PAGEPAGE5商品房按揭合同糾紛案件的審理陳吉生近幾年來，隨著我國住房分配貨幣化、住房商品化和社會化的住房制度改革的穩(wěn)步推進(jìn)，商品房按揭制度受到開發(fā)商、購房者和銀行等各方面的極大歡迎，這一制度在實(shí)踐中得到了廣泛的運(yùn)用，因而該類糾紛案件也越來越多地起訴到法院。作為新類型的房地產(chǎn)案件，法院在審理過程中遇到不少新問題，亟待研究解決。一、商品房按揭的法律性質(zhì)按揭一詞是香港學(xué)者對英文Mortgage的漢譯（粵語音譯）。按揭是英美法中物的擔(dān)保的一項基本制度，系指債務(wù)人或第三人將標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移于債權(quán)人而擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)在約定的清償期得到清償?shù)膿?dān)保形式，其本質(zhì)上與大陸法系中的讓與擔(dān)保制度相同。事先轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的所有權(quán)是英美法中按揭的基本特征，也是該制度與抵押、質(zhì)押的最大區(qū)別。①①王闖著：《讓與擔(dān)保法律制度研究》第100-102頁，法律出版社2000年版。我國內(nèi)地的現(xiàn)行法律中尚未使用按揭這一概念，但這一概念在實(shí)踐中已得到了廣泛的運(yùn)用。我國目前實(shí)踐中存在的按揭主要包括現(xiàn)樓按揭和樓花按揭兩種。現(xiàn)樓按揭的法律關(guān)系的性質(zhì)實(shí)為抵押，理論界和實(shí)務(wù)界對此爭議不大。但對于樓花按揭的性質(zhì)，則存在幾種不同的觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，樓花按揭屬于權(quán)利質(zhì)押。主要理由是樓花預(yù)售合同中的預(yù)購人在與銀行簽訂按揭合同時，向銀行提供的貸款擔(dān)保標(biāo)的不是樓花所有權(quán)而是對開發(fā)商享有的債權(quán)，根據(jù)物權(quán)法定原則，樓花按揭明顯不屬于不動產(chǎn)抵押的法定范圍，而更符合權(quán)利質(zhì)押的特征。①劉晉：《樓花按揭的理論研究與法律調(diào)整》，載馬原主編：《房地產(chǎn)案件新問題與判解研究》第6頁，人民法院出版社1998年版。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，樓花按揭屬于不動產(chǎn)抵押。主要理由是無論從按揭的設(shè)定目的還是從法律效力方面，樓宇按揭與抵押是基本相同的，并未超出抵押的范疇。②程力：《樓宇按揭對我國抵押權(quán)制度理論發(fā)展的影響》，載馬原主編：《房地產(chǎn)案件新問題與判解研究》第15-16頁，人民法院出版社1998年版。李國光、奚曉明、金劍峰、曹士兵著：《最高人民法院<關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋①劉晉：《樓花按揭的理論研究與法律調(diào)整》，載馬原主編：《房地產(chǎn)案件新問題與判解研究》第6頁，人民法院出版社1998年版。②程力：《樓宇按揭對我國抵押權(quán)制度理論發(fā)展的影響》，載馬原主編：《房地產(chǎn)案件新問題與判解研究》第15-16頁，人民法院出版社1998年版。李國光、奚曉明、金劍峰、曹士兵著：《最高人民法院<關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋>理解與適用》第185頁，吉林人民出版社2000年版。③吳傳華：《商品房預(yù)售中的按揭及其法律思考》，載馬原主編：《房地產(chǎn)案件新問題與判解研究》第48-49頁，人民法院出版社1998年版。④王闖著：《讓與擔(dān)保法律制度研究》第131-132頁，法律出版社2000年版。筆者認(rèn)為，我國內(nèi)地的商品房按揭，無論是樓花按揭還是現(xiàn)樓按揭，購房者在將所購的樓花或房屋作為向按揭銀行貸款的擔(dān)保物據(jù)。