房地產業

營改增實務操作與應對增值稅相關知識

營改增房地產政策精髓速讀房地產業影響應對房地產營改增實務操作與風險控制

增值稅相關知識基礎知識發票管理賬務處理增值稅

增值稅基礎知識營改增1.營增區別2.分類管理3.征稅范圍4.計稅方法5.抵扣方法6.稅額計算7.納稅地點8.征收管理項目營業稅增值稅計稅原理及特點每增加一次流轉，全額繳納一次營業稅，存在重復納稅。實行價內稅。對商品生產、流通、勞務服務中多個環節新增價值征稅，實行價外稅。基本消除重復納稅，有利于服務業內部專業化管理。計稅基礎不同營業額=收入銷售額=營業額-銷項稅=增值稅下確認的收入應納稅額計算應納稅額＝營業額×稅率應納稅額=銷項稅額-進項稅額=銷售額*稅率-可抵成本費用*稅率-可抵設備投資*稅率稅率一般較低（3％、5％等）高（17%、13%、11%、6%）進項稅不涉及“以票控稅”，取得增值稅專用發票，并在規定時間內（180天）認證后，可以抵扣。發票開具不區分普票、專票增值稅發票分為增值稅專用發票和普通發票，增值稅專用發票必須通過“金稅工程”防偽稅控系統開具。征管特點簡單、易行增值稅計征復雜、征管嚴格、法律責任重大。虛開增值稅專用發票、非法出售增值稅專用發票、非法購買增值稅專用發票、購買偽造的增值稅專用發票等行為需承擔刑事責任。1.營業稅與增值稅差異區別一般納稅人小規模納稅人認定標準年銷售額50萬元、80萬元、500萬元計稅方法一般計稅方法簡易計稅方法率稅率17%、13%、11%、6%、0征收率3%、5%使用發票增值稅專用發票增值稅普通發票增值稅普通發票（可申請代開專票）賬務處理計征復雜、征管嚴格簡單、易行2.增值稅納稅人及分類與管理4.稅率和征收率—一般方法一般計稅方法稅率一銷售或進口貨物（一）銷售或進口（二）以外的貨物17%（二）銷售或進口下列貨物：

1.糧食、食用植物油；2.自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、居民用煤炭制品；

3.圖書、報紙、雜志；

4.飼料、化肥、農藥、農機、農膜；5.國務院規定的其他貨物5.1農產品；5.2音像制品5.3電子出版物5.4二甲醚13%二出口貨物、國務院另有規定的除外。0三提供加工、修理修配勞務17%營改增（一）銷售服務，除第（二）項、第（三）項、第（四）項規定外6%（二）提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權11%（三）提供有形動產租賃服務17%（四）境內單位和個人發生的跨境應稅行為，稅率為零。具體范圍由財政部和國家稅務總局另行規定。0簡易計稅方法征收率一小規模納稅人，財政部和國家稅務總局另有規定的除外3%二一般納稅人銷售自產的下列貨物，可選擇簡易方法(財稅〔2009〕9號第二條第（三）項，財稅〔2014〕57號修正)

1.縣級及縣級以下小型水力發電單位生產的電力。2.建筑用和生產建筑材料所用的砂、土、石料。3.以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續生產的磚、瓦、石灰（不含粘土實心磚、瓦）。4.用微生物、微生物代謝產物、動物毒素、人或動物的血液或組織制成的生物制品。5.自來水。6.商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產的水泥混凝土）。3%營改增財稅〔2016〕36號：不動產（建筑物、構筑物）老項目銷售、租賃；財稅〔2016〕47號：勞務派遣服務，一級公路、二級公路、橋、閘通行費，人力資源外包服務，土地使用權轉讓，不動產融資租賃服務。5%建筑安裝（老項目、新項目中的清包工、甲供材）、高速公路車輛通行費3%4.稅率和征收率—簡易方法應納稅額營業額稅率包括應納稅額—價內稅營業稅5.計稅方法--營業稅不含應納稅額—價外稅應納稅額銷售額征收率簡易方法應納稅額銷項稅額進項稅額不含銷項稅額—價外稅銷項稅額銷售額稅率一般方法5.計稅方法--增值稅=應交營業稅3萬×營業稅稅率3%例：提供建筑業勞務，取得工程收入款項100萬元。不含稅100÷（1+11%）=90.09銷項稅額：90.09*11%=9.91

