2005深圳寫字樓市場研究報告總體判斷人行深圳市中心心支行貨幣政政策分析小組組近日發布上上半年金融運運行報告。報報告顯示：深深圳市金融平平穩運行，深深圳市金融機機構存貸款小小幅增長，結結售匯順差繼繼續擴大，深深港合作成效效顯著，存貸貸款利率水平平呈上升趨勢勢，貨幣市場場利率持續走走低。深圳市市貨幣市場交交投活躍，證證券市場繼續續處于調整之之中，保險市市場發展勢頭頭良好，外匯匯和黃金市場場持續快速發發展，房地產產市場宏觀調調控效果顯現現。1貨幣信貸概概況一、寫字樓宏觀觀市場環境2005前三季季度深圳寫字字樓市場成交交統計

套數建筑面積（㎡）金額（元）均價（元）第一季度51579470934098663011754第二季度38574583862158001611560第三季度15329072349224225412012合計105318312521454800900117161.有效供給不不足，成交量量下降兩成指標2004前三季季度2005前三季季度同比成交套數19221053↓45.2%成交面積230163㎡㎡183125㎡㎡↓20.4%成交金額2,199,9934,33362,145,4480,9000↓2.5%2005前三季季度深圳寫字字樓市場累計計成交1053套，總建筑筑面積1831225㎡，成交金金額21.45億元，分別別下降45.2%，20.4%，2.5%。2005年1--3季度新入市市銷售的寫字字樓僅中銀大大廈、金潤大大廈、鼎城國國際及華融大大廈四個項目目，市場基本本處于存量消消化階段，上上半年成交量量與2004年同期基本持持平，進入第第三季度受供供給不足的影影響，各項統統計指標迅速速下挫，并為為第四季度寫寫字樓市場的的全面爆發積積聚了能量。2.第四季度市市場全面爆發發，成交創歷歷史記錄進入第四季度以以后，卓越時時代廣場、金金中環、鳳凰凰大廈、新世世界中心、星星河世紀寫字字樓、國際交交易廣場、海海岸城東座等等項目集中入入市，供應總總量超過50萬㎡，由前前三季度的需需求市場迅速速轉入供給市市場，潛在的的購買力得到到了極大的釋釋放，受投資資市場的帶動動，寫字樓銷銷售出現了罕罕見的搶購現現象，總建面面12萬多平方米米的卓越時代代廣場推出不不足一個月銷銷售率就突破破了40%。據初步統統計，第四季季度深圳寫字字樓的成交量量超過15萬平方米，全全年突破30萬平方米已已成定局，為為1997年以來的歷歷史最高記錄錄。3.價格整體走走高2005年前三三季度深圳寫寫字樓市場整整體成交均價價11716元/平方米，與與去年同期9558元/平方米的均均價相比上漲漲幅度超過22%，進入第四四季度以后，以以卓越時代廣廣場為代表的的高端寫字樓樓物業成為市市場的主力，在在物業品質及及投資市場的的雙重推動作作用下，市場場成交價格進進一步大幅度度提升，時代代廣場、新世世界中心、國國際交易廣場場的均價都突突破了18000元/平方米。二、市場特征1.高端市場進進一步集中據同致行商務事事業部的研究究顯示，近兩兩年內深圳市市寫字樓的潛潛在供應量超超過120萬㎡，而福田田中心區將是是未來市場競競爭的絕對主主戰場，其寫寫字樓潛在供供應量超過80萬平方米，約約占全市供應應總量的70%，且主要為為超高層高檔檔大開間寫字字樓，相對于于目前全市每每年30多萬平方的的消化量，競競爭相當激烈烈。2.二、三級市市場聯動，空空置率持續下下降受供給市場不足足及投資市場場升溫的影響響，福田中心心區成為2005年度深圳寫寫字樓絕對的的主戰場，成成交量及成交交價格均實現現歷史性的突突破，同時南南山商業文化化中心區的海海岸城東座、中中心西區的金金潤大廈、華華強北的鼎城城國際表現依依然搶眼，開開盤一周內基基本售磬，在在二級市場的的帶動作用下下，前三季度度寫字樓三級級市場成交面面積超過20萬平方米，首首次超過二級級市場，價格格上漲幅度超超過10%。二、三級級市場的良好好表現消化了了大量前期空空置物業，從從2003年開始，空空置率已連續續11個季度保持持下降的趨勢勢。3.