根據(jù)《民事訴訟法》第56條、最高人民法院《關(guān)于適用<民事訴訟法>若干問題的意見》第65條的規(guī)定，有獨(dú)立請求權(quán)第三人與無獨(dú)立請求權(quán)第三人的區(qū)別，在于該第三人對于當(dāng)事人雙方的訴訟標(biāo)的是否“有獨(dú)立請求權(quán)”。有獨(dú)立請求權(quán)第三人有權(quán)向法院提出訴訟請求和事實(shí)理由，成為當(dāng)事人。而無獨(dú)立請求權(quán)第三人可以申請參加訴訟，也可以由法院通知參加訴訟，其只有在法院判決其承擔(dān)民事責(zé)任時才有權(quán)提出上訴，且其在一審中無權(quán)放棄、變更訴訟請求或者申請撤訴。民事訴訟理論通說認(rèn)為，無獨(dú)立請求權(quán)第三人參加訴訟，是參加到當(dāng)事人一方進(jìn)行訴訟，與所參加的當(dāng)事人一方有法律上的利害關(guān)系，案件處理結(jié)果涉及他的合法權(quán)益，因此他在訴訟中一般是通過支持一方的主張，反對另一方的主張，來維護(hù)自己的合法權(quán)益。而有獨(dú)立請求權(quán)第三人在訴訟中的地位相當(dāng)于原告，以本訴中的原告和被告作為被告。他既不同意本訴中原告的主張，也不同意本訴中被告的主張。實(shí)際上他是為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，以獨(dú)立的實(shí)體權(quán)利人的資格，向法院提起了一個新的訴訟。①柴發(fā)邦主編：《民事訴訟法學(xué)新編》第172-180頁，法律出版社1992年版。在按揭糾紛中，當(dāng)購房者①柴發(fā)邦主編：《民事訴訟法學(xué)新編》第172-180頁，法律出版社1992年版。在按揭糾紛中，銀行也有作為無獨(dú)立請求權(quán)第三人的情形。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第三款和《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十一條的規(guī)定，開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售所得的款項必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。該規(guī)定的目的是為了防止開發(fā)商將商品房預(yù)售款挪作他用，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目“爛尾”，損害購房者的利益。為了監(jiān)督開發(fā)商能夠切實(shí)履行該項法定義務(wù)，實(shí)踐中都要求開發(fā)商在銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專用帳戶。《廣東省商品房預(yù)售管理條例》明確規(guī)定，開發(fā)商使用商品房預(yù)售款時，銀行應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)同意支付的數(shù)額撥付。如果按揭銀行同時也是開發(fā)商預(yù)售款專用帳戶的開戶銀行，購房者以銀行未經(jīng)房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)同意，擅自向開發(fā)商支付商品房預(yù)售款致使樓盤爛尾為由，要求開發(fā)商、銀行承擔(dān)責(zé)任的，應(yīng)將開發(fā)商、銀行列為共同被告。如果購房者僅起訴開發(fā)商，而未起訴銀行，當(dāng)事人可申請、法院亦可通知銀行作為無獨(dú)立請求權(quán)第三人參加訴訟。但此時的銀行并不是因其按揭銀行身份，而是因其預(yù)售款專用帳戶的開戶銀行身份被追加參加訴訟的。四、購房合同解除或認(rèn)定無效后的處理在購房者起訴開發(fā)商要求解除購房合同或確認(rèn)購房合同無效時，由于購房者已將所購房屋或樓花抵押給按揭銀行，因而其實(shí)質(zhì)上是要求處理抵押物。