收入90.09增值稅9.91不含稅100÷（1+3%）=97.09銷項稅額：97.09*3%=2.91

收入97.09增值稅2.915.計稅方法--營增差異一般計稅方法應納稅額=當期銷項稅額－當期進項稅額當期銷項稅額<當期進項稅額不足抵扣，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣扣繳義務人應扣繳稅額=接受方支付的價款÷（1+稅率）×稅率一般計稅方法簡易計稅方法簡易計稅方法應納稅額=銷售額×征收率（3%）6.抵扣方法涉及業務增值稅扣稅憑證抵扣額與認證期限境內增值稅業務1.增值稅專用發票（含稅控機動車銷售統一發票）增值稅額【先認證，后抵扣】（開具之日起180天內）進口業務2.海關進口增值稅專用繳款書增值稅額【先比對，后抵扣】（開具之日起180天內）購進農產品3.農產品收購發票或者銷售發票進項稅額=買價×扣除率（13%）接受境外單位或者個人提供的應稅服務4.稅收完稅憑證（稅收繳款書、稅收完稅證明）增值稅額（應當具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發票。資料不全的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣）取得增值稅專用發票≠可以抵扣。增值稅管理實行的是購進扣稅法，如扣稅憑證的索取、保管，按規定時限認證、抵扣等等。6.抵扣方法—抵扣憑證和金額財稅【2016】36號附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第二十九條適用一般計稅方法的納稅人,兼營簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：不得抵扣的進項稅額＝當期無法劃分的全部進項稅額×（當期簡易計稅方法計稅項目銷售額+免征增值稅項目銷售額）÷當期全部銷售額主管稅務機關可以按照上述公式依據年度數據對不得抵扣的進項稅額進行清算。6.抵扣方法—不得抵扣項目~新老項目《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（稅總公告2016年第18號）第十三條一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規模”為依據進行劃分。

不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產項目建設規?！路康禺a項目總建設規模）序號不得抵扣的進項稅額（新老一致）備注1用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。其中涉及的固定資產、無形資產、不動產，僅指專用于上述項目的固定資產、無形資產（不包括其他權益性無形資產）、不動產。納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。2非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務3非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產）、加工修理修配勞務和交通運輸服務4非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務5非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，均屬于不動產在建工程6購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務7財政部和國家稅務總局規定的其他情形6.抵扣方法—不得抵扣項目~非正常損失本條第4項、第5項所稱貨物，是指構成不動產實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉爛變質，以及因違反法律法規造成貨物或者不動產被依法沒收、銷毀、拆除的情形。序號不得抵扣的進項稅額1一般納稅人會計核算不健全，或者不能夠提供準確稅務資料的2納稅人銷售額超過小規模納稅人標準，應當辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。如未辦理一般納稅人資格認定，按照規定將按銷售額依照增值稅稅率計算應納稅額，不得抵扣進項稅額。6.抵扣方法—進項不予抵扣特殊事宜項目具體情形稅務處理（一）有下列情形之一的，不得作為增值稅進項稅額的抵扣憑證1.無法認證稅務機關退還原件，購買方可要求銷售方重新開具專用發票2.納稅人識別號認證不符3.專用發票代碼、號碼認證不符（二）有下列情形之一的，暫不得作為增值稅進項稅額的抵扣憑證1.重復認證稅務機關扣留原件，查明原因，分別情況進行處理2.密文有誤3.認證不符4.列為失控專用發票6.抵扣方法—發票認證~不予抵扣情形應納稅額＝當期銷項稅額－當期進項稅額正數負數應納稅額留抵稅額銷售額×稅率含稅銷售額1+稅率準予抵扣不準予抵扣以票抵扣計算抵扣①增值稅專用發票②海關增值稅專用繳款書稅收通用繳款書購入免稅農產品（農產品銷售發票或收購發票）7.應納稅額的計算--一般計稅方法適用

