匯淼國際酒店——工程調研報告目錄：第一局部、匯淼國際酒店工程及區(qū)域概況第二局部、雄縣匯淼國際酒店的SWOT分析第三局部、工程推廣目標第四局部、酒店經(jīng)濟指標分析第五局部、工程交工標準建議第一局部、匯淼國際酒店工程及區(qū)域概況〔一〕雄縣市場分析：1、區(qū)域整體概況本工程位于河北省保定轄區(qū)雄縣境內。雄縣位于冀中平原中部，地處北京、天津及保定市三角腹地，南倚“華北明珠〞白洋淀，北靠“京南小香港〞--白溝鎮(zhèn)，分別與霸州市、文安、任丘、安新、容城、高碑店、固安等七縣市接壤，北距北京、東距天津均為100公里，西南距保定70公里，距石家莊175公里。2、區(qū)域經(jīng)濟概況經(jīng)過20多年的開展，雄縣的工業(yè)經(jīng)濟初步完成原始資本積累階段，正逐步由簡單的數(shù)量擴張向數(shù)量與規(guī)模、質量、效益有機結合方向開展，形成了特色鮮明的產(chǎn)業(yè)群體。(1)塑料包裝印刷業(yè)：該業(yè)是雄縣第一大主導產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)在各類塑料印刷企業(yè)2000余家，從業(yè)人員4萬余人，擁有各類包裝印刷設備1萬余臺套，年產(chǎn)各類塑料制品30萬噸，年產(chǎn)值36億元，已形成了從原材料生產(chǎn)經(jīng)銷、吹塑、制版、印刷、包裝到銷售的比較完備的產(chǎn)業(yè)鏈條，是中國北方最具影響力的塑料產(chǎn)品生產(chǎn)基地。(2)壓延制革業(yè)：該業(yè)已呈現(xiàn)聚集開展的趨勢，形成了占地500余畝的工業(yè)小區(qū)，現(xiàn)在規(guī)模企業(yè)14家，從業(yè)人員6000余人，年產(chǎn)值12億元。(3)乳膠制品業(yè)：現(xiàn)有企業(yè)120家，從業(yè)人員1萬余人，擁有各類生產(chǎn)加工設備近200臺〔套〕，年產(chǎn)值5.6億元，年消耗及銷售天然橡膠6萬噸。雄縣已成為全國最大的乳膠計生用品生產(chǎn)基地。傳統(tǒng)產(chǎn)品－氣球、家用手套分別占到全國市場份額的80％和50％。(4)電纜電器業(yè)：現(xiàn)在規(guī)模企業(yè)70余家，從業(yè)人員6000人，年產(chǎn)值17億元，擁有各類電纜電器加工設備千余臺〔套〕。產(chǎn)品包括電線電纜、電力金具、電器、電料等，銷往全國市場，廣泛用于國家重點工程建設。(5)其它開展較快的產(chǎn)業(yè)：化工業(yè)是雄縣新興行業(yè)，現(xiàn)在規(guī)模企業(yè)2家〔雄威化工股份有限公司、河北煉化集團雄縣化工廠〕，主要產(chǎn)品為無機氯、鎳、鈷、鋇鹽和新型溶劑油，其中納米級碳酸鋇等4項高新技術產(chǎn)品獲國家專利，是中國北方重要的化工企業(yè)。高科技農(nóng)業(yè)企業(yè)2家〔風車呋喃糠醛公司、綠源飴糖廠〕，主要產(chǎn)品“呋喃〞糠醛，廣泛應用于機械制造、樹脂粉輔料、調味劑輔料。麥芽糖用于食品加工。〔二〕區(qū)域市場分析：區(qū)域經(jīng)濟指標:2006年雄縣生產(chǎn)總值32.5665萬元，同比增長12.3%，在全省排名14位。全縣企業(yè)出口創(chuàng)匯達2649萬美圓。同年在崗職工人均收入13096元。農(nóng)民人均純收入4070.44元，同比增長6.12%，全省排名第15位。城鎮(zhèn)居民人均收入水平還不算很高，但是消費水平并不低，例如：餐飲業(yè)的迅速開展和消費品的增長。由此看來，這個地區(qū)貧富比例差距不是很大，綜合消費能力較強。2.