房地產肖宏偉老師第1頁/共51頁第一部分：最近稅務案件風險管控與借鑒新疆地稅稽查局與新疆瑞成房地產開發有限公司稅務行政處罰二審行政判決書.doc韶關盈錦置業與仁化地稅價格調整案.doc海南三正實業投資有限公司土地增值稅訴訟判決書.doc金湖盛錦銅業與淮安國稅判決書善意虛開所得稅扣除.doc最高法院提審廣州德發訴廣州地稅案.doc佛山鑫城房地產有限公司與佛山市順德區國家稅務局稽查局處罰類一審行政判決書.doc五個房地產稽查案件.doc迂回包抄突破難點稽查.doc土地增值稅判例江蘇大山房地產與宿遷地稅稽查局二審行政判決書.doc代收稅款引發的工商訴訟攀枝花.doc第2頁/共51頁最近稅務案件風險管控掛靠收管理費財務進去了.doc會計人員切勿為公司找發票平賬.doc浙江省國家稅務局關于東陽市海德房地產開發有限公司應繳未繳土地出讓金預提問題的批復.doc國家稅務總局關于房屋買受人按照約定退房取得的補償款有關個人所得稅問題的批復.doc國家稅務總局關于鄂爾多斯羊絨集團有限責任公司資產損失稅前扣除問題的批復.doc如何弄清房地產真實的開發成本.doc國家稅務總局關于加強網絡紅包個人所得稅征收管理的通知.doc因偷稅總經理財務總監會計均被判刑.doc沈陽一保險公司經理因購車返還一萬元現金被定受賄罪.doc第3頁/共51頁第二部分、2015年房地產建筑業相關稅收新政策運用與案例借鑒一.黑名單制度對企業法定代表人和財務主管的個人沖擊重大稅收違法案件信息公布辦法41號公告.doc：偷欠騙稅100萬元以上；以暴力、威脅方法拒不繳納稅款的；虛開專票稅款數額300萬元以上的；虛開普通發票，票面金額累計1000萬元以上的；經法院判決構成涉稅犯罪的；違法情節嚴重、有較大社會影響的。公布滿兩年才能撤出。廣西國稅局曝光八類步稅案件.doc第4頁/共51頁二.《推進稅務稽查隨機抽查實施方案》稅總發〔2015〕104號稅務稽查新模式五大特點五年輪查.doc一、除直接立案外，其他均搖號隨機抽查二、隨機抽查分為定向抽查和不定向抽查。三、檢查比例四、檢查人員隨機確定五、國地稅聯合檢查爬蟲軟件.doc第5頁/共51頁三.高壓反腐下的“一案雙查”對房地產建筑企業意味著什么？稅收違法案件一案雙查工作補充規定.docx在查處納稅人、扣繳義務人和其他涉稅當事人（以下簡稱涉稅當事人）稅收違法案件中，對稅務機關或者稅務人員的執法行為規范性和履職行為廉潔性進行檢查，對違紀違法行為依照有關規定進行調查和追究責任的活動。樊某大同市城區地稅西街稅務所所長.docx稅收政策合規工作實施辦法.doc第6頁/共51頁四.總局注銷清稅申報表.doc三證合一后需要跑以下工作.doc三證合一納稅人常問9個問題.doc新設、變更、注銷登記六大稅務風險一、登記信息共享，接收新登記注冊戶甄別身份二、三證合一企業注銷申報，國地稅受理分別清稅三、清稅申報后發現少繳稅款，納入黑名單管理四、補錄涉稅信息列入異常名錄的，停供發票實地五、建立納稅信用評價模式，完善稅收監控措施六、未納入三證合一的登記事項，需執行現行稅收政策法規第7頁/共51頁五.發票犯罪給房地產建筑企業未來的納稅管理來帶重大風險企業為何瘋狂作廢發票.doc賣方不開具增值稅發票買方要求賠償損失案.doc不給發票扣稅錢約定不合法.doc

黑龍江建安公路訴富裕地稅不開發票案.doc海南省地方稅務局第三稽查局與被江西省第一房屋建筑公司稅務行政處罰糾紛的行政判決書.doc小發票大學問八張圖.doc專用發票使用大全.doc第8頁/共51頁六，財政部會計信息質量檢查報告發布補稅也成了主角.doc中國聯通對內部員工、內部辦公等提供免費通信服務，未繳納相關稅款。聯通華盛公司無償使用集團其他關聯公司的辦公樓、營業廳等資產，未繳納營業稅金及附加。上海公司出租房屋未按從租計征辦法申報繳納房產稅。山東公司順價銷售手機終端未繳納增值稅。第9頁/共51頁七.房地產建筑企業借款引發的涉稅風險1，企業借款稅務風險及最佳做賬方法.doc2，關聯企業無償資金往來的稅務處理.doc