營業稅改征增值稅試點實施辦法財稅【2016】36號文附件1：（基本規定）第三十七條銷售額，是指納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：（一）代為收取并符合本辦法第十條規定的政府性基金或者行政事業性收費。（二）以委托方名義開具發票代委托方收取的款項。7.應納稅額的計算--銷售額基本規定8.納稅義務發生時間（一）

納稅人提供建筑服務并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。銷售款項，是指納稅人提供建筑服務過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為建筑服務完成的當天。8.納稅義務發生時間

（二）納稅人提供建筑服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。（三）納稅人發生《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條規定情形（即用于公益事業或者以社會公眾為對象除外的視同銷售情形）的，其納稅義務發生時間為服務完成的當天。（四）增值稅扣繳義務發生時間為納稅人增值稅納稅義務發生的當天。9.納稅地點財稅【2016】36號附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十六條增值稅納稅地點為：（一）固定業戶應當向其機構所在地或者居住地主管稅務機關申報納稅。總機構和分支機構不在同一縣（市）的，應當分別向各自所在地的主管稅務機關申報納稅；經財政部和國家稅務總局或者其授權的財政和稅務機關批準，可以由總機構匯總向總機構所在地的主管稅務機關申報納稅。（二）非固定業戶應當向應稅行為發生地主管稅務機關申報納稅；未申報納稅的，由其機構所在地或者居住地主管稅務機關補征稅款。（三）其他個人提供建筑服務，銷售或者租賃不動產，轉讓自然資源使用權，應向建筑服務發生地、不動產所在地、自然資源所在地主管稅務機關申報納稅。（四）扣繳義務人應當向其機構所在地或者居住地主管稅務機關申報繳納扣繳的稅款。10.征收管理財稅【2016】36號附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第五十一條營業稅改征的增值稅，由國家稅務局負責征收。納稅人銷售取得的不動產和其他個人出租不動產的增值稅，國家稅務局暫委托地方稅務局代為征收。財稅【2016】36號附件2《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。試點前發生的營業稅業務1、試點納稅人發生應稅行為，按照國家有關營業稅政策規定差額征收營業稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人增值稅應稅銷售額時抵減，應當向原主管地稅機關申請退還營業稅。10.征收管理試點前發生的營業稅業務

2.試點納稅人發生應稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業稅，營改增試點后因發生退款減除營業額的，應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業稅。3.試點納稅人納入營改增試點之日前發生的應稅行為，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應按照營業稅政策規定補繳營業稅。10.征收管理1.及時取得可以抵扣的專用發票（1）為獲取盡可能多的進項稅額，應盡量選擇具有一般納稅人身份的企業作為供應商或合作對象；（2）營改增后，進項稅額抵扣范圍從成本上擴大到費用和固定資產上，企業發生的“三項費用”以及人工費用（如通過勞務公司）應盡量取得增值稅票。（3）注意區分可抵扣與不可抵扣進項稅項目，從而不斷提高企業自身的納稅籌措能力與水平。（4）及時取得增值稅專用發票，及時到稅務局認證，作為實現進項稅抵扣的重要依據。全面提升發票管理水平財稅【2016】36號附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第五十三條納稅人發生應稅行為，應當向索取增值稅專用發票的購買方開具增值稅專用發票，并在增值稅專用發票上分別注明銷售額和銷項稅額。屬于下列情形之一的，不得開具增值稅專用發票：（一）向消費者個人銷售服務、無形資產或者不動產。（二）適用免征增值稅規定的應稅行為。第五十四條小規模納稅人發生應稅行為，購買方索取增值稅專用發票的，可以向主管稅務機關申請代開。全面提升發票管理水平參建單位物資公司供應商雙方簽訂供應合同物資公司支付貨款供應商提供發票物資公司提供材料及加收管理費發票雙方簽訂供應合同參建單位支付貨款保持“貨物流向、發票流向、資金流向”一致，降低稅務風險。（1）稅務機關認定虛開增值稅專用發票采用實物流（服務流）、現金流、發票流必須一致的機械刻板標準。但是，實踐中交易形式多樣，貨、票、款相分離的現象十分常見，難以保證三流的一致。而已有的稅收法規政策又不得不執行，這就使虛開案件大規模爆發，納稅人面臨巨大的法律風險。全面提升發票管理水平《最高人民法院關于適用〈全國人民代表大會常務委員會關于懲治虛開、偽造和非法出售增值稅專用發票犯罪的決定的若干問題的解釋〉的通知》（法發[1996]30號）具有下列行為之一的，屬于虛開增值稅專用發票：一、沒有貨物購銷或者沒有提供或接受應稅勞務而為他人、為自己、讓他人為自己、介紹他人開具增值稅專用發票；二、有貨物購銷或者提供或接受了應稅勞務但為他人、為自己、讓他人為自己、介紹他人開具數量或者金額不實的增值稅專用發票；三、進行了實際經營活動，但讓他人為自己代開增值稅專用發票。全面提升發票管理水平