根據(jù)《擔(dān)保法》第四十九條的規(guī)定，抵押人在抵押期間轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人。實(shí)踐中按揭銀行與購房者在合同中亦對此有明確約定。因此，購房者在起訴開發(fā)商要求解除購房合同時，應(yīng)依法通知按揭銀行。為了切實(shí)保護(hù)按揭銀行的合法權(quán)益，如果購房者沒有通知按揭銀行，法院應(yīng)告知按揭銀行作為抵押權(quán)人有權(quán)以有獨(dú)立請求權(quán)第三人參加訴訟。如果按揭銀行參加訴訟，法院在判決解除購房合同或認(rèn)定購房合同無效時，可一并解決開發(fā)商、購房者、按揭銀行之間的多個法律關(guān)系，即購房者將房屋或樓花退還開發(fā)商，開發(fā)商將購房款項返還給購房者，并由雙方依法承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任的同時，解除按揭銀行與購房者之間的借款合同，按揭銀行對購房者處理抵押物所得價款行使物上代位權(quán)，并可要求開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任，由開發(fā)商將購房者所欠按揭銀行貸款本息直接支付給按揭銀行，其余款項支付給購房者。但是，由于銀行有抵押權(quán)和開發(fā)商的保證作為擔(dān)保，其參加訴訟又需預(yù)繳案件受理費(fèi)，而且，購房合同能否解除或認(rèn)定無效只有在案件審結(jié)后才能確定。因此，為了防止浪費(fèi)人力和財力，按揭銀行往往不愿意參加購房者與開發(fā)商的購房合同的訴訟。而銀行不參加訴訟，法院只能審理購房者與開發(fā)商的購房合同關(guān)系，如果判決購房合同無效或解除購房合同，則只能判決開發(fā)商退款給購房者，購房者退房給開發(fā)商。目前司法實(shí)踐中大都采用這種做法。但這種做法存在以下問題：在此種情形下，購房者退給開發(fā)商的房屋或樓花上已設(shè)有抵押權(quán)，且開發(fā)商在購房者與銀行的借款合同中往往承擔(dān)連帶保證責(zé)任，如果購房者不退還銀行的借款，則銀行有權(quán)行使抵押權(quán)或要求開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。因此，開發(fā)商有可能在退還購房者全部購房款后，還要向銀行承擔(dān)退還購房者所欠銀行借款本息的責(zé)任。雖然開發(fā)商在承擔(dān)責(zé)任后可向購房者追償，但購房者通過訴訟從開發(fā)商取得的款項，又要開發(fā)商通過另外的訴訟取回，這顯然不符合訴訟效益原則，既增加了當(dāng)事人的訟累，也浪費(fèi)了有限的司法資源。而且，如果購房者將款項轉(zhuǎn)移或攜款隱匿，致使開發(fā)商無法追償，則顯然對開發(fā)商不公平。為了解決上述問題，筆者認(rèn)為，可參照最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十五條關(guān)于當(dāng)事人主張的法律關(guān)系的性質(zhì)或者民事行為的效力與法院根據(jù)案件事實(shí)作出的認(rèn)定不一致的，法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人可以變更訴訟請求的規(guī)定的精神，在按揭銀行沒有參加購房者與開發(fā)商購房合同糾紛的情形下，如果法院擬判決購房合同無效或解除購房合同的，法院應(yīng)告知按揭銀行參加訴訟。此時，按揭銀行一般會參加訴訟主張權(quán)利，因?yàn)樵谫彿亢贤獬蛘J(rèn)定無效后，銀行一般會要求解除購房者與其簽訂的借款合同，提前收回貸款。如果按揭銀行在此時仍不參加訴訟，由于法院已明確告知其將解除購房合同或認(rèn)定合同無效，其享有優(yōu)先受償權(quán)的抵押物將被處置，按揭銀行不參加訴訟主張權(quán)利，應(yīng)視為其同意抵押人處分抵押物。在法院判決將抵押物退還給開發(fā)商后，開發(fā)商屬合法取得抵押物的所有權(quán)。