2022-2023年度房地產估價師之開發經營與管理易錯題庫練習試卷B卷附答案

單選題（共54題）1、下述各項中，屬于房地產需求分析內容的是（）。A.相關房地產類型的在建數量B.吸納率分析C.相關房地產類型的存量D.改變用途數量【答案】B2、下列各類土地中，不屬于土地儲備范圍的是（）。A.集體土地中的宅基地B.依法收回的國有土地C.依法收購的土地D.依法行使優先購買權取得的土地【答案】A3、趙某以12000元/m2的價格購買了230m2的商鋪用于出租經營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05【答案】C4、房地產投資方案經濟比選時，各種可能方案中，主要存在著（）關系。A.互斥和相關B.獨立和相關C.互斥和獨立D.互斥、獨立和相關【答案】D5、下列征收補償中，不屬于國有土地上房屋征收補償費用的是（）。A.房屋價值補償費B.搬遷補償費C.停產停業損失補償費D.土地補償費【答案】D6、市場最低量與市場潛量間的距離表示需求的（）。A.市場營銷空間B.市場營銷總量C.市場營銷敏感性D.市場營銷需求量【答案】C7、投資機會研究中的主要內容有地區情況、經濟政策、勞動力狀況、（）等。A.規劃設計方案B.投資估算C.資源條件D.投資權益【答案】C8、某房地產開發企業經過市場調研后，決定在全國多個城市開發供老年人居住的“銀發公寓”。那么，開發商在目標市場選擇過程中采用的是（）模式。A.選擇專業化B.產品專業化C.全面覆蓋D.市場集中化【答案】B9、下列選項中不可以用于土地儲備資金的是（）。A.土地出讓收入中安排的一部分資金B.向銀行業金融機構舉借的貸款C.國有土地收益基金中安排的資金D.經財政部門批準可用于土地儲備的其他財政資金【答案】B10、下列不屬于管理費用的是（）。A.管理人員工資B.職工教育經費C.戶外發布會D.技術開發費【答案】C11、下列關于風險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是（）。A.解析法對隨機的現金流進行概率分布估計，得到凈效益的概率分布B.蒙特卡洛法用數學方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統計處理C.解析法建立在利用德爾菲法進行風險辨識與估計的基礎之上D.蒙特卡洛法主要用于解決不多于2～3個隨機變量的風險問題，而解析法能夠分析更多個隨機變量的風險問題【答案】D12、房地產開發項目的質量控制包括決策階段、設計階段和施工階段的質量控制，其中不屬于施工階段質量控制內容的是（）。A.對工程采用的配套設備進行檢驗B.確立有關質量文件的檔案制度C.對原材料的檢驗D.控制工程變更【答案】D13、房地產屬于不動產，銷售過程復雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現金，這主要體現了房地產投資風險的（）。A.政治風險B.變現風險C.機會成本風險D.市場供求風險【答案】B14、對房地產投資項目進行風險分析時，主要是針對可判斷其()的風險因素。A.變動可能性B.影響重要性C.發生經常性D.類型歸屬性【答案】A15、某市2016年商品住宅新開工面積為600萬平方米，竣工面積為400萬平方米，2015年底未完工并繼續施工的商品住宅面積為200萬平方米，該市商品住宅的平均建設周期為（）年。A.0.5B.1.0C.1.5D.2.0【答案】D16、開發商申請領取施工許可證時，若建設工期不到一年的，則其到位資金原則上不得少于工程合同價的（）A.20%B.30%C.40%D.50%【答案】D17、某筆總額10萬元，按季付息的貸款，每季支付利息為1400元。則該筆貸款的實際貸款利率為（）。A.1.40%B.5.60%C.5.72%D.6.09%【答案】C18、某企業上期預測銷售量為100萬臺，實際銷售量為110萬臺，企業選用平滑指數為0.8，則本期預測銷售量為（）萬臺。