房地產基本知識AE培訓基礎名詞第1頁/共73頁房地產市場的分類（1）房地產一級市場：是土地交易市場，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經營。又稱為國家級市場,其主體是代表國家的房地產管理部門。其任務一種是要按照城市規劃和土地管理有關規定征用土地,將土地使用權出讓給承擔開發業務的企業,另一種是將國家所有的房產出租或出賣給單位或個人,一級市場由國家壟斷經營,以利于國家對房地產市場的宏觀調控。第2頁/共73頁（2）房地產二級市場：是增量房地產交易市場，指房地產經營者與房地產使用者的縱向流通市場。是房地產開發市場,其經營主體為各房地產開發公司,其經營內容是按照城市總體規劃和小區建設規劃,對土地進行初級開發和再次開發。然后將開發出來的房地產出售給用地，用房單位或個人。第3頁/共73頁（3）房地產三級市場：即存量房地產交易市場，是房地產所有者將房地產使用權或所有權再轉讓的市場，是消費者間的橫向交易，屬于消費市場的重新配置。具有消費性質。此時房地產呈橫向流通,即使用者.經營者之間的平等轉移,表現為使用者之間的交易行為.反映的是以效用為價值尺度的市場價格.是調劑需求條件下的市場行為,如私房出租,出售等就是三級市場行為。第4頁/共73頁均價指將各單位的銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。預售價

也是商品房預（銷）售合同中的專用術語；預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應按有批準權限部門核定的價格為準。第5頁/共73頁準現房

指房屋主體已基本封頂完工，過程正在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。尾房

又稱掃尾房，是房地產業進入散戶零售時代的產物。

第6頁/共73頁容積率

建筑總面積與建筑用地面積的比率就是容積率。綠地率

在建設用地范圍內各類綠地面積之和與建設用地面積的比率（%）。

第7頁/共73頁綠化覆蓋率

在建設用地范圍內全部綠化種植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率（%）。

建筑覆蓋率又稱“建筑密度”，“建筑占地系數”。建設用地范圍內所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率（%）。

第8頁/共73頁投資商

與開發商合作，投入資金的商家開發商

獲得房地產開發項目的房地產商建筑商

專業負責建筑的商家第9頁/共73頁

CBD

中央商務中心區COD中央行政辦公區

CLD

中央生活區第10頁/共73頁營銷代理

傾向于房產銷售全程營銷企劃傾向于項目形象廣告等的策劃制作第11頁/共73頁規劃設計

美國XWHO設計咨詢公司

“設計源于生活，科技回歸人性，

文化融入自然”

上海東瑞建筑規劃設計有限公司

第12頁/共73頁建筑設計

上海中星志成建筑設計有限公司

上海三益建筑設計有限公司

加拿大寶佳國際建筑師有限公司

BDCL國際建筑設計有限公司

萬科合作公司：

規劃設計：日本（株）山設計工房

施工圖設計：上海現代建筑設計（集團）有限公司

景觀設計：日本和計畫顧問設計所第13頁/共73頁澳大利亞REGION景觀設計

美國最大的規劃環境景觀設計和城市設計公司EDSA

派瑞迪景觀園林環境設計咨詢上海有限公司

北京世紀麥田園林設計有限責任公司第14頁/共73頁配建設施

指與住宅規模或與人口規模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。

公共活動中心

配套公建相對集中的居住區中心、小區中心和組團中心

建筑小品

指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的觀賞設施和指示性標志物的統稱。第15頁/共73頁單元式住宅

指公寓式住宅，相對于獨門獨院別墅，大多數為高層，每層有若干個可以單獨使用的套房第16頁/共73頁

復式商品房

區別于躍層，受躍層啟發，經濟型躍層結構(上下不一樣高)，在層高較高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓房。第17頁/共73頁躍層式住宅

