房地產(chǎn)風險管理第1頁/共45頁2項目開發(fā)建設的運營管理

現(xiàn)象很重要,比現(xiàn)象重要的是數(shù)據(jù);比數(shù)據(jù)重要的是理解,比理解重要的是結論,比結論重要的是執(zhí)行,永遠重要的是目標.第2頁/共45頁3項目開發(fā)建設的運營管理

正向思維：經(jīng)歷很重要,比經(jīng)歷重要的是經(jīng)驗;比經(jīng)驗重要的是上升到理論,比理論重要的是標準,永遠重要的是優(yōu)化與發(fā)展.逆向思考：目的目標（KPI）計劃執(zhí)行方案第3頁/共45頁4我們面臨復雜系統(tǒng)的環(huán)境1、我們自以為我們能預測未來。事實上，客觀環(huán)境和條件是動態(tài)變化的。2、我們自以為我們的預測是正確的。其實我們的認識是有限的。3、有時我們認識能力導致復雜問題簡單化了；有時我們把簡單問題復雜化了，無法把握本質(zhì)。4、簡單中思考復雜；復雜中尋求簡單。5、越復雜系統(tǒng)改進空間越大。第4頁/共45頁5企業(yè)關注的問題

最關心投資與收益；機遇與回報；競爭優(yōu)勢；業(yè)績增長。

最怕風險（不確定性）：政策、市場、技術、進度、成本、人????

最大的風險失控，企業(yè)-“三控”；項目-“三控”“二管”“一協(xié)調(diào)”

最有效的辦法

全過程、系統(tǒng)、企業(yè)層面的集成運營管理第5頁/共45頁6定位

行業(yè)定位制造業(yè)?服務業(yè)?金融業(yè)?集成?服務?投資?

全生命周期的價值鏈和利潤鏈

公司定位領跑者跟跑者追跑者差異化領先者…….

專業(yè)化多元化(縱向、橫向)

項目定位地塊時空定位（動態(tài)屬性）產(chǎn)品定位（產(chǎn)品…..極品）

個人定位

專業(yè)管理操作集成(整合)到位不越位補位不搶位第6頁/共45頁7房地產(chǎn)運作的境界掙錢------生產(chǎn)經(jīng)營型賺錢------競合整合重組生錢------資本運作來錢------資金資本+智力資本第7頁/共45頁8項目開發(fā)建設的運營管理

核心能力1：

周小川：每次危機都呈現(xiàn)出不同的特征，核心能力在于能迅速判斷問題的本質(zhì)，并采取相應的措施(準、快、狠的折騰)。例：1、預售條件變化2、供電政策變化3、90/70政策

4、…………第8頁/共45頁9項目開發(fā)建設的運營管理

核心能力2

1、發(fā)現(xiàn)及挖掘動態(tài)的需求2、及時滿足需求的能力核心能力31、概念能力2、整合能力3、技術能力第9頁/共45頁10項目開發(fā)建設的運營管理

核心能力4：平衡能力（匹配能力）

資金平衡：現(xiàn)金流平衡（生存及安全）土地、客戶、產(chǎn)品/區(qū)位、品味、價位供需平衡（存、供、銷）系統(tǒng)平衡：復雜系統(tǒng)、自平衡系統(tǒng)、簡單系統(tǒng)資源平衡：供需平衡、內(nèi)外平衡第10頁/共45頁11項目開發(fā)建設的運營管理

管理層次

1、技術層面：工具，效率，質(zhì)量，成本2、科學層面：體系、系統(tǒng)、規(guī)律、方法論3、哲學層面：認識論、本質(zhì)、目的4、文化層面：價值觀、價值認同5、藝術層面：精神（作品、精品、極品）第11頁/共45頁運營戰(zhàn)略與管理運營戰(zhàn)略一種總體決策決策模式，通常在市場需求和運營資源之間進行協(xié)調(diào)，對任何類型運營組織的長期運營能力以及這些能力對整體戰(zhàn)略所做的貢獻產(chǎn)生影響運營管理對創(chuàng)造并交付產(chǎn)品和服務的資源和流程進行管理的活動第12頁/共45頁13運營戰(zhàn)略與管理運營戰(zhàn)略與管理之間關系時間跨度分析層次聚合度抽象程度第13頁/共45頁14運營戰(zhàn)略與管理1、運營戰(zhàn)略影響因子

