房地產(chǎn)非銀行融資模式介紹第1頁/共35頁2目錄一、前言二、09年房地產(chǎn)業(yè)資金來源簡析三、當(dāng)前主要非銀行貸款融資方式四、非銀行貸款融資基本操作程序五、附件第2頁/共35頁

一、前言

第3頁/共35頁4房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，從我國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程來看，其資金來源在很大程度上借助銀行信貸資金和商品房預(yù)售收款；近幾年來，隨著我國資本市場體系的逐步完善，盡管其他融資方式也在逐漸增強(qiáng)著對房地產(chǎn)業(yè)的支持，但銀行信貸資金和商品房預(yù)售收款仍起著舉足輕重的作用。從這些年的宏觀調(diào)控政策來看，政府對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的時(shí)候，基本上都會(huì)將限制銀行信貸資金、控制房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售等作為最為有效的手段。09年12月上旬的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，再次拉開了房調(diào)的大幕（詳見附件一：2009年12月-2010年1月主要房調(diào)政策變化），隨著房調(diào)的進(jìn)一步推進(jìn)，10年1月和4月國務(wù)院辦公廳分別發(fā)布了的國辦發(fā)〔2010〕4號和國辦發(fā)〔2010〕10號文兩個(gè)核心文件，銀行信貸和房地產(chǎn)銷售又是首當(dāng)其沖。前言（一）第4頁/共35頁5前言（二）在政府這種再次密集出臺宏觀調(diào)控措施和加強(qiáng)執(zhí)行力度的壓力下，對銀行信貸資金和預(yù)售收款依賴較大的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨越來越大的資金壓力。2010年1月和2月，央行兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，房地產(chǎn)企業(yè)的銀行信貸資金來源更加收緊。面對當(dāng)前的嚴(yán)峻形勢，房地產(chǎn)企業(yè)積極采取多種方式融資，減少對銀行信貸資金、預(yù)售收款的依賴，努力拓寬融資渠道，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。第5頁/共35頁二、09年房地產(chǎn)業(yè)資金來源簡析第6頁/共35頁709年房地產(chǎn)業(yè)資金來源簡析（一）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局第7頁/共35頁809年房地產(chǎn)業(yè)資金來源簡析（二）受貨幣政策寬松、銷售量增加和直接融資增加三大因素的影響，09年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源充裕，增長較快，有效緩解了開發(fā)商資金緊張的局面。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的當(dāng)年資金來源57128億元，比上年增長44.2%。其中，來自銀行貸款的資金占到近35%的比例、來自預(yù)售收款的資金占到近28%，合計(jì)近63%；企業(yè)自籌、利用外資及其他資金占37%。2009年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中，國內(nèi)貸款11293億元，增長48.5%，創(chuàng)近十多年的新高；定金及預(yù)收款15914億元，增長63.1%；個(gè)人按揭貸款8403億元，增長達(dá)116.2%；企業(yè)自籌資金17906億元，增長16.9%；利用外資470億元，下降35.5%。利用外資由于境外金融危機(jī)及外資獲利賣出等因素的影響下降更為明顯，出現(xiàn)負(fù)增長。上述資料充分表明，2009年房地產(chǎn)資金仍是由銀行信貸資金和商品房預(yù)售收款起主導(dǎo)作用。隨著國家宏觀政策的進(jìn)一步收緊，盡快拓寬融資渠道，降低對銀行貸款資金及預(yù)售收款的依賴，已成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)迫在眉睫的大事。