A.102B.120C.108D.88【答案】C19、根據消費者（）的差異，市場營銷學將他們所購商品（包括服務）分為三類：便利品、選購品和特殊品。A.購買行為B.購買習慣C.購買動機D.購買心理【答案】A20、在房地產資本市場中，上市發行股票融資渠道屬于（）。A.私人權益融資B.私人債務融資C.公開權益融資D.公開債務融資【答案】C21、個人住房貸款包括商業性住房貸款和()兩種類型。A.企業住房貸款B.等額本金方式C.政策性住房抵押貸款D.等額本息方式【答案】C22、下列選項中，不屬于解決房地產市場信息不對稱問題的主要途徑的是（）。A.發展房地產估價等專業服務B.政府加強房地產市場信息的發布工作C.加強開發商的管理體制D.提高房地產市場的透明度【答案】C23、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規各自承擔。A.沒有租賃條件下的正常市場價格B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現值之和C.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現值之和，再加上租賃期滿后的正常市場價格在2006年10月的現值D.張某與王某實際達成的帶租約交易的成交價格【答案】C24、下列市場監測與預警指標中，反映房地產開發投資與宏觀經濟協調發展總體狀況的是（）。A.開發強度系數B.土地轉化率C.住房可支付性指數D.住房市場指數【答案】A25、某房地產開發項目的年初未償還貸款本金為10000萬元、未償還貸款利息為300萬元，年內均勻新增貸款5000萬元，預計下年初新增貸款400萬元，如果貸款年利率為7%，則當年應計利息為（）萬元。A.896B.910C.1050D.1099【答案】A26、在房地產投資決策中起關鍵作用的可行性研究是（）。A.一般投資機會研究B.特定項目投資機會研究C.初步可行性研究D.詳細可行性研究【答案】D27、某宗土地面積為10000m2，土地單位價格為800元/m2，最高容積率為2，固定費用為400萬元，單位建筑面積建安成本為1500元，管理費、貸款利息、稅費等其他成本費用為建安成本的20%，銷售價格為3000元/m2，則該項目的盈虧平衡點銷售量為（）m2。A.10000B.12000C.180000D.15000【答案】A28、對于開發－持有出租－出售模式和購買－持有出租－出售模式來說，兩者的共同點是（）。A.現金流入都包括出租收入和持有期末的轉售收入B.現金流入都包括銷售收入和銷售稅費C.現金流出都包括購買成本、購買稅費和裝修費用D.現金流出都包括購買成本、購買稅費、裝修費用和運營成本【答案】A29、工程建設定額計價法的基本特征是（）。A.價格＝定額＋利潤＋文件規定B.價格＝定額＋費用＋文件規定C.價格＝定額＋費用＋稅金D.價格＝定額＋稅金＋文件規定【答案】B30、租金調整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風險屬于（）。A.收益現金流風險B.資本價值風險C.比較風險D.未來運營費用風險【答案】D31、開發項目的內部收益率表明了（）。A.項目投資所能支付的最高貸款利率B.將未來收益或收入轉換成現值的收益率C.投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率D.項目年凈收益與項目投資的資本價值之比【答案】A32、房地產開發企業的利潤可分為4個層次。其中，營業利潤與營業外收支凈額之和為（）。A.利潤總額B.投資利潤C.稅后利潤D.可分配利潤【答案】A33、下列關于房地產投資分析中成本的表述，正確的是（）。A.與財務報表中的成本完全不一樣B.應根據實際發生費用記錄來確定C.與財務報表中的成本一樣D.是對項目未來將要發生的費用的預測和估算【答案】D34、投資者在投資過程中使用財務杠桿的主要目的，是為了（）。A.抵御通貨膨脹的影響B.提高資本金的投資收益水平C.提高全部投資的平均收益率D.