1.1市場－－“由外向內(nèi)”市場特征競爭對手影響績效目標第14頁/共45頁15運營戰(zhàn)略與管理1.2資源－－“由內(nèi)向外”運營資源和流程無形資源工藝流程和例行程序能力動態(tài)能力決策領域第15頁/共45頁16運營戰(zhàn)略與管理1.3市場、資源影響因子相結合運營戰(zhàn)略該如何選擇？第16頁/共45頁17風險定義1、風險是一種不確定性(說、算、看／人、事）2、風險是損失或傷害（贏與虧，多與少，局部與總體）3、風險是預期與結果之間的差異成功（滿意）=X=結果-預期X：大于零；等于零；小于零４、最大的風險因素是人

能力與價值觀矩陣（四種人）5、最大的風險是戰(zhàn)略風險第17頁/共45頁18戰(zhàn)略風險行業(yè)風險

利潤、成本、供求、政策、經(jīng)濟周期競爭對手風險國際、國內(nèi)，差異化，獨一無二技術風險更新、創(chuàng)新、流程（彈性）品牌風險變質(zhì)、崩潰。重新定義客戶風險

客戶分析、服務系統(tǒng)，市場試驗項目風險

備選方案發(fā)展停滯風險

量降、價降量增，無新產(chǎn)品。創(chuàng)新、創(chuàng)造需求。第18頁/共45頁19風險來源政策風險

土地、貸款、預售、按揭、配套市場風險

“玉佛城”價格調(diào)整（黃金/陷阱）技術風險“瑞南新苑”“御景圓”進度風險“金鐘廣場”—金融風暴合約風險成本風險質(zhì)量風險人的能力及信用風險第19頁/共45頁20風險評估及應對方法如何識破美麗的謊言，如何避免虛構的成功，如何繞過隱蔽的陷阱，如何發(fā)現(xiàn)深埋的金礦。第20頁/共45頁21風險評估及應對方法識別與評估風險

嚴重性、發(fā)生概率、時間、動態(tài)量化風險尋找機遇緩解風險的計劃應對風險五層次以不變應萬變，忽視風險以實力換時間，降低風險培養(yǎng)洞察力，感知風險增加靈活性，適應風險尋找不對稱性，消除風險第21頁/共45頁22方向比方法重要方法與態(tài)度一樣重要

方向－做什么做正確的事；應該做什么，能夠做什么，必須做什么。方法－怎么做企業(yè)：首先住宅房產(chǎn)一流，然后向邊際房產(chǎn)發(fā)展。部門：投資（趨勢、時空、時點），產(chǎn)品（順應市場，引領消費，區(qū)位、價位、品位統(tǒng)一，產(chǎn)品—極品），市場（客戶系統(tǒng)—類別、需求、途經(jīng)）

服務（滿足需求，創(chuàng)造需求）

第22頁/共45頁23效果比效率重要怎么做（方法）—正確地做效果＝做對事+高效效率-效果-效益“第一次就把正確的事做正確”“以最少的次數(shù)把正確的事做正確”“第一次就把正確的人放在正確的位置”誰來做（用對人）能做的人（能力+人品）想做的人（主動，獨立承包商的思維）信任、平臺、能力、激情。

第23頁/共45頁24激勵與績效發(fā)展與能力衡量標準局部績效，系統(tǒng)績效，單干、合作。做了如何期望，激勵，價值與價格一致，貢獻與報酬一致；發(fā)展與能力：能者上，平者讓，庸者下做得如何考核（數(shù)據(jù)說話），獎懲（物質(zhì)與崗位），申報獎項（例如：成本節(jié)約獎，創(chuàng)新獎，協(xié)作獎）。制度管事，文化管人（價值認同，同甘共苦，共創(chuàng)輝煌），

第24頁/共45頁25做大的前提做強的基礎規(guī)范化

市場化

專業(yè)化

集成化數(shù)字化（演示）國際化人才、模式、認證、合作、開發(fā)

