項目后評估工作指引一、項目基本概況

本項目規劃指標情況（主要經濟技術），包括物業類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車位數量等。

二、項目后評估綜述

1.綜合評估結論從投資、定位、規劃設計、發展進度、成本、資金、施工管理、合約安排等各個方面給出高度概括的綜合評價結論，提煉和總結出本項目發展過程中值得借鑒和推廣的經驗，同時總結本項目及開發過程中有待改進的方面以利于今后的項目發展。經驗和教訓部分應在后文中進行具體描述。

2.對未來房地產項目和開發的建議

在提煉本項目經驗、教訓的基礎上，濃縮出對未來項目開發的建議，此建議應與項目發展過程中的經驗、教訓相對應。

3.發展模式的優劣勢分析總結

項目的整體組織、開發和運作等方面所特有的模式優劣勢分析及總結。

三、項目投資管理評估

1.宏觀經濟和房地產市場發展變化分析

通過對本項目可行性研究和項目銷售階段的當地宏觀經濟、社會發展、房地產市場主要指標變化情況和發展趨勢的比較分析，總結和評價當地宏觀市場環境變化對項目發展的影響。

2.土地協議執行情況

檢討土地協議執行情況，檢討協議雙方的合作方式、土地費用及支付進度、方式等方面的內容。

重點評估以下內容：a.雙方的合作方式的優劣；b.如果涉及到拆遷，分析拆遷進度和拆遷費用的變化情況；c.土地費用及支付進度的變化情況；e.交地進度的變化情況；f.如涉及到物業返還和收購項目公司等，應分析相應的執行情況；g.土地合同約定的應該由我司享受的優惠條件落實情況。對以上重要合同內容的變化情況應分析原因，并總結經驗教訓。

本項目主要規劃指標變化情況（包括物業類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車位數量等）。

3.項目經濟技術指標變化情況及其對最終收益的影響

本項目主要規劃指標變化情況（包括物業類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車位數量等）；重點分析可售面積增減帶來的收益變化和總建筑面積增減帶來的成本的變化。

4.以財務指標為主要依據的項目綜合評價

由于項目發展期間開發成本、進度和銷售價格的變動，原來投資測算的各種財務指標會發生相應調整，通過對比分析各種財務指標的變化情況，總結本項目投資為公司帶來的經濟效益。所參考的財務指標主要有：項目現金流量和動態回收期，成本利潤率、稅后凈利潤和內部收益率，項目資金來源和資金最高需求點等。通過對項目財務情況的全面分析，對項目投資收益進行綜合評價，明確項目是否達到預期投資目的。

四、項目財務管理評估

1.項目銷售收入指標完成情況

檢討項目銷售收入指標完成情況，是否達到預期的收入目標，通過對項目銷售收入總額和單位售價的實際數與預期數的對比，分析項目銷售收入的完成情況及影響的主要因素。

2.項目發展成本控制情況

檢討項目發展成本的控制情況，應對發展成本進行詳細分析,特別是建安成本是否達到預期控制目標，期間采取了那些控制措施，取得那些效果，有什么經驗教訓，同時還應對成本增長幅度與售價增長幅度的進行比較分析。

3.項目經濟效益實現情況

檢討項目經濟效益的實現情況，特別是項目稅后利潤、成本利潤率、內部收益率等重要指標的完成情況，通過比較（與可研報告比較及其他同類型項目）分析，評價是否達到預期的經濟效益目標。

4.項目現金流量變化情況和資金使用效益。

檢討項目現金流量的變化情況，分析項目現金的流出、流入的規律及影響變化的主要原因，重點把握項目回收期、資金回籠情況、資金需求最高點、資金平衡點等變化情況；同時檢討資金的調度、使用情況。

5.項目稅務籌劃情況

檢討項目的稅務籌劃情況。對營業稅、企業所得稅、土地增值稅等應做出分析，特別是在稅收優惠政策、合理避稅的利用方面做了那些籌劃，取得了那些成果，有什么經驗和教訓。

五、項目營銷管理評估

1.項目各類型物業銷售情況

在評估截止日項目的住宅、商業、車位、地下室成交面積、成交額、成交率情況；項目住宅、商業、車位銷售難點及原因分析。

2.與市場定位時房地產市場情況對比分析

在后評估報告中應簡明扼要地對項目發展期間當地經濟發展和房地產市場演變情況加以回顧，并對可行性研究階段和項目銷售階段的房地產市場狀況進行對比分析，深入研究宏觀經濟市場變化對項目的影響程度。要求提供從可研、定位到銷售結束3到5年當地房地產銷售面積及價格變化情況，條件允許可細化到所在區的銷售面積及價格變化情況。

3.項目銷售時機

根據項目發展綱要的計劃開始銷售時間與實際銷售時間進行分析對比，以市場變化為背景評價樓盤推出時機是否最佳，評價各期開盤的效果，評價整體和分期的推盤時機是否適當，對今后項目銷售有何啟示。