根據(jù)擔(dān)保物權(quán)的法理，按揭銀行不得行使抵押權(quán)的追及權(quán)，無權(quán)對該抵押物主張優(yōu)先受償，而只能向抵押人（購房者）行使物上代位權(quán)，即要求購房者將開發(fā)商退還的購房款用于提前清償銀行借款本息。開發(fā)商在將全部購房款退還給購房者以后，雖然對購房者的銀行借款仍承擔(dān)連帶保證責(zé)任，但根據(jù)《擔(dān)保法》第二十八條第一款和最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第三十八條的規(guī)定，同一債權(quán)既有保證又有債務(wù)人提供物的擔(dān)保的，保證人僅對物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任。在借款合同中，債務(wù)人（購房者）是以其自己所購買的房屋或樓花作為物的擔(dān)保的，因此，開發(fā)商只應(yīng)對物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任。由于實(shí)踐中一般是七成按揭，購房者一般已至少支付30%的購房款，以房屋或樓花的全部價值來擔(dān)保70%以下購房款的債權(quán)，實(shí)際上按揭銀行的債權(quán)已經(jīng)可以通過物的擔(dān)保全部得以實(shí)現(xiàn)。因此，在正常情況下，開發(fā)商在將全部購房款退還給購房者以后，已不需要再承擔(dān)保證責(zé)任。當(dāng)然，購房者與開發(fā)商在訴訟過程中，如果達(dá)成解除購房合同的協(xié)議，也可根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第六十七條第一款的規(guī)定，由取得抵押物所有權(quán)的開發(fā)商行使滌除權(quán)，代替?zhèn)鶆?wù)人（購房者）清償其所欠按揭銀行全部債務(wù)，其余款項則返還給購房者，從而一并解決開發(fā)商、購房者、按揭銀行之間的多種法律關(guān)系。五、按揭糾紛中購房者與抵押權(quán)人的權(quán)益沖突與保護(hù)按揭糾紛中購房者與抵押權(quán)人的權(quán)益沖突，是審判實(shí)踐中遇到的新問題。購房者所購房屋或樓花有可能存在三種抵押權(quán)：按揭銀行的抵押權(quán)、建筑商的法定抵押權(quán)和開發(fā)商其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)。（一）購房者與按揭銀行的權(quán)益沖突與保護(hù)為了從按揭銀行獲得貸款，購房者將其所購樓花或房屋抵押給按揭銀行。由于我國內(nèi)地各商業(yè)銀行從事按揭貸款業(yè)務(wù)時間不長，對按揭貸款的決策和管理均缺乏成熟的經(jīng)驗(yàn)和恰當(dāng)?shù)氖侄危蚨魃虡I(yè)銀行在單方面制定按揭貸款格式合同時，充分利用其所擁有的資金優(yōu)勢地位，側(cè)重強(qiáng)調(diào)按揭銀行的利益保護(hù)，而往往忽視對購房者正當(dāng)權(quán)益的保障。目前較為突出的問題主要有以下幾個：1、樓宇發(fā)生毀損、滅失或停建場合的風(fēng)險分配不合理。按揭合同往往規(guī)定：按揭抵押房產(chǎn)的全部或部分發(fā)生毀損，不論何種原因，亦不論何人過失，均由購房者負(fù)全部責(zé)任，并向按揭銀行賠償由此引起的一切損失。這種不區(qū)分具體情況而要求購房者承擔(dān)所有風(fēng)險的條款，顯然是通過犧牲購房者的權(quán)益以達(dá)到保護(hù)按揭銀行的利益的目的，加重了購房者的責(zé)任，導(dǎo)致當(dāng)事人利益的失衡。由于按揭合同是按銀行提供的格式合同，因此，法院在審理案件時可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方加重對方責(zé)任為由，認(rèn)定該條款無效，并區(qū)分以下不同情形予以處理：（1）在開發(fā)商將房屋交付購房者使用以前，或?yàn)橘彿空咿k理房地產(chǎn)權(quán)屬登記之前，按揭房產(chǎn)因開發(fā)商的原因而毀損、滅失、停建的，應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，購房者無需承擔(dān)責(zé)任。