經濟復蘇對房地產市場沖擊

進入2009年．受到多項經濟刺激政策的影響及大量信貸資金的推動，衡陽市房地產市場在投資、價格和供需等方面發生著深刻的變革．次貸危機的影響正在漸行漸遠，房地產市場正逐步走向復蘇，并表現出“量大增，價小漲，供需雙方信心增強”的良好態勢。

一、衡陽市房地產發展現狀及特征

投資穩步增長

1—9月，房地產完成開發投資26．65億元，同比增長17．04％。其中商品住宅完成投資18．77億元，同比增長10．5％，占整個房地產開發投資額的70．43％；商業營業用房完成投資4．73億元，同比增長116．97％，占整個房地產開發投資額的17．75％。

市場供需兩旺

1—9月．商品房施工面積1005．05萬平方米，同比增長34．78％。商品房竣工面積l87．95萬平方米，同比增長81．73％。累計銷售商品房1．14萬套，面積148．29萬平方米，同比分別增長104．62％、123．84％，1—9月份供銷比為0．66：l。

價格漲幅平穩

1—9月份．商品房均價為2525元／平方米，同比增長6．00％，商品住宅均價為2208元／平方米，同比增長8．02％。9月份，商品住宅均價同比增長19．28％，環比增長4．15％。資金回籠加速。1—9月，房地產開發資金來源小計44．03億元，其中銀行貸款4．09億元，同比減少26．31％，自籌資金15．00億元。同比增長l6．82％。其他資金來源中，定金和預收款14．39億元，同比增長194．88％．旺盛的市場需求直接加速了開發商的資金回籠．困擾開發商多時的“資金鏈斷裂問題”得到轉變。

基于以上所述．在經濟復蘇背景下，衡陽市房地產市場不景氣狀況已經得到較大的改善。但是一方面這種建立在國家政策和信貸推動基礎上，而不是建立在居民收入形成的購買力提高基礎上的房地產市場復蘇，其可持續性還有待于時間的驗證，另一方面影響房地產市場的基本因素還沒有完全消失．國內經濟發展還有可能出現波動．衡陽市房地產業的真正復興還有待時日。

二、衡陽市房地產存在問題的經濟學分析

居民“理性預期”與房地產市場投機行為

西方經濟學中理性“經濟人”假設認為，在利己主義的推動下。具備“完全理性”的人能夠自覺地實現利益最大化。房地產市場消費者的市場行為符合“經濟人”假設。消費者在房價上漲時由于預期房價還會繼續上漲．而且出于貨幣增值的需要，在房價上漲的預期下不可避免產生投機沖動。今年以來，市面上出現的排隊購房的現象已經屢見不鮮了，甚至出現了單純的“賣房號”現象．一些樓盤開盤不到幾／J,n,-t，就告售罄，而目前衡陽居民還沒有能支撐房地產這樣“瘋狂”的收入水平房地產市場的投機行為一方面不利于反映居民真實住房需求：另一方面也擾亂了房地產市場價格，不利于其正常發展。從目前衡陽房價來看，泡沫成分應該不大．而且又經歷了一輪調整，衡陽市目前房價收入比大約為6左右，房價還在居民收入可以承受的范圍內，但是如果對市場投機行為不加以抑制，面對逐步推高的房價．本身就比較脆弱的房地產經濟必然會受到損害，給區域經濟金融體系帶來難以估量的損失。

結構性供需不平衡妨礙衡陽市房地產經濟健康發展

根據薩伊定律，供給能創造需求，也能抑制需求，能創造需求適應需求的供給是有效供給，背離需求的供給是無效供給。衡陽商品房供給結構性過剩問題依然存在。一是戶型結構不合理。為迎合一部分人“貪大求全”的住房需求．近年來衡陽市開發大戶型住宅已成為一種趨勢，90平方米以下，總價較少的中小戶型住房占比微不足道。二是保障性住房占比不合理，經濟適用房建設滯后，一部分經濟困難家庭的住房需求沒有得到改善。