4.原定位與實際設計建設成果的對比分析

樓型比對比分析，戶型比對比分析；配套會所、商業、車位對比分析；分析定位與實際設計建設成果是否存在差異及差異原因，對營銷工作的影響。

5.預期銷售價格與實際價格的對比分析

檢討預期銷售價格確定后當地市場價格變化情況，特別是與本項目有競爭力的項目銷售價格變動情況，本項目應對市場價格變化調價情況，驗證公司在定價方面本項目掌握當地市場價格變化和應對市場價格變化的能力。

6.物業管理和管理費價格確定檢討

檢討項目發展綱要確定的物業管理方案和管理費定價原則是否合理，綜合評述確定的物業管理和管理費價格給本項目的銷售和后期物業管理帶來的綜合影響，提出今后項目發展的建議。

7.項目計劃銷售期、速度與實際情況的對比分析

檢討銷售期的劃分，對比計劃與實際銷售速度的差距和原因分析，檢討銷售價格與銷售速度的關系，評估銷售價格與銷售速度的最佳平衡點。

8.實際成交客戶與原定位目標客戶的區別及原因分析

匯總統計實際成交客戶信息情況，列出統計分類，如：來源（城區、鄉鎮比例）、年齡（年齡段比例）、職業（私營企業、個體戶、企業高級管理人員、專業人士、公務員、事業單位職員比例）、家庭月收入（分段比例）、家庭結構（兩口、三口、四口、四口以上比例）、置業次數（一次、二次、三次及以上比例）、購房目的（改善居住環境、投資、其他比例）、付款方式（一次性付款、按揭比例）、家庭交通工具（私車、公交車比例），分析與原定位目標客戶的區別，站在市場角度全面分析產生區別的原因，總結經驗教訓提出更好的建議。

9.項目的銷售策略

根據銷售情況分析與總結公司品牌建設對本項目預期和實際銷售效果產生的影響，總結本項目開發為公司品牌建設所發揮的作用及對公司無形資產的影響，綜合檢討本項目的銷售策略對本項目預期和實際銷售效果產生的影響，包括：銷售價格的確定、銷售時機的選擇、廣告宣傳的銜接、賣場的包裝策略（包括：售樓部、樣板房、景觀示范區效果等方面）、開盤和促銷活動的策劃等，提出改進本項目銷售策略的建議。

10.綜合評述本項目市場定位營銷工作

綜合評述整體定位、主題及形象定位、目標客戶定位、物業定位、配套定位等的準確程度，評估本項目給當地房地產市場、周邊項目或區域帶來的影響，對區域價格的影響，對公司品牌建設的影響等。

11.提出可借鑒的經驗

對項目開發過程中的營銷工作的經驗教訓進行簡單總結概括。

六、項目設計管理評估

1.項目完成情況介紹

1）介紹項目各專業、專項設計完成情況；

2）項目實際完成的經濟技術指標：容積率、建筑密度、總建筑面積（地上、地下）、綠化率、樓棟數及層數、總戶數、戶型面積及配比表、總車位數(地上及地下車位數)等。

3）項目設計及建造情況介紹：主要設計時間節點；項目開工時間、關鍵施工節點時間、開盤時間、完工時間等；項目建成前后環境情況對比（說明及實景照片）。

4）項目周圍競爭樓盤情況：面積規模、平米單價、實景照片等。

5）項目售價及銷售情況簡介：住宅開盤平米單價、平均單價、銷售情況簡介；項目配套情況：項目商業等公建配套面積、售后反映等。

2.項目的建筑標準

1）結構體系；

2）墻體維護材料；

3）外立面材料：說明外墻材質和平方米單價，瓷磚及石材說明，勾縫材料及排磚大樣圖（實景照片）；外窗及玻璃：詳細說明所采用的外窗框材料及價格（實景照片）。

4）戶型：最終完成的戶型面積標準（配平面圖、實景照片）；

5）入口大堂：面積、裝修標準（配平面圖、實景照片）；

6）標準層公共空間：面積、裝修標準（配平面圖、實景照片）。

7）安裝機電配置標準：列表（實景照片）；

3.項目設計過程管理回顧與實施完成情況

回顧并分析項目設計發展過程，并對前期概念策劃確定的設計理念、設計標準、設計目標與完成的項目實際間的差異；設計實施過程中各階段、各子項設計成果質量控制情況和控制經驗教訓。