降低借貸資金的資金成本【答案】B35、下列目標市場選擇模式中，能有效分散企業風險的是（）。A.市場集中化模式B.選擇專業化模式C.產品專業化模式D.市場專業化模式【答案】B36、某房地產開發項目的占地面積為10000m2，規劃容積率≤4，預計開發完成后可供銷售面積為總建筑面積的80%，項目的固定成本為5000萬元，預計平均銷售單價為4500元/m2，則使項目達到盈虧平衡的單位變動成本為（）元/m2。A.2350B.2937.5C.3250D.4062.5【答案】A37、下列房地產投資風險中，屬于系統風險的是()。A.周期風險B.比較風險C.資本價值風險D.時間風險【答案】A38、假設某房地產投資項目的折現率分別取i1＝15%、i2＝16%、i3＝17%、i4＝18%時，其對應的凈現值分別為NPV1＝300萬元、NPV2＝100萬元、NPV3＝－50萬元、NPV4＝－150萬元，則依此測算的內部收益率精度最高的是（）。A.16.67%B.16.71%C.16.80%D.17.00%【答案】A39、盈虧平衡分析結果顯示：甲項目售價下降30%、成本上升60%時，開發利潤（稅前）為0；乙項目當售價下降20%、成本上升50%時，開發利潤（稅前）為0。因此，在抵御售價和成本變動風險的能力方面，（）。A.甲項目強于乙項目B.乙項目強于甲項目C.甲項目與乙項目一樣強D.不能確定哪個項目強【答案】A40、某房地產開發項目的四個開發經營方案F1、F2、F3、F4的開發經營期相同，投資大小為F1>F2>F3>F4。方案兩兩比較計算出的差額投資內部收益率分別為ΔIRR1-2=19%、ΔIRR2-3=12%、ΔIRR3-4=14%、ΔIRR1-4=16%，當最低可接受收益率MARR=15%時，四個方案中最優的方案是（）。A.F1B.F2C.F3D.F4【答案】A41、對房地產投資者而言，購買熟地比購買生地進行開發建設，有()的特點。A.土地費用高B.無投資風險C.投資者易與政府溝通D.開發周期長【答案】A42、同時開發幾種產品，分別定位于不同的細分市場的營銷方式是()。A.無差異性營銷B.差異性營銷C.定制性營銷D.集中性營銷【答案】B43、下列關于建筑材料性質的表述中，正確的是（）。A.材料的密度是指材料在絕對密實狀態下單位體積的質量，即材料的質量與材料在絕對密實狀態下的體積之比B.凡是內部有孔隙的材料，其密實度都大于1C.材料的耐水性是指材料在飽和水作用下強度顯著降低的性質D.材料的彈性是指材料在外力作用下產生變形，外力去掉后變形不能完全恢復，但也不即行破壞的性質【答案】A44、某投資商欲進行寫字樓置業投資。其目標收益率為12%，當前整個市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為3.5%。此時，該地區寫字樓市場相對整個投資市場的風險相關系數是（）。A.0.57B.0.74C.0.80D.1.04【答案】B45、某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預計未來3年年初回收額分別是100萬元、150萬元和80萬元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為（）萬元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】C46、某房地產開發企業2014年6月底，流動資產為3000萬元，速動資產為2080萬元，流動負債為1600萬元。則該企業的速動比率是（）。A.90%B.120%C.130%D.160%【答案】C47、金融機構對項目貸款進行綜合評價，凡綜合風險度超過()的，即為高風險貸款，銀行一般不予發放貸款。A.50%B.60%C.70%D.80%【答案】B48、某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計息，乙貸款以季計息，丙貸款以月計息，則這三筆貸款的實際年利率從大到小排列順序正確的是（）。