供求結構性性失衡從全市寫字樓產產品未來兩年年的供應結構構來看，高端端產品的比例例超過65%，且主要分分布在中心區區和華強北一一帶，集中了了卓越時代廣廣場、新世界界中心、國際際交易廣場、現現代商務大廈廈、江勝大廈廈、財富大廈廈、經貿中心心、中航廣場場、華強廣場場等一批高端端項目，且主主要走大開間間高檔寫字樓樓的路線，目目標客戶瞄準準具有較強實實力的國際國國內大企業及及投資客，產產品、價格和和目標客戶的的定位基本一一致，競爭日日趨白熱化，而而中端和中高高端市場的供供給則相對不不足，存在較較大的市場機機會。4.供求階段性性失衡受城市總體規劃劃和政府土地地拍賣節奏的的影響，中心心區寫字樓的的入市相對集集中，呈現出出明顯的階段段性失衡特征征，2005年前三季度度寫字樓供給給嚴重不足，而而第四季度突突然放量，新新入市項目體體量接近50萬平方米，盡盡管銷售場面面火暴，但激激烈的市場競競爭不可避免免。從長遠來來看，中心區區寫字樓物業業具有高度的的稀缺性，雖雖然短期內供供求矛盾突出出，但隨著深深圳經濟的持持續快速發展展及國際影響響力的逐漸擴擴大，對中高高檔寫字樓物物業的需求依依然旺盛，中中長期依然看看好。5.寫字樓市場場在2005--2006年達到階段段性頂峰從深圳寫字樓市市場的供求趨趨勢預測，在在2004年實現快速速發展的基礎礎上，20055-20066年寫字樓市市場將達到階階段性頂峰，實實現歷史性的的突破，2007年整體寫字字樓市場將開開始逐步趨于于平衡。6.市場細分主主導未來競爭爭格局盡管目前寫字樓樓市場交投活活躍，價格仍仍處于新一輪輪的上升通道道中，但供求求的結構性和和階段性矛盾盾依然突出，投投資市場的發發展明顯快于于自用市場，將將在一定程度度上影響寫字字樓市場的持持續快速增長長。中端和中中高端細分市市場仍存在較較大的市場空空間，但高端端寫字樓市場場的激烈競爭爭不可避免，差差異化的產品品及形象定位位將主導未來來的競爭格局局。深中心區11月月猛推寫字樓樓價格將大幅幅上升預計推盤超過335萬平方米，將將創全年寫字字樓單月放量量之最，價格格也將再創新新高10月29日，位位于中心區的的金中環商務務大廈率先開開盤，從而拉拉開了中心區區寫字樓巨量量投放的序幕幕。據記者統統計，11月中心區將將有超過35萬平方米的的寫字樓上市市，為全年最最集中的一個個月。價格或將大幅上上升記者獲悉，在111月將要上市市的這些寫字字樓中，包括括了已經上市市的金中環商商務大廈，和和已經明確表表示本月一定定開盤的星河河世紀、新世世界中心、卓卓越時代廣場場等項目。幾天前，卓越時時代廣場以1.4萬元/平方米的價價格起價，進進行整層內部部認購，一天天銷售9層，創作了了中心區寫字字樓銷售的好好成績；隨后后，10月29日開盤的金金中環商務大大廈雖然沒有有推出寫字樓樓單位，但是是就其商務公公寓銷售的情情況看，市場場反應良好，目目前推出的單單位已基本售售空。據了解解，這一項目目即將面市的的寫字樓的價價格將在1.5萬元/平方米以上上。卓越集團總裁李李曉平在接受受記者采訪時時表示，他對對中心區寫字字樓市場表示示樂觀。他稱稱卓越時代廣廣場會堅持按按照預定的價價格銷售。他他同時還透露露，卓越時代代廣場的出售售比例僅占6成。此外，據新世界界中心策劃經經理劉清平介介紹，新世界界中心11月肯定會面面市，而且價價格會比現在在中心區所有有的樓盤都高高。對于業內內傳言的2萬元/平方米的價價格，劉清平平并未否認，但但他強調，目目前價格還沒沒確定。市場需求已經升升溫2005年，寫寫字樓市場有有良好的開端端，但在新政政的影響下，前前三季度成交交反而同比去去年有所下降降，直至9月，下滑勢勢頭才止住，重重新表現出了了活躍。據中原地產深港港研究中心“2005年前三季度度深圳寫字樓樓市場研究報報告”顯示，在深深圳GDP穩定增長、新新盤集中放量量等眾多利好好因素的影響響下，預計第第四季度市場場需求會表現現強烈，成交交將大幅上揚揚。而其中，現現代物流業、金金融業、高新新技術、文化化產業將繼續續扮演著寫字字樓市場需求求的主角。