵扣、銀行貨款利息不可抵扣房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

企業接受貸款服務向貸款方支付的利息及與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用，其進項稅額不得抵扣。

房地產企業最大的進項成本即為取得的國有土地成本，其能否抵扣關系著房地產企業稅負率的高低。

八房地產業過渡政策1、一般納稅人銷售2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可選擇簡易計稅方法，以全部收入減去購置價或作價后，按照5%征收率繳納增值稅；

2、一般納稅人銷售其擴圍日期前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%征收率計稅

3、房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%征收率計稅。

4、個人轉讓住房，征收率5%，并延續營業稅的優惠政策。

企業應結合主要物資采購情況，測算不同處理的稅負影響，選擇適用政策。另外，簡易計稅方法是否可以自行開具增值稅專用發票（如果已經是增值稅一般納稅人），還是需要去主管稅務機關代開增值稅專用發票有待進一步明確。

九不動產經營租賃1、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額。

2、小規模納稅人、其他個人出租其取得的不動產（不含個人出租住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。

3、個人出租住房，應按照5%的征收率減按1、5%計算應納稅額。

十營業稅優惠政策整體平移36號文在免稅項目上的規定，基本平移了現行的營業稅免稅政策，比如醫療機構提供的醫療服務收入、土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者等都由免征營業稅過渡到免征增值稅。

十一跨境應稅行為新政將四大行業的部分跨境應稅行為納入免稅管理。如提供工程項目在境外的建筑服務，為境外單位之間的貨幣資金融通及其他金融業務提供的直接收費金融服務。

試點企業應及時掌握相關管理規定，確保充分享受政策。

總結1、將納入營改增的四大行業中的企業應盡快掌握新政的有關規定，做好購銷、會計核算的轉型和相關的培訓準備工作；特別是建筑和房地產企業要根據自身情況選擇好有關的計稅方法。

2、已營改增及原增值稅納稅人企業，也應密切關注新政中如不動產納入抵扣等的相關變化，做好有關的調整應對工作。

小編寄語：不要指望一張證書就能使你走向人生巔峰。考試只是檢測知識掌握的一個手段，不是目的。千萬不要再考試通過之后，放松學習。財務人員需要學習的有