-.z先簽購房合同再貸款【篇一：用購房合同可以貸款嗎】篇一：簽訂購房合同后的權利(購置首套房必看,銀行按揭必看)在簽訂商品房買賣合同時，因為買賣雙方在專業知識上信息不對稱，有時買方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中處于被動地位。購房者在簽訂?商品房買賣合同?前，應對合同條款及專業詞語仔細閱讀、理解，必要時可向房地產專業律師以及房地產開發主管部門進展咨詢。就合同主要條款說明如下：〔1〕關于房屋面積方面的條款。商品房以建筑面積計算房款，建筑面積由套建筑面積與分攤的共有面積兩局部成。應在合同中約定套建筑面積和分攤的共有面積多少，并約定建筑面積不變而套建筑面積發生誤差以及建筑面積與套建筑面積均發生誤差的處理方式。目前交付房屋時，往往建筑面積增大，且不超過3％，但套建筑面積減少，公攤面積增大。為防止此種對買房人不利的情況出現，合同中有必要約定套建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比方：2％，并約定超出此圍怎么辦，退房或不退房；退房包括哪些費用，不退房如何承擔違約責任等。另一種按套建筑面積計算房款，套建筑面積與合同約定不符時，一般按照最高院司法解釋確立的一般原則即是否超過3%處理。〔2〕關于價格、收費、付款額同的條款。價格條款應比較明確，應有細項約束開展商不得隨意加價，不應包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中，應明確、詳細規定付款方式，如繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間、數額等。可注明買方在合同生效的幾天之向金融機構申請貸款，如果不能通過的話，買方可以取消合同，全數取回定金。建議買方無論有無貸款的必要，最好爭取參加此條款，到達留給自己一個冷靜期的效果。〔3〕關于房屋質量的條款。購房者在簽合同時一定要詳細地把質量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛生間的裝修標準、等級；建材配備清單、等級；屋設備清單；水、電、氣、管線通暢；門、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級等質量要求都應涉及到。合同中還可以規定房屋的保質期、附屬設備保持期等。雙方合同中表述為“石地面、花崗石外墻與進口潔具、廚具〞，而實際入住時業主發現，石地面材料實為人造石，而進口潔具、廚具實際上是國產品，只是貼上外國商標。在案件審理時，開發商使用人造石沒有違約，因為當初在簽合同時并未講明一定要天然石。而進口潔具是合資廠生產，確是外國品牌，也符合約定。當然，使用這些產品使造價和裝修檔次與業主所想象的差距較大。對這種裝修條款約定不明確，雙方解釋條款意見不一的情形，對格式條款按?合同法?有關規定以不利于合同提供方即開發商的解釋為準。有些購房人認為，商品房竣工后已經過政府主管部門組織的竣工驗收，驗收合格后才允許交付使用，因此商品房不應當出現質量問題。而且還有?住宅質量保證書?和?住宅使用說明書?，這兩書已對商品房質量的細節作了規定，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質量問題。但事實并非如此。商品房竣工驗收是以抽查的方式進展驗收，因而不能保證每一套商品房的質量都合格，而且竣工驗收的質量標準和購房人所希望的質量要求也可能有差距。至于?住宅質量保證書?和?住宅使用說明書?關于房屋質量的規定，都是由開發商擬訂，側重保護開發商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質量問題。墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛生間防水情況，外表裂縫等進展必要約定。〔4〕關于售后物業管理的條款。這是購房人在簽合同時容易忽略的容，要注意防止物業管理公司變更物業費。自2001年6月1日起施行的?商品房銷售管理方法?第十三條規定：“商品房銷售時，房地產開發企業選聘了物業管理企業的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議。〞但是，在實際簽約時，很多房地產公司不同意在訂立商品房買賣合同時與買受人簽訂有關物業管理協議。對此，買受人應該據理力爭，防止交房時物業公司變更物業費。〔5〕關于履行合同的期限和方法的條款。應寫明房屋交付的日期，房屋價金的交付日期、金額和方法。例如交付房價款，是一次付清，還是分期付清。〔6〕關于產權登記的條款。由雙方依規定的日期會同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產權過戶手續時，賣方應出具申請房屋產權移轉給買受人的書面報告，以及繳納的稅單。按照?商品房銷售管理方法?的規定，約定辦理產權證的期限應為60日。但是，實際簽約時，出賣人往往將此期限延長，通常有90日、180日等等。買房人應力爭在合同中，將出賣人為買受人辦理產權證的期限約定為60日，不宜太長。如果此期限時間過長，如：365天以上，說明此工程的土地或房屋很可能被設定了抵押擔保，短期不能解除抵押，對買受人采用公積金貸款和盡快取得房產證有很大影響。〔7〕關于稅費負擔的條款。房屋買賣中應繳納的一切捐稅、費用，應按法律規定，各自承擔，并明確載入合同。〔8〕關于違約責任的條款。