（2）在開發(fā)商將房屋交付購房者使用以前，或?yàn)橘彿空咿k理房地產(chǎn)權(quán)屬登記之前，按揭房產(chǎn)因不可抗力而毀損、滅失、停建的，則開發(fā)商和購房者均不需承擔(dān)責(zé)任。如果按揭房產(chǎn)已經(jīng)買了保險，按揭銀行可以就保險金請求行使物上代位權(quán)。（3）在開發(fā)商將房屋交付購房者使用以后，或?yàn)橘彿空咿k理房地產(chǎn)權(quán)屬登記之后，按揭房產(chǎn)毀損、滅失的，風(fēng)險責(zé)任則由購房者承擔(dān)。如果按揭房產(chǎn)已經(jīng)買了保險，按揭銀行亦可就保險金請求行使物上代位權(quán)。2、對購房者合理使用房屋限制過嚴(yán)。實(shí)踐中許多按揭合同規(guī)定：購房者不得將按揭抵押房產(chǎn)全部或部分出租。有些按揭合同則規(guī)定：購購房者將按揭抵押房產(chǎn)全部或部分出租的，應(yīng)經(jīng)按揭銀行書面同意。筆者認(rèn)為，購房者將按揭房產(chǎn)出租，屬于合理使用抵押物，并不會對按揭銀行的抵押權(quán)造成損害，相反還有利于購房者籌措資金，及時支付供樓款。按揭銀行就按揭房產(chǎn)僅享有優(yōu)先受償權(quán)而并不具有直接支配的權(quán)能，在購房者的行為不妨礙按揭銀行之優(yōu)先受償權(quán)的情況下，按揭銀行不應(yīng)對其進(jìn)行限制。因此，法院在審理案件時，亦可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方排除對方主要權(quán)利為由，認(rèn)定該條款無效。3、按揭銀行單方面解除合同的隨意性過大。按揭合同一般均規(guī)定：購房者違反合同的任何條款，按揭銀行有權(quán)要求購房者提前償還部分或全部貸款本息，由此而引起的任何損失均由購房者負(fù)擔(dān)。這種條款使購房者處在十分不利的地位，因?yàn)榘唇液贤械脑S多條款（如不許購房者出租的條款）本來就不公平，而一旦購房者違反，按揭銀行就可以解除合同，要求購房者提前清償貸款本息，導(dǎo)致當(dāng)事人雙方權(quán)益嚴(yán)重失衡。（二）購房者與建筑商的權(quán)益沖突與保護(hù)我國《合同法》第二百八十六條規(guī)定，建筑商于發(fā)包方不按期支付工程款時，可就工程折價、拍賣款項享有優(yōu)先受償權(quán)。對于該種權(quán)利的性質(zhì)，學(xué)者有不同的觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為建筑商的優(yōu)先受償權(quán)為留置權(quán)。①江平主編：《中華人民共和國合同法精解》第223頁，中國政法大學(xué)出版社1999年版。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為建筑商的優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)就是優(yōu)先權(quán)。②楊立新主編：《中華人民共和國合同法釋解與應(yīng)用》第865頁，吉林人民出版社1999年版。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為建筑商的優(yōu)先受償權(quán)是法定抵押權(quán)。③梁慧星：《合同法第二百八十六條的權(quán)利性質(zhì)及其適用》，載《人民法院報》2000年12月1日。吳振合主編：《合同法理論與實(shí)踐應(yīng)用》第613頁，人民法院出版社1999年版。第四種觀點(diǎn)認(rèn)為將建筑商的優(yōu)先受償權(quán)理解為法定抵押權(quán)或優(yōu)先權(quán)均可以，但從實(shí)踐分析理解為優(yōu)先權(quán)更合適。