第8頁/共35頁三、當(dāng)前主要非銀行貸款融資方式第9頁/共35頁10當(dāng)前主要非銀行貸款融資方式圖房地產(chǎn)企業(yè)融資內(nèi)部融資定金預(yù)收款股權(quán)性融資債權(quán)性融資股權(quán)融資合作開發(fā)房地產(chǎn)信托融資首次發(fā)行上市上市后再融資買殼上市后再融資直接債務(wù)融資間接債務(wù)融資回租回買企業(yè)債券融資其他金融機(jī)構(gòu)貸款民間融資出租房地產(chǎn)承租房地產(chǎn)房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司房地產(chǎn)抵押公司房地產(chǎn)基金管理公司房地產(chǎn)財(cái)務(wù)公司私募股權(quán)融資外部融資夾層融資股權(quán)質(zhì)押貸款第10頁/共35頁11當(dāng)前主要非銀行貸款融資方式之一——股權(quán)融資（一）境內(nèi)上市融資首次公開發(fā)行即通過向不特定的投資者公開發(fā)行股票（IPO）的方式實(shí)現(xiàn)上市的目標(biāo)，這種方式能夠使企業(yè)在公開發(fā)行上市當(dāng)時(shí)便能籌集到資金。目前，A股IPO可以提供50倍左右的市盈率，但必須經(jīng)過證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，而證監(jiān)會(huì)對房地產(chǎn)企業(yè)上市一直持謹(jǐn)慎態(tài)度，尤其是民營房企上市，審批極為嚴(yán)格，近期甚至明確表示對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發(fā)用地等的IPO，將不予核準(zhǔn)。因此，IPO上市難度很大。截至目前，全國前十名房企，只有萬科是作為民營房企通過A股上市。第11頁/共35頁12當(dāng)前主要非銀行貸款融資方式之一——股權(quán)融資（二）買殼上市后再融資定義：買殼上市就是指非上市公司通過收購一些業(yè)績較差、籌資能力弱化的上市公司，剝離被購公司資產(chǎn)，注入自己的資產(chǎn)，從而實(shí)現(xiàn)間接上市的目的。數(shù)據(jù)顯示，目前在A股市場109家房地產(chǎn)企業(yè)中，只有45家企業(yè)是通過“審核過會(huì)”程序上市，其余大部分企業(yè)則是通過借助殼資源等其他方式進(jìn)入A股市場。魯商、大洲集團(tuán)、金科集團(tuán)、萬方地產(chǎn)等房地產(chǎn)企業(yè)就是通過買殼實(shí)現(xiàn)上市目的的。買殼上市后可以通過定向增發(fā)、公開增發(fā)、配股、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等方式實(shí)現(xiàn)再融資的目的。優(yōu)缺點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：不因出身是“民企”而受法規(guī)歧視；避開IPO對產(chǎn)業(yè)政策的苛刻要求；符合《公司法》、《證券法》及《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》等政策規(guī)定，就可以買殼上市；房地產(chǎn)企業(yè)買殼上市之后，其品牌知名度將大大提高，這有助于企業(yè)加強(qiáng)銷售，提高項(xiàng)目回款的速度。同時(shí)，上市公司的地位也有助于企業(yè)從銀行獲得貸款。另外，上市公司還可以發(fā)行公司債券來緩解資金壓力。缺點(diǎn)：從股票市場上來看，公開增發(fā)、配股、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券均有時(shí)間限制，因此短期內(nèi)解決不了房地產(chǎn)企業(yè)的資金困局。成本構(gòu)成：不同的殼根據(jù)其復(fù)雜程度成本組成各不相同，總體來說主要包括凈殼價(jià)、承擔(dān)債務(wù)、注入資產(chǎn)、中介機(jī)構(gòu)費(fèi)用等。適用范圍：中長期、中等及較大規(guī)模融資。第12頁/共35頁13當(dāng)前主要非銀行貸款融資方式之一——股權(quán)融資（三）買殼上市后再融資案例——“金融街”增發(fā)籌資“金融街”原名“重慶華亞”，是重慶華西包裝集團(tuán)控股的一家包裝行業(yè)上市公司。2000年4月，華西集團(tuán)將持有的4869萬股國有股以每股3.80元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給北京金融街建設(shè)集團(tuán)公司。金融街集團(tuán)取得控股權(quán)后，迅速對“重慶華亞”進(jìn)行一系列的資產(chǎn)重組工作。