包括出賣人逾期交付房屋應負的責任，或不能或不履行交付房屋應負的責任；買受人逾期付款應負的責任，以及毀約不買應負的責任等。房產銷售合同有關違約責任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導至逾期交房，不承擔責任〞這樣的表述。根據我國?民法通則?第一百五十三條規定，“不可抗力〞，是指不能預見、不可防止并不能抑制的客觀情況，如地震、火災、戰爭等。依照此規定，房產買賣合同中設定有關了延伸、擴。但售房方不能把開展商自己的過錯，如：對市場判斷不準確投資失誤、工程設計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節影響、上級行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。因此簽訂合同時，應特別注意“不可抗力〞在合同中是如何界定的。現在開發商在購房合同中，關于逾期交房的違約責任一般約定為每遲延一日承擔全部房款萬分之二或三的違約金。這個違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相當，違約金的懲罰性表達不夠，買房者應爭取提高該比例，可以考慮在千分之0.5至1之間。〔9〕關于不可抗拒力。簽訂合同時，注意“不可抗力〞在合同中是如何界定的。“不可抗力〞指不能預見、不能防止并不能抑制的客觀情況〔僅指自然災害，不包括政府行為或社會異常事件〕。任何一方不得就此做擴大解釋，否則，該解釋不具有約束力。并應約定一個告知期限。出賣人有時提出以下免責條款，買受人最好不要同意：非出賣人原因，有關部門延遲發出有關批準文件的；施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術問題不能及時解決的。7、補充協議別嫌煩?商品房買賣合同?補充協議容一般包括付款方式、房屋平面圖、公共面積與公用房屋分攤面積說明、裝修標準、遲延交房特殊原因的說明、公建配套設施以及花園綠地的權屬、物業管理等。建議購房者在簽約時一定不要局限于格式條款的容，對有損于自己利益的條款要與賣方協商重新擬訂，對遺漏的事項要加以補充。買受人在簽訂合同時一定要將自己與開發商所約定的事項在合同中加以表達，只有這樣才能房屋平面圖作為合同的一，是當事人意思一致的表示，也是日后發生爭議的解決依據。由于先生在簽訂合同時并沒有仔細審查自己合同的，所以并沒有意識到開發商所提供的房屋平面圖與雙方實際約定的并不一致，并且存在許多缺陷，而當雙方發生爭議時，起到證據作用的卻只能是合同中的平面圖，所以，希望廣闊消費者在與開發商簽訂商品房買賣合同時，一定要仔細審查房屋平面圖的方向、尺寸、比例等具體細節是否在圖中標明。防止商住混用引發糾紛。隨著商品房的交付使用，因商住混用產生糾紛的現象時有發生，可在合同中約定出賣人保證本幢商品房只作為住宅出賣，不得作為商業用房出賣，否則承擔違約責任。約定“五證〞復印件的真實性，否則開發商應承擔相應的責任選擇賣方出示?建立工程竣工驗收備案表?作為房屋交付的條件。交房時出示實測面積。從市場的角度來說，適銷對路的產品供不應求，仍處于賣方市場，賣方就會利用市場的優勢，在履行合同的過程中不做出太多讓步。至于市場需求少或積壓商品房，因存在這樣那樣的問題，賣方寧死也不肯讓步。從司法的角度看，房地產市場剛剛形成并高速開展，立法者、管理者從觀念上和實際操作上都不能適應房地產市場快速開展的需要，且又無經歷及先例可循，導致立法和管理相對于房地產業的快速開展來說比較滯后；在幾種因素的綜合作用下，短期買方與賣方是無法抗衡的，無法到達權利義務趨向于真實一致。則在這種買方明顯處于弱勢及不利的情況下，怎么能盡最大可能為自己爭得一些應屬于自己的但實際上卻被侵犯或被無視的權利呢.買方聘請律師幫助簽訂購房合同的，在就合同條款進展協商、談判的時候，買方要與自己的律師站在一個立場，要表示出對律師的高度信任，這樣才有利于爭取到最大的合同合法權益，最大程度減少合同容不利于買方甚至對買方不公的結果。在開發商表示不簽就算了的情況下，即使你很想買這個房子，你也要沉著，不要輕易放棄律師為你提出的談判條件，要知道很多談判不是一蹴而就的，要有各自爭取的過程。總之，購房人在簽訂商品房買賣合同時，不要著急，盡可能多咨詢一些專業人士，這樣才能簽訂一份權利、義務對等的商品房買賣合同。篇二：買房辦貸款、簽合同本卷須知買房子，辦銀行按揭貸款，發現這里面還有很多學問，有的稍微不注意，就是幾萬的差距。對于工薪階層買房的，要千萬注意這些問題！這個也許是很多朋友不太注重的。以為房子房價是大事，貸款由開發商幫助辦理。其實，這里面賺的錢，比房價更來的險惡！一、貸款利率的折扣2021年下半年，國家為了支持房地產的開展，出了很多優惠政策，其中有一條就是貸款利率可以打折。一般我們購房都是3成首付，貸款是7成。按照當時國家規定，最低的貸款利率打7折。這是一個什么概念.一套30萬左右的房子，首付10萬左右，在銀行貸款大概是20萬。這個利息是多少.告訴大家，按照最新的國家利率算下來，以20年為標準，利息有12萬左右〔銀行才是搶錢的！！！！！！〕。則分成10分，每一折就是1萬2千多元。這個，在，相當于一個普通家庭一年的生活費用了。既然能打折，肯定是越多越好。但是可惜，今年國家打壓房價，控制銀行貸款。目前最低的首付3成貸款利率是8折，可以少2w多元，也是很可觀的。〔發帖時工行已經變成9折了，意味著你又要多被銀行賺1萬2千多的利息，如果以一個80平的房子來算，你的單價又被攤高了150元/平〕。