本科畢業設計（論文）外文翻譯原文：AdiscussionofUKcommercialpropertyservicechargesReceived(inrevisedform):8thFebruary2009ABSTRACT：Ascertaintypesofpropertyhavebecomemorecomplexandcustomers’oroccupiers’perceptionsandexpectationshaveevolved,theservicesprovidedbytheownershavehadtobeimprovedcorrespondingly.Amodernservicechargemayincludeprovisionfortherecoveryofmanydifferentpropertiesorfacilitiesmanagement-relatedservices.Theexistingpracticeofservicechargesrecoveryforcommercialpropertiesisnottransparentenoughtoenablethetenantstounderstandexactlywhattheyarepayingfor.Theservicechargecostsmayincludeenhancementofthebuilding,whereitcanbejusti?edfollowingtheanalysisofreasonableoptionsandalternatives.Thepracticeofservicechargeshouldrestonachievingequitablebene?tsforbothparties:theownerandthetenant.Keywords:servicecharges;commerciallease;landlordandtenants;propertymanagement;sinkingfunds;reservefunds。COMMERCIALSERVICECHARGESDEFINEDAllbusinesseshavetopayforproperty-relatedoverheads,or‘runningcosts’(RICS,2008).Theobjectiveofaservicechargeistoenablethelandlordtorecoveralllikelyanticipatedexpenditurenotonlyforthepropertyinitspresentform,butalsoenvisaginganyreasonableextensionoralterationinthefuture(PhilpottandHicks,1994).Thebasicprincipleofservicechargesliesintakingtheperspectiveofboththelandlordandthetenant.Inmostcircumstances,bothpartiesviewtheimportanceofservicechargesdifferently,whichisdefinitelytotheirownbene?t.EdwardandKrendel(2007)showthatthelandlordwillwanttorecoverallexpenditurefromthetenant.Thetenantontheotherhandwilltrytolimittherecoverableitemstothenecessaryservicesfortheproperty.Martin(1981)de?nedservicechargesasthecosttoatenantinindemnifyinglandlordsagainstactualandanticipatedexpenditureontheprotection,maintenanceandreplacementofthosepartsandstructure,finishesandequipmentofthepropertyforwhichnotenantisdirectlyresponsible.Generally,theservicechargeapportionmentbetweenthelandlordandtenantarespeci?edinthelease.TheinappropriatenessofthisdefinitionwaspointedoutbyMcGee(1984),whenhestatedthatitonlyfocusedontheexpendituresonphysicalaspectsofthepropertywhileneglectingtheotherimportantelementsthatmadeuptheservicechargecosts,suchashousekeeping,servicesforcleaningandsecurityservices.Thecentreforadvancedlandusestudies(CALUS)reportbroadenedthedefinitionofservicechargesto:Anannualcosttothetenantofthelandlordprovidingservicestothebuildingincompliancewithhisobligationsunderthetermsofthelease.Thefundamentalofservicechargesrestsontwomainitemswhichare‘works’and‘services’.Worksreferstorepair,renewal,replacement,maintenanceandimprovementwhilstservicesontheotherhandfocustothehousekeepingelementswhichincludebutnotlimitedtothecostofcleaning,security,fuelandotherrelatedactivities.Servicechargesalsoconsistofothercoststhatareknownassinking,replacementandreservefunds.RICS(2006)definedbrieflythemeaningoftheabovementionedfundsasfollows:Ontopofroutineexpensesonservices,ownersandoccupiersmayneedtomakeprovisionforoccasionalone-offoutlayonreplacingmajoritemsofequipment(e.g.aheatingsystem).Majorexpenditureofaregularlyrecurringnature(i.e.externalredecorations)canalsocausesignificantfluctuationsintheamountofservicechargepayableeachyear.Thecontributiontowardsthefundismadethroughtheservicechargesyearbyyear,andwhentheneedarisesforsuchrepairs,paymentismadefromthefund(Morley,2008).Theestablishmentofsuchfundsareseentobene?tboththelandlordandthetenant.AsmentionedbyMorley(2008),theadvantageofimpositionofsuchfundstothetenantisanassuranceofcostcertainty,thusdismissingtheshockingpeakchargesatago,asthecontributionismadeovertheleaseperiod.Inaddition,inthecaseofshort-termtenancy,thenewtenantisonlyrequiredtocontinuethecontributionthatwasmadebytheprevioustenantandnottobetotallyburdenedwiththeoverallcostofrepairandreplacementofequipmentshouldtheneedarise.Thelandlordontheotherhandenjoysthebene?toffundingcertainty,thuseliminatingtenantdisputesoverone-offhighservicechargeinayearshallthecostisclaimedasandwhenrepairsareneeded.Moran(2007)providedaspecificservicechargesdefinitionforcommercialproperties.Hepointedoutthatservicechargesincommercialbuildingsarisewhenthereismultipleoccupationofthelandlord’spremise.Shoppingcentres,of?ceblocks,someindustrialbusinessparksandmixed-usebuildingsarethetypesofpremisesdesignedformultipleoccupation.Thechargesaremeanttorecoverthecostofmaintainingunletstructures,commonpartsandtheprovisionofotherrelatedservices.Thelandlordisresponsibleforrepairandmaintenanceoftheproperty,butwillrequirethecostsheincursonthesematterstobereimbursedbythetenant(Butt,2007).Inessence,theservicechargecompositionincommercialpropertiesusuallyconsistsofthedirectcostoftheservicestothebusiness,andoftenthisincludesamanagementfeepayabletothepersonorcompanywhoadministertheservice(RICS,2008).TheleaseandtheservicechargeThebasicelementofanyservicechargeprovisioninaleaseistoensurethatsomeoneisliablefortherepairandmaintenanceofallelementsofthebuildingorthedevelopment.Alllandlordsareinfavourofa‘clearlease’thatallowsthemtorelinquishtheirobligationinfundingthecostofprovidingnecessaryproperty-relatedservicestothetenants(EdwardandKrendel,2007).CrosbyandMurdoch(1998)emphasisedthata‘clearlease’shouldalsobea‘fullrepairingandinsuring’,or‘FRI’lease.Inthesecircumstances,thetenantswillassumeallresponsibilities(inpaymentterms)fortherepairandinsuranceoftheleasedpropertytoallowthelandlordtokeepthepremises,andwillreimbursethelandlordforthecostofundertakingthesetasksthroughtheservicecharges.Thequestionofthemagnitudeandextensivenessofresponsibilityforrepairs,maintenanceandupkeepofthepropertybetweenthelandlordandthetenantisaverycomplexanddelicatesituation(CrosbyandMurdoch,1998).Inthecaseof‘leasesofwhole’,theliabilityofthetenanttoundertakethecostofrepairandmaintenanceofthepremiseisrathersimplified,asthepremiseisentirelyoccupiedbyasoletenant.However,forcommercialpropertieswhere‘leasesofpart’involvemultipletenants,awell-draftedservicechargeprovisionintheleaseisacrucialelementthatneedsspecialattentionbythetenanttoavoidfuturedisputeswiththelandlord(EdwardandKrendel,2007).Moran(2007)highlightedthatthetypicalprovisionofservicechargesintheleaseshouldinclude.i.Ade?nitionsectionatthebeginningoftheleasethatde?nes‘servicecharges’and‘services’.ii.Aspeci?ctenant’scovenanttopayservicecharges.iii.Alandlord’scovenanttoprovideservices.iv.Detailsofservicecharges.Sourse:MichaelPitt.AdiscussionofUKcommercialpropertyservicecharges,JournalofRetail&LeisureProperty(2009)8,119–138.譯文：關于英國物業收費的討論摘要：由于某些類型的物業已經變得更加復雜，物業的擁有人或物業的使用者對物業的看法和期望不斷地提升，相應的物業服務業不得不進行有針對性的改善提高以滿足物業使用者的需要。在一個現代化的物業服務費里可能包含各種不同屬性的相關的設施管理的服務。然而目前物業收費仍然不透明，需要讓居民了解他們所付的物業費包含哪些服務。物業服務費里可能包含著用于維修、養護建筑的費用，這些都是經過合理分析得出的。對基礎設施進行管理對物業所有者和租客都有好處。關鍵詞：服務收費，商業租賃，業主和租戶，物業管理。商業服務收費界定所有企業都要付與物業管理有關的企業經費，或管理費用（RICS，2008）。收物業費的目的不僅是確保業主有資金去維修在目前情況下那些可預見的設備的保養、維修、折舊等，而且還包括未來各種合理的可能會發生的費用（費爾伯特和Hicks）。物業費如何收取的基本原則融合了業主和租客的觀點。在大多數情況下，雙方對收費物業費的重要性有不同的認識，這很明顯都是在維護自身的利益。愛德華和克蘭德（2007年）的研究表明，業主希望那些維修物業的費用由租客來承擔。然而那些租客總是設法降低他們所要承擔的一些維修物業的費用。馬丁（1981）明確表示了為了確保業主能有資金去維修、替換那些已經存在或者可能要發生的設備損耗等，承租者有責任區承擔相應的部分費用。一般情況下，在合同中就已經明確說明了房東和房客就物業費該如何分配。而麥基（1984）指出了其中不合理的地方。他說，這些物業費里只包含那些可以看得見的自然的折舊、損耗，而忽視了家政服務、保安清潔服務等這些極其重要的物業服務支出。關于土地使用收費的研究報告（CALUS）也增加了物業服務收費項目：每年房東和承租者都會遵守契約的規定，根據租客交的物業服務費提供相應的物業服務?；镜奈飿I費該如何收取主要取決于兩個方面，分別是硬件服務和軟件服務。硬件服務主要有物業的維修養護、設備的保養更新替換，甚至是增加設備的各項功能等。軟件服務主要是指一些家政服務，如清潔、保安等。物業服務收費里也包含一些上面沒有提到而眾所周知的服務收費。如維修基金、設備更新替換等。RICS（2006）對維修基金做了一個簡明扼要的定義：在日常服務費用的中，業主和住戶可能需要對一些偶然發生的一次性支出的設備（如加熱系統）詳細規定，明確彼此的責任義務。日常生活中經常發生的費用支出（如外部的裝飾、翻新等）的增減也是導致每年物業服務收費波動的重要因素之一?；鸬暮锰幵谟诎l生某些重大維修項目時，可以由該基金支付（莫利，2008）。建立維修基金對業主和租客雙方都有利。正如莫利（2008）所說的那樣，這種強迫式的基金的建立的好處在于可以為租客發揮一個相當于保險的功能。當發生重大支出項目時，租客不必承擔大額支出。而且這個作用是在租客承租期間發揮。此外，在短期租賃的情況下，新的租客只需要繼續支付前一位租客支付的維修基金，而不必承擔那些因設備更新維護而發生的所有的費用。同時，業主也高度贊揚了這個維修基金所發揮的積極作用。維修基金消除了那些因承擔一次性大額支付維修費用所產生的租客的抱怨。因此，維修基金的存在具有一定的合理性。莫蘭（2007）對商業性物業該如何收取物業服務費下了明確的定義。他指出商業物業的服務費用的提高應該以業主所擁有的物業類型為前提。購物商場、寫字樓、生產廠房、混合用途的物業的收費標準都不相同。