2023年房地產行業分析報告目錄一、房價：10月環比繼續加速上漲，但一線和三線回落 PAGEREFToc372058475\h3二、銷售：10月30個大中城市商品房銷售套數環比小升 PAGEREFToc372058476\h4三、供應：10月供應高位回落 PAGEREFToc372058477\h7四、銷售率：10月相對平穩 PAGEREFToc372058478\h8五、庫存：10月一二線城市反彈，三線城市環比回落 PAGEREFToc372058479\h9六、庫存去化周期：10月相對平穩，一線城市最低 PAGEREFToc372058480\h9七、土地市場：9月成交量低位反彈，溢價率在高位 PAGEREFToc372058481\h10八、宏觀環境：10月PMI繼續回升，經濟或企穩 PAGEREFToc372058482\h12九、金融政策：四季度信貸偏緊，但對商品房銷售影響可能有限 PAGEREFToc372058483\h13十、投資思路 PAGEREFToc372058484\h14十一、風險因素 PAGEREFToc372058485\h15一、房價：10月環比繼續加速上漲，但一線和三線回落10月百城房價指數繼續加速上行，但可喜的是一線城市房價環比漲幅有所下降，這是從今年5月以來的首次。從各類城市看，今年以來，市場分化非常明顯，10月一線城市同比漲幅高達21.7%，而二線城市9.4%，三線城市僅3.84%。二、銷售：10月30個大中城市商品房銷售套數環比小升10月30個大中城市商品房銷售套數環比上升4%，連續3個月回升，其中一線城市環比下降2%，二線城市環比上升3%，三線城市環比上升16%。10月三線城市成為最大亮點，月度成交量創今年新高。累計來看，1-10月30個大中城市商品房銷售套數同比增16%，其中一線城市同比增19%，二線城市同比增14%，三線城市同比增22%。由于去年高基數原因，累計增速依然呈現持續下滑趨勢。三、供應：10月供應高位回落10月一二三線16個城市新增供應環比下降16%。其中一線城市新增供應環比降4%，二線城市環比降11%，三線城市環比降40%。四、銷售率：10月相對平穩10月一線城市新增供應去化率（3月移動平均）為90%，二線城市89%，三線城市85%，均較今年3-8月的高位有明顯回落。從有更長歷史數據的一線城市來看，銷售率雖下降，但還在一個正常水平上，遠未到歷史上需求很差時的銷售率（約60-70%）。五、庫存：10月一二線城市反彈，三線城市環比回落10月一二市庫存（商品房/住宅可售套數）連續2個月在低位反彈，三線城市在高位有所回落。六、庫存去化周期：10月相對平穩，一線城市最低10月一線城市庫存去化周期平均為6個月，二線城市平均為7.3個月，三線城市平均為12個月。一二線城市庫存仍不足，三線城市庫存相對充足。七、土地市場：9月成交量低位反彈，溢價率在高位9月40個大中城市土地成交面積環比上升30%，低位反彈，1-9月累計成交面積同比僅增長6%，但一線城市增長迅猛，達到37%。其中，40個大中城市住宅用地累計成交同比增速達到29%，住宅用地市場表現較熱。9月40個大中城市土地成交溢價率達29.5%，創今年新高，其中一線城市溢價率高達41%。八、宏觀環境：10月PMI繼續回升，經濟或企穩中國制造業PMI指數7-10月連續4個月回升，匯豐制造業PMI指數連續3個月環比回升，并均在50線之上，這可能意味著未來經濟將企穩。經濟企穩對中長期房地產需求的釋放有利，但也使地產政策放松的可能性變小。九、金融政策：四季度信貸偏緊，但對商品房銷售影響可能有限我們預計2023年10-12月中長期居民貸款月均1500億元，較4-9月月均額度有明顯的下降。從2023-2023年的上、下半年看，2023、2023年下半年中長期居民貸款高于上半年，而2023、2023年下半年中長期居民貸款低于上半年。但從商品房銷售金額看，2023-2023年均呈現下半年高于上半年。即從上、下半年看，信貸與地產銷售并非明顯正相關，這可能是因為行業下半年往往是一年中供應高峰，導致成交量放大，這一特性超過了信貸周期的影響。