區(qū)域市場分析：〔1〕區(qū)域商品房市場分析A、雄洲世紀城：雄洲世紀城開發(fā)商：北京山水居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置：雄洲路以東縣政府北側建筑結構：磚混結構產(chǎn)品類型：多層、小高層、別墅開工時間：2003.11竣工時間：現(xiàn)已入住，二期在建2008年6月入住銷售方式：自行銷售銷售隊伍：4人主力戶型：120平米—150平米現(xiàn)銷售價格：多層均價：1700元/平米；別墅均價：4000元/平米雄洲世紀城工程為雄縣第一大居住社區(qū)，產(chǎn)品豐富采用多層、小高層、別墅相結合的復合型建筑結構，布局合理。自2004年開盤至今，銷售情況一直良好，在本地有良好的口碑傳播。B、頤泓豪庭頤泓豪庭開發(fā)商：石家莊泓坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置：雄洲賓館對面建筑結構：磚混結構產(chǎn)品類型：多層開工時間：2003.11竣工時間：2007年8月銷售方式：自行銷售（與車庫捆綁銷售）銷售隊伍：11人主力戶型：120平米—160平米現(xiàn)銷售價格：1650元/平米（車庫：1400元/平米）頤泓豪庭工程毛坯交工，外檐采用三色貼面瓷磚，全部落地式陽臺、外飄窗，地板采暖分戶計量，溫泉水24小時入戶。工程宣傳口號——繁華很近，我家很靜。現(xiàn)已銷售80%。C、溫泉太陽城溫泉太陽城開發(fā)商：香港創(chuàng)展投資機構北京山水居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司河北省英才教育集團位置：雄縣白洋淀溫泉城一號路建筑結構：磚混結構、框架結構產(chǎn)品類型：多層、9—12層小高、配套商業(yè)開工時間：未知竣工時間：2009年銷售方式：自行銷售銷售隊伍：未知主力戶型：未知現(xiàn)銷售價格：預計2100元/平方米溫泉太陽城A：工程總投資及構成：總投資約50000萬元，全部自籌資金。其中，溫泉太陽城投資45000萬元，中學投資5000萬元。B：建設規(guī)模及主要內容：占地459畝，建筑面積352500平方米。其中，學校52500平方米，可容納60個教學班同時授課，3000名學生，職工總數(shù)300人，溫泉太陽城300000平方米。C：當前形象進度：以圍場作業(yè)D：本年度建設方案：完成報批手續(xù)，完成學校土建工程和溫泉太陽城局部工程，完成投資20000萬元。E：預期經(jīng)濟效益和社會效益：溫泉太陽城F：中學建成后可容納3000名學生就讀，完成雄縣普及高中教育任務，為雄縣培養(yǎng)優(yōu)秀中學畢業(yè)生。G：溫泉太陽城社區(qū)面向京、津、保市場，采用法國設計，使用天威英利技術和設備，投資1500萬元，建設太陽能光伏發(fā)電站，電梯、照明設備、洗浴、路燈采用太陽能電源。該工程具有節(jié)能、環(huán)保兩大特點。H：是全國首家地熱能與太陽能綜合利用的生態(tài)示范社區(qū)。I：工程建設地點：河北省雄縣大清河西岸旅游路南側。J：用地情況：征地459畝，全部為建設用地。〔2〕商業(yè)工程分析：雄州購物廣場雄州購物廣場雄州購物廣場是雄縣最大一家大型百貨業(yè)態(tài)商場，位于雄縣鈴鐺閣大街，經(jīng)營面積27000平方米，員工1000多人。地下、一層：經(jīng)營超市、、化裝、飾品、名煙酒、黃金珠寶、醫(yī)藥；二層：男裝、褲區(qū)、皮鞋；三層：休閑、內衣、毛衫、兒童、四層：精品女裝、精品男裝、精品鞋、運動裝、床品家居、羽絨服。雄州購物廣場其商業(yè)運營模式如下：本商場經(jīng)營模式采用式產(chǎn)權式商鋪的形式：作為一種新的投資產(chǎn)品，產(chǎn)權式商鋪以“現(xiàn)金回報+獨立產(chǎn)權+效勞饋贈〞的模式出現(xiàn)，將整個商鋪分割成不同面積單位進行出售來獲取開發(fā)利潤，同時在保證業(yè)主５年４０％的收益率的前提下，由運營商統(tǒng)一經(jīng)營。雄州購物廣場面積區(qū)間