在這樣的情況下下，全市的寫寫字樓都出現現空置率下降降的局面，記記者目前掌握握到的數據顯顯示，南山的的平均空置率率在5%以下；羅湖湖人民南、蔡蔡屋圍商務圈圈辦公樓空置置率僅為3%。2005年深圳圳市民置業調調查報告普通白領階層為為意向購房主主體，當前樓樓價超出普通通市民購買能能力從調查結果分析析，意向購房房者的分布特特征為：年齡齡介于26-35歲，學歷為為大專及本科科，家庭年收收入介于6-12萬元之間，由由此可見，目目前有購房需需求的市民大大多為準備結結婚或結婚不不久的年輕人人，作為普通通的白領階層層，收入不算算高，也沒有有太多的積蓄蓄，以他們的的購買力所能能購買的是中中檔房，而目目前市場上推推出的大多數數樓盤價格遠遠在他們的承承受能力之上上。從今年深深圳推出的樓樓盤結構看，中中檔、高檔樓樓盤居多，而而符合大多數數人購買能力力的樓盤不多多，故而他們們能力所能及及的樓盤無不不出現一片火火爆之景象。可可以這么認為為，目前深圳圳市場火爆現現象與供需結結構倒掛有一一定的關系。●商品房供應應與市民需求求不符，引發發市場局部火火爆調查結果顯示，深深圳市民需要要的戶型主要要為2房及3房，分別占50.3%、40%，而所需的的戶型面積集集中在60-1000平方米；市市民計劃購房房的總價平均均為64.1萬元/套，主要分分布于30-80萬元之間，預預期支付80萬元以上購購房的不到兩兩成；市民能能夠接受的單單價平均為6408..4/平方，主要要分布于4000--8000元之間，能能接受8000元以上單價價的不到20%。可見大多多數市民需要要的是滿足基基本居住需要要的普通住宅宅，不用多寬寬敞，價格也也不能太高。反反觀當前市場場上推出的樓樓盤，2房、小面積積戶型比較少少，單價在8000元以下的樓樓盤在關內已已難得一見，主主流戶型的總總價往往都在在80萬元以上。反反差如此之大大，關內單價價在8000元以下或小小戶型樓盤剛剛推出，就被被搶購一空的的景象就不難難理解了。●羅湖區淡出出市民視野，南南山區漸成置置業新寵調查結果顯示，深深圳市民購房房首選區域為為南山，其次次為福田；認認為房地產最最具升值潛力力的區域為南南山，其次是是福田；羅湖湖區不論是市市民的購房選選擇，還是升升值前景已退退居二線。隨隨著城市中心心西移，南山山配套不斷完完善，房地產產開發量集中中，南山成為為市民置業的的熱點區域已已是必然的趨趨勢。●市民關注開開發商誠信，忽忽視市場、政政策等潛在風風險市民購房比較重重視風險，67.3%的被訪市民民表示購房時時會重視風險險，但關注點點更多的在開開發商，對政政策、市場、收收入變化等這這些潛在的風風險因素則關關注得比較少少。市民購房房更多關注眼眼前看得見的的風險，而忽忽視可能帶來來更大傷害的的潛在風險，這這對市民自身身利益，以及及深圳樓市的的健康發展都都是大隱患。●市民認為明明年樓價仍將將上漲，對市市場前景普遍遍樂觀大多數被訪市民民看好深圳樓樓市前景，八八成多被訪市市民認為明年年樓價還會上上升；近一半半被訪市民認認為深圳樓市市具有升值潛潛力。基于對對樓市升值潛潛力的預期，樓樓市逐步成為為市民投資追追捧的對象；；出于對樓價價持續上漲的的擔憂，市民民不惜節衣縮縮食，提前購購房，以犧牲牲生活質量為為代價。當前前深圳樓市的的火爆場面由由此可見一斑斑，不理性的的購買行為推推動了當前樓樓市的發展，但但后續發展留留下了隱患。●市民認為深深圳樓市供不不應求，商品品房供應結構構不平衡對于深圳房地產產市場供需現現狀的看法，半半數被訪市民民認為供不應應求，其中有有28.1%認為不平衡衡體現在商品品房供應結構構方面。多數數市民所需的的商品房供應應量不足，在在市民心中形形成供不應求求的印象，進進而產生“盲從”的行為，去去追捧樓市；；甚至有部分分市民不得不不突破風險線線，購買非自自己能力所及及的商品房。□綜述超前消費暗埋風風險通過本次調查，可可以看到，年年齡在26-35歲的青年白白領是商品房房需求的主力力群體，所能能支付的購房房總價平均為為64.1萬元/套，上限不不超過80萬元/套，能接受受的單價在8000元/平方米以內內，平均為6408..4元/平方米。