有償提供勞務應用跨國情報交換引發高收入移民調查.doc股息紅利變借款稅務人員說NO.doc3，老板借錢給公司和公司借錢給老板的重大風險案例。視同分紅稅務風險管理.doc安徽省黃山市中級人民法院行政判決書股東借款年末不歸還分紅個稅.doc4、買方承擔承兌貼息如何開具增值稅發票.doc第10頁/共51頁高院融資司法解釋（民間借貸）對企業納稅抵扣產生的影響法釋【2010】18號：（1）利率：x<24%,24%<x<36%,x>36%三種利率下的法律意義；（2）沒有約定利息的法律意義。國家稅務總局公告【2011】34號：本省任何一家金融機構同期同類貸款利率；高法民間借貸司法解釋2015.doc最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定.doc2011年34號公告本省任何一家金融企業提供同期同類貸款利率情況第11頁/共51頁企業理財行為產生的稅務風險企業購買國債收益不征營業稅；買賣股票征稅。海南椰島營業稅案公告.doc關注非金融企業從事金融業務的營業稅風險.doc海南椰島轉讓三安光電小非收益38，824萬元、二級市場買賣三安光電股票收益4862萬元，追繳各項稅費2，219萬元，加收滯納金1，153萬元。“轉讓”與“買賣”不同？到期贖回不征。關于金融商品轉讓業務有關營業稅問題的公告.doc第12頁/共51頁八、股權轉讓避稅手段匯總別讓李嘉誠跑了.doc股權轉讓偷逃巨額稅款獲刑.doc本山傳媒大股東突然變更.doc大宗交易平臺夫妻間轉讓。2011年第39號國家稅務總局關于企業轉讓上市公司限售股有關所得稅問題的公告.doc轉讓合同簽訂時間提前一人有限公司、自己公司、代持股。先增資再減資轉讓。遷移到西藏、新疆再減持或轉讓。夫妻一方轉讓名下股權合同效力的認定標準.doc第13頁/共51頁九、注冊資本認繳制的稅務機遇與風險.doc《企業信息公示暫行條例》年度報告公示和即時公示兩種制度。注冊資本認繳制。1、國稅發[1994]25號印花稅計稅依據為“實收資本”與“資本公積”兩項的合計金額。2、財稅〔2008〕121號關聯債資比。3、國稅函[2009]312號：企業投資者未繳足其應繳資本額的，利息差額不得扣除。4、認繳制股權轉讓對個稅征管先實繳？第14頁/共51頁十.伴隨“營改增”推進所產生的稅務風險及注意事項財稅〔2013〕106號，電信業已改。建筑業、房地產業預留11%，房地產金融服務業陸續行業試點。企業目前迫切需要做兩件事：一是修改票據報銷制度，要增票。二是培養增值稅財務人員。問：延期開發票是否可以抵扣增值稅？關于核對營改增行業納稅人基礎征管信息的通知.doc第15頁/共51頁十一、密切關注國發[2015]25號影響國務院關于稅收等優惠政策相關事項的通知.doc國務院關于清理規范稅收等優惠政策的通知.doc冀東水泥資源綜合利用返還增值稅。科技資金、環保資金補貼、貼息返還。深圳高新區開發建設公司與深圳市南山區地方稅務局不服稅務管理加收滯納金處罰一審行政判決書.doc第16頁/共51頁十二、資產（股權）劃轉四種政策實戰應用--財稅【2014】109號與稅總2015年40號48公告大解析資產（股權）劃轉2015年40號公告.doc關于促進企業重組有關企業所得稅處理問題的通知.doc109市北集團劃轉稅務分析.doc劃轉范圍：僅限于百分百母子之間或子子公司之間會計處理：劃出方，可選擇增加長期股權投資，沖減資本公積，劃入方，增加實收資本、資本公積。稅務處理：不納稅，以資產計稅基礎在新單位繼續劃轉完成日：指股權或資產劃轉獲批生效并且雙方已作會計處理的時間點。第17頁/共51頁十三、拍賣取得房地產賣方注銷或非正常戶狀態發票？