工程整體面積27000平米，分為5層，其中地下一層4000平米，一層至三層每層6000平米，四層5500平米；每個攤位面積從4.5平米至500平米不等，其中主力面積為20—50平米。

雄州購物廣場

?推售節(jié)奏（分四期推售）

分期放量面積（平米）銷售價格（元/平米）銷售比率一期：一層600012500—2000088%二期：二層600012000—1380076%三期：三層600012000—1380058%四期：四層55008000—1200039%雄州購物廣場投資回報總體采用５年４０％的回報率返還客戶，超過五年可續(xù)簽〔比率待定〕；返款周期分為半年和一年兩種，為每年3月1日和9月1日；具體數(shù)字如下：第一年：６％第二年：７％第三年：８％第四年：９％第五年：１０％————————————————————合計：40%雄州購物廣場促銷方式

正常銷售一次性優(yōu)惠2%，貸款沒有優(yōu)惠；2006年初推出15個攤位5年返100%，平均每年返20%；

2007年元月1日上午推出100個攤位半價銷售，全部售罄，當日下午恢復正常。

雄州購物廣場智能化

雄州購物廣場內部設有3部觀光梯，8部自動雙向扶梯，進口雙效中央空調，背景音樂，擁有計算機管理、監(jiān)控系統(tǒng)，消除自動報警系統(tǒng)及電子防盜系統(tǒng)等。雄州購物廣場工程分析：1〕工程優(yōu)勢及對酒店工程有利因素大型標高商業(yè)工程，市場認可度高；投資產(chǎn)品概念導入，注入新型投資理念；高端價格投資產(chǎn)品，深入挖掘市場強勢潛在購置力。雄州購物廣場2〕工程劣勢及對酒店工程不利因素價格標高，品質不佳；經(jīng)營狀況不佳，后期經(jīng)營產(chǎn)生問題較多，影響投資產(chǎn)品口碑傳播；操盤技術水平差，促銷政策不適，影響整體銷售節(jié)奏。〔3〕現(xiàn)有酒店、賓館經(jīng)營情況分析為了更深入的了解當?shù)鼐频晔袌龅那闆r，我們針對雄縣、白溝、安新和容城等地的酒店進行了市場調研，具體情況如下：A.大華賓館大華賓館地址：雄縣溫泉路102號聯(lián)系：房間總量：150標準間：142價格：200套間：8價格：500星級標準：〔三星標準〕入住率：周一至周四50%，周末80%簡介：雄縣縣城最高檔酒店，現(xiàn)有入住情況良好，但設施比較陳舊B.津雄大酒店津雄大酒店地址：雄縣溫泉路與河北大街交口聯(lián)系：房間總量：46標準間：21價格：100套間：6價格：160星級標準：〔無星級〕入住率30%簡介：現(xiàn)經(jīng)營狀況不佳，面臨倒閉。設計為四層建筑，共計房間75套，現(xiàn)只開放2-3樓，1樓因為沒有空調已全部停止使用，4樓長時間停止使用，餐廳已停止使用，設施十分成舊。C.雄洲賓館雄洲賓館地址：雄縣溫泉路102號聯(lián)系：房間總量：150標準間：142價格：200套間：8價格：500星級標準：〔三星標準〕入住率：周一至周四50%，周末80%簡介：雄縣縣城最高檔酒店，現(xiàn)有入住情況良好，但設施比較陳舊D.風情園蒙古包〔無圖〕地址：保定雄縣白洋淀溫泉城一號路聯(lián)系：房間總量：37標準間：32價格：140套間：5價格：180星級標準：〔二星標準〕入住率50%簡介：2002年建成，設施嶄新，房屋明亮，位于景區(qū)附近，步行到景區(qū)十分鐘。32套標準間之中，其中12套為蒙古包，20套為普標。可提供40人會議場地及就餐。特色民族風情表演、篝火晚會和蒙古傳統(tǒng)宴席。E．木棉花酒店木棉花酒店地址：保定雄縣白洋淀溫泉城路聯(lián)系：房間總量：244標準間：196價格：800/標準間：8價格：1000套間：12價格：2000/套間：8價格：4000星級標準：〔五星級〕入住率70%簡介：北京華潤集團于2004年在本地購置數(shù)百畝土地建成經(jīng)濟管理學院。其中包括五星際酒店一個，2007年之后由香港一家酒店管理公司接手并正式對外營業(yè)。F．白溝坤源大酒店白溝坤源大酒店地址：河北高碑店市白溝鎮(zhèn)津保公路南側聯(lián)系：房間總量：89標準間：328元/日，標準單人間388元/日，豪華間428元/日，高級豪華套間888元/日星級標準：〔三星級〕入住率：60%以上簡介：該酒店為白溝地區(qū)最大的酒店，一共是六層高、均可以寬帶上網(wǎng)。一樓為多功能餐廳，二樓為餐廳包房。有一個能容納50人的會議廳。占地面積2萬平米，建筑面積1萬6千平米。酒店擁有不同規(guī)格的客房89間〔套〕設有標準間、豪華間、普通單人間、普通套房、豪華套房等。