想想購買的是滿滿足基本居住住功能的普通通住宅，戶型型為2房或3房，面積控控制在100平方米以內內，而當前市市場上供應的的樓盤與他們們購買能力及及需求方向不不盡相符。市民對深圳樓市市的發展持樂樂觀態度，認認為明年樓價價還會上漲，樓樓市具有比較較大的升值潛潛力。基于這這種樂觀的判判斷，以及市市場的引導，市市民已將超前前消費或超能能力購買的理理念付諸行動動。市民這種種消費行為及及對樓市的樂樂觀判斷，加加之商品房供供需結構的不不平衡，給深深圳房地產市市場留下的隱隱患及可能產產生的傷害，值值得思考！觀點之一供應應結構性失衡衡大戶型讓置業者者躊躇不前王波同致行（中中國）地產顧顧問有限公司司總裁房價居高不下，造造成這種局面面的主要原因因應該是深圳圳房地產的結結構失衡造成成的。從深圳圳的土地供應應情況來看，去去年深圳市政政府供應了0.2到0.8平方公里，而而以前是1.2到1.5平方公里，那那么，相對于于以前我們把把土地供應壓壓縮了30%—40%，去年的土土地供應大部部分集中在關關外，由于關關外現在整個個消費結構和和消費理念的的變化，使原原本可以在關關內建110平方米一套套三房的，在在關外就變成成150、160平方米了，所所以整個的面面積又漲了20%—30%，大戶型的的住宅讓許多多置業者躊躇躇不前。而且且今年上半年年深圳房地產產投資下降了了20%左右。按去去年的商品房房的銷售量來來看，銷售量量漲了，整個個投資也漲了了，由于土地地供應的結構構性問題，就就產生了這樣樣的矛盾。在在一定程度上上有結構失衡衡。關外房子檔次提提高太快鄭叔倫中原地地產副總經理理供應結構性失衡衡可以從兩個個方面來解釋釋，第一個是是區域不平衡衡的狀況，我我們發現很多多樓盤都是在在關外，都是是由一個大的的發展商或者者品牌發展商商去做，房子子的檔次上都都比較高，所所以整個關外外房子價格拉拉升比較厲害害，像龍崗、寶寶安，整個上上半年增幅是是比較高的，估估計在25%-330%。第二個是是住宅的結構構不平衡，因因為土地稀缺缺了，很多發發展商開始會會去做豪宅。原原來是做一些些比較中檔的的樓盤，但是是土地稀缺了了，開發商想想賺更高的利利潤，只有做做豪宅。所以以我們發現今今年的豪宅供供應量比較多多了，創了歷歷史的新高，這這也使得普通通置業者在看看似大量的推推盤量中很難難找到自己的的位置。房地產整體供應應緊張陳楓海岸地產產副總經理依照現在的情況況，房子的銷銷售，可能市市場的供求關關系矛盾比較較突出，還不不僅僅是一個個供應結構的的問題。從剛剛剛公布的調調查結果來看看，想買價格格低的房子太太缺了。不僅僅如此，那些些高端產品，在在開盤的那幾幾天賣完的也也很多的。而而且解籌率還還非常高，這這樣的情況來來看深圳的供供需矛盾非常常緊張，高端端產品也很短短缺。這說明明深圳房地產產市場應是整整體供應比較較緊張。觀點之二：市場場已經到達投投資節點深地產投資率僅僅次于上海陳勁松世聯地地產董事長一般來講，供給給結構不平衡衡應該是高檔檔房子賣不出出去，普通房房子應該有很很多人買，可可是市場沒有有表現出來，高高檔住宅不愁愁賣，普通房房子也有不少少人在觀望。我我覺得如果再再出政策的話話，有可能很很快就進入樓樓市的敏感期期了，就是震震動摩擦。而而在前期市場場會有一個亢亢奮狀態，房房地產市場的的表現就是投投資過熱。上海投資的買房房者占總成交交量的25%-330%，所以此次次宏觀調控對對它影響非常常大。從深圳圳市統計局提提供的數據來來看，深圳就就僅次于上海海，大概是在在17%，如果17%的投資率是是真的，那么么警戒線就在在20%。我們真不不希望這樣。說說老實話，這這只能是提前前消費透支，整整個行業處于于一個亢奮的的狀態，與上上海目前的情情況開始接近近了。關內炒房嚴重李洪偉普通置置業者冠上了豪宅的名名義，然后以以豪宅的價格格出售，你現現在是不是真真的就達到了了豪宅的等級級呢？我們中中國人講究的的就是生活越越來越好，但但是現在目前前看來是無底底洞，房子是是中國人衣食食住行的根本本需求。