房地產市場信息系統宋唯崔曉東全國房屋登記審核人員培訓考核教程2023/5/91第一章房地產市場信息系統概述第一節房地產市場信息系統概況第二節房地產市場信息系統的架構22.1.1房地產市場信息系統

RealEstateMarketInformationSystem房地產市場信息系統是以計算機信息技術為基礎，滿足房地產開發、測繪、交易和登記等業務管理需要，并實現以上業務的信息采集、管理、統計和發布的信息系統。

理解要點：一個基礎：計算機信息技術四大業務：房地產開發、測繪、交易、登記四大功能：信息采集、管理、統計、發布房地產市場信息系統的定義：第一章房地產市場信息系統概述3傳統房地產市場信息管理模式存在的問題：第一章房地產市場信息系統概述市場信息不對稱、不透明。業務不規范、不統一。數據分散，交易信息無法及時更新。政府難以全面掌握真是的市場信息，無法準確評估房地產市場形勢，影響市場調控政策的準確性。4近年房地產市場管理信息化的主要經驗優化流程、提升效率整合資源、提高信息資源利用率強化采集夯實數據基礎整合市場信息加強市場監測拓展系統功能豐富市場監管手段依托樓盤表，實現商品房信息動態更新透明市場信息引導投資和消費主要經驗第一章房地產市場信息系統概述5住房和城鄉建設部《房地產市場信息系統技術規范》：2005年5月開始編制。2007年10月1日實施。

依據兩個標準住房和城鄉建設部《房地產基礎信息數據標準》：

2008年6月開始編制。現已進入報批階段，即將實施。.建設房地產市場信息系統的依據：第一章房地產市場信息系統概述6《技術規范》的編制過程1部規范:歷次修改，正式實施40個城市:成效明顯、碩果累累。5年探索：2002年-2007年，積累了豐富的實踐經驗。1個起點:2002年，全國房地產市場預警預報系統第一章房地產市場信息系統概述7《技術規范》的編寫過程北京,第四次工作會議,專家評審上海,第三次工作會議,修改稿討論上海,第二次工作會議,初稿討論上海,第一次工作會議,啟動編制工作2006年9月2005年12月2005年6月2005年3月北京,送審稿評審2006年11月第一章房地產市場信息系統概述8建設部上海市(主編單位）南京市杭州市成都市長沙市北京市重慶市安徽省廣西壯族自治區哈爾濱市長春市山東省山西省沈陽市石家莊市西寧市銀川市云南省鄭州市北海市寧波市深圳市溫州市無錫市廈門市海口市城房指數研究組清華大學房地產研究所估價師協會中國房地產估價師與房地產經紀人學會參加《技術規范》修訂、評審的相關單位：第一章房地產市場信息系統概述9《房地產市場信息系統技術規范》是在近年我國各主要城市房地產市場信息系統建設的實踐和研究的基礎上，編制的第一部房地產信息系統行業技術標準，于2007年10月實施；《房地產市場基礎信息數據標準》是根據《規范》涵蓋的系統，進行數據倉庫的結構分析和歸納的技術文案。《數據標準》是《技術規范》的姊妹篇，源于《技術規范》。《數據標準》的編寫過程第一章房地產市場信息系統概述10新增50個城市:正在逐步建設、加快步伐首批40個城市:成效明顯、碩果累累指導性框架:《房地產市場信息系統技術規范》更具體的實施模式:《房地產市場基礎

信息數據標準》《數據標準》的編寫過程第一章房地產市場信息系統概述11上海，開題會議啟動編制工作2009年5月19日

2008年6月

征求意見稿2010年2-3月

征求意見修改稿

2010年7月

送審稿和報批稿

2011年3月

《數據標準》的編寫過程第一章房地產市場信息系統概述12歸口單位：住宅與城鄉建設部標準定額研究所指導單位：住宅與城鄉建設部房地產市場監管司主編單位：上海市房屋土地資源信息中心參編單位：住房和城鄉建設部信息中心 北京市城建研究中心 南京市房產管理局信息中心 杭州市房產信息中心 成都市房地產信息中心 鄭州市房地產管理局信息中心參加單位：上海南康科技有限公司上海億圖信息科技有限公司主要編寫人員（21人）：宋唯潘蘭平黃河杜文周葵駱遠騁蔡陽軍吳天君胡建改汪一琛劉利鋒曹中初瞿暉王斌顧建華劉峰曹彤宇楊光林哲明崔曉東陸紹波指導和參加《數據標準》修訂、評審的相關單位：第一章房地產市場信息系統概述13第一章房地產市場信息系統概述有利于增強交易透明度，加強市場監管。2有利于輔助政府科學決策，增強對房地產市場的調控能力。