所以，在這段時間，你買房子，決定貸款，一定要快，據說以后可能一折都不打了，這樣就算你買房子比別人少了100元/平，但是銀行貸款算下來，你實際還貴了50元/平，其實這很不劃算的！覺得好的朋友多，一定有用的！〔適合于即將買房的親朋好友們〕二、選擇還款方式也許很多沒買過房子的人，都不知道還銀行貸款還有方式可以選的。其實我也是在看房的時候聽售樓小姐說的，當時她很模糊，我覺得這里面肯定很有點貓膩，就會去網上查了資料〔沒方法，家庭條件有限，能夠省一點就省一點〕。前幾天去辦了銀行貸款，也選了還款方式，也寫下來給大家參考！1、等額本息還款。其實，你在看房子的時候，售樓小姐給你算的都是這種，因為每月還款數額固定，而且相對于另一種方式，這個金額更小，更容易被買房者承受。但是你們知道這個的真實還款情況是什么樣嗎.以貸款20年，貸款20萬元，算下來月還1300元月還款為例：每個月還銀行1300------其中，800元是利息，500元是本金。也就是說，你還的錢，大局部是銀行利息，而本金還的較少。到了還款期限一半的時候〔比方是20年還，你已經還了10年了〕，利息已經在前10年還的差不多了，但是你的本金還有很大局部沒還的，這些是必須還的，即便你10年后條件好很多了，可以提前還了，但是后面的根本是本金，利息很少，你提前還已經沒有什么意義了。你在銀行，根本只跟你說這一種，因為這樣，銀行的利益才會最大化。大局部家庭，既然貸款20年，不可能會在很短幾年就還完，但是10年后一般能還完，這樣，銀行的利息收益會減少很多，所以，他們這種方式讓你前10年都在還利息，而本金根本沒怎么減少。就算你有錢了，再還，銀行的利息都收入了絕大局部了，你提早還對銀行沒什么損失。2、等額本金還款。我發現一個問題，就是，銀行不會主動提出有這種還款方式。根本都只說前一種。還好我之前了解過，就提出要還等額本金模式。這個還是以貸款20年，貸款20萬元，算下來月還1600元月還款為例：每月還的錢要比等額本金多300多元。其中-------900元是本金，700元是利息，本金支出比利息高，第2個月開場，只還1597元，因為本金上月換了900元，這月利息重新計算，要少3元的利息，以此類推。越到后面還款壓力越小。而最重要的是：當你要提前還款的時候，比方5年后，因為你選擇的方式，本金還的更多，這個時候本金已經相對上一種方式要減少了許多，提前還款的本金局部沖抵的更多，這樣重新計算利息的時候要少許多利息支出〔每少一年都是近萬的利息〕。而且就算不提前還，這種方式，還20年，也要少還1萬5左右的利息！只是前期壓力較大！但是為了長遠的利益！說一個插曲：我前幾天去銀行辦貸款簽字，同時有7-8家人，都是購房貸款的，我們排第2位，前面那個女的，5分鐘就簽字走人了〔簽的等額本息〕，我們在旁邊看，銀行辦事人員只字不提還款方式。輪到我們了，我們提出要用等額本金還，那個人就把我們帶到行長室，喊我們自己看兩種方式的具體還款(后來才知道是成心把我們隔離開來)。然后就走了。等過了10多分鐘，我和女友商量好，還是堅持自己的選擇--等額本金。我們走回去找那個辦事員，他已經在幫另外的人辦理了，我們在旁邊看，全部簽的等額本息。后來又輪到我們了，我們提出還是本金還款。這個時候，旁邊的人問我們，“還有別的還款方式.〞那個辦事員馬上打斷我們，說是因為我們條件好點，有能力想多還點，壓力就更大。我明白他的意思叫我們不要說了，我們就幾下簽了字走了-------看來銀行很不愿意讓我們選擇這個方式，因為銀行少賺了很多利息。你想一個人節約2-3萬利息，10個人就是20-30萬，100個人呢.簡直不敢想象了！！！作為我們這種一般階層的人，購置房子是大事情。所以，盡量多算一下，既要在買房子的時候盡量殺價格，在簽定合同后，一定要在銀行貸款這方面多研究一下。其實這樣算一算，銀行貸款這方面，你合理分配，可以節約2-3萬元的利息支出甚至更多。折算成房價，就是少了300-400元/平！！！買房簽合同本卷須知1買房簽合同本卷須知之五證五證，一個是建立用地規劃許可證，第二是建立工程規劃許可證，第三是建立工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫“五證〞。其中前兩個證是由市規劃委員會核發的，開工市是由市建委核發的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發的。則怎么樣對待“五證〞.交給您一種方法，這五證最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，這兩種要核發，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售圍之，以確保將來順利的辦理產權證。買完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書〞。什么是兩書呢，兩書是開發商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個是住宅質量保證書，第二是住宅使用說明書。住宅質量保證書通常包括工程質量監視部門核驗的登記，在使用年限承擔的保修責任，正常使用情況下，各部件的保修期，比方說防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統等設備，衛生潔具、開關等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產開發商和用戶約定。