特區區內的住房供供應，我覺得得只有少數人人在受益，少少數人其實大大部分都有房房了。用二次次置業來形容容他們我都覺覺得不準確，他他們在炒房地地產、貨幣投投資，說得不不好聽點叫投投機。市場承受能力較較大鄭叔倫中原地地產副總經理理對目前深圳房地地產的價格來來說，今年很很多媒體也報報道，今年上上半年上升12%，我們也做做了調查，今今年提升12%，到底能不不能接受呢？？我們發現一一個比較有趣趣的事情，客客戶還是覺得得6584元的價格還還不是很離譜譜，還是可以以接受。所以以我們目前可可以說，深圳圳的樓市還比比較健康。我們做了一個區區域方面的調調查也發現有有50%左右的客戶戶，覺得福田田區的樓市價價格偏高，另另外有些人覺覺得最合理的的價格地區是是南山，雖然然南山今年有有很多豪宅，但但我們發現南南山的房地產產市場還是很很多人都覺得得比較合理的的，這說明深深圳房地產市市場承受能力力還是比較大大的。觀點之三：房價價今年漲20%，危險！深圳欲實現整體體增值國世平深圳大大學經濟學院院國際金融研研究所所長以前深圳市以賣賣土地獲取資資本，現在不不能這么做了了，而是要使使整個深圳市市土地全部升升值。整個城城市升值的話話，消費者可可能要支付高高房價，所以以未來深圳的的房地產市場場價格不會太太低，因為深深圳市政府的的決策，使整整個深圳市整整體實現增值值，那么它的的地價肯定要要高，高地價價在提高開發發商成本的前前提下也使房房價產生增長長。上漲過速帶來風風險王波同致行（中中國）地產顧顧問有限公司司總裁去年我預計今年年房價會提高高5%，結果漲了5.4%，今年政策策也很敏感，我我預計深圳的的房價的上升升趨勢會在20%左右，能不不能到30%不知道，我我預計20%出頭一點就就不得了了。深深圳的房價這這么漲，我突突然想起了在在前年的時候候請教劉洪玉玉教授(清華大學房房地產研究所所所長)有關房地產產泡沫的問題題。他提出房房地產泡沫有有三個標準，第第一個，房價價迅速上漲。第第二個標志，租租金回報率低低于銀行率。第第三個標準，炒炒房人多過用用房人。現在在看來，深圳圳現在好像是是迅速上漲的的，20%算不算迅速速上漲？好像像快了一點，已已經很危險了了。上漲的背后就是是隱患陳楓海岸地產產副總經理今年上半年深圳圳的房價就漲漲了12%，下半年像像王波董事長長講可能會突突破20%，我堅信今今年的房價會會突破20%，第四季度度可能會加快快上升。目前前深圳新推出出的樓盤不是是8000就是1萬，關內的的樓盤都是高高端產品，現現在基本上沒沒有多少中低低檔的產品推推盤。第四季季度房價可能能會加快上升升。此次深圳圳的房價上漲漲，其實還是是剛剛開始。這這樣一個房價價上漲的背后后，容易使市市場發生隱患患。深圳不能與上海海香港比李洪偉普通置置業者我們大家需要住住房，而且希希望房價有合合理性的增長長，而不要增增長得過快，因因為實際上你你增長得過快快，對大家來來說，風險也也同時加大了了，作為買房房者和賣房者者風險都加大大了，我認為為目前就已經經不是良性的的在增長了。特特別是作為消消費者來說，現現在完全是不不知道處于什什么樣的境地地，因為國家家有明確的政政策是要抑制制房價的，雖雖然我們知道道政府是不希希望房價下跌跌的，但是我我相信國家還還是希望老百百姓穩定，穩穩定是前提，就就要讓老百姓姓安居樂業，所所以我相信政政府也不希望望房價上漲過過快。深圳作為經濟特特區，它的發發展速度和它它的消費水平平，已經遠不不像前幾年那那樣和內地的的差距那樣大大了，這幾年年已經是在慢慢慢地找一個個平衡點，我我覺得深圳的的房地產不能能像剛才幾位位老總說的那那樣和上海、香香港來比，你你要多比一比比國內其它的的絕大部分的的省市都沒有有深圳的房地地產價格這么么高，內地的的生活水平并并非就那么低低。觀點之四：通過過調節土地供供應滿足需求求新增供應維持33%可保平衡陳勁松世聯地地產董事長而未來看，如果果說我們增加加的土地供應應，房地產投投資增速扭轉轉負增長，新新增加只要維維持到3%，我們預計計很快會達成成供求平衡。