G．蓉城奧威國際大酒店

蓉城奧威國際大酒店地址：河北蓉城縣奧威路100號聯(lián)系：房間總量：76豪華標準間：526元/日，豪華單人間：526元/日商務套房：1028元/日，豪華套房：2888元/日，標準間：星級標準：〔四星級〕入住率：70%以上簡介：該酒店為蓉城地區(qū)最豪華、最高檔的酒店。一樓為多功能廳。有一個能容納200人的會議廳和一個小型會議廳。H、凱盛國賓溫泉渡假村凱盛國賓溫泉渡假村地址：河北省安新縣旅游路聯(lián)系：房間總量：103豪華標準間：526元/日，豪華單人間：526元/日商務套房：1028元/日，豪華套房：2888元/日，標準間：星級標準：〔四星級〕入住率：70%以上，客戶群體：旅游和商務洽談、開會為主。簡介：凱盛國賓溫泉渡假村距離白洋淀缺乏一公里，占地面積80000平方米，總建筑面積20000平方米。具有高檔客房103套和各具風味的中餐廳、西餐廳、韓餐廳，同時還有別墅區(qū)、商務中心等設施。是附近名聲和口碑好的星級酒店。I、漁人島大酒店漁人島大酒店地址：河北省安新縣建設路西側聯(lián)系：房間總量：192豪華標準間：240元/日，豪華單人間：240元/日豪華套房：460元/日，標準間：200元/日星級標準：〔三星級〕入住率：70%以上。客戶群：主要為游客。簡介：本店距離白洋淀碼頭3公里，擁有標準客房180間，套房12間，大小會議室可容納350人。前期調研結論——工程可行性分析的主要觀點調研過程：當?shù)厥袌龇治觥袥]有錢當?shù)厥袌鼍哂幸欢ǖ牡湫托越?jīng)營模式和穩(wěn)定的經(jīng)濟來源——有錢買不買房當?shù)厝巳含F(xiàn)階段的理財觀落后，沒有豐富的投資渠道，資產(chǎn)多以存款形式積存，有待開發(fā)。市場中呈現(xiàn)出一定的需求，但需求滿足度不佳，人群仍在期待優(yōu)質投資產(chǎn)品——應該會買房當?shù)厝巳含F(xiàn)階段的理財觀落后，沒有豐富的投資渠道，資產(chǎn)多以存款形式積存，有待開發(fā)。市場中呈現(xiàn)出一定的需求，但需求滿足度不佳，人群仍在期待優(yōu)質投資產(chǎn)品——應該會買房買什么房當?shù)厥袌鋈巳旱奶攸c主要是以子女留房產(chǎn)的目的進行房產(chǎn)購置，以住宅為主，但存在一定的保值、增值預期心理。市場現(xiàn)有工程狀況缺乏以進行相關驗證，但我們的工程具有獨特性，在市場中可能有銷售過程中的困難，需要工程展示、開發(fā)節(jié)點等方面較大的支持，但工程具有自己的市場時機——有投資房購置需求當?shù)乜腿嚎床豢吹蒙衔覀兊姆?/p>

與其他酒店比較來看，分析當?shù)厝巳旱呐袛鄻藴剩袁F(xiàn)有素質，客群對酒店產(chǎn)品的接受應該沒有問題，但對投資來說，仍需要相關金融手段提供客戶信心支持——硬件產(chǎn)品沒有問題，但需要軟件支持

買房的人到底什么樣

人群細分，形象白描〔工程應以本地化銷售為主導方向〕——以投資為目的，以穩(wěn)定性為主要投資考慮指標的當?shù)厥袌龈叨送顿Y人群怎么樣才能賣給這些人根據(jù)比照分析，找到操作方向及關鍵點，制定銷售、推廣方案調研結論：1、工程以產(chǎn)權式酒店的投資型產(chǎn)品形式出現(xiàn)，在當?shù)厥袌鲋姓紦?jù)了一定的市場空白，且工程形象具備一定的市場引領效應，具有可操作空間；2、當?shù)厥袌龅拈_展仍處于初級階段，從各商品房工程的開發(fā)狀況、縣城的土地推出量狀況等方面來看，不動產(chǎn)類產(chǎn)品尚有較長的開展周期，市場潛力較大；3、我們的工程具有房產(chǎn)、投資的雙重屬性，作為房產(chǎn)普通意義比較，工程地磁安、設計水平、規(guī)模等多方面素質均占據(jù)市場的優(yōu)勢資源，對工程樹立形象地位具有良好支持；4、售價方面來說，按照天津市產(chǎn)權酒店工程當前的經(jīng)營狀況，市場中在售工程較為典型的泰達、龍悅等工程，售價一般不超過同質住宅的180％，據(jù)此市場依據(jù)進行推斷，售價接受度較高的范圍應該在4000元/平米左右，將來工程的主要問題將是如何解決單價過高的心理障礙工程整體分析——對工程整體操作進行分析，找到準確的利潤來源，明確工程操作重點產(chǎn)權式酒店工程的運作實質是一種民間融資形式，酒店經(jīng)營實體以此降低或躲避首期的根底設施〔即可供酒店經(jīng)營的樓宇產(chǎn)品〕投入，以此降低初期的經(jīng)營本錢，將此本錢在民間融資過程中〔即回購之前〕均攤，在假設干時間之后再行支付〔即回購〕，而回購價格仍然保存為初期價格，不計回購期的房地產(chǎn)升值變化。由此可見，在產(chǎn)權酒店的操作模式之下，受益最大的是酒店經(jīng)營方，其以軟性效勞為盈利手段，經(jīng)營中必不可少的投入即硬件的購置，而此形式的操作之下，防止了酒店經(jīng)營的大額投入，大大降低了經(jīng)營本錢，對經(jīng)營方十分有利，而房地產(chǎn)開發(fā)商一方純粹以開發(fā)為利潤，附加后期經(jīng)營即對前期銷售增加了不確定因素，同時售價也隨之上漲，遠遠超出普通住宅產(chǎn)品的價格標準，相應銷售壓力必將相比于其他普通產(chǎn)品較大。工程定位：以獨立產(chǎn)權的酒店客房為載體，以酒店經(jīng)營收益為購置者回報渠道的復合型不動產(chǎn)投資產(chǎn)品；客戶定位：以投資為目的，以穩(wěn)定性為主要投資考慮指標的當?shù)厥袌龈叨送顿Y人群；具體銷售及推廣方案工程總體操作：我們要賣房