住宅使用說明書，通常應該包括開發單位、設計單位、施工單位、委托監理單位、住宅的構造類型、裝修裝飾本卷須知、上水下水、電、燃器、消防等設施配制的說明，以及門窗類型使用事項，配電負荷，承重墻、保溫墻、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產廠家另有說明書的，應附于住宅使用說明書里。也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應該查驗五證，同時收房子的時候應該有兩書。還有更重要的是產權證，拿到產權證，整個購房所有的法律文件就應該算齊備了。在購房的過程中還涉及到一個問題，在有些情況下，在什么情況下簽訂房屋的限售合同，在什么情況下簽訂預售合同。限售合同是你想買的房屋已經竣工驗收并交付使用了商品房，這個時候開發商和購房者簽訂的是房地產的限售合同。如果你購置的房子尚未竣工驗收，就是期房，這個時候簽訂的是房屋的預售合同。篇三：商品房按揭購房合同商品房按揭購房合同抵押人：抵押權人：為確保______年____月____日簽定的____________〔以下稱主合同〕的履行，抵押人〔以下簡稱甲方〕愿意以其有權處分的房地產作抵押。抵押權人〔以下簡稱乙方〕經實地勘驗，在充分了解其權屬狀況及使用與管理現狀的根底上，同意承受甲方的房地產抵押。甲方將房屋抵押給乙方時，該房屋所占用圍的土地使用權一并抵押給乙方。雙方本著平等、自愿的原則，同意就以下房地產抵押事項訂立本合同，共同遵守。第一條甲方用作抵押的房地產座落于區______街〔路、小區〕_____號_____棟_____單元_____層_____戶號，其房屋面積_______m2。第二條根據主合同，甲乙雙方確認：債務人為_____________；抵押期限自______年____月_____至_____年____月____。第三條經房地產評估機構評估，上述房地產價值為人民幣___________________________〔大寫〕，__________〔小寫〕。根據主合同，雙方確認：乙方債權標的額〔本金〕：_________________〔大寫〕，__________〔小寫〕，抵押率為百分之__________。第四條甲方保證上述房地產權屬清楚。假設發生產權糾紛或債權債務，概由甲方負責清理，并承擔民事訴訟責任，由此給乙方造成的經濟損失，甲方負責賠償。第五條乙方保證按主合同履行其承擔的義務，如因乙方延誤造成經濟損失的，乙方承擔賠償責任。第六條抵押房地產現由___________________________使用。甲方在抵押期間對抵押的房地產承擔維修、養護義務并負有保證抵押房地產完好無損的責任，并隨時承受乙方的檢查監【篇二：如何簽訂正式的購房合同】?1.正式合同文本的簽訂買房過程中最棘手的事情之一就是和房地產開發商簽合同。大家都知道，開發商對?商品房買賣合同?非常了解，都曾精心研究過，是簽訂?商品房買賣合同?的“高手〞，而購房者對此卻比較生疏，稍不注意就會陷入開發商布下的文字陷阱里。因此，在簽訂購房合同的時候，購房者一定要經過嚴謹縝密的思維和談判，盡可能地與開發商簽訂一份公平的購房合同。我們在此將羅列出其中的重要條款，希望大家能夠詳細閱讀、體會，相信會對購房者起到一定的提醒和解釋作用。(1)認準簽約主體仔細驗證房地產開發商的根本資料，確認企業名稱與營業執照的名稱完全一致，以免引起不必要的糾紛。因為在商品房銷售中，很多開發商都會委托中介公司代銷自己的樓盤。因此，購房者在簽訂?商品房買賣合同?時，無論接觸的是開發商還是其委托的銷售公司，都應認準簽約主體(?商品房預售許可證?上標明的公司)，在交易中所涉及的所有書面文件、材料也都應由簽約主體出具。這樣才能防止“一房多售〞或騙取房款后攜款潛逃的現象發生。此外，還需要驗證合同中的建立工程依據和商品房銷售依據是否與原件一樣。(2)仔細閱讀合同容拿到?商品房買賣合同?后，購房者先不要簽約，而應該首先仔細閱讀其中的容，如果對其中的局部條款及專業術語不理解或者概念比較模糊，可以向當地的房地產開發主管部門咨詢，在自己全部理解之后才開場簽約。(3)不要漏項對?商品房買賣合同?中的所標注的商品房銷售許可證、坐落位置、設計用途、建筑構造、面積等和土地來源情況及年限都應當逐項填寫，以免出現漏項，因為這些條款關系到所購房屋的合法性。在現實中，很多購房者對此并不重視，以為房子在那擺著不會出錯，當發現對方沒有銷售許可證和土地使用權證時，就很難證明對方欺詐，因此，在簽訂合同的時候，必須將這些容明確地寫進去。(4)尋找談判的時機?商品房買賣合同?中有許多相關條款都是空白的，這需要買賣雙方協商后填寫或補充約定。也就是說買賣雙方都有權利對合同中的條款進展修改、增補或刪減。但房地產商往往提前將空白行劃去或填上于己有利的容，使得購房者失去了平等談判的時機。這時候，購房者需要頭腦清醒地據理力爭，如果自己不同意合同中的*項約定，就應該將自己的意見寫進補充約定中。否則，簽訂認購書就視為你同意了合同中的條款。(5)對于雙方違約的處理應平等在?商品房買賣合同?中，標明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相應處理條款，但關鍵容是空白的，需要由甲乙雙方協商填寫。如果開發商在簽訂合同前就已經填寫完畢，購房者就需要仔細比照，以到達雙方違約期限及違約金利息都平等。(6)關于房屋面積差異的處理關于商品房面積的計算，我們在前面已經有所交代。但是在這里還需要進一步予以詳解：我國最高人民法院?關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋?和建立部?商品房銷售管理方法?中，對房屋面積與合同約定不符的處理都有明確條款：出賣人交付使用的房屋建筑面積或套建筑面積與?