2000年５月，“重慶華亞”進(jìn)行整體置換，金融街集團(tuán)將所擁有的北京金融街區(qū)域的具有穩(wěn)定出租收益的物業(yè)和全資子公司北京金融街房地產(chǎn)經(jīng)營公司共計(jì)16433萬元的資產(chǎn)，與“重慶華亞”全部資產(chǎn)16545萬元進(jìn)行等值置換，并在置換后將上市公司名稱改為“金融街”。2001年５月，“金融街”與控股股東金融街集團(tuán)進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易，加大重組力度，收購了關(guān)聯(lián)公司北京金融街建設(shè)開發(fā)公司位于北京金融街區(qū)域與土地開發(fā)有關(guān)的資產(chǎn)，并收購了控股股東金融街集團(tuán)持有的北京宏基嘉業(yè)房地產(chǎn)公司51％的股權(quán)。這樣，上市公司將獨(dú)家承擔(dān)北京金融街規(guī)劃區(qū)域剩余的全部土地開發(fā)工作，獲得了位于北京金融街的50萬平米的土地儲(chǔ)備，足夠５年開發(fā)100萬平米的可銷售地上建筑面積的需要，保持了其可持續(xù)發(fā)展。金融街集團(tuán)買殼后的資產(chǎn)重組效果是非常顯著的，2000年5月上市公司進(jìn)行整體置換后的馬上見了成效，當(dāng)年中報(bào)批露，公司半年實(shí)現(xiàn)1129萬元的利潤，比1999年同期的225萬元增長了403％；2001年，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)利潤1.51億元，凈資產(chǎn)收益率43.59％，凈資產(chǎn)從買殼前的1.64億元增值到3.47億元。在優(yōu)良業(yè)績的支持下，金融街在2002年8月，以每股19.58元的高價(jià)增發(fā)2145萬股Ａ股，融資4.2億元；隨后，又在2004年12月、2008年1月分別增發(fā)7600萬股和3億股，募集資金分別為6.69億元和82.19億元，資本市場的資金支持優(yōu)勢顯露無疑。第13頁/共35頁14當(dāng)前主要非銀行貸款融資方式之一——股權(quán)融資（四）境外上市融資目前全球主要的資本市場，都已成為中國企業(yè)的上市地。特別是中國香港，中國企業(yè)已漸成香港市場的主體，截止2010年1月底，H股和紅籌股合計(jì)市值占到了香港主板市場市價(jià)總值的58%，充分表明了中國企業(yè)在境外上市旺盛的生命力。海外上市的方式：海外直線IPO、海外曲線IPO、買殼上市、分拆上市、存托憑證(DR)和可轉(zhuǎn)換債券(CB)上市。優(yōu)缺點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：海外資本市場更適合企業(yè)的融資要求；提高公司治理和管理水平；提升公司國際知名度和品牌；提高公司與股東的價(jià)值；股票期權(quán)和股票購買計(jì)劃的益處。缺點(diǎn)：對公司治理、管理及國際化程度要求較高；國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商沿襲“房屋生產(chǎn)商”的模式，以土地為原料，造好房屋、賣給業(yè)主實(shí)現(xiàn)增值，快速回籠資金，這種方式導(dǎo)致公司的現(xiàn)金流不穩(wěn)定且難以預(yù)測，因此公司股價(jià)普遍不高。成本構(gòu)成：見附件二：境外上市費(fèi)用比較。適用范圍：規(guī)模實(shí)力較強(qiáng)、管理運(yùn)作相對規(guī)范、融資規(guī)模較大。第14頁/共35頁15當(dāng)前主要非銀行貸款融資方式之一——股權(quán)融資（五）私募股權(quán)融資定義：指融資人通過私下定向邀請、協(xié)商等非社會(huì)公開方式，向特定投資人發(fā)行股權(quán)進(jìn)行的融資，包括股票發(fā)行以外的各種組建企業(yè)時(shí)股權(quán)籌資和隨后的增資擴(kuò)股。優(yōu)缺點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：所需資金門檻低，和債券融資相比，股權(quán)融資不需要抵押和擔(dān)保，所融資金也不需要償還和支付高額利息費(fèi)用，如項(xiàng)目前景看好，投資方可以為企業(yè)后續(xù)發(fā)展提供持續(xù)的資金支持，且承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)；私募股權(quán)投資者以新股東和合作伙伴的身份介入公司，公司資產(chǎn)負(fù)債率低，且財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小；私募股權(quán)融資不像股票市場那樣要求公開的信息披露，有利于募集人保護(hù)自己的商業(yè)機(jī)密；缺點(diǎn)：目前投資區(qū)域基本上在一、二線城市，2009年雖然有向三線城市擴(kuò)張的趨勢，但未形成規(guī)模；私募股權(quán)投資股權(quán)流動(dòng)性差，屬于長期投資范疇，所以投資者會(huì)要求高于公開市場的回報(bào)（內(nèi)部收益率25%—40%），且通常會(huì)要求籌集人提供完善的退出機(jī)制。