賣什么樣的房——

賣給什么樣的人——怎么樣才能賣給這些人——第二局部、雄縣匯淼溫泉賓館SWOT分析：〔一〕工程優(yōu)勢：1.開發(fā)商的優(yōu)勢：綜合開發(fā)商在以往的開發(fā)工程中的表現(xiàn)與成就、和自身的資金實力和運作能力，將為該工程在雄縣當?shù)乜沙掷m(xù)開展和經(jīng)營提供雄厚的根底。2.產(chǎn)品的地緣優(yōu)勢：本工程所處地理位置極佳，座落于城市的腹心地帶，地處縣城的咽喉要地交通十分方便。同時是本縣形象工程的代表力作。所以這將為本工程在該區(qū)域工程競爭添加了有力的砝碼。

3．產(chǎn)品的稀缺優(yōu)勢：雄縣的主要賓館和酒店不是很多，其硬件配套和裝修都很陳舊，同時經(jīng)營的模式和管理的水平都不能及時的滿足現(xiàn)有市場的要求。而周遍的小旅館也不能滿足更多需求層次的要求。因此就使得本工程就脫穎而出，本工程從建筑標準和施工要求都按照一個高標準的起點，酒店的硬件配套集娛樂，休閑，商務于一身的終極設施也將是當?shù)厍八从械摹Ｍ瑫r酒店的管理機構和管理水平也將會引進國內甚至世界先進的理念，這將會成為本工程變成雄縣“城市之珠〞提供更大的核心動力。

4．政府的扶持優(yōu)勢：本工程的地理位置正對縣城最耀眼的市政大樓和縣內的黃金地段。作為當?shù)氐臉酥拘院托蜗笮怨こ蹋偈拐畬Ρ竟こ剃P注度和扶持力度加大。這表達出本工程的特殊與高貴。相信本工程會成為雄縣的窗口工程。〔二〕工程劣勢：1．口碑劣勢：2004年雄縣最大的27000平方米的雄洲購物廣場興建，采用投資回報運營模式。但是其前期的宣傳和后期的管理運營十分混亂，在當?shù)氐南M群體造成不良影響。2．環(huán)境劣勢：工程地塊周邊環(huán)境較差，整體市場環(huán)境不十分完善，消費群體偏低，缺乏較強的投資意識。對政府政策扶持依賴性較高。〔三〕工程威脅：市場容量威脅：本工程在該區(qū)域市場屬高端投資產(chǎn)品，區(qū)域市場是否有能力完全消化所有單位尚屬未知，銷售過程中需要我們深入挖掘潛在客戶。〔四〕工程時機：宏觀環(huán)境時機：雄縣經(jīng)濟持續(xù)良好發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結構開展重心確實立，縣城內沒有可比性的同質產(chǎn)品參與競爭，當?shù)鼐用竦纳顥l件的改善與投資理念的釋放，為本工程的熱銷帶來市場時機.同時白洋淀碼頭的形成也為后期的雄縣旅游市場增添了不少砝碼，周邊的旅游業(yè)加大了雄縣的酒店、賓館行業(yè)的潛在市場容量。〔五〕目前工程面臨的問題1、當?shù)厥袌鲆郧暗念愃仆顿Y工程運營狀況不良，形成當?shù)乜诒^差的狀況，需要工程在操作過程中對當?shù)厥袌龅挠^念進行轉變；2、當?shù)乜腿旱耐顿Y理念落后，對新興投資產(chǎn)品需要相當?shù)慕邮苓^程；3、產(chǎn)品方面，硬件設施的豐富程度尚顯缺乏，客房與功能設施的設置比例無法支持酒店純高端的市場地位；4、酒店銷售單元較多，對客戶基數(shù)要求較大；5、當?shù)乜衫觅Y源缺乏，對工程的宣傳需要更多依靠口碑傳播，對銷售速度的支持缺乏。〔六〕工程操作過程中的重點：1、震撼市場——以工程純高端的市場地位打擊客群的從眾心理，弱化其對工程外在條件、酒店硬件設施等方面的關注度，同時對市場口碑重新建立；2、通過合理的金融合作方式更深層次保障投資回報率的吸引力及穩(wěn)定性，引領全新的投資理念；3、通過合理的、針對性的銷售、推廣手段，對當?shù)厥袌龅母叨巳巳哼M行吸引并擠壓。〔七〕