目前，深圳每三三年就有10%的常住人口口就轉變為中中等收入家庭庭從而產生置置業需求，這這樣的話，每每三年增長10%，那大概就就是每年要有有2%多的新樓盤盤推出量的增增長才是平衡衡的。而今年年不太平衡的的就是，今年年預售批的量量增長沒有到到這個數，今今年大概是1.7%。如果每年年大概接近3%就好了，這這樣新增的買買房的人和你你新推出的批批準預售的房房就吻合了。如如果恢復到3%的新增房屋屋供應，市民民的感覺也就就不一樣，樓樓價也不會飛飛漲。增加首付提高置置業門檻陳楓海岸地產產副總經理如果要在短期內內抑制房價，加加息、加稅作作用不大，但但是提高置業業門檻，可能能有一定的作作用。目前深深圳房屋需求求旺盛，并不不是深圳消費費者很有錢，而而是深圳消費費者很有信心心，深圳房地地產行業在每每年的GDP占了10%左右，大家家對房地產比比較樂觀，消消費者的信心心來自銀行的的支持，目前前大概有超過過85%的消費者是是按揭買房的的。現在銀行行提供的按揭揭高達8成，寫字樓樓是7成，商鋪是6成，如果把把住宅貸款門門檻的首期付付2成上升到3成，會消除除掉不真實需需求，平衡供供求關系，最最終達到抑制制房價的作用用。觀點之五：“房房荒”依然存在人為因素造成“房荒”鄭叔倫中原地地產副總經理理我們看一些數據據，從5月份開始，連連續三個月的的供應量每月月減少30%左右，減少少數量的原因因主要是兩方方面，第一方方面是發展商商在工程方面面有拖延的，應應當申請預售售的面積減少少了。第二個個，有些發展展商雖然拿到到了預售證但但推遲開盤。以以前通常什么么時候拿到預預售證什么時時候賣。現在在我們有100多萬平方米米的面積是拿拿到預售證但但是還沒有推推出來，這種種情況就間接接造成了“房荒”。我個人認認為一些人為為因素造成了了這種現象。中等戶型“一房房難求”李洪偉普通置置業者作為普通消費者者，我們的想想法就是房價價的確漲得太太快了，可選選擇的樓盤太太少，雖然我我們國家在搞搞宏觀調控，但但對深圳的房房地產市場沒沒產生什么作作用。深圳的豪宅趨勢勢是越來越大大了，好像房房地產商們推推出來的樓盤盤，特別是以以特區內的地地產來說，百百分之八九十十都是冠上了了豪宅的名義義，可有的連連1：1的車位都保保證不了。但但是真正主流流需要的中等等戶型卻“一房難求”。寫字樓市場供應應量猛增空置率持續續降低價格走走高2004年，是是深圳房地產產的“寫字樓年”，迎來了發發展的最高峰峰，各種指標標紛紛走高，也也給2005年帶來了較較大的市場壓壓力。特別是是供應方面，因因為存量巨大大，市場需要要時間去消化化，后市競爭爭更加激烈。跟去年同同期相比，2005年1-3季度，寫字字樓總體表現現為新供應量量和買賣成交交單數下降幅幅度較大、成成交面積略有有下降、成交交均價大幅度度上升。2005年是房地產產的“政策年”。在地產新新政的影響下下，寫字樓經經歷了一個短短暫的市場觀觀望期，買賣賣成交在7—8月份達到今今年的最低谷谷。但在經濟濟、政策等利利好因素支撐撐下，9月份市場開開始全面回暖暖，未來一季季度將迎來今今年寫字樓市市場的供應與與銷售高峰期期。供應量量分析(一)新供應量分分析：新供應應總量銳減、純純寫字樓鳳毛毛麟角1-9月，深圳辦辦公樓共有6個盤面市：：諾德中心環環球發售；南南方國際廣場場C、D“大使樓”面市；重新新包裝推出市市場的中銀大大廈；以及鴻鴻基儷景中心心、金潤大廈廈、鼎誠國際際等三個新推推出市場的商商務公寓。6個樓盤總計計寫字樓面積積為23.19萬平方米，與與去年同期相相比，供應量量大幅度下降降。2004年1—9月，單純寫寫字樓新供應應量就高達41.2萬平方米，今今年純寫字樓樓只有環球發發售的諾德中中心，其它均均為商務公寓寓。寫字字樓供應結構構2004年，利好消消息不斷，特特別是市民中中心與地鐵投投入使用、中中小企業板啟啟動，以及中中心區超乎常常規的發展，使使得各在建寫寫字樓紛紛搶搶灘這個黃金金時段，推向向市場。而2005年寫字樓市市場面臨的情情況大為不同同，市場存量量巨大、消化化滯后，加上上新政短暫的的影響，使得得發展商放慢慢開發速度，等等待市場下一一個消化高峰峰期的來臨。