4有利于房地產市場管理的規范化與標準化。31有利于提高信息服務水平，提升管理部門的服務能級。

33建立和實施房地產市場信息系統的重大意義：14第一章房地產市場信息系統概述第一節房地產市場信息系統概況第二節房地產市場信息系統的架構15房地產市場信息系統的核心內容：房地產市場信息系統7個子系統：1.統計分析與信息發布子系統2.新建商品房網上備案子系統3.存量房網上備案子系統4.從業主體管理子系統5.項目管理子系統6.登記管理子系統7.測繪及成果管理子系統5大類數據：1.基礎數據2.從業主體數據3.業務數據4.統計數據5.發布數據第一章房地產市場信息系統概述16物理數據

PhysicalData物理數據是指描述宗地、幢及戶的自然特征的數據，包括物理圖形數據和物理屬性數據。權屬數據

PropertyData權屬數據是指描述宗地、幢及戶的權利特征的數據。為了滿足GIS系統的管理要求，需要同時管理圖形和屬性數據，管理對象主要是宗地、幢和戶三大對象。權屬數據與物理數據相對應，主要描述房屋、土地的權屬登記方面的數據。第一章房地產市場信息系統概述幾個重要的術語：17樓盤表

BuildingTable樓盤表是描述物理數據及其關聯關系，并可與權屬數據等其它相關數據相關聯的數據組織方式。銷售表

SalesTable銷售表是在樓盤表的基礎上，以邏輯幢為單位、用特定顏色標注每戶的銷售狀態的二維圖表，是樓盤表在新建商品房網上備案子系統中的一種具體應用形式。樓盤表是一種數據組織方式，一方面實現了地、樓、房之間的物理數據的關聯，另一方面實現了地、樓、房物理數據和權屬等其它相關數據的關聯。銷售表的數據源于樓盤表，在樓盤表提供相關物理屬性數據以后，通過顏色來區分銷售狀態，即得到房產項目的銷售狀態和銷售情況。第一章房地產市場信息系統概述幾個重要的術語：18子系統與數據的關系：統計分析與信息發布子系統項目管理子系統從業主體管理子系統新建商品房網上備案子系統測繪及成果管理子系統統計數據發布數據基礎數據存量房網上備案子系統從業主體數據業務數據登記管理子系統新建商品房網上備案子系統、存量房網上備案子系統、從業主體管理子系統和項目管理子系統的建立應以測繪及成果管理子系統和登記管理子系統為基礎，統計分析與信息發布子系統的建立應以其它六個子系統為基礎。第一章房地產市場信息系統概述19統計分析與信息發布新建商品房網上備案存量房網上備案從業主體管理項目管理測繪及成果管理登記管理第三層:決策支持層第二層:業務管理層第一層:基礎服務層統計數據發布數據業務數據從業主體數據基礎數據房地產市場信息系統的三個層次：第一章房地產市場信息系統概述20通過樓三盤表，三實現房三屋的全三生命周三期管理三。第一章三房地三產市場三信息系三統概述21房地產三市場信息系三統測繪企三業評估機三構公眾管理主三體開發企三業經紀機三構涵蓋房三地產市三場信息三系統的三所有用三戶群體三。……第一章三房地三產市場三信息系三統概述22通過內三網和外三網物理三隔離，三實現系三統的安三全管理三。子系統名稱內網外網統計分析與信息發布子系統〇〇新建商品房網上備案子系統〇〇存量房網上備案子系統〇〇從業主體管理子系統〇〇項目管理子系統〇〇登記管理子系統〇╳測繪及成果管理子系統〇╳〇運行╳不運行第一章三房地三產市場三信息系三統概述23第一章三房地三產市場三信息系三統概述小結——本章重三點和難三點：房地產三市場信三息系統三的定義三。房地產三市場信三息系統三包含的三七個子三系統。房地產三市場信三息系統三包含的三五大類三數據。關于房三地產市三場信息三系統的三兩個部三頒標準三。術語：三物理數三據、權三屬數據三、樓盤三表、銷三售表。建設房三地產市三場信息三系統的三意義。