工程定位1．主題概念——產(chǎn)權式、委托經(jīng)營型不動產(chǎn)投資產(chǎn)品2．工程定位——雄縣當?shù)匾砸涣骶频杲?jīng)營實體為載體，以不動產(chǎn)穩(wěn)定投資為特點的產(chǎn)權式高回報投資產(chǎn)品3．檔次定位——當?shù)厥袌鲎罡叨说漠a(chǎn)權酒店類投資產(chǎn)品4．價格定位——超越當?shù)刈≌巴顿Y市場的現(xiàn)狀，但控制在合理的范圍之內，不能超出同檔次住宅產(chǎn)品的180％，同時對新產(chǎn)品類型具備價格包裝作用5．目標消費群定位——雄縣當?shù)鼐邆涓叨讼M能力，能夠接受新興觀念，對投資理財有自身需求的群體客戶開發(fā)公司酒店管理公司擔保公司房屋買賣合同房屋權屬承擔回報及回購責任委托投資經(jīng)營合同擔保合同為酒店責任行為提供擔保招商前期經(jīng)營支持行為擔保擔保費銷售流程：〔八〕工程操作：1、樹立絕對高端的市場地位：?樓宇新地標——雄州城市名片?超值效勞——產(chǎn)權形式的酒店操作，提供良好的效勞，同時進行酒店市場的低價經(jīng)營策略，保障后期經(jīng)營穩(wěn)定，回報穩(wěn)定?投資領頭羊——超值回報＋穩(wěn)定型不動產(chǎn)投資的優(yōu)質投資產(chǎn)品2、引領全新投資理念：?與虛擬市場形成不動產(chǎn)實體產(chǎn)權投資在穩(wěn)定性方面的鮮明比照，包括金融類證券、期貨等，銀行、保險等；?通過產(chǎn)權投資實現(xiàn)大型經(jīng)營實體委托經(jīng)營的雙贏型投資優(yōu)勢——“投資××萬，作四星級酒店的股東〞；?回報方面的理財升值前景預期。3、針對當?shù)厥袌鰻顩r的推廣、銷售關注點：①針對當?shù)厥袌龅牡禺a(chǎn)投資產(chǎn)品開展狀況，銷售過程中對客戶積累期控制應視市場接受度適當延長②當?shù)厥袌龅拿襟w選擇渠道應慎重篩選，抓住主流媒體進行重點打擊，必須保證工程有當?shù)睾芨叩氖袌鲋娶坩槍Ξ數(shù)厝巳禾攸c，需要在價格走勢的控制上明確表達出低開高走或高開高走的特征，對當?shù)厥袌鲂纬删o迫感的心理沖擊④產(chǎn)品線控制上需要在階段放量方面對目標客群形成擠壓，嚴格控制單期產(chǎn)品上市量⑤通過相對較大的優(yōu)惠控制實現(xiàn)客群關系網(wǎng)的虛榮心滿足⑥放大活動營銷的作用，利用電視媒體對活動效果進行放大，主要目的在于營造當?shù)厥袌龅墓こ逃绊懥Β弋數(shù)厝巳禾攸c中具有大家族聚集，以官員或接觸官員的人為家族“意見首腦〞的特點，工程操作過程中對政府部門需要進行更深入了解，以優(yōu)惠政策＋政府內部讀物宣傳的形式翻開言論/意見決策的突破口⑧當?shù)厝巳簩ο乱淮年P注度很強，對養(yǎng)老的關注度很強，工程操作過程中需要對酒店的投資模式進行不同角度的包裝，對“教育基金、養(yǎng)老基金〞的推廣形式進行考慮，甚至可以考慮通過一定的形式建立工程形式的“助學基金〞，一方面進行投資包裝，另一方面建立工程的市場關注地位⑨對當?shù)刭J款銀行等相關合作單位提前接觸，適應當?shù)夭僮鳎瞥鱿鄳鹑诤献髡呋蚍绞剑賱涌赡艹霈F(xiàn)的大批猶豫型客戶第三局部、工程推廣目標：〔一〕工程簡介：〔二〕工程推廣目標：〔三〕工程階段性推廣方案〔一〕工程簡介工程名稱：匯淼國際酒店投資商：匯淼投資開發(fā)商：雄縣金地房地產(chǎn)開發(fā)工程占地：約4900平米土地使用性質：商業(yè)出讓年限：40年產(chǎn)品類型：4星級產(chǎn)權式涉外酒店工程四至：西起十八排南北路，東至雄州路，南至文昌大街，北至財政局家屬院1、產(chǎn)品簡介總建筑面積：18012.32㎡地下建筑面積：1331.58㎡地上商業(yè)建筑面積：3061.46㎡地上酒店建筑面積：13619.28㎡容積率：3.56公攤系數(shù)：0.68標準層高：3.6㎡客房總套數(shù)：261套客房總面積：12765.92㎡

