1、舊城改造項目要點一、幾個關鍵名詞1 .拆遷成本：拆遷中所有的費用，是開發成本的一部分，包括拆除費、安置費、 搬遷費用、拆遷管理費、測繪費、評估費、拆除費等費用。一般換算 到還建面積的平米單位。2 .定向摘牌：拆遷業主和政府協商，設立土地出讓條件，保證出讓的凈地可以 自己拿到。3 .拆賠比：新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。又叫拆建 比，是拆賠方案的核心。深圳一般是1日。.&還有拆一賠一。4 .丈量、確權：對拆遷房屋的結構形式、層數、原面積、違建面積、附屬物等做詳 細的登記，明確房屋產權歸屬（集體、個人、國家）（有時需補辦土 地用地手續，房屋產權證等），經過業生、開發商、政府

2、部門的三方 確認，備案，作為拆遷賠償依據。5 .村民股份公司：村民的基層管理組織，相當于居委會。股份公司對村民信息掌握全面, 熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的聯系、召集、組織、 確權、談判過程中能起到重要作用，能減少過程中產生的矛盾二、補償方式拆賠中涉及到的補償方式主要有實物補償、貨幣補償、實物為主 貨幣為輔補償和貨幣為主實物為輔補償四種方式。1 .實物：實物補償即依據拆賠比給出還建房屋的面積，按照計算標準進行 補償。2 .貨幣：貨幣補償即根據相應的市場價格給出單位面積補償款，按照現有 房屋建筑面積進行貨幣補償。3 .實物為主貨幣為輔：實物加貨幣補償即以實物補償已有建筑為主，再輔以

3、相應的貨幣 補償不全接受實物補償的拆遷者。4 .貨幣為主實物為輔：貨幣和實物相結合的補償即根據建筑面積給出貨幣補償款，對于 拆遷居民的回購商品房采取優惠措施，在一定的面積下按照當地單位 建安成本價購買房屋。三、拆賠模式1 .完全市場化拆賠式：市場賠償標準是在市場操作中由開發商與村民談判達成的，完全 根據村民意愿。2 .有條件市場化拆賠：采取不界定建房時間的方式，由政府控制綜合拆賠比直接對現有私房按市場方式拆賠。3 .準政策方案一：完全政策方案的基礎上對違法私房給予合理的賠償，但建房時間 界定仍由規劃國土部門界定。4 .準政策方案二：完全政策方案的基礎上對違法私房給予合理的賠償，但建房時間 界定

4、由集體股份公司。5 .完全政策拆賠：若政府能夠保證落實“有效界定建房時間”（即界定合法違法的 標準）和“強制拆除違法建筑”兩個關鍵環節，項目能夠按照政府政 策要求完全實施。（政府強勢，I西部城市）備注：建議從可操作性出發選拼拆賠方案。如果側重于操作風險 最小應選擇“自條件市場方案”。如果側小于維護兩規，應選擇準 政策方案1"，但必須解決時間界定中所存在的問題和風險，并能得到 村民的認可。四、拆賠比“實物賠償，產權置換”的關鍵因素是拆賠比。一般政府政策會 有指導拆建比。在深圳市，采用賠償面積的方式比較普遍，一般的拆 賠比為1：。.8左右，成熟旺區更高。村民一般要求拆一賠一。項目拆賠比框

5、架結構房1:1.2混合結構房1:1磚木結構房1:0.85簡易結構房1:0.6五、拆遷補償在實踐中的細節1 .賠償方式1）階梯式的拆賠比以18。平米作為基數產權置換，剩下的用貨幣補償。如18。以下 按照全產權置換，180-300補償90%, 300-400補償80%,剩余的就 按照貨幣補償。只要不太離譜，不讓后面的補償難做就可以。（實踐 中的最佳方式。）2）首層賠償商業私房的首層是按1：。.82補償集中商業，私房的二層及以上是按 1:0.88補償住宅或公寓。原村民不僅可以得到相應面積的住宅，還可 以在商業區得到集中商業的面積，并集中經營和管理。2 .鼓勵搬遷1）鼓勵搬遷。村民原先的房子有天有地，

6、現在一下子接受不了高層的樓房生 活。對于這種情況，誰先同意搬遷，誰先選擇高層的房子，鼓勵搬遷。 2）在政府政策中也有規定鼓勵搬遷，如選擇貨幣補償，獎勵10%; 配合丈量安置搬遷，獎勵10%；（房屋貨幣補償金額）3 .安撫村民1）居民組建物管公司：居民最擔心的是社區里面有物業管理費，擔心生活成本增加。解決辦 法就是交給社區來管理，社區自然轉變為物業管理公司，可以創造就 業機會商鋪返還。2）商鋪返還：低層可以做商鋪，返利給居民，統一管理、統一經營，把安置區的 低層商鋪讓利給老百姓，對于老百姓更有吸引力。水電費可以直接由 水電公司來處理。以現狀賠償。4 .以現狀賠償：對于沒有產權、不合法的建筑，一股

7、以現狀為準進行賠償，不去區分 有無產權，合章、違章不區分有其深層次原因。六、設定拆賠方案的關鍵1 .舊城改造區域的普遍現狀特點1）違章私房普遍：2）產權關系混亂：3）面積超標嚴重：4）建筑強度大：5）業主來源復雜：6）建房形式多樣：2.設定拆賠方案的關鍵1）查帳：拆遷區房屋有翔實的查帳資料，三方都確認。！拆遷改造之前，再次 所有房屋按照查帳資料確認，確認之后搶建房屋不予賠償！ 2）確權：確認建筑合法、非法的標準:關鍵是界定美房時間。但在實施中由于 界定建房時間不確定性因素多，項目前期工作存在時間長、操作難等 問題。I界定人由規劃國土部門或集體股份公司，可形成兩套方案。3）可行性：七、舊改項目關

8、鍵點：1 .拆遷進度：舊改項目能否順利拆遷關系到項目工期以及銷售的重要節點的確定， 否則則難以預計項目的進度和競爭策略的制定。2 .規劃方案：容積率、物業比例等技術指標，直接涉及到開發商利益和政府利益。3 .拆賠方案：村民和開發商的利益沖突，涉及到拆賠比、現狀建筑合法和非法的 判別。4 .經濟測算：保證項目開發的市場可實現性。八、舊城改造對于開發商的挑戰“城中村改造有很多歷史遺留問題，還有原村民的觀念問題，短 期內都無法解決，自然就影響工程進度，而且利潤菲薄，這也是開發 商鮮少介入舊城改造的主要原因?！伴_發商所遇到的問題比想象的要復雜很多?！安坏麧櫸⒈?， 而且工作相當繁瑣復雜。困擾著城中村改造的，首先是產權困境，城中村大量違法違規建 筑存在的現實與土地產權特殊性的矛盾，令改造陷入兩難境地;城中 村改造需要以更細致、深入的調查研究為基礎，將其中的具體工作如 土地、房產、產權現狀嚴格細化。對物權法理解不一致，城中村改造涉及人口眾多，如果沒有 相關的法律作為制定決策和方法的基礎，城中村改造將面臨更多的難 題。最大的難題就是村民的補償問題。村民