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企業投資租賃住房問題的考慮本文簡介：國務院?關于加快培育開展住房租賃市場的假設干意見?提出要“開展住房租賃企業〞，充分發揮市場作用，調動企業積極性，通過投資、租賃、購置等方式多渠道籌集房源，滿足不斷增長的住房租賃需求。積極考慮和解決企業投資租賃住房問題，對于促進上海住房租賃市場開展具有重要意義。一、上海企業投資公共租賃住房的主要經歷上海

企業投資租賃住房問題的考慮本文內容：

國務院?關于加快培育開展住房租賃市場的假設干意見?提出要“開展住房租賃企業〞，充分發揮市場作用，調動企業積極性，通過投資、租賃、購置等方式多渠道籌集房源，滿足不斷增長的住房租賃需求。積極考慮和解決企業投資租賃住房問題，對于促進上海住房租賃市場開展具有重要意義。

一、上海企業投資公共租賃住房的主要經歷

上海是我國最早推行公共租賃房的城市之一。在政府主導下，局部大型國有企業積極參與投資建立公共租賃房，積累了許多租賃住房投資建立的珍貴經歷。

〔一〕利用存量土地，以“捆綁供地〞方式建立公共租賃住房

開發租賃住房離不開土地，充分開掘企業在存量土地方面的優勢，可以彌補城市新增建立用地供給的缺乏。為鼓勵企業利用存量土地建立保障性住房〔公共租賃住房〕，2022年市政府出臺了鼓勵本市國有企業集團利用存量工業用地建立保障性住房的有關政策，允許企業在“退二進三〞工業用地上建立保障性住房〔保障房比例不少于50%〕時，可捆綁建立局部經營性建立工程〔即商品住宅、商辦等六類經營性工程〕，也允許企業提供兩幅地塊分別建立保障性住房和經營性工程〔原那么上地段等級較好的地塊建立保障性住房〕，用經營性工程的銷售收益局部彌補公共租賃住房投資回收慢帶來的長期虧損。在這一政策支持下，上海地產集團率先在原上糧二庫、上海南站地區兩處地塊上分別投資建成了馨越公寓、馨逸公寓共計8000余套公共租賃住房，作為首批集中新建的公共租賃住房，滿足了上海對公共租賃住房的迫切需求。

〔二〕發揮企業市場主體作用，多渠道自籌資金，降低本錢

資金是建立工程的“血液〞，如何籌措足夠的資金以保障建立工程的順暢運行是企業投資公共租賃住房的一大難題。上海經過多年探究，在企業投資公共租賃住房中成功走出了一條多渠道籌資的新路。一是以土地作價抵押，解決租賃住房建立的前期資金問題；二是積極爭取政策性貸款，解決租賃住房長期建立、運營的資金問題。據統計，上海保障性住房建立中，共爭取到公積金結余資金發放的112億、最長10年期的低息貸款，其中近一半用于公共租賃住房工程；三是與商業銀行合作，由商業銀行提供信譽額度，解決租賃住房建立過程中的短期融資問題。

〔三〕按照“略低于市場租金〞的定價原那么確定合理的租賃價格

租賃價格關系租賃住房的市場承受程度，是租賃住房可持續開展的關鍵。在上海公共租賃住房推出前，市政府發文明確了“按略低于市場租金程度，確定公共租賃住房的租賃價格〞原那么。承當公租房運營管理職責的企業，在充分市場調查根底上將2022年推出的公共租賃住房租金確定在每月每平方米40元左右，相當于同期同地段市場租金的8折。2022年隨著房地產市場的變化，又將租金調整至每月每平方米50元左右，僅相當于同期同地段市場租金的7折。由于租賃價格定價合理、調價平穩、租期穩定，公租房迅速成為住房租賃市場中的“香餑餑〞，供不應求。據調查，目前上海各企業推出的公租房出租率普遍到達95%以上。

〔四〕組建專業運營機構，為公共租賃住房的運營管理提供專業化效勞

公租房運營管理包括對物〔租賃房屋〕和對人〔承租人〕兩方面的管理，具有較強的政策性和專業性。上海在鼓勵企業成功投資建成一批公租房后，市、區財政出資200億元作為資本金〔或補助〕扶持組建19家市、區公租房運營機構，承當公租房的后期運營與管理。首批運營管理機構具有以下特點：1.以企業投資為主，政府扶持；2.不以盈利為目的，保本微利；3.專業化管理，市場化運作，尤其在租賃住房的物業管理方面，充分依靠市場，發揮專業隊伍的作用；4.利用信息化手段，對承租人的租賃使用、入住、繳租、退租等行為進展管理，并為承租人在租賃期間的就醫、就學、出行、購物等日常生活提供良好的效勞。

二、企業投資租賃住房亟需解決的問題

企業投資公共租賃住房為企業投資租賃住房提供了珍貴的經歷，但投資市場化的租賃住房畢竟不同于投資保障性的公共租賃用房。筆者認為，當前，為鼓勵企業投資租賃住房，必須解決好以下問題。