增值稅會計核算

一、會計科目的設置：

（一）一般納稅人會計科目的設置：

為了準確核算增值稅，企業應該在“應交稅費”下設置：“應交增值稅”、“未交增值稅”、“待抵扣增值稅”、“增值稅留抵稅額”等科目。1、“應交稅費——應交增值稅”：

明細科目的借方發生額，反映企業購進貨物或者接受勞務支付的進項稅額、實際已經繳納增值稅額、月終轉出的當月應繳未繳增值稅額；貸方發生額，反映企業銷售貨物或提供應稅勞務收取的銷項稅額、出口企業收到的出口退稅、進項稅額轉出數額、轉出多繳增值稅。期末借方余額反映企業尚未抵扣的增值稅。

“應交稅費——應交增值稅”，應該設以下三級科目：

（1）在借方登記的三級科目：

①“應交稅費——應交增值稅（進項稅額）”，核算企業購入貨物或者接受勞務而支付的準予從銷項稅額中抵扣的增值稅額。企業購入貨物或者接受勞務支付的進項稅額，用籃子登記；退回所購貨物沖銷的進項稅額用“紅字”登記。

②“應交稅費——應繳增值稅（已交稅金）”，核算企業預繳本月增值稅額。本科目適用于一個月內分次預交增值稅的納稅人。

③“應交稅費——應交增值稅（轉出未交增值稅）”，核算企業月終轉出應交未交增值稅。月末企業“應交稅費——應交增值稅”出現貸方余額時，借記：本科目，貸記：“應交稅費——未繳增值稅”。

④

“應交稅費——應交增值稅（減免稅款）”，核算一般納稅人購進增值稅稅控系統專用設備和發生技術維護時抵減應納稅額的款項。

此外，以1天、3天、5天、10天為一個納稅期限的增值稅納稅人，還應設置“應交稅費——應繳增值稅（已交稅金）”科目。

⑤“應交稅費——應繳增值稅（出口抵減內銷產品應納稅額）”，反映出口企業銷售出口貨物后，向稅務機關辦理免抵退稅申報，按規定計算的應免抵稅額。

（2）在貸方登記的三級科目：

①“應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）”，記錄企業銷售貨物或者提供應稅勞務應收取的增值額。企業銷售貨物或者提供應稅勞務應收取的銷項稅額，用藍字登記，退回所購銷物沖銷的銷項稅額用“紅字”登記。

②“應交稅費——應交增值稅（進項稅額轉出）”，核算企業將已經抵扣進項稅額的項目用于非增值稅應稅項目、免征增值稅應稅項目、簡易辦法征稅等不得抵扣進項稅的行為時，所抵扣的進項稅額需在發生用途改變的當月進行進項轉出的金額。

③“應交稅費——應交增值稅（轉出多繳增值稅）”，核算企業月終轉出多預交的增值稅?！耙呀欢惤稹北驹氯绻袑嶋H發生額，而且“應繳稅費——應交增值稅”月末出現借方余額，用當月預繳稅額與借方余額進行比較，較小的金額就是本月多繳稅額。借：“應交稅費——未繳增值稅”，貸：本科目。2、“應交稅費——未繳增值稅”：

明細科目的借方發生額，反映企業月終轉入的多交的增值稅；貸方發生額，反映企業月終轉入的當月發生的應繳未繳增值稅；期末借方余額反映多繳的增值稅，貸方余額反映未繳的增值稅。3、“應交稅費——待抵扣增值稅額”：