產(chǎn)品簡介：匯淼國際酒店是一座按國際四星級標準設計和建造的多功能、高檔、大型涉外四星級酒店。

匯淼國際酒店建筑風格展現(xiàn)歐陸現(xiàn)代簡約風情，主樓12層，標準客房、豪華客房、行政客房及總統(tǒng)套間261間〔套〕，可接待500人下榻，國際會議中心，多功能宴會廳可接待大型國際會議，舉辦大型宴會和酒會。酒店設有的中西餐廳、異國情調的宴會雅廳以及商務中心、咖啡廳、美發(fā)中心、豪華夜總會、桑拿中心、健身房、溫泉游泳池、等設施，為旅客提供完善的食、宿、娛及交通通訊效勞。

歐陸情調，讓您忘情于琴韻輕吟，倍感舒適、溫馨。

2、客房面積統(tǒng)計項目客房建筑面積(㎡)公攤面積（㎡）客房套數(shù)141.4128.1610251.0334.79349.1233.473449.8433.8948541.0527.929642.65299756.6938.559858.7639.969959.5340.4891048.1632.75661140.0327.2241241.2828.076合計12765.92

261〔二〕工程推廣目標1、建立本工程在雄縣市場上的高品牌知名度，開掘產(chǎn)品的根本差異性，形成產(chǎn)品的核心推廣理念，進行市場包裝。建立工程市場形象的絕對高度。2、建立強大的市場營銷體驗系統(tǒng)，對產(chǎn)品進行包裝并持續(xù)進行強勢推廣。3、形成良好口碑宣傳，建立并維護客戶渠道，為本工程產(chǎn)品的出售，積累足量的客戶資源，在營銷工作中提高客戶有效轉化率，從而完成開發(fā)商的各階段財務目標。〔三〕工程階段性推廣方案第一階段:2007年8月至9月中旬工程市場亮相前的準備階段第二階段:2007年9月中旬至10月底市場亮相階段第三階段:2007年11月初至2021年2月底公開出售階段第四階段:2002年3月初至5月工程續(xù)銷期階段

第一階段:2007年8月至9月中旬工程市場亮相前的準備階段目標任務：1、本工程所采用的各類推廣途徑進行準備，為到達亮相的市場關注目的和相應的市場關注度進行內部工作的鋪墊，對工程進行詳細了解，對市場進行詳細調研，指導后期工作的有效性；2、對工程人員進行招聘，組建工作團隊，進行相關培訓以支持工程操作；3、制定合理的銷售方案及推廣方案，為工程順利進行提供支持；4、各方面銷售道具、廣告宣傳品的設計制作。第二階段:2007年9月中旬至10月底市場亮相階段

目標任務:1、本工程所采用的各類推廣途徑開始發(fā)力，全面進行市場推廣，全面覆蓋區(qū)域市場，針對潛在的客戶進行有效工程信息的傳達；2、工程開始接受內部認購和咨詢，制定內部認購的細目流程；3、為內部認購積累足夠的有效客戶〔100組〕；4、周期性的直投和廣告開始投放。第三階段:2007年11月初至2021年2月底公開出售階段

目標任務：1、匯淼國際溫泉酒店工程舉行開盤盛大活動，制造市場轟動效應，開始接受新客戶的認購及老客戶的合同轉簽；2、根據(jù)工程開盤后一的情況，制定相應的銷售政策，推出有效的促銷手段，加速客戶成交；3、有力的廣告語言和廣告形象，給市場及目標群體以全新的感受，并對續(xù)銷期的訴求賣點進行鋪墊宣傳；第四階段:2002年3月初至5月工程續(xù)銷期階段