24第二章房地產三市場主三體管理三子系統分類、三定義、三功能、三作用25第二章三房地三產市場三主體管三理子系三統房地產市場主三體管理主三體權屬主三體從業主三體房地產三市場主三體的分三類：房地產三管理部三門房屋、三土地的三權利人房地產三企業和三從業人三員26第二章三房地三產市場三主體管三理子系三統從業主三體是指從事房三地產行三業相關三的房地三產企業三和房地三產從業三人員。從業主三體分為三房地產三企業和三房地產三從業人三員。房地產三企業：三房地產三開發企三業、房三地產經三紀機構三、房地三產評估三機構、三房屋測三繪機構三、物業三服務企三業等。房地產三從業人三員：房三屋銷售三人員、三房地產三經紀人三、房地三產估價三師、房三屋測繪三人員、三物業小三區經理三、其他三專業人三員。通過從三業主體三管理子三系統，三可以將三房地產三企業和三從業人三員進行三統一的三信息化三管理，三全面掌三握房地三產行業三的從業三信息。從業主三體的定三義和分三類：27第二章三房地三產市場三主體管三理子系三統采用統三一身份三認證的三方式：三如“用三戶名/密碼”三、USB三-KE三Y、CA。提供統三一業務三系統訪三問入口三：為各三從業企三業和從三業人員三提供統三一的訪三問入口三，避免三多個三系統多三個訪問三入口而三帶來的三安全隱三患。系統監三控：實時地三監控系三統訪問三的情況三。及時和三準確地三獲取和三更新從三業主體三信息。通過公三共通信三資源與三從業主三體進行三信息交三流的功三能。從業主三體管理三子系統三的作用三：281房地產三企業管三理基本信三息管理內部人三員管理企業信三息申報誠信行三為管理查詢統三計從業主體管理子系統2從業人三員管理人員信三息管理變動管三理資質管三理誠信行三為管理查詢統三計第二章三房地三產市場三主體管三理子系三統從業主三體管理三子系統三的功能三：29變更合并注銷資質申三請設立資質變三更房地產企業房地產三企業管三理：第二章三房地三產市場三主體管三理子系三統30變動撤銷誠信記三錄上崗培三訓/考試注冊變更從業人員從業人三員管理三：第二章三房地三產市場三主體管三理子系三統31系統互三聯互通三的要求三：統計分三析與信三息發布子系統從業主三體管理三子系統管理從業主三體數據輸出房地產企業數據從業人員數據第二章三房地三產市場三主體管三理子系三統32案例——上海-主體管三理平臺-組織管三理第二章三房地三產市場三主體管三理子系三統33案例——上海-主體管三理平臺-人員管三理第二章三房地三產市場三主體管三理子系三統34案例——上海-主體管三理平臺-用戶管三理第二章三房地三產市場三主體管三理子系三統35小結——本章重三點和難三點：房地產三市場主三體的分三類。從業主三體的定三義和分三類。房地產三企業管三理的功三能。房地產三從業人三員管理三的功能三。第二章三房地三產市場三主體管三理子系三統36第三章項目管三理子系三統業務對三象關系三、預售三許可證三管理、三項目建三設過程三管理37第三章三項目三管理子三系統業務對三象及其三關系：開發企三業、開三發項目三、預售三許可證三、開盤三單元、三房屋、三權限、三銷售人三員。382項目建三設過程三管理建設用三地取得三過程管三理拆遷管三理建設進三度申報項目管理子系統第三章三項目三管理子三系統項目管三理子系三統的功三能：1預售許三可管理預售申三請、預三售審批預售許三可證注三銷預售許三可證變三更預售許三可證跟三蹤39審批注銷變更跟蹤申請打印預售許可證預售許三可證管三理第五章三新建三商品房三網上備三案子系三統40第三章三項目三管理子三系統實現項三目建設三過程的三管理建設進三度申報相關部三門出具三的報告三、意見三、批文三。對建設三用地的三申請人三和申請三材料進三行嚴格三的審查三。對審核三的過程三進行有三效的監三督和控三制，拆遷進三度建設用三地取得三過程對原有三建筑的三拆除以三及對原三有建筑三中住戶三的妥善三安置。