明細科目主要用于輔導期一般納稅人實行“先認證，后抵扣”和進口企業取得海關專用繳款書實行“先稽核比對，后抵扣”征收方式的進項稅核算。其借方發生額反映本期已經購進但是尚未抵扣的進項稅額；貸方發生額反映次月比對無誤進項發票可以抵扣的進項稅額。4、“應交稅費——增值稅留底稅額”：

明細科目核算原增值稅一般納稅人兼有應稅服務的，截止到開始試點當月月初的增值稅期末留底稅額，不得從應稅服務的銷項稅額中抵扣的進項稅額，待以后期間允許抵扣時，按允許抵扣的金額由貸方轉出。

（二）小規模納稅人會計科目的設置：

小規模納稅人，只需要設置“應交稅費——應交增值稅”科目就可以，不需要進行三級明細核算。該科目，借方發生額，反映已經繳納的增值稅，貸方發生額反應應繳的增值稅，期末借方余額反應多交的增值稅，期末貸方余額反應尚未繳納的增值稅稅額。房地產業影響與應對土地取得正式招拍掛拆遷補償土地出讓金返還紅線外扣除購買在建工程購買股權合作開發附條件招拍掛1投資入股土地成本知多少？--先看權威：全國工商聯房地產業商會在2009年3月10日向全國政協會大會發言--《我國房價為何居高不下》--就全國9城市“房地產企業的開發費用”的調查顯示，在總費用支出中，流向政府的部分（即土地成本＋總稅收）所占比例為49.42%。其中,三個一線城市中,上海的開發項目流向政府的份額最高,達64.5%;北京為48.28%;廣州為46.94%。而國土資源部調查的結論是地價占房價的比例全國平均為23.2%，最低的只有7.8%，最高的達到58%。一、招拍掛拿地進項稅額抵扣難題1.房地產開發成本構成的比重2008-2009年度中國房地產市場報告全國工商聯REICO工作室一、招拍掛拿地進項稅額抵扣難題2008-2009年度部分城市土地成本占總成本的比例（全國工商聯REICO報告，兩會發言稿）全國工商聯--再看典型：2015年新年伊始，杭州又出現樓盤“虧本賣房”。令人大跌眼鏡的是，這次喊出降價的是兩家實力房企——華潤和新鴻基合作的“之江九里”項目；香港地產巨頭嘉里建設開發的“云荷廷”項目?！爸爬铩彼幍牡貕K，是華潤、新鴻基在2009年以27.7億元高價拿下的“地王”，折合樓面價格達到1.53萬元/平方米，當時震驚業內。該項目在2012年入市至今，已陸續開售了多期，目前正在銷售的數百套房源，售價僅為1.8萬元/平方米。港資房企嘉里建設開發的“云荷廷”在2015年1月11日開盤。這一項目在2012年拿地，地塊總價25.36億元，住宅部分折合樓板價約1.1萬元/平方米。為精裝房項目，精裝修標準為3000元/平方米，目前售價為約1.9萬元/平方米。一、招拍掛拿地進項稅額抵扣難題一、招拍掛拿地進項稅額抵扣難題2013年9月4日，北京市朝陽區農展館北路8號（位于東三環東側，原北京軍區總醫院東院舊址上）開拍，用地性質為F1住宅混合公建用地，建筑規模為5.9萬平方米。參與競拍的8家房企有：住總、首成、華發、和裕、懋源、合景泰富、融創、中海。最終經過69輪競拍，融創以21億元（樓面價為35501元/平方米）加異地配建27.8萬平方米醫院面積如愿摘得，以8000元/平米的建造單價計算，融創將支付給軍區總醫院22.24億元的建設費用，因此，融創拿地總成本已達43.24億元。