城市商業圈建設規劃報告目錄項目商業定位項目業態業種配置項目樓層功能分區項目面臨的困難及需要解決的問題租金預估項目商業定位定位背景綜述本項目的商業定位宏觀層面的考慮1、巴南區商業現狀:巴南區商業發展落后,以傳統商業格局為主,城市景觀及商業形象欠佳,缺乏百貨及購物中心類型的現代化商業形態。2、巴南區的發展:成為重慶主城區重要的商貿流通中心;成為重慶南部地區的商務中心;成為中國西部公路物流中心;都市的休閑中心。十二五期間巴南區域地位得到極大提升3、區域人口在2019年前數量會增加至100萬,人口城市化率會極大提高消費能力增強,消費觀念更趨都市化,其他區域現代時尚的商業賣場受到大眾追捧市場條件因素定位背景■從宏觀層面來說,巴南區經濟前景看好,政府欲將其打造為重慶主城第七大商圈■巴南區的零售商業以魚洞商業中心為代表,本項目的成功運營可一舉成為本區域商業中心領導者的角色■本項日可以作為區域性商業中心來發展,其重點是:以購物、餐飲、休閑娛樂為一體的復合型商業。■本項目附近的『協信巴南購物中心」對本項目商業定位存在一定程度的影響必須從定位上、市場訴求上做出有效區別。■本項目商業定位要既能滿足本區域所流失的中高端消貴需求,又能適度地倡導、展現代商業文化,并重塑落后于主城其它區域的消費觀■目前巴南區商業地產開發呈逐步升溫態勢,未來五年內將有大量商業物業供應本項目將面臨嚴峻的競爭考驗,未來的競爭威脅不確定因素較多■地塊所在新市街沿線商業及商圈商業主要業態為大賣場、專業店、專賣店、便利店、超市等,經營品種眾多,缺乏統一規劃,同時魚洞整體商業格局仍以沿街底商成市的傳統商業模式為主,在定位時需要進一步提升項目先天條件定位背景■本項目具有商業開發的基本條件,滿足商業經營的可達性、能見度商業經營環境、人流量的要求■本項目交通便利,地段前景看好■項目位于傳統商業中心,而非新興區域,本區域作為一個商業中心,市場要素齊備,對一個商業中心的提檔升級比打造新市場的時間要短,難度相對小定位的原則◆與巴南區魚洞經濟發展、歷史文化及消費水平相協調,立足該區域現實消費狀況。在此前提,去提升巴南區的商業品質,為巴南市民引入一種全新的生活方式;與本區域現有商業和本項目主力百貨錯位配合,避免同質化競爭購物中心的商業定位與項目中住宅、公寓產品實現價值互動,由購物中心價值推進項目整體價值的提升做“活”■氣做“好”價值〓“牛”品牌經營收益是現實價值,資產增值是預期價值,資本運營是長遠的最大價值。主體定位我們將本項目定位為區域性的,的尚的,家庭消費為趣的購物中心,上述定位是從以下三方面考慮的區域性定位:巴南區距離主城各區較遠,所處地理位置決定了其商業輻射能力有限,主要消費人群僅限于本區及巴南周邊居民,形成種典型的區域經濟時尚性定位:巴南區商業發展落后,本項目通過適度超前的時尚定位與現有商業及本項目主力百貨形成差異,同時為巴南區期引入種全新的生活方式家庭消費定位:從巴南區人口構成來看,外來人口偏少,以本地區人尤其以本土化家庭結構為主,家庭消費作為本項目的重點消費客層,這將使本項目在運營初期得到有力的消費支撐。市場功能定位休閑功能文化功能購物功能多業種、小規模、功能復合,集購物、餐飲、休閑、文化、娛樂、服務為一體的多項目整體商業功能種功能娛樂功能服務功能其它功能餐飲功能市場形象定位硬件方面1、外立面強調現代感與時尚感,內部景觀突出休閑與體驗2、設備設施能夠充分滿足商業功能的需求,物業條件的優化與超前能充分滿足商鋪功能在未來運營調整中的可變性;3、動線設計科學合理,使平面交通與垂直交通人性化,具備較強的舒軟件方面1、打造服務意識強烈的專業商業運營團隊,