成本構(gòu)成：中介代理費(fèi)，律師、會(huì)計(jì)師、評估師費(fèi)用，按參股比例支付的收益等。偏好：一、二線城市優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目。第15頁/共35頁16當(dāng)前主要非銀行貸款融資方式之一——股權(quán)融資（六）私募股權(quán)融資案例——鑫苑中國私募股權(quán)融資后上市鑫苑置業(yè)成立于1997年，是一家專注于中國二線城市的住宅房地產(chǎn)開發(fā)商，擁有11家全資子公司和2家非控股子公司，2007年12月13日，鑫苑（中國）置業(yè)有限公司(NYSE：XIN)，在美國紐約證券交易所成功上市，成為第一家在紐約證券交易所上市的中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2006年前，鑫苑置業(yè)主要集中于河南省內(nèi)發(fā)展，土地儲(chǔ)備也不大。2004年和2005年，鑫苑置業(yè)的土地儲(chǔ)備面積分別為226萬平方米和305萬平方米，2006年由于開工面積急劇增加，土地儲(chǔ)備面積迅速減少，更加大了企業(yè)計(jì)劃上市的難度。為了盡快擴(kuò)大土地儲(chǔ)備、加快跨區(qū)域發(fā)展步伐，鑫苑置業(yè)急需要資金，而2006年正是政府為抑制房地產(chǎn)市場過熱，出臺各項(xiàng)調(diào)控政策的一年，融資渠道非常有限。在此條件下，私募股權(quán)融資為鑫苑置業(yè)提供了新的選擇。2006年8月和12月，鑫苑置業(yè)順利從EI中國（EquityInternational）和藍(lán)山中國私募融資累計(jì)達(dá)7500萬美元。該部分資金鑫苑置業(yè)主要用于區(qū)域擴(kuò)張和增加注冊資本金，分別在山東、蘇州、安徽、成都等地成立房地產(chǎn)開發(fā)公司，企業(yè)跨區(qū)域擴(kuò)張速度明顯加快。至2007年9月30日，鑫苑置業(yè)擁有14個(gè)在建和擬建項(xiàng)目，規(guī)劃總建筑面積2,053,279平方米，土地儲(chǔ)備（擬建項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積）上升至1,282,498平方米（2006年末為65萬平方米）。在臨近上市前，2007年5月，鑫苑置業(yè)又從藍(lán)山中國獲得1億美元的私募債權(quán)融資，使其資本規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)更加完善，增強(qiáng)了資本市場對企業(yè)未來發(fā)展前景的信心。在美國上市并成功籌資約2.995億美元，為企業(yè)未來發(fā)展帶來資金的同時(shí)，更為企業(yè)有效利用國際資本市場各種融資工具提供了可能，為企業(yè)未來發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。第16頁/共35頁17當(dāng)前主要非銀行貸款融資方式之二——合作開發(fā)模式定義：不同當(dāng)事人之間共同出資、共同經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利益的合作行為，是一種房地產(chǎn)開發(fā)的聯(lián)合經(jīng)營行為。這種合作方式不限于一方出資，也可以雙方共同出地出資，其最核心的是簽訂合作開發(fā)合同。合作開發(fā)模式：法人型合作開發(fā)、合伙性合作開發(fā)優(yōu)缺點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：緩解開發(fā)商資金壓力；轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)；引入先進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)模式、管理經(jīng)驗(yàn)等。