1）概念策劃：創意稿、方案稿、實施稿簡要介紹，概念策劃執行情況。

2）規劃設計：規劃設計理念、規劃設計單位、主創建筑師，規劃設計方案招投標、深化發展過程。

3）戶型設計：戶型定位過程中與營銷部門協調溝通情況；戶型定位策略，戶型比例調整情況。

4）單體立面設計：立面設計理念、設計單位、主創建筑師，方案招標、深化發展過程。

5）景觀設計：景觀設計理念、設計單位、主創建筑師，方案招標、深化發展過程。

6）擴出圖設計：建筑設計標準的確定，報審情況。

7）施工圖設計：施工圖設計單位配合情況，施工圖出圖情況，施工圖設計質量、進度控制。

8）設計變更與現場設計：設計變更操作模式，設計變更造成的影響。

4、項目實施過程設計管理工作總結

重點說明施工配合過程中出現的圖紙質量、設計進度、設計變更等方面，與各部門協調溝通解決的方法及經驗，如：建筑單體施工、總體施工、景觀施工、樣板房及賣場施工等。

5.各階段與相關部門協調配合

總結各階段設計管理工作與其它相關部門協調配合情況及經驗。

檢討設計圖紙完成與合約分判、甲供材料、樣板確認、營銷計劃的執行完成情況，檢討相關部門相互配合情況，分析產生拖延的主要原因。

6.本項目設計管理方面突出經驗與教訓

總結本項目發展過程中設計管理流程、節點控制、時間計劃、設計協調等感悟與經驗。

7.限額設計執行情況

檢討限額設計總額目標與實際建筑成本總額的差距，分析研究產生差距的原因和依據，找出限額設計的改進建議，檢討限額設計總額目標按照專業分解控制和計算方法，檢討設計單位或設計人員貫徹限額設計的程度，檢討設計師在構思建筑方案、結構方案、立面造型、設備選型等設計工作的限額設計理念，檢討規劃方案、擴初設計、施工圖各階段的限額設計控制點和計算依據，總結經驗教訓，提出整改建議。

8.售后使用情況

檢討總結入伙后，調查客戶使用滿意情況，客戶使用、物業管理和地產售后服務過程中存在的問題和意見，分析研究這些問題意見產生的原因和源頭，總結經驗和教訓提出今后類似項目發展的改進建議。

9.附件

《概念設計創意稿、方案稿、實施稿》、《規劃設計任務書》、《景觀設計任務書》、《施工圖設計任務書》、圖紙：定稿方案（總體規劃、住宅單體戶型、住宅立面、室內設計、）文本及電子文件，全套施工圖電子文件。

七.工程管理評估

1.工程部自身及合作單位管理評估1）對工程部自身的組織架構、管理體系、人員崗位職責的執行情況做出客觀評價，檢討項目工程團隊發揮的作用，利與弊，得與失，并提出改進見意。2）對項目工程合作單位（總分包、監理、材料供應商）的管理評估。

客觀評價總分包單位在項目實施過程中的履約情況，質量、進度、安全方面自身的把控情況；監理單位對本項目工程監管過程中發揮的作用，材料貨供單位在保障供貨與時間的執行情況；總結項目工程管理團隊對工程合作單位（總分包、監理、材料供應商）管理過程中的經驗。提出從合同制約至過程管理的建設性意見。2、工程進度管理評估1）工程施工進度計劃執行情況

列出項目施工進度計劃與實際完成的關鍵線路，分析產生變化的主要原因。通過項目施工進度計劃與實際完成時間節點的對比，列表得出每個節點延遲完成天數，檢討控制節點沒有按期完成的原因，分析影響項目節點進度的主要因素，并建議在今后類似項目的開發中采取相應改進措施。2）售樓部、樣板間、景觀示范區工程計劃執行情況檢討

檢討售樓部或會所、樣板房、景觀示范區三方面計劃與實際完成時間節點的對比，列表得出每個節點延遲完成天數，檢討控制節點沒有按期完成的原因，分析影響項目節點進度的主要因素，并建議在今后類似項目的開發中采取相應改進措施。3、工程質量管理評估總結本項目各分部分項工程的質量管控情況，以分別以典型案例為例，分析總結出現質量問題的環節、原因，并對改善或避免類似問題提出鑒見性意見。

4、工程安全文明施工管理評估

客觀評價本項目各個階段的安全文明施工的管理、執行及實際果。對執行好的方面提出可繼續推廣，對執行差的方面提出可改進的方式方法及措施。5、工程資料管理評估

總結本項目工程資料與工程進度的同步性、真實性；在總分包單位較多的情況下，如何做到各單位之間工程資料協調統一與工程進度并進，總結經驗，提出建議。

6、設計變更及現場簽證管理評估

回顧本項目的設計變更及現場簽證的發生情況，以典型變更或簽證為例，分析其產生的原因，是否存在可避免的狀況。總結及分析設計變更及現場簽證管理的主要環節，控制措施，提出可見鑒性意見。八、項目成本管理評估

1、項目發展四個階段成本管理控制情況

可行性研究階段：完成土地吸納后重新測算利潤及成本，為項目成本控制目標值；

項目定位階段：根據《項目開發成本控制目標》，總結確定產品后成本控制目標值重新調整情況。

項目設計階段：檢討根據《項目成本控制目標》編制《項目發展成本預測明細表》情況