稅總公告2015年第67號契稅.doc并且對在拍賣環節，《拍賣須知》中未明確交易的“上手稅”問題如何處理；對同一納稅人，有一部門資產《拍賣須知》中明確交易中的相關稅費責任，有一部資產《拍賣須知》中文件未明確交易中的相關稅費責任，如何處理。廣州地稅代開發票代付稅款上手稅勝訴案.doc郭元峰與萊州市地方稅務局不履行法定職責二審行政判決書.doc第18頁/共51頁答復：沈陽地稅局關于李宏蕾申請代開銷售不動產發票的批復.doc1、依據國稅發[2005]156號文件第二條加強銷售發票管理。在契稅納稅申報環節，各地應要求納稅人報送銷售不動產發票，受理后將發票復印件作為申報資料存檔；對于未報送銷售不動產發票的納稅人，應要求其補送，否則不予受理。2、對于司法或機構拍賣出具的拍賣手續，只確定了不動產的權屬不具有銷售不動產發票的功能。3、“法人單位注銷、破產等客觀原因”包括非正常戶。稅收征管法中“稅收優先權”第19頁/共51頁第三部分，房地產建設及預售階段所得稅匯算清繳問題處理與自查補救一、開發用地的稅務處理問題涉及哪些稅收.doc1、招、拍、掛稅收問題2、購買轉讓土地項目;3、購買股權關于企業改制重組有關土地增值稅政策的通知.doc5、合并、分立取得土地關于廈門興榮國際物流有限公司分立有關涉稅問題的批復.doc6、以土地投資;7、甲方出土地，乙出資金合作建房8、委托代建，深圳東森公司第20頁/共51頁二、房地產開發企業跨地區項目部納稅地點問題.doc一項目一公司模式跨地區經營房地產企業，不辦理營業執照的，以項目部模式經營。房地產開發企業合法的項目部不屬于獨立納稅人，不在項目所在地分稅，應匯總由總機構統一匯算清繳所得稅。增值稅納稅地點原則上在機構所在地。第21頁/共51頁三、籌辦項目公司期間開辦費發票抵扣處理與風險規避1，新公司籌建，發票的名頭開給投資方，發票可以入賬嗎？如何解決？2，企業取得銷售收入前所發生的招待費、廣告費扣除方法。3，簽合同時約定當新公司成立后所有費用由新公司承擔，款項由新公司支付，同時發票開具給新公司。現行籌辦費的財稅政策.doc第22頁/共51頁四、以購買股權方式取得土地的發票處理與稅收風險分析土地的計稅基礎不變。不需要開具發票，憑協議企業所得稅以原始價值計開發成本。土地增值稅以原始價值計扣除項目金額。個人所得稅，增值20%納稅。股權轉讓契稅不交。個人買賣股權，公司帳務如何處理？借：實收資本—原股東貸：實收資本—新股東第23頁/共51頁五、預售收入招待費廣告費扣除問題.doc31號文、第六條企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。（取消了原預售收入的概念，將預售收入確認為收入，由此帶來計算三項費用扣除限額的基數的調整）

第24頁/共51頁六、預售階段預計毛利與預繳稅金扣除《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第十二條規定：“企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。”第25頁/共51頁七、企業取得政府返還土地出讓金的六種形式及稅務處理.doc1，土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房。2，土地出讓金返還用于拆遷（代理拆遷、補償）3，返還用于開發項目相關的基礎設施建設4、返還用于建設公共配套設施5，返還給其他單位或個人。6，土地出讓金返還或獎勵第26頁/共51頁八、前期立項規劃設計環節需要考慮的稅收問題？前期開發費用核算的內容.doc哪些可以抵扣1，臨時設施費用計開發成本還是開發費用？如何調整稅會差異？2、房企支付的擋光費，計開發成本還是開發費用更有利？收據可以做入帳憑證嗎？第27頁/共51頁九、拆遷改造下房地產開發企業涉稅焦點問題.doc1，營業稅：政府收回土地使用權不征收營業稅。也不需要開具發票，拆遷單位可憑拆遷協議作為入賬憑證。