商品房買賣合同?約定的面積不符，如果合同中有約定，按照約定處理。如果合同中沒有約定或者約定不明確，面積誤差比絕對值超出3%，購房者可以要求解除合同、返還已付購房款及利息。如果購房者同意繼續履行合同，房屋的實際面積比合同約定面積大的，面積誤差比在3%以(含3%)局部的房價款由購房者按約定價格補足，面積誤差比超出3%局部的房價款由出賣人承擔，此局部所有權歸購房者；房屋實際面積比合同約定面積小的，面積誤差比在3%以(含3%)局部的房價款及利息由賣方返還購房者，面積誤差比超過3%局部的房價款由賣方雙倍返還購房者。此外，購房者還須重視的就是我們所購置的房子是按建筑面積計算房款，這就有了套建筑面積和公用建筑分攤面積之分(套建筑面積是獨立產權，公用建筑分如何簽訂正式的購房合同攤面積是共有產權)。如果購房者所簽訂的合同是按建筑面積計算房款，因為核對公用建筑分攤面積非常困難，不良開發商就有可能通過虛增公用建筑分攤面積來獲得高額利潤，也由此損害購房者的權益。因此，在合同中應明確標明公用建筑面積的米數或計算比例。當然，這一條款成立的前提是符合建立部?商品房銷售管理方法?的規定。(7)產權登記要明確按國家?商品房銷售管理方法?第34條的規定，開發商必須在商品房交付使用的60日，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地的房地產行政主管部門備案。?城市房地產開發經營管理條例?第33條規定，預售商品房的購房者應在商品房交付使用之日起90天，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購房者應當在銷售合同簽訂之日起90日，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。因此，只要房地產開發商履行了按期提交相應資料的義務，就對房屋權屬證書的取得和取得時間不負責任。在現今的商品房買賣中，開發商往往承諾由其代辦權屬證書，所以，開發商不但有在60日提交資料備案的義務，同時還有房屋交付使用(預售)90天或者合同簽訂后(現售)90天辦理完產權登記手續的義務，否則就應當承擔違約責任。當然，當事人雙方也可以在合同中另行約定上述時間期限。(8)配套設施要明確在?商品房買賣合同?中，商品房的上水、下水、供電、燃氣、暖氣的運行日期都是空白，這也需要由甲乙雙方協商填寫。如今的很多開發商都在這方面大玩文字游戲。比方他們會填寫“入住時具備通水(電、氣)條件〞。看上去這句話沒什么問題，但是細細品味就會發現其有文章可做：“入住時具備通水(電、氣)條件〞中的水電是臨時的，還是正式的.入住時具備開通條件并不代表一定就能開通。因此，在這些條款中，需要明確注明具體的開通時間。雖然煤氣的開通受入住率的限制，暖氣的開通也受季節限制，但合同中都應對此有盡量明確的約定。同時，還應有對違約責任的處理方法。(9)不可輕視設計變更很多購房者不重視合同中的設計變更條款，尤其是對所購房屋無關的環境變更，因為他們認為這些變更對自己沒有太大影響。事實卻并非如此，任何的設計變更都是有原因的，這種變更往往是為了符合開發商的利益，但同時卻又有可能傷及購房者的利益，因此在簽訂此條款時更應審慎對待。(10)明確合同合同中應附上商品房平面圖，包括方位圖及分門分層平面圖等，而且還要用紅筆將所購房屋圈紅，并注明房間面積，加蓋騎縫章或簽字。此外，還應附上商品房房屋設計和環境布局的原設計及規劃圖紙，而不應將此項空下，空下就是以實際環境為準。(11)注明商品房的抵押和租賃情況在寫明此點的時候，應當標明出現抵押或租賃情況時，房地產開發商所應承擔的責任、義務和違約賠償的具體事項。此外，還應詳細填寫商品房的質量及設備情況。2.商品房買賣合同的補充協議現如今，購房者需要購置住房的時候，都需要與開發商簽訂?商品房買賣合同?，這份合同是建立部公布的格式化文本。此外，購房者還可以將開發商承諾或雙方協商一致的容以補充協議的方式附在?商品房買賣合同?里，補充條款可多可少，因此，購房者應該提前考慮清楚，將自己想到的需要約定的問題添加進去。當然，也可以沒有此項。由于補充協議是房屋購置合同里沒有約定的事項，因此成為?商品房買賣合同?中重要的組成局部。所以，在補充條款簽訂的時候應考慮以下幾個方面的問題：(1)應當把售樓書和其他廣告的容明確地寫進補充協議里購房者在購置商品房，尤其是購置期房的時候，往往是在看了開發商印制的售樓書后才決定購置的。售樓書中有該樓盤的特點、交通、規劃設計、房型、配套、裝飾、設備等情況。從法律意義上講，這份售樓書是開發商的承諾，是開發商向購房者發出的一種要約邀請，但是它并不具有法律效力，?最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋?第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃圍的房屋及相關設施所做的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格確實定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同容，當事人違反的，應當承擔違約責任。〞但為了防止可能產生的糾紛，最好還是將這些容寫到?商品房買賣合同?或?補充協議?中最為穩妥。(2)明確房屋所有權證的辦理、獲得時間產權證是認定房屋權屬的法律依據，但在現實生活中，常常出現購房者在支付完房款后的很長一段時間都拿不到產權證的情況，要想防止這種情況發生，就必須在補充協議中約定產權證取得的最后期限，并且標明如果到期購房者仍得不到產權證，有權退房及索取賠償。