以此計算，農展館地塊最終樓面價高達73099元/平方米，成為北京名副其實的單價新地王（按照土地出讓慣例，5.9萬平方米的建筑規模中起碼有10%左右的不可銷售公建面積，而據此計算樓面價則高達8.12萬/平米）。北京新地王誕生融創樓面價7.3萬奪農展館地塊2.例釋招拍掛土地成本的進項稅額抵扣問題一、招拍掛拿地進項稅額抵扣難題兩個問題：問題1：支付給北京市國土局的21億元土地價款能否獲得進項扣除？問題2：異地配建的27.8萬平方米醫院面積能否獲得進項扣除？一、招拍掛拿地進項稅額抵扣難題財稅【2016】36號文附件二《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》：(三)銷售額10.房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。一、招拍掛拿地進項稅額抵扣難題11.試點納稅人按照上述4－10款的規定從全部價款和價外費用中扣除的價款，應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：（1）支付給境內單位或者個人的款項，以發票為合法有效憑證。（2）支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據有疑議的，可以要求其提供境外公證機構的確認證明。（3）繳納的稅款，以完稅憑證為合法有效憑證。（4）扣除的政府性基金、行政事業性收費或者向政府支付的土地價款，以省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據為合法有效憑證。（5）國家稅務總局規定的其他憑證。納稅人取得的上述憑證屬于增值稅扣稅憑證的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。財稅【2016】36號文附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第二十六條納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規或者國家稅務總局有關規定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發票、海關進口增值稅專用繳款書、農產品收購發票、農產品銷售發票和完稅憑證。納稅人憑完稅憑證抵扣進項稅額的，應當具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發票。資料不全的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。一、招拍掛拿地進項稅額抵扣難題二、支付的各類拆遷補償費或拆一還一進項稅額抵扣難題問題2：異地配建的27.8萬平方米醫院面積能否獲得進項扣除？【解惑】：首先需要明確的是，這一異地配建醫院是屬于拆遷補償款或“拆一還一”性質還是項目外即“紅線外附加工程”？根據農展館地塊的拍賣結果，融創中國將異地配建27.8萬平方米醫院面積，以8000元/平米的建造單價計算，融創將支付給軍區總醫院22.24億元的建設費用。而事實是，北京市朝陽區農展館北路8號位于東三環東側，原北京軍區總醫院東院舊址上。所以，這個異地配建的醫院應該屬于拆遷補償款支出或“拆一還一”性質！