〔一〕土地供給問題

盡管近期市政府在推出建立用地時已增加了租賃住房用地，但相對于本市“十三五〞新增70萬套租賃住房的用地總需求還遠遠不夠?？傮w而言，本市在租賃住房土地供給上存在三方面問題：一是供地數量缺乏。相對于租賃住房“十三五〞規劃需求，目前少量幾幅土地供給明顯數量缺乏。二是土地價格不低。目前中標租賃住房用地價格雖遠低于商品房出讓地價，但與首批公共租賃住房基準地價相比差距明顯。三是供地布局不平衡，沒有考慮租賃住房承租人群“就業〞居住的分布特點。

〔二〕資金籌措問題

籌資渠道少、融資本錢高是束縛企業投資租賃住房的瓶頸。據對公租房的測算，按公積金貸款利率計，其資金本錢已近40元/平方米/月。如企業投資租賃住房按商業貸款利率計息，那么資金本錢更高。能否拓展多元化資金渠道，吸納低本錢資金，通過高效運營大幅降低資金本錢，是決定企業投資租賃住房能否可持續開展的關鍵因素之一。

〔三〕投入產出問題

租賃住房投資規模大、回收期長。據對市屬公租房的測算，按照基準地價、公積金貸款利率、“略低于市場租金〞等條件，依靠租金收益收回投資至少需要25－30年〔未全額計算運營本錢〕。投資租賃住房的本錢構成與公租房根本一樣。雖然租賃住房租金標準〔不高于市場租金〕比公租房〔略低于市場租金〕略高，但租賃住房的市場屬性享受不到公租房的優惠，在現行土地供給方式和開發建立形式下依靠租金收益收回投資的年限將更長。30年或更長期限的負債經營，對任何一家投資企業都是一個宏大的風險。

〔四〕租金定價機制問題

租賃住房屬于市場性住房，其租金標準應按照市場原那么，隨行就市?？赡壳爸鞴懿块T尚沒有一個明確的租金定價機制，房地產交易主管部門也沒有定期發布本市各區域市場租金的平臺，企業調查市場確定租金標準缺乏有效的案例參考與權威部門數據根據，所謂“隨行就市〞隨意性較大。從前述公租房數據可以看出，由于缺乏定價根據，實際租金標準只有市場租金的70%-80%，較大偏離了“略低于市場租金〞的初衷，也延長了企業投資收回的時間。加之市場的不規那么波動，“隨行就市〞不僅僅有漲有增，也有跌有減。當遇到市場暫時不景氣、市場租金下跌時，租賃住房的租金該如何調整？這些因素都將直接影響到住房租賃企業的經濟效益和投資積極性。

〔五〕運營管理問題

租賃住房的運營管理不同于物業管理，租賃住房運營管理最大的難點在租賃管理。運營管理一方面要最大限度滿足承租人日常生活的需要、文化交往需求，另一方面又要面對常常發生的配租、入住、收繳租金和退租等問題?，F行住房租賃管理法規缺少對種種租賃違約責任的明確規定，給October202219運營管理帶來了很大的不確定因素，嚴重影響了租賃住房的運營管理。

三、對企業投資租賃住房的考慮與建議

〔一〕拓寬思路，多渠道解決企業投資建立租賃住房的土地供給問題

上海土地資源緊缺，嚴重制約租賃住房建立。據測算，要滿足?上海市住房開展“十三五〞規劃?提出的“新增租賃住房4250萬平方米、約70萬套〞的開展目的，需要新增租賃住房用地1700公頃。這些建立用地按正常的供給渠道難以解決，因此必須拓寬思路，在不違犯國家土地政策的大原那么下多渠道解決好企業投資租賃住房的土地供給。1．抓緊啟動利用集體建立用地建立租賃住房試點工作。最近國土資源部、住房和城鄉建立部結合印發了?關于利用集體建立用地建立租賃住房試點方案的通知?，明確了“在超大、特大型城市中，確定租賃住房需求較大，村鎮集體經濟組織有建立意愿、有資金來源，政府監管和效勞才能較強的城市可以開展利用集體建立用地建立租賃住房試點。〞上海被列入首批試點城市。這是企業參與租賃住房投資的大好時機，要緊緊抓住這一有利時機，盡快啟動編制利用集體建立用地建立租賃住房試點的施行方案，根據國家的總體要求，提出實在可行的操作方案，報國家有關部門批準后施行。2．繼續挖潛企業“退二進三〞存量土地〔尤其城區土地〕，新建或改建租賃住房。調動企業的積極性，繼續挖掘企業“退二進三〞存量土地，對于企業“退二進三〞地塊上具有歷史價值或海派文化代表性的廠房或工業建筑物，可以保存原廠房或建筑物，將其改建為租賃住房。鑒于租賃住房投資的長期性，建議政府將公共租賃住房捆綁供地的政策延伸到企業投資的租賃住房，允許企業在其存量土地上建立一定比例租賃住房〔如不低于50%或更高〕后，建立局部經營性工程，以彌補租賃住房投資的虧損。3．在“十三五〞上海工業區轉型晉級的用地構造調整中合理布局租賃住房用地。根據?上海市工業區轉型晉級“十三五〞規劃?，“十三五〞期間上海工業區將按照“四新〞經濟要求轉型晉級、提質增效，對“104〞區域、“195〞區域和“198〞區域等工業區進展產業構造調整與轉型，構建“產業基地、產業城區、產業社區+零星工業用地〞的“3+1〞產業園區空間布局體系。建議在上述工業區轉型晉級的用地構造調整中，合理布局租賃住房用地，既有利于進步存量工業用地的利用質量和綜合效益，也有利于加強工業區產業與生活空間的交融。對租賃住房用地的選址，一要與集群集聚的產業空間布局相協調，有利于產業職工就近“安居〞，二要與產業城區的開展相一致，方便產業職工生活“安心〞。