(3)要明確如果按揭辦不下來，責任應當怎樣分擔如今，人們在購房的時候往往選擇按揭貸款，但也有按揭辦不下來的時候，辦不下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也有房地產開發商的原因，甚至還有銀行方面的原因。因此，在付款方式的中就需要寫明：如購房者無法獲得銀行的按揭貸款，責任應當由買、賣雙方承擔。但現實中，開發商往往在這方面大做手腳，合同中寫著：購房者無法獲得銀行按揭貸款，應當在接到通知后的幾天付清余額。而購房者往往因為粗心而忽略這一點，造成不必要的損失，因此，購房者在簽訂?商品房買賣合同?或?補充協議?時，應當將其明確標明。(4)明確公攤建筑面積目前，在所有的購房糾紛中，最多的就是公用面積的分攤問題，這主要是因為局部開發商在公攤面積上成心大做文章，從而使購房者的權益受損。為了更好地保護自己，購房者在簽署購房合同的時候一定要與開發商約定清楚，確定公攤面積的數字，此外，還要約定公攤面積包括哪一局部及其位置，并將其寫在?補充協議?中。(5)應該明確裝修的標準如今，房地產開發商紛紛打出了粗裝修和精裝修的牌子，但并沒有寫明怎樣算粗裝修，怎樣算精裝修，這時，就必須在合同中明確裝修標準。如果裝修的標準太籠統，粗裝修可能就會沒有室門和不粉刷，這可是需要很大花費的；而精裝修就可能用國產材料代替進口材料、用普通材料代替品牌材料等。(6)明確違約責任應當在?商品房買賣合同?或?補充協議?中寫明，如果開發商在交付房屋時，交付的房屋達不到?商品房買賣合同?或?補充協議?的約定，購房者有權拒絕收房，并且由開發商支付一定數額或比例的違約金，或者協商解決相關事宜，如果無法達成共識，購房者有權退房。(7)明確退房責任購房者入住時，通常裝修房屋，這需要很大一局部投入，如果房屋出現質量問題并涉及到退房，你的裝修費用就會白白丟掉，因此，必須寫明退房后的處理方法：由于開發商原因導致的退房，開發商應在確定的日期退還購房款，并按一定的計算方法支付給購房者賠償金(包括銀行的利息、罰金)。(8)關于商品房交付時的約定房屋交付時，開發商應向購房者提交房屋入住通知、?建立工程竣工驗收備案表?、?住宅質量保證書?、?住宅使用說明書?實測面積、鑰匙收條。而這些都需要在?補充協議?中寫明，以免事后出現糾紛。(9)明確房屋質量房屋質量的好壞，直接影響到購房者的居住質量，也是購房者入住后最容易與開發商產生爭議的地方。因此，應在?補充協議?中標明房屋質量的具體容。比方：墻體平直的標準；房間的防水標準(頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、管線與地板結合處無漏水、滲水現象等)；外表裂縫的標準(部無任何裂縫，墻壁外表平整)；管線安裝與室外表的平整標準；所用的建筑材料應到達國家強制性標準等。(10)明確收房入住時須交的費用購房者入住時，還需要交一局部的費用，其中包括取暖費、物業管理費、煤氣開戶費等等，如果購房者沒有記錄清楚，很可能被開發商以其他名目索要相關的其他費用。(11)明確配套設施房屋的配套設施(包括水電氣、有線電視、、信報箱、寬帶網絡等)是入住時就必須用到的，因此，在房屋交付的同時應當具備使用條件。但是，有些時候，其中的局部設施卻沒能到達使用的要求，現行法律中也沒有明確違約責任應當由誰承擔，因此，為了防止日后的糾紛，應當將相關的條款寫在補充協議中。(12)明確物業現實中，業主往往與物業產生很多糾紛，為保證自己入住后的權益，購房者應在?補充協議?中約定物業的有關情況，包括物業權利的限制、物業費、環境衛生、保安、綠化等。總之，購房者應當時刻慎重、小心，秉著宜細不宜粗的原則，簽訂?商品房買賣合同?或補充協議，從而最大限度地保護自身權益。當然，如果你能聘請律師幫你辦理相關事情，那是最好的，因為在商品房買賣中涉及很多專業的法律知識，聘請律師能預防買賣合同中的陷阱，雖然這需要支付局部費用，但卻可以降低購房的風險。3.關于建筑面積的補充條款雖然在前面我們曾經針對房屋建筑面積的問題有過相關說明，但是我們在這里還需要進展具體的闡述，因為這是最容易讓購房者吃虧的環節，稍一不慎就有可能遭受很大的損失，可是因為合同上的漏洞，我們還無法獲得相應的賠償。則，在簽訂具體合同的時候，我們在建筑面積方面應該具體注意哪些問題呢.(1)購房者要考慮到套建筑面積包含著套的墻體面積，雖然外墻的一半厚度計入套建筑面積，但磚構造的房子底層墻體都厚，越往上墻體越薄，所以，同單元、不同樓層的套使用面積(外墻米數)還是有很大差異的，即便是同一樓層，樓兩側單元的套使用面積也要比中間的單元套使用面積小一些。(2)購房者要記住，套的使用面積即大家俗稱的“地毯面積〞，并不是真的按地毯面積計算，房間的管道井所占的面積也是被計入套使用面積的。由于現在多數的樓宇都采用戶外查表，暖氣也實行分戶計量，往往共用的管道井從房屋過，因此，在買房的時候，要讓房地產商標明你所購置房屋的管道井所占面積終究有多大，以免你的套建筑面積里記入公用的豎管井面積。(3)套建筑面積包括陽臺的建筑面積。我們都知道，封閉式陽臺的面積按外圍水平投影面積計算；非封閉式陽臺的面積按外圍水平投影面積的一半計算。因此，購房者在簽署合同的時候，必須了解所購商品房的陽臺是不是封閉式的，因為封閉式陽臺是需要報批的，這在商品房規劃設計圖上有所標注，但有些房地產商往往將非封閉陽臺改成封閉式陽臺，以賺取其中的差額。