表1畢業論文（設計）開題報告論文題目房地產市場泡沫形成機理與限制方法探討1論文立題依據1.1探討背景在世界城市發展的過程中，隨著大量人口向城市的聚集，很多國家的城市都出現了不同程度的房地產價格的上漲，20世紀80年頭以來，隨著發展中國家城市化的進展，對外開放程度的加深，全球人均財寶的增長，以及資本在全球范圍內的流淌，不僅發展中國家，甚至發達國家也出現了房地產價格的普遍上漲。房地產價格的快速上漲，不僅影響了一般民眾財寶水平以及福利水平的改變，更重要的是過快的房地產價格上漲以及由此引發的投資熱潮潛藏著漸漸積累的金融風險。中國政府于2004年起先對過熱的房地產價格進行宏觀調控，由此房地產的泡沫問題成為全中國甚至全世界關注的焦點。從理論探討以及實踐應用的角度看，對泡沫現象的探討是當代經濟學探討的前沿課題，這一領域的理論探討尚在不斷的完善中，有很多的問題處于探討的過程中。而對房地產泡沫的探討無論是探討方法還是探討的總體框架，均借鑒了對資產泡沫尤其是金融資產泡沫的探討方法以及探討思路。1.2國內外相關探討理論國內相關探討理論由于國內房地產市場數據系統開發較晚，肯定程度上影響了對房地產泡沫的實證探討。目前文獻還是主要集中在描述性分析上，大約在20世紀90年頭中后期，國內才出現了對房地產泡沫的定量化探討。其中具有代表性的探討成果主要有：曹振良等人在借鑒國外理性泡沫模型的基礎上，分析了泡沫產生的緣由：預期、投機、非理性和土地的虛擬資本性質等，并在探討房地產供求關系中加入價格預期，建立了一個帶有價格雙重預期的蛛網模型。在滿意肯定條件下，這個模型可以用來描繪房價泡沫形成及崩潰過程，他們得出結論：在房地產供應彈性大于需求彈性時會產生泡沫。洪開榮首先對比分析了房地產泡沫評估的收益還原法及其問題，然后提出了“市場修正法”的評估思路和基本的分析框架，其所提出的衡量泡沫的公式為：房地產泡沫系數=物業總空置率×經濟增長修正系數×產業貢獻修正系數×交易狀況修正系數。謝經榮等在其著作《地產泡沫和金融危機》中通過一個包括地產商和銀行兩方的資本市場局部均衡模型說明，資產價格與信貸數量相關，資產回報的不確定性將導致資產泡沫的產生，而人們對將來信貸擴張的預期以及信貸擴張程度的不確定性將捉高泡沫的嚴峻程度。同時把泡沫劃分平安區、警戒區、危急區與嚴峻危急區，并構建了衡量泡沫的指標體系與泡沫度計算方法，其指標體系分為三類指標：預示指標、指示指標和滯后指標。李維哲、曲波提出了功效系數法對地產泡沫進行預警，通過計算綜合預警系數，對地產泡沫的發生及改變程度做出推斷，他們提出：通過計算一國綜合預警系數，將其與地產泡沫發生國的綜合預警系數進行比較，可以衡量該國地產泡沫的發生程度：通過計算一國不同時期綜合預警系數值進行比較，可以反映出該國房地產經濟的運行狀況并進行動態跟蹤監測，剛好對房地產泡沫進行監測預警。他們以日本為例，對預警系統的有效性進行了實證檢驗。國外相關探討理論僅就國外而言，對房地產泡沫的探討主要有：野口悠紀雄首先提出存在地價泡沫，他運用土地的合理價格是地租的資本化原理，利用辦公樓租金與樓房住宅租金的數據，干脆計算了“收益還原地價”。并比較現實地價與理論地價的差異來衡量泡沫度：泡沫度=(現實地價-理論地價)／理論地價，結果發覺，1987年時點的收益還原地價與現實地價之間相差甚遠，東京的住宅用地與辦公樓用地的現實地價，已經相當于實體經濟模型預料的理論地價的約2倍。也就是說，1987年時點現實地價的大約一半是泡沫。中尾宏采納了更加洋細的收益還原模型計算了東京商業用地的理論價格，他采納的公式為：不動產價格=純收益／(平安資產利率+風險補償率-租會預期上漲率)，結果表明，東京商業用地的實際地價從1983年起先大幅度偏離理論地價。TokatoshiIto和Tokuo1waisako采納時間序列分析方法探討了日本在泡沫經濟時期股票市場和地產市場的相關性以及影響地價上漲的因素，實證探討表明，股市漲跌在時間上領先于房地產市場，上升之后下跌的轉折點的出現股市要早于地市；同時，探討發覺銀行的信貸水平是房地產價格確定中一個很關鍵的因素。銀行對于房地產部門的貸款增長率對于地價的上漲有較強的說明力，并且前期的地價的上升程度對于本期的地價有強的說明力，并且前期的貸款增長率較本期的貸款增長率對本期的地價上升有更強的相關性，而且前期的地價的上升程度對于本期的地價有較強的說明力，即地價的上升幅度有很強的自相關性。