(二)主要在售項項目分析：供供應集中、層層次分明(主要在售項項目列表)2005年，在售物物業主要集中中在福田中心心區以及其輻輻射區域，如如中心區的安安聯大廈、諾諾德中心、華華融大廈、大大中華交易廣廣場；車公廟廟的天安創新新科技廣場二二期、金潤大大廈；華強北北的鼎誠國際際等。其它區區域在售項目目十分稀缺，只只有南山的新新豪方大廈和和龍崗中心城城的鴻基儷景景中心。除卻卻在售項目已已銷售部分，2005年1—9月，深圳辦辦公樓市場供供應量約為48萬平方米，其其中中心區占占70%。區域域是影響寫字字樓檔次的重重要因素，什什么樣的區域域，就需求什什么樣的檔次次寫字樓。在在售項目呈現現三個不同檔檔次：中心區區一枝獨秀，均均為高檔項目目，銷售價格格超過1.2萬元／平方方米(中銀大廈為為整改項目，各各種原因造成成低價銷售)；泛中心區區以中高檔商商務公寓為主主，銷售價格格處于1.0—1.2萬元／平方方米之間；南南山及其他區區域寫字樓供供應量小，需需求也少，多多為中低檔商商務公寓，價價格低于8000元／平方米米。買賣賣成交分析(一)成交單數分分析：進入門門檻高，成交交單數下滑幅幅度大成交單單數2005年1—9月，寫字樓樓買賣成交1053單，其中第第一季度成交交515單，第二季季度385單，第三季季度共153單，均比去去年同期有較較大幅度下降降。總量下降降45.211%，其中第一一季度下降39.700%；第二季度度有所回升，但但仍然比去年年同期下降35.000%；第三季度度在地產新政政的沖擊下再再度下滑，降降幅達67.311%。2005年成交單數數同比2004年大幅度降降低主要原因因有兩個，一一是因為目前前寫字樓供應應量集中在中中心區，隨著著中心區日漸漸成熟，寫字字樓價格水漲漲船高，而且且門檻越來越越高，普遍把把客戶定位于于國內外大中中型企業，造造成成交呈現現面積大、數數額高、單數數少的局面；；二是新政出出臺，使整個個房地產市場場處于觀望狀狀態，成交單單數自然下降降。(二)成交面積分分析：“地產新政”影響巨大，波波動十分明顯顯成交面面積(萬平方米)與成交交單數全面萎萎縮不同，2005年前三季度度寫字樓成交交面積并沒有有大范圍下降降。2005年1—9月共成交18.31萬平方米，比比去年同期下下降20.299%，其中第一一季度成交7.95萬平方米，下下降17.533%；第二季度度成交7.46萬平方米，上上升32.033%。但新政之之后，市場觀觀望態度異常常明顯，使得得第三季度成成交銳減，同同比去年下降降62.244%，從而使1—9月總成交面面積同比2004年下降了二二成。(三)成交價格分分析：保持穩穩定，高位運運行成交交價格(元／平方米)2005年寫字樓成成交價格比去去年同期有較較大幅度的上上揚，呈現堅堅挺。1-9月寫字樓成成交平均價格格為11716元／平方米米，同比增長長22.399%，其中第一一季度為11754元／平方米米，同比增長長29.322%；第二季度度為11555元／平方米米，同比增長長6.89%；第三季度度約為12042元／平方米米，同比增長長36.355%。去年年，深圳寫字字樓供應量主主要集中在中中心區和車公公廟兩個片區區，另外羅湖湖以及南山也也有少量供應應。中心區主主要供應是高高檔物業，其其他區域以中中高檔物業為為主，影響總總體成交價格格。今年成交交主要集中在在中心區，使使得總體均價價較去年同期期有較大上升升，在成交面面積持平的基基礎上，成交交金額必然大大幅度上漲。現代物流流業、高新技技術、金融業業和文化產業業作為深圳發發展的四大支支柱產業，其其相關企業扮扮演著寫字樓樓市場需求的的主角。無論論是買賣成交交，還是租賃賃活動，國內內外大型企業業、港資企業業、外資銀行行、保險公司司以及其它金金融機構共同同構成成交的的主體。租賃成交分分析市場場需求旺盛，空空置不斷創新新低。隨隨著地鐵的開開通，地鐵沿沿線的辦公物物業備受青睞睞，蔡屋圍、華華強北——上海賓館、中中心區和車公公廟等幾個片片區是成交最最為密集的區區域，這幾個個區域的成交交量約占總成成交量的90%。