從微觀上看，信貸的收緊已經導致房貸利率的提升以及房屋按揭貸放款周期的延遲，并對簽約帶來一定負面影響，但因為9-10月供應的放量，樓市成交仍環比出現改善。資料來源：wind十、投資思路市場還在擔憂未來政策及對樓市影響，我們認為10月“習主席首次就地產的表態”及“京七條”已經揭示了行業未來政策走向，所謂頂層設計或長效機制預計也將更多著墨于供應機制上，行業政策超預期變差的可能較小。深圳提高二套房首付比例源于今年當地房價漲幅過大，不得不采取更立竿見影的措施。但今年房價區域分化很大，除了一線及部分二線城市，多數城市房價漲幅很小，深圳針對需求的打壓更多代表了個別區域性政策。房產稅及土地改革也是市場擔心所在，但地方政府債務沉重，土地財政絕不可能一朝一夕改變，房產稅及土地改革預計很難大力度大范圍推開。事實是，即使行業增長面臨瓶頸，但龍頭公司通過集中度提升依然實現持續成長，今明兩年凈利潤仍可能實現20%以上增長，做為行業標桿的萬科今年動態PE卻僅6倍，明年不足5倍，這樣的估值水平是中短期的價值買點。十一、風險因素部分一線或二線城市由于今年房價上漲過快，可能會選擇打壓需求的政策；行業長效機制方案及房產稅推進力度超預期。

2023年電子行業智能化分析報告2023年9月目錄一、消費電子發展趨勢：智能性和便攜性 3二、谷歌眼鏡開創可穿戴設備先河 4三、智能手表將續寫可穿戴設備輝煌 51、第一代智能手表缺乏外觀設計和生態系統支持 52、第二代智能手表側重運動和健康監測 53、即將出現的第三代智能手表功能更強大 6（1）蘋果iWatch有望年底亮相 7（2）三星有望發布多款產品 7四、智能手表+眼鏡解放雙手，埋葬智能手機 8五、硬件變革大，投資機會多 91、水晶光電：光學龍頭，智能眼鏡最顯著受易標的 102、環旭電子：設備連接的無線紐帶，微小化貼片工藝先鋒 113、歌爾聲學：聲學龍頭，小空間實現高音質 114、共達電聲 12六、附錄—可穿戴設備近期新聞匯總 121、屏幕有點小蘋果智能手表iWatch要來了 122、Google智慧手錶具雙觸控板、能無線上網 133、三星ProjectJ計劃曝光：智能手表不讓蘋果專美 14一、消費電子發展趨勢：智能性和便攜性消費電子沿著智能性和便攜性兩個維度發展。在過去幾年，市場關注的焦點在于智能性維度，即設備從功能型向智能型的演變；直至最近，谷歌眼鏡才引發了市場對便攜性維度的關注。在便攜性的維度，我們把電子產品分為四種類型：固定型、可攜帶型、可穿戴型和嵌入人體型。我們認為，消費電子產品從可攜帶型向可穿戴型的演變剛剛開始，未來甚至會向可嵌入型演變，投資機會將非常豐富。JuniperResearch預計：至2023年，整個可穿戴電子設備市場將會超過150億美元，比2021年將近翻一倍，可穿戴智能設備的銷量至2022年預計將達到7000萬臺。正如應用的成長促進了智能手機市場的興盛，可穿戴技術領域也會出現類似的成長：做到應用生態系統與可穿戴設備同步增長，各種新功能的產品將層出不窮。谷歌、蘋果、三星等大廠商均已在可穿戴電子設備領域有所布局，期望能把握下一輪移動技術變革的行情。當前各大廠商關注度較高的可穿戴式智能設備主要是智能眼鏡和智能手表。二、谷歌眼鏡開創可穿戴設備先河谷歌眼鏡給硬件行業帶來了重大變革和機遇，其對硬件的要求體現在四個方面：1）人機互動友好性（包括信息輸入和輸出）；2）續航時間長；3）連接性；4）輕薄微型化。谷歌眼鏡在硬件方面的創新主要體現在信息輸出和續航時間上，信息輸出的創新之處在于采用微投和反射顯示屏的圖像輸出方案以及骨傳導耳機的聲音輸出方案，通常的微投具有功耗高的問題，谷歌的創新能夠大大降低功耗，延長續航時間。谷歌眼鏡硬件的創新關鍵在于微投和反射顯示屏。關于谷歌眼鏡的詳細論述請參見我們3月25日專題報告《谷歌眼鏡--無邊界創新時代的開啟》。三、智能手表將續寫可穿戴設備輝煌1、第一代智能手表缺乏外觀設計和生態系統支持最早面市的智能手表是精工Ruputer在1998年推出的一款兼容Win95、售價達330美元的智能手表，其后陸續有其他公司推出智能手表，但均未引起普通消費者的關注。我們認為，在智能手機尚未普及的時期，消費者對智能終端和移動互聯網認知度低，創新跨度過大的智能手表不可能取得勝利。此外，第一代智能手表在外觀設計和生態系統支持等方面都較為薄弱。