缺點(diǎn)：合作開發(fā)涉及內(nèi)容復(fù)雜、標(biāo)的巨大，履行期限長，極易產(chǎn)生糾紛，我國目前法律法規(guī)尚不明確，因此產(chǎn)生糾紛后訴訟周期普遍較長，且后果難以預(yù)料；由于合作開發(fā)通常都是由房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合，存在控制權(quán)、決策權(quán)旁落的風(fēng)險(xiǎn)。適用范圍：中長期、中大規(guī)模。第17頁/共35頁18當(dāng)前主要非銀行貸款融資方式之三——房地產(chǎn)信托融資（一）定義：信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢，通過實(shí)施信托計(jì)劃籌集資金，用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取一定的收益。據(jù)用益信托工作室的不完全統(tǒng)計(jì)，截止到2010年1月16日，09年房地產(chǎn)信托募集資金規(guī)模為447億元。目前我國發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品形式：貸款信托（主要形式）、權(quán)益信托、財(cái)產(chǎn)信托等。信托產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：信托的資金來源多樣化，可以進(jìn)行直接貸款、股權(quán)投資、資產(chǎn)證券化等；供給方式上靈活，可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營需要和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)個(gè)性化的信托產(chǎn)品，從而增大供需雙方的選擇空間；信托產(chǎn)品的流動(dòng)性和多樣化在一定程度上緩解了系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，分散了房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)；相對銀行貸款，房地產(chǎn)信托能降低產(chǎn)業(yè)整體的運(yùn)營成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，還有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)運(yùn)用。在供給方式上，可以根據(jù)企業(yè)本身運(yùn)營需求和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)資金信托產(chǎn)品，增大市場供需雙方的選擇空間。缺點(diǎn)：銀監(jiān)會(huì)于2005年9月出臺“212號文件”，規(guī)定只有自有資金超過35%，四證齊全、二級以上的開發(fā)商才能以房地產(chǎn)信托形式融資，政策要求高；資金一般來自社會(huì)大眾或是法人機(jī)構(gòu)，如果市場不景氣或是利率水平的影響，集資過程不一定可以順利完成；發(fā)行周期有限，不能作為長期融資的有效工具，而且退出機(jī)制也欠完善；信托公司相比銀行貸款有較大局限性，對審查項(xiàng)目非常謹(jǐn)慎和嚴(yán)格。成本構(gòu)成：信托收益（目前8%以上）、信托投資公司管理費(fèi)（信托收益的15%左右）、保管人的保管費(fèi)（信托收益的5%左右）等。偏好：風(fēng)險(xiǎn)相對較小的短期、中小規(guī)模項(xiàng)目。第18頁/共35頁19當(dāng)前主要非銀行貸款融資方式之三——房地產(chǎn)信托融資（二）房地產(chǎn)信托融資案例——“盛鴻大廈”信托項(xiàng)目基本情況：元鴻公司將其開發(fā)、建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目——北京盛鴻大廈(市場價(jià)值人民幣約4.1億元)委托給北京國投，設(shè)立盛鴻大廈財(cái)產(chǎn)信托。元鴻公司取得該信托項(xiàng)下全部受益權(quán)。元鴻公司將其享有的受益權(quán)分級為優(yōu)先受益權(quán)和普通受益權(quán)，并將其享有的優(yōu)先受益權(quán)(人民幣約2.5億元)以轉(zhuǎn)讓或質(zhì)押的方式進(jìn)行處置。北京國投作為獨(dú)家代理人代理其轉(zhuǎn)讓行為。投資人受讓優(yōu)先受益權(quán)后成為優(yōu)先受益人，元鴻公司取得出讓優(yōu)先受益權(quán)獲得的資金。北京國投作為盛鴻大廈財(cái)產(chǎn)信托的受托人，將處置（銷售等形式）信托財(cái)產(chǎn)（北京盛鴻大廈）所得全部收入存入北京國投開立的信托專戶并管理，優(yōu)先用于支付優(yōu)先受益人本金和收益，在優(yōu)先受益人未取得全部本金和收益前，其他信托受益人不參與任何分配。