(4)現今商品房的輔助建筑越來越多，比方：“飄窗〞、室的樓梯、閣樓、分體空調機位等，按規定，這些輔助建筑有些可以計算面積，有些不可以計算面積，但購房者在不清楚的情況下，開發商往往將其全部算入購房面積中，為了防止日后不必要的糾紛，購房者最好在買房時向房地產商問清楚哪些輔助建筑算套建筑面積，哪些輔助建筑不算套建筑面積。(5)如今的購房者在與房產開發商簽訂購房合同時，往往忽略對建筑面積(公攤面積)的約定，從而導致開發商有條件隨意增加公攤面積，使購房者的利益受到侵害，因此，在簽訂預售商品房購房合同的時候，一定要在合同的補充條款中標明，分攤面積應該由“有資質的測繪單位出具商品房預售面積測繪技術報告書及其分攤情況：被分攤的公用部位的名稱、用途、所在位置、面積；參與分攤公用建筑面積的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數；不分攤的公用部位。〞這些全部都應該寫清楚。(6)我們都知道，房屋使用率是套使用面積與建筑面積之比，也就是說，房屋使用率越高，建筑面積就越小，購房者所使用的空間就越大，但是，在通常情況下，購房者不太了解房屋使用率的具體數值，在簽訂商品房合同的時候，只能承受開發商提出的房屋使用率，實際上，設計合理的住宅樓使用率為：高層塔樓約在72%～75%；高層板樓約在78%～80%；多層住宅建筑在85%左右。了解了這些數值，購房者便可以事先計算出所購房屋的使用率，并以此判斷開發商所說的使用率是否準確，以及房地產開發商的信譽如何，從而考慮是否簽訂購房合同。【篇三：簽訂購房合同是常常被無視的“陷阱〞】簽訂購房合同是常常被無視的“陷阱〞一、根本的“五證〞齊全〔要合法有效〕。一定要審查開發商是否具有商品房預售許可證，有了預售證許可證，則通常開發商也具有了房地產開發證、國有土地使用證、建立工程開發許可證、工程規劃許可證共五證。這是買房能否辦房產證的關鍵。〔確認自己所購之房在預售圍;買現房則要查看開發商是否具有該房屋的大產證(預售許可證之后取得，即由期房變現房了)和?新建住宅交付使用許可證?。并且還要核對一下其營業執照和開發資質證書，要注意這些證照文件的單位名稱是否一致〕。二、使用規的合同文本。一定要參照最好是采用且不要隨意修改?文本?，并按照文本中所列條款認真填寫，了解各項具體容。不要隨意去簽訂開發商自己定的?定購協議書?還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這并非購房的必經程序。且這種合同一定是權利義務不平等的，對自己尤其不利。最好能夠直接與開發商簽預售合同就好。這個步驟，一定不能馬虎啊!否則到時吃大虧就慘了。一般情況違約責任約定不對等違規行為主要有三方面：①是對違約金數額約定不對等。如*合同中約定買受人逾期付款超過60天，如繼續履行合同，需按天支付違約金萬分之五；而出售方逾期交房超過60天，則只需按天支付違約金萬分之一。②是對違約責任的起始期限約定不對等。如*合同中約定，買受方逾期付款超過60日、出賣方逾期交房90日需承擔違約責任。③是對定金的約定違規。?最高院關于審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋?第四條規定：因不可歸責于當事人雙方的理由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。但實際上，很多房產公司在訂立合同時都規定，只要買受人無法繼續履行合同，出賣方都要沒收定金。④買期房要約定條件和時限。對于期房，由于資金缺乏而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是規的?文本?，則開發商在合同上務必會大做文章，對買房者極為不利。如含有模糊性詞語只注明竣工日期，而不無交付使用日期;運用“水電氣安裝后、質量驗收合格后、小區配套完成后〞等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規定為“*年*月*日〞，〔交房有兩個意思：一是房屋使用權即實物交付;另一層是房屋所有權轉移即產權過戶。應當在預售合同中對實物交付和產權過戶均約定清楚，不能承受沒有取得?新建住宅交付使用許可證?的房屋使用交付〕并注明開發商不能按時交房所需承擔的責任〕。⑤對房屋及小區的描述要清楚不可使用模糊字眼〔具體地址、房屋面積、墻壁、門窗、地板、天花板、廚房和衛生間以及綠化、會館、學校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設施等描述〕有時合同中還會進展如下描述：“如果發生問題，在最短時間解決〞，“在裝修材料上，選擇最好的國外進口的〞等一些看上去很誘人但沒有實際意義的承諾。最短是多長時間，什么樣的才算最好的.所以對于購房者一定要把每一個具體的時間、具體的地點、具體的材料以及開發商的口頭承諾落實在合同里。有時還會出現以偏蓋全是個泛指的概念。有時會出現這樣令人哭笑不得的問題，開發商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時發現臥室窗戶只有下面的局部是中空，而上面卻是普通玻璃等等。再舉個簡單的例子，你買的塔樓(或板樓)里有幾部電梯，是否會全部同時開通，如果有不開的怎么辦.不要小看這個問題，為了出面積、增利潤，現在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時還不全開，在上下班頂峰時間極為不便，這種情況業主是否有權拒付局部電梯費呢.⑥公攤面積：不應該計入的包括倉庫、機動車車庫、非機動車車庫，作為人房的地下室，以及可以單獨使用的空間。還有售房單位自管自用的房屋，比方說開發商在大堂里做的銷售中心等。