A.甲>乙>丙B.丙>乙>甲C.乙>甲>丙D.乙>丙>甲【答案】B49、下列房地產投資風險中，房地產開發企業可以控制的是（）。A.收益現金流風險B.市場供求風險C.通貨膨脹風險D.利率變動風險【答案】A50、房地產租金，是指報告期房地產市場中的租金水平，通常是用不同類型房屋的（）租金來表示。A.平均數B.相對數C.合理D.期望【答案】A51、當所有的運營費用均由租戶直接分擔時，則稱這種出租方式為（）。A.毛租B.凈租C.潛租D.直租【答案】B52、規范房地產市場行為的方法不包括()。A.產權登記B.規范交易行為C.建立房地產價格評估制度D.城市規劃指導【答案】D53、銀行對個人發放住房抵押貸款時，如果對借款人資質審查不嚴或放松貸款條件，則會給銀行帶來（）。A.操作風險B.法律風險C.信用風險D.管理風險【答案】D54、在估算房地產開發項目的房屋開發費用時，采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用的方法是（）。A.單元估算法B.單位指標股算法C.工程量近似匡算法D.概算指標法【答案】D多選題（共14題）1、收集一手資料常用的方法有（）。A.觀察法B.訪問法C.頭腦風暴法D.問卷法E.實驗法【答案】ABD2、房地產市場劃分為三級市場，下列市場類型屬于二級市場的包括（）。A.國有土地使用權出讓市場B.土地轉讓市場C.新建商品房租售市場D.存量房地產交易市場E.一手房市場【答案】BC3、下列屬于可行性研究的依據有（）。A.國家批準的城市總體規劃、詳細規劃、交通等市政基礎設施B.自然、地理、氣象、水文地質、經濟、社會等基礎資料C.開發項目備選方案的土地利用條件、規劃設計條件以及備選規劃設計方案等D.國家所規定的經濟參數和指標E.招標文件【答案】ABCD4、消費者市場細分的標準可歸納為（）。A.地理環境因素B.人口因素C.消費心理D.經營變量E.消費行為因素【答案】ABC5、房地產價格指數包括()價格指數。A.供給B.房屋銷售C.需求D.房屋租賃E土地交易【答案】BD6、房地產開發企業的經營成本主要包括()。A.土地轉讓成本B.經營管理費用C.配套設施銷售成本D.商品房銷售成本E房地產出租經營成本【答案】ACD7、從房地產市場自然周期和投資周期之間的關系來看，投資周期滯后于市場周期變化的情況出現在（）。A.第一階段B.第二階段前段C.第二階段后段D.第三階段E.第四階段【答案】AB8、對于出租經營或自營的房地產投資項目，清償能力指標之中的()指標的計算非常重要。A.借款償還期B.利息備付率C.流動比率D.償債備付率E速動比率【答案】BD9、利用期望值判斷投資方案優劣的標準是（）。A.期望值相同，標準差小的方案為優B.期望值相同，標準差大的方案為優C.標準差系數大的方案為優D.標準差系數小的方案為優E.標準差相同，期望值大的方案為優【答案】AD10、關于流動性偏好利率理論的說法，正確的有（）。A.利率是由儲蓄和投資決定的B.利率是由貨幣的供求決定的C.利率是由可貸資金的供求決定D.利率是在商品市場和貨幣市場同時達到均衡時形成的E.貨幣供給是外生變量，由央行決定，無利率彈性【答案】B11、房屋施工面積包括（）幾項。A.報告期新開工的面積B.上期開工跨入報告期繼續施工的房屋面積C.上期已停建在報告期恢復施工的房屋面積D.上期已經停建本期未恢復施工的面積E.上期開始施工跨入本期未施工的面積【答案】ABC12、下列選項中，屬于間接投資的是（）。A.購買外國股票B.購置設備C.開辦企業D.兼并其他企業E.購買債券【答案】A13、建筑平面設計常見的組合方式包括（）。A.走廊式組合B.套間式組合C.單間式組合D.大廳式組合E.整體式組合【答案】ABD14、下列費用中，應計入收益性物業運營費用的有（）。A.公用設施的維修費B.人員的工資C.抵押貸款還本付息額D.房產稅E.保險費【答案】ABD大題（共2題）一、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[