簡析：設(shè)立信托時(shí)，信托標(biāo)的可以為房地產(chǎn)建筑實(shí)物、房地產(chǎn)未來的租金收入、土地使用權(quán)等房地產(chǎn)資產(chǎn)及其相關(guān)權(quán)利。該項(xiàng)目在方案設(shè)計(jì)中運(yùn)用了超額資產(chǎn)擔(dān)保和優(yōu)先——次級受益結(jié)構(gòu)等增信手段，具有典型意義。在本項(xiàng)目中，北京國投作為財(cái)產(chǎn)信托的受托人，需要盡職履行受托人的義務(wù)。作為受益權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的代理人，北京國投除了盡職完成代理轉(zhuǎn)讓義務(wù)外，不負(fù)任何直接責(zé)任；但是由于受益人轉(zhuǎn)換，北京國投仍然要為最終受益人的最大利益管理信托財(cái)產(chǎn)。第19頁/共35頁20當(dāng)前主要非銀行貸款融資方式之四——直接債務(wù)融資（一）售后回租：房地產(chǎn)的經(jīng)營者將一項(xiàng)房地產(chǎn)出售給投資者，然后再作為房地產(chǎn)承租人去經(jīng)營。擁有物業(yè)的開發(fā)商既通過出讓物業(yè)的所有權(quán)獲得資金，又通過租回物業(yè)以保留物業(yè)的使用權(quán)，以達(dá)到既減少資金占用、又能從經(jīng)營的物業(yè)中獲得收入的目的。但是，回租融資對于開發(fā)商的物業(yè)經(jīng)營水平要求較高，其預(yù)期經(jīng)營收益率必須高于抵押貸款的利率，否則，回租融資不會(huì)被投資者所接受。需要注意的是，租賃期滿，開發(fā)商不能獲得物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。此種操作模式目前主要用于商業(yè)物業(yè)。回買融資：開發(fā)商將自己開發(fā)的某項(xiàng)物業(yè)賣給貸款機(jī)構(gòu)，然后再貸款買回該項(xiàng)物業(yè)，最后按期償還貸款。通過采取回買融資方式，開發(fā)商不僅獲得較高比例的融資，而且在還清貸款后，可以獲得該項(xiàng)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)；融資機(jī)構(gòu)則既可獲得高于普通抵押貸款的利息收入，又可以所有者的身份參與分享物業(yè)的經(jīng)營收益。此種操作模式運(yùn)作成本相對較高，且對開發(fā)商的綜合實(shí)力、信用記錄等要求均較為嚴(yán)格。第20頁/共35頁21當(dāng)前主要非銀行貸款融資方式之四——直接債務(wù)融資（二）企業(yè)債券融資定義：指企業(yè)通過舉債籌措資金，資金供給者作為債權(quán)人享有到期收回本息的融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)債券是由房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行，表明房地產(chǎn)企業(yè)與投資者債權(quán)債務(wù)關(guān)系的一種承諾憑證。只有在相關(guān)政府部門對房地產(chǎn)企業(yè)的背景、經(jīng)濟(jì)效益等內(nèi)容審查合格后才可以發(fā)行債券。優(yōu)缺點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：融資期限長，近年來發(fā)行的企業(yè)債券以5年以上的中長期債券為主；融資規(guī)模大，企業(yè)債券發(fā)行人實(shí)力普遍較強(qiáng)，2000年以來發(fā)行的企業(yè)債券規(guī)模多在10億元以上；融資成本低，省略了銀行貸款的中間環(huán)節(jié)，有利于優(yōu)質(zhì)企業(yè)降低融資成本；資金使用靈活；程序上更快捷。缺點(diǎn)：根據(jù)《證券法》的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)申請公開發(fā)行公司債券需由國務(wù)院授權(quán)的部門或者國務(wù)院證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)予以核準(zhǔn)，且對企業(yè)凈資產(chǎn)、盈利情況、募集資金投向、累計(jì)債券余額等均有嚴(yán)格的限制，這使眾多的中小房地產(chǎn)企業(yè)對發(fā)行企業(yè)債券只能望洋興嘆。