A1lenandGale在古典經濟學的框架基礎上，考察實際部門、金融機構和中心銀行的相互作用如何導致泡沫和危機的形成，突出了信貸擴張和風險轉移在泡沫形成中的作用。分兩種狀況，考慮自由財寶和銀行貸款，建立投資者最優決策模型，當投資者用白有資金進行投資時，所形成的資產價格是資產的基礎價值；當投資者用借來的資會進行投資且只擔當有限責任時，投資者表現出對風險的偏好并實行風險轉移行為，對風險資產的過度投資不斷提高資產價格，最終導致泡沫形成，而資產價格的崩潰將引發大面積的違約，并進一步演化成盒融危機。它很好地說明了泡沫產生和破滅的緣由在與于風險資產實際同報的不確定性和信貸擴張的不確定性。1.3探討的目的和意義當房地產業出現脫離實際經濟基礎過度增長，有可能會引發房地產泡沫，一方面房地產泡沫是整個經濟泡沫的一部分，另一方面房地產泡沫在很多狀況下都是以破滅的形式結束的，這時的房地產泡沫就很簡單引起整個經濟泡沫的崩潰，進一步引發嚴峻的金融危機，對整個國民經濟產生巨大的破壞性影響。因此對房地產市場泡沫進行分析識別、檢測和形成機理的分析，制訂行之有效的防范措施和預控機制，從而保證房地產業的健康發展，對于降低經濟泡沫產生的幾率，進而避開金融危機的發生具有重要意義。2論文探討的內容及方案2.1探討目標課題探討目標主要是通過對房地產市場泡沫形成機理的分析，提出相應的限制方法。2.2實現途徑在論文的寫作過程中，本人將通過大量地、廣泛地閱讀專業期刊、雜志、相關學術著作，進行數據調查、統計等方式，在擁有大量材料的基礎上去粗取精，提煉出有代表性、有借鑒意義的觀點，并采納數據圖表分析等方法，提出創新思路。2.3論文提綱1前言1.1論文探討的背景及問題的提出1.2論文國內外探討的狀況國內的相關探討國外的相關探討1.3論文探討的目的和意義2房地產市場泡沫及形成機理2.1房地產市場泡沫的界定2.2房地產市場泡沫形成的機理分析房地產市場供應價格彈性小房地產市場供應的土地成本高房地產市場供應的差異性大房地產市場需求的價格彈性小房地產市場需求具有消費和投資兩重屬性2.3房地產市場泡沫的表現與測度方法指標指示法理論價格法統計檢驗法空置率修正法3房地產市場泡沫的限制方法3.1強調房地產的社會功能，對房地產投資性需求進行限制3.2限制房地產信貸，防范金融風險3.3供應全面牢靠的房地產市場信息3.4適當增加房地產市場的供應,尤其是其源頭的土地供應3.5建立健全的房地產監控預警系統4結語2.4參考文獻1、李小祥．中國房地產泡沫探討[M]．北京：中國金融出版社，2007．2、徐滇慶．房價與泡沫經濟[M]．北京：機械工業出版社，2007．3、張紅．房地產經濟學[M]．北京：清華高校出版社，2005．4、楊帆，李宏謹，李勇．泡沫經濟理論與中國房地產市場.尊理世界.2005（6）5、中國人民銀行營業管理部課題組．房地產價格與房地產泡洙問題一國別探討與實證探討[M]．北京：中國社會科學出版社，2007．6、2006中國地產藍皮書.2006.7、邱強.我國房地產泡沫實證分析.社會科學家,2009(1).8、王小魯，樊綱．中國經濟增長的可持續性[M]．經濟科學出版社．2006．9、韓德宗:基于West模型的房地產泡沫的實證探討：以北京、上海、深圳為例[J],當代經濟科學.2008（6）.10、韓冬梅、劉蘭娟、曹坤:5基于狀態空間模型的房地產價格泡沫問題探討6[J],財經探討.2008(1).11、胡健穎、蘇良軍、金賽男、姜萬軍:中國房地產價格有幾成泡沫[J],統計探討.2006(1).12、廖湘岳、戴紅菊.商業銀行貸款與房地產價格的關系探討[J].上海經濟探討2009（9）.13、史永東、陳日清.信息不對稱、羊群行為與房地產市場中的居民破產[J].財經問題探討.2011(12).14、王藝明.房租資本化、模型誤設與房地產投機泡沫,基于北京、上海和廣州住房二級市場的探討[J],世界經濟.2008(6).15、位志宇、楊忠直、王愛民.房地產價格與宏觀經濟基本面探討的新視角[J]系統管理學報.2011(5).16、周京奎.房地產泡沫生成與演化:基于金融支持過度假說的一種說明[J].財貿經濟2009(5).17、姜海．中國房地產市場投機泡沫實證分析．管理世界.2010（12）．3進度支配1、開題報告：2012-12