一套單元住宅占據了住宅樓的兩層，但又不同于別墅，別墅從首層到頂層都屬于一戶。第18頁/共73頁水景商品房

是指依水而建的房屋。第19頁/共73頁獨棟別墅

即獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園領地，是私密性很強的獨立式住宅。

表現為上下左右前后都屬于獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。

第20頁/共73頁

TOWNHOUSE

也叫聯排別墅，正確的譯法應該為城區住宅，系從歐洲舶來的，有天有地，每戶獨門獨院，是由幾幢等于或小于三層的單戶別墅并聯組成的聯排住宅

第21頁/共73頁

雙拼別墅

是聯排別墅與獨棟別墅之間的中間產品，由兩個單元的別墅拼聯組成的單棟別墅。與聯排、獨棟相比，除了有天、有地、有獨立的院落外，最關鍵是降低了社區密度，增加了住宅采光面，使其擁有更寬闊的室外空間。第22頁/共73頁疊拼別墅它是Townhouse的疊拼式的一種延伸，是在綜合情景洋房公寓與聯排別墅特點的基礎上產生的，由多層的復式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑，這種開間與聯排別墅相比，獨立面造型可豐富一些，同時一定程度上克服了聯排別墅窄進深的缺點。１.購買人群是社會上的中產階級，而非真正意義上的富人。2.稀缺性、私密性較單體別墅要差，定位也多是第一居所。3.疊拼戶型比聯排別墅的優勢在于布局更為合理，不存在聯排進深長的普遍缺陷；而且，疊下有可愛的半地下室，疊上有痛快的露臺，雖然沒有聯排的見天見地，但是優勢不減，甚至更為靈動而宜人。第23頁/共73頁流水別墅

流水別墅坐落在一個具有山石、林木和溪流瀑布的優美環境之中，一層為起居室、餐室、廚房等，二層為臥室。建筑的前部從澆注在巖石上的鋼筋混凝土支撐懸挑出來，上下兩層寬大的陽臺，一縱一橫，好象從山澗中“長出”的兩塊巨少，后面高起的片石墻和前面挑出的部分取得平衡，并形成水平與垂直的方向對比。這種自由靈活的組合，可以使人們在不同的角度看到各種豐富多變的體形輪廓。建筑與自然環境互相滲透，彼此交融，季節的變幻使其達到奇妙的境界。

第24頁/共73頁情景花園洋房

花園洋房采用層層退臺式結構，即建筑面積由底層向上逐層減小，下層多出的建筑面積成為上層的平臺。這樣的機構使每家每戶都有情景花園或景觀露臺。第25頁/共73頁

商用住宅

SOHO:SmallOfficeHomeOffice

是住宅觀念的延伸，屬于住宅。但同時又融入了寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網絡功能發達，能使居住的同時從事商業活動的居住形式。事業一些小公司，以及依賴網絡進行社會活動的人群。第26頁/共73頁酒店式服務公寓SERVICEAPARTMENT

是指提供酒店式管理服務的公寓。始于1994年，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，市場定位很高。它是集住宅、酒店、會所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效。除了提供傳統酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，讓人有賓至如歸的感覺。第27頁/共73頁常見小品名詞

會

所

就是以所在物業業主為主要服務對象的綜合性高級康體娛樂服務設施。第28頁/共73頁

灰空間

最早是由日本建筑師黑川紀章提出。其本意是指建筑與其外部環境之間的過渡空間，以達到室內外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解為建筑群周邊的廣場、綠地等。第29頁/共73頁外飄窗

指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野第30頁/共73頁

中空玻璃

由兩層甚至更多的玻璃密封組合,最重要是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體這種技術的運用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。第31頁/共73頁女兒墻第32頁/共73頁銷售篇續：房屋面積術語建筑面積

建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計算，包括使用、輔助面積和結構面積。還包括各單元應分攤的配套用房共用建筑面積，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。

第33頁/共73頁商品房銷售面積商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者聽購買的套內或單元內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。商品房銷售面積＝套內建筑面積＋分攤的公用建筑面積。第34頁/共73頁

公有建筑面積

計算方法一：加法電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。計算方法二：減法即公用建筑面積=整棟樓的建筑面積–

套內建筑面積–

不應分攤的建筑面積第35頁/共73頁各類面積計算關系套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積

+陽臺建筑面積套內使用面積：建筑物各層平面中直接為生產生活使用的凈面積的總和套（單元）建筑面積=銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積第36頁/共73頁各種系數算法：得房率指套內建筑面積與套（單元）建筑面積之比。

套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。

（得房率）實用率：套內建筑面積和銷售面積之比，大于使用率（套內使用面積系數）第37頁/共73頁使用率（套內使用面積系數）使用面積與建筑面積之比，用百分數表示。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場65%。使用率與人流量密切相關，人流量大的地方，使用率低。總使用率等于總套內使用面積之和除以總建筑面積。