目標任務：1、針對前期積累的為成交目標客戶進行工程促銷信息的傳遞；2、通過工程傳播途徑，提高新客戶的現(xiàn)場到放量，提高現(xiàn)場的成交率；3、周期性舉辦客戶公關活動，提上工程的文化品位，維系客戶資源。第四局部、酒店經(jīng)濟指標分析：〔一〕工程運作思路：〔二〕價格制定原那么〔三〕價格體系及經(jīng)營財政指標酒店經(jīng)濟指標總建筑面積18012.32㎡酒店商業(yè)面積一至二層商業(yè)面積3061.46㎡三至十二層商業(yè)面積13619.28㎡地下一層1331.58㎡商業(yè)層高一至二層層高4.8m三至十二層層高3.6m項目容積率3.56m項目總用地7.58畝〔一〕工程運作思路：四星級的產(chǎn)權酒店〔委托×××××酒店公司管理〕，酒店房間全部出售，預計售價在6500元/平方米以上。然后以每年8%的經(jīng)營收益反租10年。業(yè)主除了享受固定租金收益外每年還可以免費入住酒店6—10天。回報方法也可以直接以投資的總房款為基數(shù)，給予每年10%的高額回報，承諾回報十年。其中7%作為現(xiàn)金回報、3%作為消費卡反響給投資業(yè)主用做酒店餐飲、娛樂、住宿消費等。酒店一、二層〔3061.46㎡〕我們假定開發(fā)商自己持有，可由開發(fā)商自己經(jīng)營餐飲，也可以合作經(jīng)營或整體出租。〔二〕價格制定原那么價格策略是在一定的內外環(huán)境的背景下進行的，將受各種因素的影響，因此價格體系的建立必須在對各種影響因素進行深入細致分析的根底之上制定。價格策略主要表達在與其他經(jīng)營組合的協(xié)調配合、合理確定定價目標、靈活運用各種策略的定價方法。也就是說，價格策略首先必須針對影響價格定位的因素，進行系統(tǒng)分析。本工程在價格思考上主要從各個工程的土地本錢價格和在售工程的市場價格比較這兩個角度進行考察本工程的預期價格。而因本項目的特殊性在周邊縣、市都沒有同類型產(chǎn)品可比較價格，所以我們建議采用本錢加合理利潤定價及市場消費群體的心理承受值來進行價格的最終確定。〔三〕價格體系及經(jīng)營財政指標匯淼酒店客房總套數(shù)261套，我們暫定為兩期出售。一期首推7—12層，共計168套客房，面積合計：8198.02㎡，預售總價為：53276341元，均價為：6498元/㎡。見價格體系表一、二1、酒店7—11層售價明細見后表一〔1〕單層總面積：1380.24㎡〔2〕單層銷售價格：8970553元價格體系表一〔7—11層)戶型N-01N-02N-03N-04N-05N-06

面積(㎡)41.4148.1648.1648.1648.1659.53

單價(元)660066006600660066006700

總價(元)27330637856378563785637856398851

戶型B-01B-02B-03B-04

面積(㎡)48.1648.1648.1649.12

單價(元)6400640064006400

總價(元)307968307968307968314368

戶型J-01

面積(㎡)58.76

單價(元)6800

總價(元)399568

戶型D-01D-02D-03D-04D-05D-06D-07D-08D-09面積(㎡)56.6941.0549.8449.8449.8449.8449.8449.8442.65單價(元)660065006500650065006500650065006500總價(元)374154266825323960323960323960323960323960323960277225戶型X-01X-02X-03X-04X-05X-06X-06X-07

面積(㎡)49.1249.1249.1249.1249.1249.1249.1251.03

單價(元)64006400640064006400640064006400

總價(元)314368314368314368314368314368314368314368326592

2、酒店12層售價明細見后表二〔1〕單層總面積：1296.82㎡〔2〕單層銷售價格：8423576元價格體系表二〔12層)戶型N-01N-02N-03N-04N-05N-06

面積(㎡)41.4140.0340.0340.0340.0359.53

單價(元)660066006600660066006700

總價(元)273306264198264198264198264198398851

戶型B-01B-02B-03B-04

面積(㎡)48.1648.1648.1649.12

單價(元)6400640064006400

總價(元)307968307968307968314368

戶型J-01

面積(㎡)58.76

單價(元)6800

總價(元)399568

戶型D-01D-02D-03D-04D-05D-06D-07D-08D-09面積(㎡)56.6941.0541.2841.2841.2841.2841.2841.2842.65單價(元)660065006500650065006500650065006500總價(元)3741542668252683202683202683202683202683