成本構(gòu)成：利息費(fèi)用、發(fā)行成本（包括承銷傭金、擔(dān)保費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、信用評級費(fèi)、律師費(fèi)和登記及兌付費(fèi)）。適用范圍：實(shí)力較強(qiáng)企業(yè)、中長期融資、中等及大規(guī)模。第21頁/共35頁22當(dāng)前主要非銀行貸款融資方式之四——直接債務(wù)融資（三）民間融資定義：出資人與受資人之間，在國家法定金融機(jī)構(gòu)之外，以取得高額利息與取得資金使用權(quán)并支付約定利息為目的而采用民間借貸、民間票據(jù)融資、民間有價(jià)證券融資和社會(huì)集資等形式暫時(shí)改變資金所有權(quán)的金融行為。優(yōu)缺點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：借貸手續(xù)靈活、簡便，利率高、彈性大。缺點(diǎn)：國家未對民間融資出臺相應(yīng)的制度規(guī)定，容易發(fā)生糾紛，且發(fā)生糾紛時(shí)訴訟周期普遍較長，后果難以預(yù)料。成本構(gòu)成：利息費(fèi)用。適用范圍：中小額短期借貸。第22頁/共35頁23當(dāng)前主要非銀行貸款融資方式之五——房地產(chǎn)投資基金（一）定義：指基金公司通過發(fā)行投資基金股份或受益憑證等形式向社會(huì)募集資金，再將其投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目，獲得的凈收益分配給廣大投資者的一種集合投資模式。運(yùn)作流程第23頁/共35頁24當(dāng)前主要非銀行貸款融資方式之五——房地產(chǎn)投資基金（二）選擇目標(biāo)客戶要求公司規(guī)模：資產(chǎn)規(guī)模在3—10億元；項(xiàng)目規(guī)模：開發(fā)面積在20—30萬平，年竣工可銷售面積在10—20萬平，年銷售額在3—10億元；城市選擇：二三線城市；成長型企業(yè)：在當(dāng)?shù)嘏旁谇皫酌⑶矣杏绊懥Γ豁?xiàng)目投資價(jià)值：地段、性價(jià)比、配套好；企業(yè)性質(zhì)：已經(jīng)改制的；項(xiàng)目營銷包裝：包裝需要一個(gè)詳盡的商業(yè)計(jì)劃，制作一份英文版信息；項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)素質(zhì)：公司和所有主要人員做背景審查。投資偏好：風(fēng)險(xiǎn)收益穩(wěn)定的項(xiàng)目，注重良好口碑和市場慣性；風(fēng)險(xiǎn)相對高收益也高的項(xiàng)目；項(xiàng)目市場綜合優(yōu)勢強(qiáng)的項(xiàng)目。第24頁/共35頁25當(dāng)前主要非銀行貸款融資方式之六——夾層融資（一）定義：指風(fēng)險(xiǎn)和收益介于股權(quán)與優(yōu)先債權(quán)之間的投資形式，期限一般較長，我國的可轉(zhuǎn)換債券就是夾層融資的一種應(yīng)用。夾層融資模式：股權(quán)回購式，就是募集資金投到房地產(chǎn)公司股權(quán)中，然后再回購；房地產(chǎn)公司一面貸款，一面將部分股權(quán)和股權(quán)受益權(quán)質(zhì)押給信托公司，即“貸款+信托公司+股權(quán)質(zhì)押”模式；貸款加認(rèn)股期權(quán)，到期貸款作為優(yōu)先債券償還；多層創(chuàng)新。優(yōu)缺點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：操作靈活，能夠通過融合不同的債權(quán)及股權(quán)特征產(chǎn)生無數(shù)的組合，以滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求；融資手續(xù)要求比較低，不要求四證齊全；資金的使用效率比較高，股權(quán)進(jìn)去后還可以向銀行申請貸款；對控制權(quán)的要求會(huì)相對股權(quán)投資低。缺點(diǎn)：費(fèi)用較高，由于產(chǎn)品非標(biāo)準(zhǔn)化，加之信息透明度低，其資金費(fèi)用高于抵押貸款2-8個(gè)百分點(diǎn)；法律架構(gòu)復(fù)雜，法律費(fèi)用也遠(yuǎn)高于抵押貸款；借款者在考慮夾層融資時(shí)，必須征得抵押貸款投資人的同意；國內(nèi)尚缺乏足夠合適的投資者。成本構(gòu)成：利息費(fèi)用、股權(quán)收益、中介機(jī)構(gòu)費(fèi)用等。