貨幣補償實物補償票據處理拆遷補償各類拆遷補償費涉稅風險與納稅規劃第一種.貨幣補償若融創中國將異地配建27.8萬平方米醫院面積，是以8000元/平米的建造單價計算后支付給軍區總醫院22.24億元的建設費用。則相對于北京軍區總醫院而言，其取得的是拆遷補償費收入。拆遷補償第二種.實物補償

若融創中國是將異地配建27.8萬平方米醫院面積建好后移交給北京軍區總醫院，則相對融創而言，這是一種“以物易物”的交易。各類拆遷補償費涉稅風險與納稅規劃

2.拆遷人（開發商）1.被拆遷人對于北京軍區總醫院而言，其取得的拆遷補償費收入是否涉稅。對于融創而言，“以物易物”的交易是否涉稅。各類拆遷補償費涉稅風險與納稅規劃

增值稅--財稅〔2016〕36號附件3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》：一、下列項目免征增值稅（三十七）土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者。

增值稅--財稅〔2016〕36號附件二《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》11.試點納稅人按照上述4－10款的規定從全部價款和價外費用中扣除的價款，應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：（1）支付給境內單位或者個人的款項，以發票為合法有效憑證。（2）支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據有疑議的，可以要求其提供境外公證機構的確認證明。（3）繳納的稅款，以完稅憑證為合法有效憑證。（4）扣除的政府性基金、行政事業性收費或者向政府支付的土地價款，以省級以上（含省級）財政部門監（?。┲频呢斦睋楹戏ㄓ行{證。（5）國家稅務總局規定的其他憑證。納稅人取得的上述憑證屬于增值稅扣稅憑證的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。三、紅線外附加工程進項稅額抵扣難題拿地時，政府要求在項目內或項目外配建一定的基礎設施或保障房等逐漸成為土地出讓市場的常態！南京2014年初在全國范圍首創“限地價+競保障房建設資金”模式：針對全市范圍內的商品住房用地，原則上采取“限地價、競配建保障房”或“限地價、競保障房資金”的方式出讓，即在公布出讓起始價的同時公布競爭的最高限價，最高限價原則上控制在起始價的45%左右，在達到最高限價時仍有競爭的，則停止競爭地價，改為競爭配建保障房面積或保障房建設資金，配建面積最多者或出資最高者為競得人。三、紅線外附加工程進項稅額抵扣難題【解惑】：1.若是配建保障房或限價房，不論是項目內的還是項目外的，其在稅收處理上，在移交給政府時，不論是否“營改增”，營業稅或增值稅都需要視為銷售處理，其銷售價格按照政府規定的價格確認。保障房或限價房的價格雖然明顯偏低，但其價格是政府確定的，不是開發商的主動行為，而且是“拿地”的必要條件之一，因此屬于“正當理由”，不用調整計稅營業額。如《營業稅實施細則》第20條規定：“納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當理由或者本細則第五條所列視同發生應稅行為而無營業額的，按下列順序確定其營業額：（一）按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；（二）按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；（三）按下列公式核定：營業額=營業成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業稅稅率）。三、紅線外附加工程進項稅額抵扣難題2.若配建的是南京市所首創的這種“競保障房建設資金”模式，則意味著開發商在支付土地出讓金之余，還需要繳納額外的一部分“保障房建設資金”給政府，由政府安排實施保障房的建設，這種模式不論是否”營改增“，開發商的稅收風險都極大！風險一，增值稅抵扣風險：政府行為，無法取得增值稅專用發票，進項抵扣無望！風險二，土地增值稅風險：不屬于本項目的配套設施支出，能否扣除成疑！三、紅線外附加工程進項稅額抵扣難題3.若配建的是項目外的基礎設施，即“紅線外附加工程”，則”營改增“前后的處理可能差異極大！如某地塊競拍時，政府部門在招拍掛文件中明確要求競得者必須在項目紅線外無償建造一條長5公里、寬50米的城市一級道路和一座占地100畝、造價不低于3000萬元的市政公園，兩項附加工程的造價由競得者承擔，不包含在土地出讓金之內。這種做法明顯屬于“紅線外附加工程”紅線外附加工程涉稅風險與納稅規劃2.”營改增“后的處理：財稅【2016】36號文附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第二十四條進項稅額，是指納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，支付或者負擔的增值稅額。

1.購買限價房2.補助回遷房建設3.補助拆遷4.補助公建配套或基礎設施建設5.沒有具體名目的返還返還第三人土地出讓金土地出讓金返還涉稅風險與納稅規劃返還購買爛尾樓的涉稅風險與納稅規劃問：我公司通過產權交易所項目轉讓信息平臺購買了其他房產公司一項爛尾樓，該爛尾樓已建成近8000平方米，包括土地等在內的總建造成本為3200萬元，轉讓價為7000萬元，我公司繼續建設完工后對外銷售。請問：1、購買過程我公司要交什么稅？2、我公司繼續建成后營業稅能否享受差額征稅待遇?3、出售方要開什么票據給我公司？財稅【2016】36號文附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》附：銷售服務、無形資產、不動產注釋三、銷售不動產轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的，以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。1.賣方涉稅風險~營改增后

財稅【2016】36號文附件二《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》：（八）銷售不動產1.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。3.一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。2.買方涉稅風險~營改增后

財稅【2016】36號文附件二《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》：(四)進項稅額

1.適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。

融資租入的不動產以及在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定2.買方涉稅風險~營改增后不動產投資入股營改增涉稅風險【案例】：甲公司用不動產投資入股乙企業，不動產原值1000萬，評估增值為3500萬，取得了被投資乙企業3500萬的股份，應如何進行營業稅處理？營改增后呢？若是以土地、在建工程作價投資呢？

不動產投資入股是否涉及增值稅風險《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第14號）第二條納稅人轉讓其取得的不動產，適用本辦法。本辦法所稱取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目不適用本辦法。