第38頁/共73頁各類系數算法公攤的公用建筑面積=套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數

公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積÷套內建筑面積總和

第39頁/共73頁建筑篇：房屋建筑樓層名詞解釋建筑物的構造組成就常見的民用建筑而言，大致有基礎、墻或柱、樓地層、樓梯、屋頂、門窗六個基本組成部分。通風道、垃圾道、煙道、壁櫥等建筑配件及設施，可根據建筑物的功能要求設置。第40頁/共73頁現代城鎮住宅分類按照住宅層數分類，可公為：低層住宅（庭院式住宅多層住宅、高層住宅（超高層住宅）；第41頁/共73頁按照住宅平面布局分類

點式（墩式、塔式）住宅、條式（板式）住宅；

按照住宅設計特點分類

內廊式住宅、外廊式住宅（筒子樓）、退臺式住宅（臺階式住宅）；第42頁/共73頁按照室內層次

躍層式住宅、復式住宅、錯層式住宅、梯間式住宅；

按照住宅的用途和功能

可分為：普通住宅、青年住宅、老年人住宅、殘疾人住宅、別墅式住宅（庭院式住宅）。第43頁/共73頁建筑結構：疊砌式（6F以下建筑）：用于居住、辦公、學校、醫院。框架式：20F左右的住宅及辦公樓。剪力墻式：高層。筒體式：大跨度、大空間、超高層。第44頁/共73頁房型指幾房幾廳幾衛幾陽臺動線進住宅大門后，各個功能房之間的活動路線裙房指與高層建筑相連的附屬建筑，高度不超過24米第45頁/共73頁日照間距

建筑物與建筑物之間的距離，它要滿足一個比例的要求，一般要大于３０米。廳和房間的（開間）指這一個房間的寬度，是指墻中線至墻中線的距離第46頁/共73頁預置板與現澆板預置板指預先按照尺寸統一制作的樓板，到時候在直接鋪上去，這樣可以使施工速度加快，造價低，但整體抗震性和抗滲性較差，廚衛一定不能用。現澆板指在施工現場直接用水泥澆筑的樓板，整體抗震性和抗滲性較好。第47頁/共73頁房屋層數房屋層數是指房屋的自然層數，一般按室內地坪±0以上計算；第48頁/共73頁多層住宅指四層至六層的住宅。低層住宅指一層至三層的住宅。第49頁/共73頁中高層住宅指七層至九層的住宅高層住宅指十層及十層以上的住宅。一般為十層至三十層

第50頁/共73頁建筑篇續：住房功能細分術語居住空間系指臥室、起居室（廳）的使用空間。臥

室供居住者睡眠、休息的空間。起居室（廳）供居住者會客、娛樂、團聚等活動的空間。廚

房供居住者進行炊事活動的空間。衛生間供居住者進行便溺、洗浴、盥洗等活動的空間。半地下室房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者地下室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室），房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。第51頁/共73頁標準層：平面布置相同的住宅樓層。第52頁/共73頁頂層大露臺

底層私家庭院

下沉內庭院

陽光地下室第53頁/共73頁ＣＡＤ圖

第54頁/共73頁第55頁/共73頁第56頁/共73頁第57頁/共73頁第58頁/共73頁層

高上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。也就是一層房屋的高度。標準層高為2.8米。樓層凈高即本層地面至本層頂的高度，凈高+樓板厚度=層高。住宅開間住宅的寬度。是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。

3-3.9m較為舒適

套

型按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型。住宅進深住宅的進深就是指住宅的實際長度。指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。

錯層戶內樓板面高度不一樣，錯開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅；

戶型根據家庭人口組成情況和國家規定的居住面積定額所確定的每戶居室；

第59頁/共73頁隔斷指專門作為分隔室內空間的不到頂的半截立面。平

臺供居住者進行室外活動的上人屋面或住宅底層地面伸出室外的部分。露

臺一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結構需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。玄關登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。第60頁/共73頁產品形態小高層高層多層別墅酒店式公寓商業公寓第61頁/共73頁戶型形態平層

第62頁/共73頁復式

第63頁/共73頁躍式

第64頁/共73頁戶型分析一室一廳一衛兩室一廳一衛兩室兩廳兩衛三室兩廳兩衛四室兩廳二衛第65頁/共73頁主躍層戶型之優點（好戶型是房屋保值增值的決定因素）：

受歡迎戶型：第66頁/共73頁1、向躍層要空間：

客廳躍層起，空間陡增高，同是2.8米的層高，室內空間可達3.3米。