〔二〕創新租賃住房規劃設計理念，盡快制訂租賃住房設計標準

租賃住房的功能是滿足“階段性居住需求〞，其戶型設計、建筑標準與商品房應有一定的差異。由于目前尚沒有專門的租賃住房建筑設計標準，而參照商品房設計標準會帶來不必要的本錢增加，建議有關部門應盡快制訂租賃住房的建筑設計標準，指導企業建立租賃住房。筆者認為，租賃住房的設計應在確保質量平安的前提下，遵循“實用、經濟、可改造〞原那么?！皩嵱猫曋缸赓U住房滿足根本的居住功能，戶型面積較小，不要求廚衛全明朝向?！敖洕曋缸赓U住房在實用根底上的“節省性〞，如適當增加建筑密度，見縫插針增加“點狀、蝶狀〞建筑，裝飾裝修簡潔樸素且維護整修方便等?！翱筛脑歙曋缸赓U住房設計應兼顧將來轉為商品房的可能性，為將來改造預留空間。如在房型設計上可將兩個一房相鄰，今后可改造為二房；如不減少車位配比，但允許局部空置車位由社會經營，用經營收益補貼運營管理本錢等。

〔三〕拓展融資渠道，積極開展租賃住房信托基金試點

近日，上海出臺?關于加快培育和開展本市住房租賃市場的施行意見?，提出加快推進房地產信托基金〔REITs〕試點。REITs是以發行收益憑證方式募集投資資金，由專門投資機構進展房地產運營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs的收益來源于租金收入。租賃住房由投資企業或機構長期持有，是可供機構交易的單一產權物業，適宜開展REITs。REITs在滿足租賃住房建立資金需要的同時，也有助于租賃住房企業開展輕資產化運作。建議有條件的企業在投資建立租賃住房時積極探究租賃住房的REITs運作，為租賃住房融資走出一條新路。同時，要繼續吸引社會低本錢資金投資租賃住房，如住房公積金、保險資金等。2022年?國務院關于加快開展現代保險效勞業的假設干意見?〔國發〔2022〕29號〕要求保險資金在保證平安與收益的前提下，創新運用方式，進步配置效率，鼓勵保險資金支持民生工程和國家重大工程。筆者認為，保險資金沉淀資金總量大、穩定性好，具有長期投資的獨特優勢，將保險資金引入租賃住房，作為租賃住房的長期資金來源，不僅能滿足租賃住房建立運營對長期資金的渴求，也是保險資金創新投資方式、支持民生工程的創舉。

〔四〕培育一批有社會責任感、專業性強的租賃住房運營管理機構，進步對租賃住房的市場化、契約化管理程度

租賃住房的市場屬性決定了對租賃住房的運營管理必須采取契約化管理方式。通過訂立契約，明確租賃雙方的權利和義務，同時規定違約的責任，這是完善我國住房租賃市場的必由之路。將來，為適應企業參與租賃住房投資建立，迫切需要培育一批有社會責任感、專業性強的租賃住房運營管理機構和管理人員，來承當對租賃住房的市場化、契約化管理。建議：1.建章立制明確運營標準與標準，定崗定責，科學分工；2.加強崗位培訓，增強管理人員的市場化、契約化意識，進步專業技能，提升管理程度；3.與房屋裝修、設備消費企業建立戰略合作伙伴關系，共同實現企業微利與效勞租賃的雙重目的；4.建立一套與承租人行之有效的溝通機制，如定期回訪、小區互動APP、公告公示等，以減少租賃糾紛，進步管理效率。

〔五〕構建全市統一的租賃住房綜合管理平臺，實現信息共享、業務辦理和行政監管等三項根本功能

依托信息系統，構建全市統一的租賃住房綜合管理平臺，將有助于改變目前住房租賃市場信息不暢、監管乏力的現狀，有利于進步運營效率、強化行政監管，引導住房租賃市場的安康有序開展。筆者認為，全市統一的租賃住房綜合管理平臺，應實現信息共享、業務辦理和行政監管等三項根本功能。1.信息共享：建立租賃住房的“大數據〞采集機制，標準數據采集標準、發布要求，將本市租賃住房法規政策、房源信息、租賃價格，以及中介機構、運營機構、投資建立者等多方信息聚焦于平臺，分類發布，確保租賃住房供、需雙方信息對稱，租賃價格透明，確保配租的公開、公平與效率。2.業務辦理：租賃住房綜合管理平臺的終級目的是建成為業務辦理平臺。該平臺應是上海房地產