對拆遷三過程中三的拆遷三企業、三拆遷人三、補償三辦法以三及拆遷三的期限三范圍進三行有效三的監督三和控制三。及時地三掌握建三設用地三的實際三利用情三況，把三握項目三建設的三具體進三展。對掌握三城市建三設的總三體情況三，調控三房地產三市場提三供必要三的依據三。41小結——本章重三點和難三點：開發項三目、預三售許可三證、開三盤單元三等業務三對象及三其關系三。預售許三可證的三申請、三審批過三程。項目建三設過程三管理的三主要內三容。第三章三項目三管理子三系統42第四章測繪及三成果管三理子系三統測繪管三理、成三果管理43第四章三測繪三及成果三管理子三系統測繪及三成果管三理子系三統的作三用：負責房三地產基三礎物理三數據的三采集、三管理和三更新維三護。為各應三用系統三提供基三礎數據三服務。“測管三分離”三的原則三：測繪機三構：權三屬調查三、內業三和外業三測繪。成果管三理部門三：數據三審核、三入庫和三變更。44第四章三測繪三及成果三管理子三系統測繪管三理的功三能模塊三：房產測三繪地（產三）籍修三測成果管三理的功三能模塊三：測繪機三構管理測繪項三目事務三管理成果數三據管理GIS服務45測繪業三務流程第四章三測繪三及成果三管理子三系統46權籍數據庫宗地、房屋地形、樓盤表GIS系統成果管三理員下載成果管三理員上傳房地產三測繪CAD環境小型數三據庫系三統Win三dow三s應用變更信三息標記客戶端第四章三測繪三及成果三管理子三系統成果管三理業務三流程47地圖三瀏三覽-放大圖層三管三理第四章三測繪三及成果三管理子三系統GIS技術的三應用48圖屬查三詢及定三位第四章三測繪三及成果三管理子三系統49第四章三測繪三及成果三管理子三系統自動生三成測繪三報告和三附圖50第四章三測繪三及成果三管理子三系統小結——本章重三點和難三點：“測管三分離”三的原則三。測繪及三成果管三理子系三統的作三用。測繪管三理的流三程和功三能。成果管三理的流三程和功三能。51第五章新建商三品房網三上備案三子系統合同管三理、銷三售表52第五章三新建三商品房三網上備三案子系三統新建商三品房網三上備案三子系統三的作用三：網上公三開發售實時簽三約簽約信三息發布簽約備三案53新建商三品房網三上備案三子系統三依托預售許三可管理三業務或新建商三品房初三始登記三業務建立。關鍵是三看新建三商品房三是否已三經竣工三驗收：未竣工三驗收預售許三可管理三業務(簽預售三合同)已竣工三驗收新建商三品房初三始登記三業務(簽銷售三合同)第五章三新建三商品房三網上備三案子系三統新建商三品房網三上備案三子系統三采用在線方三式實現新三建商品房三預定、三預售、三銷售和三相應的三合同備三案功能三。為什么三必須采三用“在三線方式三”？新建商三品房網三上備案三關鍵在三于實時地采集三新建商三品房的三銷售情況、三及時把三握房地三產市場三的走勢三。《技術規三范》中的有三關規定三：54銷售表——展現房屋的三狀態變三化第五章三新建三商品房三網上備三案子系三統55三個合三同：預定合三同、預三售合同三、銷售三合同主管單三位開發企三業買賣雙三方母版模板合同第五章三新建三商品房三網上備三案子系三統56簽訂撤銷審核跟蹤草簽制定合同預售/銷售合三同管理第五章三新建三商品房三網上備三案子系三統57銷售表的基本要三求限制銷售：█可售：█預定：█已售：█已登記：█實際層室號4401402403404330130230330422012022032041101102103104第五章三新建三商品房三網上備三案子系三統58統計分三析與信三息發布子系統登記管三理子系三統新建商三品房網三上備案三子系統系統互三聯互通三的要求輸出輸出房源情況房屋狀態成交情況合同狀態預售合同銷售合同第五章三新建三商品房三網上備三案子系三統59小結——本章重三點和難三點：實時網三上備案三的目的三。三個合三同：預三訂合同三、預售三合同、三銷售合三同。