④董翠香：《淺論建設(shè)合同承包人的優(yōu)先受償權(quán)》，載《政法論叢》2000年第1期。筆者認(rèn)為，建筑商的優(yōu)先受償權(quán)符合抵押權(quán)的特征，它從屬于建筑商的主債權(quán)即工程價款取得權(quán)，不以建筑商占有該建筑物為享有優(yōu)先受償權(quán)的要件，即使建筑物已竣工交付發(fā)包人，建筑商仍享有優(yōu)先受償權(quán)，并且不因建筑物的毀損、滅失而消滅，具有不可分性和物上代位性，因此，在性質(zhì)上應(yīng)為法定抵押權(quán)。當(dāng)開發(fā)商未按時向建筑商支付工程款時，建筑商便可以申請對其建設(shè)的商品房行使法定抵押權(quán)。但此時開發(fā)商可能已依法將商品房預(yù)售給購房者，因而建筑商的法定抵押權(quán)便與購房者的權(quán)益發(fā)生了沖突。理論界和實(shí)踐部門對于此種情形應(yīng)如何處理一直存在很大的爭議。最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》公布施行后，這個問題在一定程度上得到了解決，即“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”。但仍然存在以下問題：一是該《批復(fù)》只解決了購房者為消費(fèi)者的情形，對于不是消費(fèi)者的購房者如購買寫字樓的單位的權(quán)益與建筑商的優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生沖突時應(yīng)如何處理則沒有作出規(guī)定。二是該《批復(fù)》對于已交付全部或大部分購房款的消費(fèi)者，并沒有要求其辦理產(chǎn)權(quán)登記或預(yù)售登記作為對抗建筑商的優(yōu)先受償權(quán)的條件。這一規(guī)定在保護(hù)作為消費(fèi)者的購房者的合法權(quán)益的同時，也為開發(fā)商惡意逃避債務(wù)提供了便利條件，因?yàn)樵诮ㄖ讨鲝埛ǘǖ盅簷?quán)時，開發(fā)商可能臨時找一些“消費(fèi)者”簽訂假合同寫出假收據(jù)，以對抗建筑商的優(yōu)先受償權(quán)。為了解決上述問題，我國應(yīng)對建筑商的法定抵押權(quán)實(shí)行預(yù)備登記制度，以登記時間確定權(quán)利成立的時間，并按①江平主編：《中華人民共和國合同法精解》第223頁，中國政法大學(xué)出版社1999年版。②楊立新主編：《中華人民共和國合同法釋解與應(yīng)用》第865頁，吉林人民出版社1999年版。③梁慧星：《合同法第二百八十六條的權(quán)利性質(zhì)及其適用》，載《人民法院報》2000年12月1日。吳振合主編：《合同法理論與實(shí)踐應(yīng)用》第613頁，人民法院出版社1999年版。④董翠香：《淺論建設(shè)合同承包人的優(yōu)先受償權(quán)》，載《政法論叢》2000年第1期。（三）購房者與其他抵押權(quán)人的權(quán)益沖突與保護(hù)購房者所購房產(chǎn)除了存在按揭銀行的抵押權(quán)和建筑商的法定抵押權(quán)外，還可能存在其他抵押權(quán)。這些抵押權(quán)產(chǎn)生有兩種不同的情形，一是開發(fā)商在預(yù)售前將商品房項目以在建工程的形式向銀行或其他債權(quán)人設(shè)定抵押進(jìn)行融資；二是開發(fā)商在預(yù)售以后將商品房項目抵押給銀行或其他債權(quán)人。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》的規(guī)定，建筑商的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于一般抵押權(quán)和其他債權(quán)，而已交付商品房全部或大部分購房款的消費(fèi)者的權(quán)益優(yōu)于建筑商的優(yōu)先受償權(quán)。由此可見，在銀行或其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)與購房者的權(quán)益發(fā)