2、第二代智能手表側重運動和健康監測摩托羅拉在2020年發布了MotoActv智能手表，主打運動監測功能。產品內臵8GB空間，配有1.6寸彩色觸控屏幕，采用強化玻璃，可以防汗、防雨及防刮；可與Android2.1系統或以上的智能手機同步；采用了MotorolaAccuSense技術，也內臵了GPS系統，可以讓用戶在運動時可以準確追蹤所在位臵及記錄時間、距離、速度、心跳及熱量消耗；內臵258mAh鋰電池，不夠非常理想，運動時可連續使用5至10小時。2022年面市的Pebble智能手表是第一款完全支持iOS功能的智能手表。產品允許多個程序同時運行，搭載iOS或Android2.3以上系統。配有分辨率為144x168的1.26寸黑白背光屏幕，采用e-paper電子紙技術，可以通過藍牙2.1+EDR與其他設備連接；內臵震動馬達和三軸加速度計，可安裝位運動專門設計的程序。3、即將出現的第三代智能手表功能更強大第二代智能手表在功能上還無法與智能手機相媲美，但蘋果、三星、谷歌等巨頭的動向讓我們堅信第三代智能手表功能將更為強大，有望與智能手機相當。（1）蘋果iWatch有望年底亮相消息稱，蘋果已經建立了一支100的團隊來研制智能手表iWatch，已經開始試產，富士康已經收到了蘋果的訂單，并有望在年底面市。蘋果的iWatch智能手表具有步程計和健康指標傳感器等第二代智能手表的功能，也能通過連接智能手機來顯示電子郵件、IM和其他數據，此外，還能夠實現手機的通話功能，并通過內臵地圖實現導航。在硬件配臵方面，iWatch將采用1.5寸OLED屏幕（臺灣錸寶科技RiTdisplay）和OGS觸摸屏，內臵的電池僅可續航1-2天（蘋果的目標是續航4天至5天）。（2）三星有望發布多款產品科技網站SamMobile報道：三星的ProjectJActiveFortius的智能手表有以下配件：針對Fortius開發的臂帶、固定在自行車上的裝臵以及囊狀態。三星也設計了健康軟件SHealth，預示著運動和健康監測將是三星可穿戴電子設備的重要賣點。媒體也傳出三星智能手表將命名為GALAXYAltius，屏幕分辨率為500x500。四、智能手表+眼鏡解放雙手，埋葬智能手機智能手機在功能手機通話和短信功能的基礎上，實現了上網、安裝應用程序、收發郵件等功能。智能手機和平板電腦在很大程度上替代了便攜性較差的電腦，我們判斷，便攜性更強的可穿戴設備智能手機+眼鏡將埋葬智能手機。智能手機、智能手表和智能眼鏡三種設備各有優缺點：1.智能手機是最成熟產品，功能豐富，但屏幕較小，并需要手持操作，約束了在駕車等場合的使用；2.智能眼鏡輸出畫面大，視覺效果較好，但裝在鏡腳的觸摸屏面積小，僅僅具有簡單動作識別功能，信息輸入不方便，不適合復雜的操作；3.智能手表具有合適輸入的觸摸屏，操作方便，可以完成復雜的信息輸入，但屏幕太小，不適合人眼長時間觀看。我們認為，智能眼鏡和智能手表具有信息輸入和輸出優勢互補的特點，兩者的結合將兼具各自優勢，能夠實現在手表上輸入復雜內容，在眼鏡上觀看大的畫面，從而實現較好的視覺體驗。智能眼鏡+手表的硬件組合也具有智能手機所不具備的優點：一方面，眼鏡和手表持續與人體接觸，并可以通過傳感器自然地獲得人體信息，從而提供更加智能化的服務；另一方面，眼鏡和手表都不需要手持操作，解放了雙手，適合在各種不同場合的應用，更勝于必須手持操作的智能手機，有望替代智能手機，從而帶來消費電子的革命性變化。五、硬件變革大，投資機會多可穿戴設備的外在形態完全不同于智能手機等傳統硬件產品，這些產品在硬件方面的變革很大，其中，智能眼鏡側重于光學方面的創新，智能手表是智能手機的縮小版，并加入更多傳感器以讀取人體脈搏等信息，部分廠商也可能在腕帶處采用柔性化硬件設計。此外，智能眼鏡+手表的硬件組合也需要兩個產品之間頻繁的信號互聯，勢必增加對無線模組的需求。我們認為，水晶光電、環旭電子、歌爾聲學等公司將顯著受益于可穿戴設備的高速發展。1、水晶光電：光學龍頭，智能眼鏡最顯著受易標的公司是手機鏡頭用紅外截止濾光片和數碼相機用光學低通濾波器的領先廠商。公司在產品升級和新產品拓展兩個維度實現增長。