銷售表三的概念三及展現三形式。第五章三新建三商品房三網上備三案子系三統60第六章存量房三網上備三案子系三統經紀機三構備案三、合同三網上備三案、資三金監管61存量房網上備三案委托掛牌簽約存量房三網上備三案子系三統的核三心功能三：通過經三紀機構三出售（三出租）三房屋將出售三（出租三）的房三屋按照三一定的三規則在三網上公三示簽訂買三賣合同三（租賃三合同）第六章三存量三房網上三備案子三系統經紀機三構管理資金監三管62三個核三心功能三的分類三：一種委三托方式三：委托三經紀機三構。兩種掛三牌方式三：經紀機三構掛牌受理處三掛牌三種簽三約方式三：經紀機三構簽約受理處三簽約“手拉三手”簽三約第六章三存量三房網上三備案子三系統63存量房三網上備三案子系三統采用在線方三式實現存三量房經紀合三同、買三賣合同三和租賃三合同的網上三備案功三能，預三留資金監三管的接口三。在線方三式：強三調實時三性、便三于公眾三、經紀三機構、三經紀人三的參與三。三個合三同：經三紀合同三、買賣三合同、三租賃合三同。資金監三管：在三數據上三保留資三金監管三的相關三信息，三如付款三計劃。存量房三網上備三案子系三統應實時訪問登三記管理三子系統三進行數據三的有效三性校驗三。確保數三據交換三的及時三性。實時檢三查房屋三的權屬三狀態。保護備三案系統三中買賣三合同業三務的有三效性。及時獲三取交易三過程在三登記系三統中的三結束信三息。《技術規三范》中的有三關規定三：第六章三存量三房網上三備案子三系統641經紀機三構備案備案年檢變更注銷存量房網上備案子系統2合同網三上備案掛牌委三托合同備三案合同監三督3參考價三格資金監三管買賣合三同租賃合三同存量房三網上備三案子系三統的功三能：第六章三存量三房網上三備案子三系統65經紀機三構分支機三構經紀人經紀機構備案經紀機三構備案三：第六章三存量三房網上三備案子三系統66收件審核入網許三可變更在線/離線申三請(可選)注銷經紀機三構分支機三構經紀人經紀機三構備案三：第六章三存量三房網上三備案子三系統67核心是三對合同三(經紀合三同、買三賣合同三、租賃三合同)的管三理。主管單三位經紀機三構買賣雙三方母版模板(可選)合同關鍵是處理好合同三的狀態三變化。第六章三存量三房網上三備案子三系統68經紀合同的三狀態圖第六章三存量三房網上三備案子三系統69掛牌的三狀態圖第六章三存量三房網上三備案子三系統70買賣合三同的狀三態圖第六章三存量三房網上三備案子三系統71簽定(確認)撤銷變更打印草簽(樣張)歸檔經紀合三同買賣合三同租賃合三同合同管三理：第六章三存量三房網上三備案子三系統72與其他三子系統三的接口存量房三業務數三據(存量房三網上備三案)統計分三析與信三息發布三數據樓盤表(測繪及三成果管三理)登記管三理子系三統產權轉三移登記房屋權三屬驗證從業主三體管理三子系統從業主三體登錄引用從三業主體三信息第六章三存量三房網上三備案子三系統73安全方三面的考三慮合同防偽合同出處的唯一性身份認證使用CA、USB-KEY訪問權限按角色嚴格區分回訪機制防止發布非法信息第六章三存量三房網上三備案子三系統74第六章三存量三房網上三備案子三系統75案例——合同的三打印預三覽和打三印第六章三存量三房網上三備案子三系統76小結——本章重三點和難三點：核心功三能：委三托、掛三牌、簽三約。三個合三同：經三紀合同三、買賣三合同、三租賃合三同。經紀機三構備案三流程。資金監三管。第六章三存量三房網上三備案子三系統77第七章登記管三理子系三統登記流三程、登三記類別三、登記三簿78登記管三理子系三統在樓盤表的基礎三上實現三房地產三登記業三務流程三。以樓盤三表為基三礎實現三的房地三產登記三業務可三以清晰三地反映三登記房三屋當前的各類三登記情三況，如三是否有三產權登三記，是三否有限三制登記三等等，三并在登記業務三處理時三做出相三應的判三斷，決三定是否三可以受三理。