為多棟房屋效勞的管理用房，通俗來說，就是與這棟樓不相連的局部，比方說小區的物業管理用房等。在商品房買賣里應該有一個明確的說明，在主合同的第三條里，只是說分攤了多少，分攤的面積的數額，但是在合同的二，應該有一個房屋面積分攤的說明表，分攤了哪一局部，是經過哪一個地方批準的。〔面積確認和差異確實定。建議購房人選擇在合同里已經規定的第二種處理方式，即確定雙方可以承受的一個誤差比例，也就是說正負3%，超過此比例的購房人可以選擇退房，開發商應退還房款以及利息，你也可以承受。〕⑦購房者與開發商簽訂認購書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購置該房產時，開展商一般都只退購房款而不退定金，理由是買家沒有履行合同，所以沒收定金。對策：律師建議買家最好與開展商在協議中約定，假設買家得不到貸款時，定金該如何返還或是否要扣除局部作為手續費等，這樣就防止了很大的麻煩。⑧合同陷阱幾經斟酌后，客戶便要決定購房了，因此得與開發商簽訂?商品房買賣合同?。一般情況下，開發商(售樓人員)會遞給客戶一份擬好的合同，合同會有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關容的，而有些選擇性填寫處可能還空著。這時，購房者往往以為該說的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開發商日后作弊提供了條件。比方，標準合同第十五條遲延辦理產權證的，違約金每日按已付房款的萬分之三計算，但您一不留神，開發商(售樓人員)便將此條款設計成按購房全款的萬分之三承擔違約責任。前不久我們從報上看到過這樣的案例：遲延辦證一年多，只賠付96元。或者在不能按時辦理好時，干脆讓購房人退房。還有的合同中寫明的違約條款外表上貌似公平，實際不公平。例如：約定任何一方解除購房合同都要支付總房款40%的違約金。這實際上只是限制購房人，開發商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不三、檢查房屋質量。在簽約時，應查看并檢查?住宅使用說明書?和?商品住宅質量保證書?的容，并將?商品住宅質量保證書?作為合同的，檢查是否有開發商對質量問題的責任。房屋的交接：開發商應該請房地產的管理部門認可的有資質的機構對房屋的面積進展實測，在交樓的時候，應該提供實測面積的數據，以及我們所說的住宅質量保證書以及住宅使用說明書，如果開發商提供證明原件不全的，可以拒絕收樓，由此產生的一切責任，由開發商承擔。四、明確物業管理事項。一個不好的物業管理公司，一定讓你永遠覺得不舒暢。所以要多看看物業管理公司具體如何，以及雙方約定的物業管理圍和收費標準。五、重點約定違約責任。①對于期房，甚至現房，都有可能與開發商的描述不一樣，此時應該明確合同違約或與描述不一致時開發商應承擔的責任。可參考：簽約后購房者要求退房、不按期付款;開發商賣房后要求換房，不按期交房;面積變動超過約定幅度;質量不符合要求;辦理過戶手續時不符合規定和約定等。別漏了違約責任的平等性。②未注明因何種原因可以退房以及后果購房者與開發商簽訂認購書后，需要交一定額度的定金。但在購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購置該房產時，開發商一般都只退購房款而不退定金。所以買家最好與開發商在協議中約定，假設買家得不到貸款時，定金該如何返還或是否要扣除局部作為手續費等，這樣就防止了很大的麻煩。③擅自擴大對“不可抗力〞的解釋，政府交通管制竟也在列?合同法?第117條對不可抗力有明確規定：不可抗力是指不能預見、不能防止并不能抑制的客觀情況。而*合同中規定，“不可抗力是指在出賣方無過錯的前提下，戰爭、恐懼活動、人力不可抗拒的自然災害、施工中遇到的異常困難或者重大技術問題不能及時解決，包括施工期間，由于政府重大活動規定不得開挖、運土，交通管制等。〞合同條款明顯。④損害共有權益，將共有場地的車位同規劃車位混為一談?物權法?第70條規定：“業主對建筑物的住宅、經營性用房等專有局部享有所有權，對專有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的權利。〞第73條規定：“建筑區劃的道路，屬于業主共有??建筑區劃的綠地，屬于業主共有??建筑區劃的其他公共場所、公用設施和物業效勞用房，屬于業主共有。〞第74條規定：“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。〞但在實際?商品房買賣合同?中，出賣人經常通過明示或者混淆概念等方式，對買受人對共有局部享有共有權進展限制或者排除。如在*合同中約定：“買受人以物業共有人身份同意本工程圍所有商業用房的外墻面外立面、屋頂使用權由出賣人或出賣人授權的單位統一管理，自行使用或授權使用，產生受益歸出賣人。〞明確排除了買受人的共有和共管權利。此外，采用混淆概念對買受人共有權進展限制和排除也很普遍。如把占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，同規劃車位或規劃車庫混為一談，明確排除買受人對這局部車位的共有權利。⑤*房產公司在合同補充條款中約定：“屋出賣方提供的所有電器設備由生產廠商直接提供保修。〞“假設因該電器設備質量事故造成人生損害或財產損失，買受方或受害方應直接向生產廠商索賠，出賣方不承擔賠償責任或連帶責任，但應提供必要的協助。〞而根據?城市房地產開發經營管理條例?第三十一條以及?商品