2，企業所得稅：對補償的房屋應視同對外銷售。同時計入土地成本中的“拆遷補償費支出”。3、對被拆遷人按照國家有關規定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。4、以房屋進行拆遷補償土地增值稅的最佳方法：拆遷補償確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費第28頁/共51頁房地產拆遷補償稅務處理1，拆遷帳務處理選擇-借：開發成本；貸：主營業務收入；結轉成本：借：主營業務成本；貸：開發產品2，營業稅征免界定。3，企業所得稅—視同銷售與成本扣除4，個人所得稅免征條件5，土地增值稅處理最佳方法：6，契稅的免稅范圍7，發票的地方規定第29頁/共51頁第四部分：房地產開發完工階段所得稅匯算清繳疑難問題處理與自查補救一、房地產開發產品完工確認條件疑難問題處理

國稅發[2009]31號第三條：（一）開發產品完工確認條件（符合條件之一）：○竣工證明已報房地產管理部門備案(不考慮工程是否已實際完工或通過驗收合格或在會計上是否辦理決算手續）○開始投入使用:是指開始辦理開發產品交付手續(包括入住手續)或已實際投入使用.○取得初始產權證明。第30頁/共51頁二、如何理解房地產企業核定征收的問題

國稅發【2009】31號文第四條規定：企業出現《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規定的情形，稅務機關可對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收管理，并逐步規范，同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規的規定進行處理，但不得事先確定企業的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。第31頁/共51頁三、賠償金違約金稅務爭議處理.doc1、購買（承租）方支付違約金是價外費用，征稅2、銷售（出租）方支付違約金。屬于營業外支出，不征稅。3、如果向個人支付違約金，認定為“其它所得”需要交納個人所得稅。（國稅函【2006】865號文件）4，無法取得發票的賠償金可以在企業所得稅稅前扣除。5，售房因對方違約交易未成功，房開企業收取的違約金不需要繳納營業稅或增值稅。第32頁/共51頁五、房地產常用促銷方式的稅務處理全攻略.doc1.企業所得稅國稅函[2008]875號2.營業稅：價外費用、混合銷售？3、增值稅：兼營銷售。4.土地增值稅：區分房產銷售。5.契稅：全部價款。

第33頁/共51頁這幾種促銷方式的財稅處理.doc1)房子九八折銷售；2)原價銷售，購房贈送價值5000元電視；3)捆綁銷售買房子送車位、閣樓、物業費等4)買房子贈送香港免費游5)按原價銷售，買房子返現金2000元的現金第34頁/共51頁六、房地產企業成本費用的扣除.doc房地產企業成本稽查風險管控與應對.doc一、贊揚聲中的冷思考--稅總2015年34號工資扣除操作要點.doc[一]、列入企業員工工資薪金制度、固定與工資薪金一起發放的福利性補貼，可作為工資扣除。[二]、企業在匯繳結束前向員工實際支付的已預提匯繳年度工資薪金，準予在匯繳年度按規定扣除[三]、企業按照協議（合同）約定直接支付給勞務派遣公司的費用，應作為勞務費支出;其直接支付給員工個人的費用，應作為工資薪金支出和職工福利費支出。2015年5月8日第35頁/共51頁月薪1萬到手7454元老板實際付出14410元.doc（1）臨時工勞務工資怎樣扣除？（2）對實際發放的時間截止日的不同理解（3）稽查工資薪金與申報個稅基數的對比？（4）母公司派高管到子公司列支工資稽查（5）工資薪金與職工福利費的區別（6）工資的社會保險成本巨大，如何防范風險？