基于樓三盤表實三現房地三產登記三業務可三以有效三地實現三信息共三享，為三各類房地產登三記業務三的查詢三提供了三一個良三好的載三體。第七章三登記三管理子三系統登記管三理子系三統應提三供與其三它相關三業務系三統的接三口。登記管三理子系三統是基三礎。登記管三理子系三統和新三建商品三房網上三備案子三系統、三存量房三網上備三案子系統、三從業主三體管理三子系統三、項目三管理子三系統以三及測繪三及成果三管理子系統三存在各三類業務三訪問接三口。登記管三理子系三統的作三用：79登記管三理子系三統對各三業務節三點的操作進行記錄。房地產三登記管三理業務三通常包三含受理、三收費、三初審、三復審、三終審、三繕證、發三證、歸三檔等業務三處理節三點。對三于上述三業務處三理節點三，登記三管理子系三統需要三記錄處三理節點三上的各三類相關三操作，三如受理三時記錄三收件和計費三操作，三審核時三記錄填三寫審核三意見的三操作，三發證時三記錄發三證人和所發三證件的三操作等三等。同三時，登三記業務三在各個三業務節三點之間三流轉，還需要三記錄登三記業務三的流轉三情況，三如登記三案件的三受理時三間和受三理人、終審的三提交時三間和提三交人等三等。登記管三理子系三統的業三務節點三：第七章三登記三管理子三系統801基本流三程受理審核權證處三理歸檔登記管理子系統2特殊功三能撤回不予辦三理查詢第七章三登記三管理子三系統登記管三理子系三統的功三能：81登記管三理基本三流程四個節三點:受理審核權證處三理歸檔參與角三色:房屋所三有人(權屬主三體)、受理三人員、三審核人三員、繕三證人員三、發證三人員、三檔案人三員、收三費人員第七章三登記三管理子三系統82撤回和三不予辦三理功能——解決終三止登記三業務的三問題撤回：登記業三務的終三止來自于三申請人，如轉三移登記三過程中三房屋的三買賣雙三方需要三停止交三易，則三可以申三請撤回三。不予辦三理：登記業三務的中三止來自房地產三管理部三門，如房三地產管三理部門三在登記三的審核三過程中三發現此三登記業三務不符三合相關三規定，三需要終三止，則三可以通三過不予三辦理功三能實現三。第七章三登記三管理子三系統83數據及三其來源三、狀態三變化權屬數據預售合三同數據銷售合三同數據(新建商三品房)買賣合三同數據(存量房)第七章三登記三管理子三系統84權屬數三據的狀三態變化現勢歷史臨時受理終核通三過(確權)撤回/審核不三通過舊權屬第七章三登記三管理子三系統撤銷用戶撤三銷不予登三記85物理數三據登記管三理子系三統系統互三聯互通三的要求關聯統計分三析與信三息發布三子系統權屬數據相關業務數據輸出權屬數據第七章三登記三管理子三系統86采用基三于樓盤三表的受三理模式第七章三登記三管理子三系統87登記類三別的劃三分：大三類和小三類產權登三記他項登三記租賃登三記限制登三記初始登三記轉移登三記變更登三記更正登三記換證補證預售商三品房抵三押存量房三抵押在建工三程抵押他項權三利變更他項權三利轉移私有住三宅租賃私有非三住宅租三賃公房住三宅轉租公房非三住宅轉三租……第七章三登記三管理子三系統88登記流三程——三運用“三工作流三技術”三適應業三務變化流程定三義第七章三登記三管理子三系統89登記流三程——三運用“三工作流三技術”三適應業三務變化流程跟三蹤第七章三登記三管理子三系統90與其他三子系統三的接口權屬數三據(登記管三理子系三統)統計分三析與信三息發布三數據(統計分三析與信三息發布三子系統)樓盤表(測繪及三成果管三理)新建商三品房網三上備案三子系統預售合三同數據銷售合三同數據存量房三網上備三案子系三統買賣合三同數據驗證權三屬數據第七章三登記三管理子三系統91案例第七章三登記三管理子三系統92小結——本章重三點和難三點：登記業三務流程三。權屬的三狀態變三化。基于樓三盤表的三受理方三式。