決策科學化流程合理化管理規(guī)范化操作信息化目標數(shù)據(jù)化責權利一體化。

第25頁/共45頁26項目投資決策與風險管理

項目選擇及洽談項目投資機會分析（案例：楊浦項目）項目投資論證會（案例：沈陽項目-工程與投資的區(qū)別）項目投資決策項目可行性研究

第26頁/共45頁27項目動態(tài)評估及決策調(diào)整

案例1：御景圓定位調(diào)整

（房型、面積、標準、成本）第27頁/共45頁28項目動態(tài)評估及決策調(diào)整

案例2：玉佛城價格調(diào)整（黃金/陷阱）第28頁/共45頁29決策與時空規(guī)劃與時空地塊時空一維：地段二維：形狀三維：空間四維：時間+空間=“時空”n維:生態(tài)文化歷史選擇時機整合資源策劃與規(guī)劃環(huán)境與規(guī)劃市場與產(chǎn)品建筑與裝修

建筑時空一維：方位二維：房型三維：內(nèi)外空間（錯層、復式、低窗??）四維：時間+空間=“時空”n維:風格文化生態(tài)智能

第29頁/共45頁30項目規(guī)劃設計與風險管理規(guī)劃設計的目標1.在功能與形式統(tǒng)一的基礎上,創(chuàng)造亮點和賣點;2.物有所值;3.比較價格價格類型:總價、單價、得房率。價格單位：價格/套、價格/建筑面積價格/使用面積4.規(guī)劃設計應用定量化的手段來研究.第30頁/共45頁31項目規(guī)劃設計與風險管理規(guī)劃容積率性能價格比1.容積率是區(qū)分物業(yè)類別的關鍵指標0.2~0.4獨立式別墅0.4~0.6雙聯(lián)式別墅0.8連排別墅1.2~1.5多層2.容積率與利潤的關系非線性關系，多因素（地價是關鍵）3.規(guī)劃布局與產(chǎn)品價值

最好資源用于價值最高處。第31頁/共45頁32項目規(guī)劃設計與風險管理道路的規(guī)劃布局與價格性能比1．道路的覆蓋率及有效覆蓋率２．定量分析道路的經(jīng)濟指標3．道路的類型第32頁/共45頁33項目規(guī)劃設計與風險管理空間設計與性能價格比１．戶型設計的三維化大空間的層高，空間的容積系數(shù)，空間的使用系數(shù)．２．室外空間設計宜人的空間和環(huán)境，空間的變化與活力．規(guī)劃設計中的一體化解決方案規(guī)劃決策：市場(客戶)－規(guī)劃－效益分析－建設管理－市場

第33頁/共45頁34項目規(guī)劃設計與風險管理

御景圓項目（+演示）

“時空”定位；彈性設計；動態(tài)調(diào)整；“園中樓”；需求層次。瑞南項目（+）提香別墅---朝向白馬花園---九宮閣鷺島別墅蘇州玲瓏灣—組合戶型

第34頁/共45頁35產(chǎn)品的“時空”定位

產(chǎn)品商品作品精品極品(附加值超額利潤)區(qū)位、價位、品味成功的最高境界

綜合效益高度統(tǒng)一經(jīng)濟效益社會效益環(huán)境效益品牌效益

第35頁/共45頁36以人為本超越自我精確制導錯位競爭縱深發(fā)展個性服務科學管理創(chuàng)新制勝持續(xù)贏利能力第36頁/共45頁37項目開發(fā)建設的運營管理

管理—來源于目的和目標目的—企業(yè)：利潤，效益；員工：收入，發(fā)展。目標—打造提升價格的品質(zhì)，控制影響成本的各個環(huán)節(jié)（過程）和因素（動因）。第37頁/共45頁38項目開發(fā)建設的運營管理

計劃思維活動：認識過程—真理導向，“實在是什么”計劃過程—目的導向，“價值性問題”，創(chuàng)造一個“實在”計劃能力：1、認知和辯識能力（特定事物、環(huán)境、狀態(tài)）

2、確定目標和運籌的能力：在價值合理性與工具合理性的“張力”中找到一條從“初始狀態(tài)”到達“目的狀態(tài)”的“合理路徑”

3、想象（概念能力）和預見的能力：4、意志、選擇和決策能力計劃研究：計劃要素的分別研究，要素相互作用的研究。第38頁/共45頁39項目開發(fā)建設的運營管理

“三控”

“二管”

“一協(xié)調(diào)”進度控制、成本控制、質(zhì)量控制；合約管理、信息管理；綜合協(xié)調(diào)計劃(進度)管理目標-過程（活動