適用范圍：成熟的、卻無法通過銀行貸款或發(fā)行債券獲得資金的企業(yè)，投資者要求其投資對象既有穩(wěn)定充足的現(xiàn)金流（用以償還債務(wù)及利息），也要有良好的成長預(yù)期（有利于實(shí)現(xiàn)權(quán)證或可轉(zhuǎn)股權(quán)價(jià)值）。第25頁/共35頁26當(dāng)前主要非銀行貸款融資方式之六——夾層融資（二）夾層融資案例——“聯(lián)信·寶利”7號2005年年底，聯(lián)華信托公司發(fā)行準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金“聯(lián)信·寶利”7號，投資于大連琥珀灣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司的股權(quán)，項(xiàng)目公司由聯(lián)華信托和大連百年城集團(tuán)各出資5000萬元，分別持有項(xiàng)目公司20%的股份，1.5億元信托資金入股占項(xiàng)目公司股份60%。在1.5億元的信托資金中，“聯(lián)信·寶利”7號的信托受益人設(shè)置為優(yōu)先受益人和劣后受益人。信托計(jì)劃終止時(shí)，優(yōu)先受益人優(yōu)先參與信托利益分配，劣后受益人次級參與信托利益分配。既有外來資金的投資，又有自有資金的進(jìn)入，這就構(gòu)成了一個(gè)經(jīng)典的夾層融資。信托資金除了投資入股，以類似優(yōu)先股的方式擁有房地產(chǎn)公司股權(quán)及資產(chǎn)，百年城和聯(lián)華信托還出具《承諾函》承諾在信托存續(xù)期間受讓受托人通過信托計(jì)劃持有的項(xiàng)目公司總計(jì)60%的股權(quán)。劣后受益人將是機(jī)構(gòu)投資者，劣后受益人的投資額至少將占本信托計(jì)劃規(guī)模的20%。從風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)和收益分配的角度看，夾層融資中，優(yōu)先受益人享受類似債權(quán)的收益，劣后受益人承擔(dān)更大風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)享受類似股權(quán)的收益。如果信托計(jì)劃年收益率低于預(yù)期優(yōu)先受益權(quán)的基準(zhǔn)年收益率，則由劣后受益人以其在本信托計(jì)劃中享有的信托財(cái)產(chǎn)為限來彌補(bǔ)優(yōu)先受益權(quán)人的預(yù)期基準(zhǔn)年收益率。而當(dāng)信托計(jì)劃年收益率超過基準(zhǔn)預(yù)期年收益率時(shí)，則超出部分的信托利益，按照優(yōu)先受益人10%、受托人20%、劣后受益人70%的比例分配。第26頁/共35頁27當(dāng)前主要非銀行貸款融資方式之七——典當(dāng)融資定義：指中小企業(yè)在短期資金需求中利用典當(dāng)行救急的特點(diǎn)，以質(zhì)押或抵押的方式，從典當(dāng)行獲得資金的一種快速、便捷的融資方式。優(yōu)缺點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：對借款人的資信不做實(shí)質(zhì)審查，只注重當(dāng)物；當(dāng)物起點(diǎn)低，注重對個(gè)人客戶和中小企業(yè)服務(wù)；手續(xù)簡便；不限定用途，能夠提高資金使用效率等。缺點(diǎn)：融資規(guī)模小，如以土地典當(dāng)，一般按土地拍賣價(jià)格的50%支付當(dāng)金，同時(shí)典當(dāng)法明文規(guī)定，單筆業(yè)務(wù)當(dāng)金的發(fā)放，不得超過典當(dāng)行注冊資金的25%；融資期限短，一般為1-6個(gè)月，只能為企業(yè)提供“過橋資金”；融資成本高，月利率基本上在2.5%以上，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的成本。適用范圍：主要適用于短期資金的籌措。第27頁/共35頁28當(dāng)前主要非銀行貸款融資方式之八——股權(quán)質(zhì)押融資定義：指借款人以其自身或第三人合法持有的某公司（上市公司、非上市股份有限公司、有限責(zé)任公司）的股權(quán)為質(zhì)物向銀行、信托公司或其他機(jī)構(gòu)申請借款的一種融資方式。從我國股權(quán)質(zhì)押融資的發(fā)展歷程來看，08年之前鑒于上市公司股權(quán)價(jià)值的易計(jì)量性和流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn)，股權(quán)質(zhì)押融資基本是以上市公司的股權(quán)為標(biāo)的操作；08年之后，國家工商管理總局出臺了