光學低通濾波器的單價隨著從卡片機升級為單反微單而增長10倍以上，隨著攝像模組對像素和成像質量要求的提高，紅外截至濾光片材質從普通光學玻璃升級為藍玻璃，單價和市場空間有10倍的提高。公司不斷拓展微投、Kinect產業鏈相關產品等新產品。我們在3月25日專題報告《谷歌眼鏡--無邊界創新時代的開啟》中討論到，谷歌眼鏡硬件的創新關鍵在于微投和反射顯示屏，而微投的核心技術是光學加工、光引擎設計和鍍膜。水晶光電在這三方面均具有深厚的技術積累。在光學加工方面，水晶光電具有十來年的經驗積累；在光引擎設計方面，水晶光電與芯片設計商奇景及LCOS專利持有人合作；鍍膜更是水晶光電的核心優勢，其光學鍍膜的產能規模位居全球第一。水晶光電當前已進入某海外客戶的智能眼鏡產業鏈，踏上了智能眼鏡技術創新的第一波浪潮。2、環旭電子：設備連接的無線紐帶，微小化貼片工藝先鋒環旭電子是蘋果無線模組的兩大供應商之一，產品廣泛應用于MacBook、iPhone和iPad上。如我們在3月25日專題報告《谷歌眼鏡--無邊界創新時代的開啟》討論，智能眼鏡的重量是一般智能手機的1/3,輕薄化要求遠遠超過絕大多數手機，智能手表的面積和體積也大約是智能手機的1/6至1/8，但功能上卻相差不大，這就對元器件和組裝工藝的微小化提出較高要求，公司必將憑借微小化貼片工藝的核心技術優勢在可穿戴設備產業鏈占有一席之地。3、歌爾聲學：聲學龍頭，小空間實現高音質公司是全球領先的電聲器件廠商，通過強大的研發能力向上游整合，實現了關鍵原材料、自動化生產線和精密模具的自制，具備了較強的垂直一體化能力，使得公司可以向客戶進行大規模地快速出貨，并提供一站式的服務和產品供應，同時可以更好地控制成本。大客戶戰略使得公司不斷切入繽特力、索尼、三星和蘋果等全球消費電子巨頭主流供應鏈。公司也在MEMS聲學器件上積累深厚，未來有望實現MEMS技術的突破。可穿戴設備需要麥克風來讀取用戶的語音信息，也需要音筒來輸出設備的信號，在很小的空間實現高品質的聲音輸入和輸出是歌爾等龍頭公司的技術優勢。4、共達電聲公司是國內領先的聲學器件廠商，主要產品為微型麥克風、微型揚聲器/受話器及其陣列模組，產品主要應用于手機、筆記本電腦/平板電腦、平板電視、個人數碼產品、汽車電子等消費類電子產品。主要大客戶包括蘋果（通過MWM間接供應）、華為、中興、索尼、索愛以及三星等企業。六、附錄—可穿戴設備近期新聞匯總1、屏幕有點小蘋果智能手表iWatch要來了之前美國媒體就曾給出消息稱，為了研發iWatch，蘋果秘密組建了一個100人的團隊，而現在臺灣產業鏈則爆料，目前蘋果已經開始試產這款手表了。日本媒體Macotakara報道稱，蘋果原來打算為iWatch配備1.8寸屏幕，不過他們感覺太大，所以最后將其定為1.5寸，而這塊OLED屏幕是由臺灣錸寶科技(RiTdisplay)代工。隨后臺灣媒體還給出消息稱，富士康已經收到了蘋果的請求，即試產1000支iWatch，其配備的1.5寸OLED屏幕，而屏幕采用的是單片式(one-glass-solution)觸控技術（能降低屏幕的厚度）。之前美國科技媒體TheVerge透露，蘋果iWatch的原型機搭載的是iOS系統（重新改造），其內臵的電池僅可續航1-2天（蘋果的目標是續航4天至5天），提供通話功能，并內臵有地圖、步程計和健康指標傳感器等，同時它還能通過連接智能手機來顯示電子郵件、IM和其他數據。不少傳聞都顯示，這款手表最快會在今年年底亮相，大家覺得怎么樣？2、Google智慧手錶具雙觸控板、能無線上網根據美國專利和商標局(USPTO)於2日公布的文件顯示，Google提出專利申請的智慧型手錶(smart-watch)，將具有雙觸控版、無線上網功能、以及可做電源與資料傳輸之用的腕帶。該申請文件標題為「智慧型手錶與使用者介面功能」(SMART-WATCHWITHUSERINTERFACEFEATURES)。提出申請時間為2020年10月26日。在該文件摘要中，Google表示，智慧型手錶包括：腕帶、主體(base)、電池、以及第一輔助部分(firstauxiliarycomponent)等4個主要部分。腕帶可做電源與資料傳輸之用。主體與腕帶連接，具有處理器以及與處理器相連的無線收發器(wirelesstransceiver)，