收取的物業費應該是用于維護那些未出租的部分的建筑結構、公用面積以及一些其他相關的服務。業主應該負責物業的維修與保養。但過程中所產生的費用應該由承租人來承擔（博特，2007）。從本質上講，商業物業服務費里不僅包含了直接的服務成本，也包含了服務提供公司的各項管理費、利潤等（RICS）。租約和物業服務費在契約里對各種物業服務項目有基本的規定是為了保證在遇到大項目維修時有責任人，可以確保項目的順利進行。所有的業主都支持允許他們放棄為租戶提供與物業有關的服務費用的“無責任契約”(EdwardandKrendel,2007)。克羅斯比和默多克（1998）曾強調說，這個“無責任契約”'應該是一份“全維修保險”。在這種情況下，租戶將承擔所有的物業維修、養護費用。然而那些仍有擁有這些物業的所有權。這個問題的關鍵在于物業的維修、養護需要大量的人力、物力。而且對業主和租客來說這個問題仍然非常的復雜和微妙(CrosbyandMurdoch,1998)。在整租的情況下，承租人所要承擔的物業維修、保養費用該如何計算將變得很明確，但前提是由完全由單一租戶承租。然而，在商業物業的實際操作過程中，完全租賃幾乎不可能發生，基本上是由多個租戶租賃。在涉及多個租戶的情況下，如何合理地收取相關的租賃費、物業服務費將變得非常重要。特別要寫明各種情況發生后該如何處理，以避免各種糾紛（愛德華和Krendel，2007）。莫蘭（2007）強調指出，在提供租賃服務費應包括以下幾個方面：一，在契約里明確物業服務收費和物業服務的定義；二，特定的租戶該如何支付相關的服務費用；三，業主應該提供物業服務；四，各種服務的項目以及收費詳情。出處:邁克爾皮特《用于零售或者閑置的不動產》2009年第八期119-138基于C8051F單片機直流電動機反饋控制系統的設計與研究基于單片機的嵌入式Web服務器的研究MOTOROLA單片機MC68HC（8）05PV8/A內嵌EEPROM的工藝和制程方法及對良率的影響研究基于模糊控制的電阻釬焊單片機溫度控制系統的研制基于MCS-51系列單片機的通用控制模塊的研究基于單片機實現的供暖系統最佳啟停自校正（STR）調節器單片機控制的二級倒立擺系統的研究基于增強型51系列單片機的TCP/IP協議棧的實現基于單片機的蓄電池自動監測系統基于32位嵌入式單片機系統的圖像采集與處理技術的研究基于單片機的作物營養診斷專家系統的研究基于單片機的交流伺服電機運動控制系統研究與開發基于單片機的泵管內壁硬度測試儀的研制基于單片機的自動找平控制系統研究基于C8051F040單片機的嵌入式系統開發基于單片機的液壓動力系統狀態監測儀開發模糊Smith智能控制方法的研究及其單片機實現一種基于單片機的軸快流CO〈,2〉激光器的手持控制面板的研制基于雙單片機沖床數控系統的研究基于CYGNAL單片機的在線間歇式濁度儀的研制基于單片機的噴油泵試驗臺控制器的研制基于單片機的軟起動器的研究和設計基于單片機控制的高速快走絲電火花線切割機床短循環走絲方式研究基于單片機的機電產品控制系統開發基于PIC單片機的智能手機充電器基于單片機的實時內核設計及其應用研究基于單片機的遠程抄表系統的設計與研究基于單片機的煙氣二氧化硫濃度檢測儀的研制基于微型光譜儀的單片機系統單片機系統軟件構件開發的技術研究基于單片機的液體點滴速度自動檢測儀的研制基于單片機系統的多功能溫度測量儀的研制基于PIC單片機的電能采集終端的設計和應用基于單片機的光纖光柵解調儀的研制氣壓式線性摩擦焊機單片機控制系統的研制基于單片機的數字磁通門傳感器基于單片機的旋轉變壓器-數字轉換器的研究基于單片機的光纖Bragg光柵解調系統的研究單片機控制的便攜式多功能乳腺治療儀的研制基于C8051F020單片機的多生理信號檢測儀基于單片機的電機運動控制系統設計Pico專用單片機核的可測性設計研究基于MCS-51單片機的熱量計基于雙單片機的智能遙測微型氣象站MCS-51單片機構建機器人的實踐研究基于單片機的輪軌力檢測基于單片機的GPS定位儀的研究與實現基于單片機的電液伺服控制系統用于單片機系統的MMC卡文件系統研制基于單片機的時控和計數系統性能優化的研究基于單片機和CPLD的粗光柵位移測量系統研究單片機控制的后備式方波UPS提升高職學生單片機應用能力的探究基于單片機控制的自動低頻減載裝置研究基于單片機控制的水下焊接電源的研究基于單片機的多通道數據采集系統基于uPSD3234單片機的氚表面污染測量儀的研制基于單片機的紅外測油儀的研究96系列單片機仿真器研究與設計基于單片機的單晶金剛石刀具刃磨設備的數控改造基于單片機的溫度智能控制系統的設計與實現基于MSP430單片機的電梯門機控制器的研制基于單片機的氣體測漏儀的研究基于三菱M16C/6N系列單片機的CAN/USB協議轉換器基于單片機和DSP的變壓器油色譜在線監測技術研究基于單片機的膛壁溫度報警系統設計基于AVR單片機的低壓無功補償控制器的設計基于單片機船舶電力推進電機監測系統基于單片機網絡的振動信號的采集系統基于單片機的大容量數據存儲技術的應用研究基于單片機的疊圖機研究與教學方法實踐基于單片機嵌入式Web服務器技術的研究及實現基于AT89S52單片機的通用數據采集系統基于單片機的多道脈沖幅度分析儀研究機器人旋轉電弧傳感角焊縫跟蹤單片機控制系統基于單片機的控制系統在PLC虛擬教學實驗中的應用研究基于單片機系統的網絡通信研究與應用基于PIC16F877單片機的莫爾斯碼自動譯碼系統設計與研究基于單片機的模糊控制器在工業電阻爐上的應用研究基于雙單片機沖床數控系統的研究與開發基于Cygnal單片機的μC/OS-Ⅱ的研究基于單片機的一體化智能差示掃描量熱儀系統研究基于TCP/IP協議的單片機與Internet互聯的研究與實現變頻調速液壓電梯單片機控制器的研究基于單片機γ-免疫計數器自動換樣功能的研究與實現基于單片機的倒立擺控制系統設計與實現單片機嵌入式以太網防盜報警系統基于51單片機的嵌入式Internet系統的設計與實現單片機監測系統在擠壓機上的應用MSP430單片機在智能水表系統上的研究與應用基于單片機的嵌入式系統中TCP/IP協議棧的實現與應用HYPERLINK"/detail.