金融機構“非理性”行為孕育著房地產市場風險

金融機構作為集體“經濟人”有尋求自身利益最大化的沖動，但是由于其經理人是股東的委托代理人，不可避免在經濟活動中出現“拿別人的錢替別人辦事”，因而效率低下，甚至因為房地產商的“尋租”行為損害委托人的利益。在房地產行業中，金融機構因為利益沖動而對房地產支持過度，不利于房地產業健康發展。如果開發商資金不足，開發項目進行不下去，房地產金融風險就會凸現出來，2008年的房地產市場不景氣導致商業銀行不良貸款顯著增加就是非常明顯的例證2008年9月．在房地產開發貸款總量減少1．51％的條件下，衡陽市房地產開發貸款損失類不良貸款數量同比增長84．48％，關注類貸款同比增長50．54％，而關注類房地產貸款可能向不良貸款轉化。據已公布的房地產數據顯示，2009年1—9月份，衡陽市空置商品房38．53萬平方米，同比增長132．52％，按9月份市場平均價格2382元／平方米計算。已經沉淀了開發企業9．17億資金，在衡陽市房地產大量開發建設，居民實際收入沒有上升的情況下，購買力的釋放還能持續多久?房地產民間融資潛藏的風險值得關注民間融資作為正規金融的補充．因為資金的稀缺性也會產生信貸配給現象。由于信息不完全對稱，在融資市場上會出現逆向選擇和道德風險。逆向選擇的結果是付出利息高的借款人獲得貸款，但是高利息必然要求高回報，在房地產行情看好時，這種回報可能會得到滿足，但是在目前房地產市場主要靠政府政策推動，而居民收入水平提高形成的購買力并沒有得到很大改變的條件下，一旦出現政府優惠政策不再延續，信貸政策收緊．就會出現商品房銷售不暢的情況．房地產市場將不可避免出現道德風險。尤其是一些房地產項目存在的非法集資現象．更容易出現融資糾紛．這種情況在2008年的湘西集資案中已經有例可循。

三、經濟復蘇背景下金融機構如何促進區域房地產經濟健康發展

面對經濟復蘇的大環境，衡陽金融機構在推動房地產市場健康發展上應有所作為．在支持房地產發展上應更加注重科學性和靈活性

把握好房地產金融支持的方向

房地產金融支持應放在以下幾個方面。一是把握好民生性需求的解決。一方面要求金融機構在加強商業性信貸風險管理的同時，要加快調整房地產信貸結構．優先支持普通商品住房和經濟適用住房的建設．優先滿足具有償還能力的家庭購買自住房的貸款需求：

另一方面，還要求金融機構積極配合國家住房保障體系建設，在風險可控的前提下．切實改進對經濟適用住房、廉租住房建設的金融服務。二是把握好增量控制。

在對存量土地開發和在建工程項目實施金融調控的同時，更要加強對新增土地開發和新開工項目的調控。防止房地產企業不顧市場需求盲目開發，造成大量空置房積壓。在房地產貸款存量和增量方面也要突出信貸增量調控，嚴防形成的新不良貸款。三是把握好房地產穩健經營。根據房地產金融風險防控狀況．對金融支持的重點應放在關注投資規模適度、現金流較充裕、項目適銷對路、企業資質較好、還貸較及時的房地產企業四是把握好市場失靈問題的解決。市場失靈理論告訴我們，房地產開發商的逐利性促使其熱衷于開發大面積、豪華型別墅和公寓，因此房地產市場本身不可能實現居民的“買不起大的，買小的，買不起貴的，買便宜的”愿望，政府的調控必不可少。對房地產信貸投向實行指導，增加開發小戶型、普通商品房的信貸投放量，政府這只有形的手應該發揮作用。

把握住房地產金融支持的力度

房地產業是區域經濟的支柱產業．因此為了防止區域經濟大幅波動，對于區域房地產業的金融支持力度應把握“平衡”的原則。

一是把握住金融支持與居民住房需求的平衡。房地產金融支持應在三方面把握好力度：首先是重點支持個人自住性消費需求。對于個人改善住房條件的消費需求，要在衡量個人償債能力的基礎上盡可能滿足；其次是有條件支持投資性需求．在嚴格執行信貸政策，詳細了解貸款申請人的資料真實性的基礎上，對于具有投資價值的項目積極參與；第三是嚴格抑制炒作性房地產投機需求。這樣既能加大市場的有效需求，又能防止市場產生房地產泡沫的風險。

二是把握住金融支持與經濟發展水平的平衡。在全國經濟增長放緩的大趨勢下，經濟基礎相對薄弱的區域金融機構應采取更加靈活的利率政策，如解決民生性住房的供需問題可以采取低于基準利率的政策。而對開發大面積、超豪華型公寓則采取高于基準利率一定比例的政策。這樣既可以解決供求結構性問題，解決了一部分低收入家庭的住房問題，又促進了區域經濟平穩發展。新晨范文網

加強房地產金融監管體系建設

一是建立房地產金融長效監測機制。首先要建立適應區域房地產金融調控的一系列風險指標體系，根據這些指標進行長期跟蹤監測并及時向金融主管部門和銀行反饋，各金融機構要協調共同行動，對房地產民間融資活動、房地產貸款使用、企業資金鏈狀況、企業資金異常情況、房地產投資規模和銷售狀況等要重點監測．發現問題及時報告和解決。

二是切實加強房地產金融監管。房地產金融監管要與金融調控相互配合，同步進行。重點監管房地產項目是否符合貸款條件、是否降低首付款比例、是否是假按揭貸