《增值稅暫行條例實施細則》第四條：增值稅管控（營改增后）

單位或者個體工商戶的下列行為，視同銷售貨物：（一）將貨物交付其他單位或者個人代銷；（二）銷售代銷貨物；（三）設有兩個以上機構并實行統一核算的納稅人，將貨物從一個機構移送其他機構用于銷售，但相關機構設在同一縣（市）的除外；（四）將自產或者委托加工的貨物用于非增值稅應稅項目；（五）將自產、委托加工的貨物用于集體福利或者個人消費；（六）將自產、委托加工或者購進的貨物作為投資，提供給其他單位或者個體工商戶；（七）將自產、委托加工或者購進的貨物分配給股東或者投資者；（八）將自產、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人。股權收購涉稅規劃【案例】：甲公司注冊資本3000萬元，為房地產開發項目公司，2009年在金融危機期間以招拍掛方式獲取土地100畝，支付土地出讓金及補償費用15000萬元。2012年甲公司股東準備將該地塊轉讓，經高人指點，甲公司股東認為采取股權轉讓方式比直接轉讓土地使用權稅收成本較低。乙公司擬受讓該地塊，經協商，甲公司股東與乙公司同意以土地評估價值作價50000萬元將其擁有的甲公司股權全部轉讓給乙公司。假設投資當日，甲公司所有者權益為3000萬元。

股權轉讓（收購）是否涉及增值稅風險財稅【2016】36號文附件2《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》（二）不征收增值稅項目5.在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為。【案例】：A企業有土地但沒資金，找到有資金的B房地產公司合作。協議約定：由B房地產開發公司負責立項開發，建成后按A企業40%、B企業60%的比例分配房產。請問：1、A、B要不要交營業稅、土增稅、企業所得稅？2、營改增后，合作建房如何繳納增值稅？3、B企業的土地成本如何確定，需要A企業開具正式發票嗎？五、合作建房進項稅額抵扣難題

合作模式法釋〔2005〕5號合同定性有地沒錢有錢沒地共同投資共擔風險、共享利潤合作開發不承擔經營風險收取固定收益土地轉讓合同不承擔經營風險房屋房屋銷售合同不承擔經營風險貨幣借款合同不承擔經營風險房屋使用權租賃合同二、合作開發的司法認定合作建房進項稅額抵扣難題

根據最高人民法院法發[1996]2號、法釋〔2005〕5號相關條款整理。一方應該具有房地產開發經營資質必須辦理土地使用權變更登記必須以合作雙方名義辦理合建審批手續二、合作開發的司法認定合作建房進項稅額抵扣難題房地產業影響與應對開發建設甲供材料園林綠化2購置園林綠化材料和產品營改增：一、自產自銷農產品免稅政策1.《增值稅暫行條例》第十五條：農業生產者銷售的自產農產品免征增值稅。2.《增值稅暫行條例實施細則》第三十五條限定：農業，是指種植業、養殖業、林業、牧業、水產業。農業生產者，包括從事農業生產的單位和個人。農產品，是指初級農產品，具體范圍由財政部、國家稅務總局確定。3.《農業產品征稅范圍注釋》（財稅字【1995】52號）：《增值稅暫行條例》第十六條所列免稅項目的第一項所稱的“農業生產者銷售的自產農業產品”，是指直接從事植物的種植、收割和動物的飼養、捕撈的單位和個人銷售的注釋所列的自產農業產品；對上述單位和個人銷售的外購的農業產品，以及單位和個人外購農業產品生產、加工后銷售的仍然屬于注釋所列的農業產品，不屬于免稅的范圍，應當按照規定稅率征收增值稅。三、園林綠化工程營改增后的涉稅風險控制房地產業影響與應對預售銷售未完工產品預售視同銷售特殊產品3地下車庫、車位、閣樓、會所、倉房、儲藏間公共配套移交、捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產，實物補償等首付款與按揭款如何納稅買一贈一【案例】：某開發商開發的樓盤開始預售，王先生于2016年3月25日購買了其中一個商業鋪面，價格400萬元，并按規定在簽訂《預售合同》的當天支付了50%首付款，計200萬元，其余的50%余款根據合同要求辦理銀行按揭，請問，開發商2016年4月份應該如何申報納稅？要是2016年5月1日后開發的新項目呢？一、營改增后首付款與按揭款如何納稅？

財稅【2016】36號附件二《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》：（八）銷售不動產9.房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅?！窘庾x】：不論新舊項目，在按預征率預繳增值稅時肯定不能扣除土地出讓金！不過老項目的預收款預征率從營業稅的5%改為增值稅的3%，降了！一、營改增后首付款與按揭款如何納稅？財稅【2016】36號附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為：（一）納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合