第36頁/共51頁七、完工年度匯算清繳申報國稅發[2009]31號第三十五條開發產品完工以后，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后房地產視同銷售表填報.doc河南地稅局答復門窗的制作安裝如何開具發票.doc2014年度企業端企業所得稅年度申報模擬優化版04091(1).xls第37頁/共51頁第五部分、地產開發特殊收入確認——租賃收入、視同銷售收入、股權轉讓所得匯繳疑難問題處理與自查補救一、企業出租房屋稅收爭議問題處理.doc1、售后回租業務如何處理2、租賃期不等額租金收入收取如何處理3、免租期是否需確認收入處理4、無租出借他人使用有哪些稅務風險5、轉租業務如何開具發票紅星美凱龍將類百貨模式與時下流行的輕資產運營結合起來.doc第38頁/共51頁二、房地產開發產品視同銷售營業稅、所得稅、土增稅稅務爭議處理.doc關于納稅人開發回遷安置用房有關營業稅問題的公告2014年2號.doc1，視同銷售的稅收基本規定：改變資產所有權屬。2，所得稅視同銷售計稅價格：（總局、江蘇、大連三種計算方法）3，營業稅視同銷售計稅價格4，土地增值稅視同銷售計稅價格確認：第39頁/共51頁三、房地產取得土地的稅務爭議化解之道.doc1，契稅：計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。2，耕地占用稅納稅人依據農用地轉用審批文件認定。3，公司股東因撤銷投資而收回原投資的不動產，不征收營業稅..\..\..\..\各稅種業務問題資料匯總\契稅\契稅政策與實務課件（肖宏偉20151026）.ppt4，規劃部門收費，不屬于契稅依據。契稅征管存在風險解析及應對.doc招拍掛開發用地耕地占用稅誰交.doc第40頁/共51頁四、稅收領域最彪悍的文件--房地產的稅收優惠政策.doc1、彪悍的軍隊轉業干部免稅政策：財稅[2003]26號2，房地產公司人數符合條件的免稅效果。3，房地產公司人數不符合條件的情況：4，各級稅務部門一些地方政府的做法和企業的應對措施第41頁/共51頁第六部分、房地產建筑安裝企業年終財務決算技巧與利潤調整方法一、填寫新版企業所得稅預繳申報表.doc企業所得稅預繳申報表填表說明28號公告.doc修改預繳申報表2015年第79號.doc國稅函〔2009〕34號一、稅款足額及時入庫，各級稅務機關對納入當地重點稅源管理的企業，原則上應按照實際利潤額預繳方法征收企業所得稅。三、原則上各地企業所得稅年度預繳稅款占當年企業所得稅入庫稅款（預繳數+匯算清繳數）應不少于70%.所得稅預繳申報表31號公告.doc第42頁/共51頁二．新報表為企業自身稅收管理帶來的機遇與挑戰【1】、加強管理，合理編制。【2】、稅會差異，準確調整。【3】、統一列報，協調合理。【4】、全員培訓，管控風險。企業所得稅申報表（2014課件）.xls2014版所得稅匯算表及參考（課件）.xls第43頁/共51頁三、2015年所得稅匯算清繳原則性安排2014版A類企業年度所得稅離線申報模板.xls凡繳納企業所得稅的納稅人均應匯算清繳。定額核定不匯繳。總分機構，分稅的匯繳，不分稅的不匯繳。納稅人應在2016年5月31日前申報。匯繳期內申報有誤，未涉及多繳稅款的，可更正申報；涉及多繳稅款的，應結束后進行補充申報。納稅人辦理更正申報、補充申報時，均應到主管稅務機關辦稅服務廳辦理申報。會計行業最神秘的兩個字.doc第44頁/共51頁匯算清繳應報送的資料填表特別提醒.doc

1.企業所得稅年度納稅申報表。2.財務會計報表。3.匯總納稅總機構所得稅分配表、分支機構財報；4.有備案業務情形的企業備案資料。5.投資收益免稅優惠報送《企業利潤分配證明單》

6.房地產已完工開發產品的成本對象，并就確定原則、依據，共同成本分配原則、方法，以及開發項目基本情況、開發計劃等出具專項報告