而南山需需求雖然較為為旺盛，但總總體樓盤質量量偏低、物業業出租率高等等因素造成成成交并不十分分活躍。中檔寫字樓樓的租金均價價與2004年底基本持持平，維持在在75—85元／平方米米；甲級寫字字樓平均租金金略有上升，為115元／平方米，比去年上漲4.5%。深圳甲級寫字樓最受市場的青睞，整體空置率在10%以下。深圳寫字樓目前處于高入住的水平，在各種利好的不斷沖擊下，市場一直較為活躍，特別是中小企業不斷涌現，市場需求呈現強勢。甲級寫字樓市場持續良好的買賣與租賃勢頭，受到市場的青睞。蔡屋圍、中心區，以及它們周邊的甲級寫字樓都處于高入住水平，不單成為國內外大中型企業入住的首選，而且很多中小企業也紛紛進駐，使空置率不斷下降，創造新低。市場表現最為明顯的中心區新近入伙寫字樓，受到市場較大的青睞。中原成交分析租賃四平八穩，買賣突飛猛進中原成交記錄(成交面積：平方米)自從中原提出“兩條腿走路”之后，寫字樓業務得到了大力發展，除第一季度和第三季度的租賃業務較去年同期有所下降之外，其他時段無論是租賃，還是買賣業務都比去年同期有大幅度上升。特別是買賣物業，同比有了長足的發展。在寫字樓租賃方面，今年前三季度中原業務比去年同期下降了14.69%，其中第一季度下降19.61%，第二季度同比增長59.49%，第三季度同比降低47.53%。一方面，新政出臺，是市場需求萎縮，影響物業；另一方面，市場競爭越來越激烈，各大中介商紛紛殺入商用物業市場，搶占市場份額。在寫字樓買賣方面，中原以前所未有的速度在增長。與去年同期相比，第一季度中原寫字樓買賣業務上漲了85.58%，第二季度上漲幅度更是高達126.34%，第三季度上漲10.04%，前三季度平均上漲58.12%。在寫字樓二級市場供需兩旺的同時，三級市場也欣欣向榮。發展趨勢分析(一)供應量猛增寫字樓市場將迎來巨量投放時期。中心區的金中環商務大廈、星河世紀、中國鳳凰大廈、新世界中心、卓越時代廣場、地鐵大廈、特美思大廈等將進入怒放時期；而海岸城、天利中央商務廣場、保利文化廣場等南山商業文化中心區的樓盤也進入實質招商階段。總供應面積將超過80萬平方米，深圳寫字樓市場將重現2004年百花齊放的繁榮景象，承接“寫字樓年”的輝煌。中心區主導格局依舊。中心區、南山商業文化中心區將是未來一季度深圳辦公樓供應市場的主角，寫字樓及商務公寓大都放量于此兩片區，它們的供應量約占全市總量的95%。特別是南山商業文化中心區迎來寫字樓發展的一個新篇章，海岸城、天利中央商務廣場、保利文化廣場等南山商業文化中心區的樓盤也開始進入實質招商階段，一改西部沒有高檔寫字樓的格局。(二)需求量旺盛2005年，寫字樓市場有良好的開端，但在新政的影響下，前三季度成交反而同比去年有所下降，直至9月，下滑勢頭才止住，重新表現活躍。在深圳GDP穩定增長，經濟保持高位運行；各區域中心建設的日益完善，相關部門為筑巢引鳳，大力推介；四大支柱產業的穩步發展；新盤集中放量等因素的影響下，預計第四季度市場需求會表現強烈，成交大幅上揚。1—9月成交量為20萬平方米，預計全年成交為30萬平方米，比去年小幅上升。現代物流業、金融業、高新技術、文化產業作為深圳發展的四大支柱產業，其相關企業繼續扮演著寫字樓市場需求的主角。特別是文化產業，在各方支持下，得到迅猛的發展，印刷、廣告、資訊等行業相關企業的市場需求越來越大，是寫字樓市場需求的生力軍。需求面積主要集中在300—500平方米。(三)空置率繼續降低隨著深圳經濟的穩定發展，市場對辦公樓需求旺盛，南山辦公樓供不應求，平均空置率在5%以下；福田短期內供大于求，甲級寫字樓空置率較高，達15%；羅湖兩極分化，人民南、蔡屋圍商務圈辦公樓空置率極低，僅為3%，而其他區域則不甚理想，空置率超過30%。深圳辦公樓市場是個較為成熟的市場，租賃是市場成交的主流。買賣面積遠遠小于租賃面積，買辦公樓的主要是處于高速成長或成熟的實力型企業，深圳主流創業板塊企業主要以租賃辦公樓為主。在多方因素的影響，寫字樓將繼續保持低空置率。(四)價格再創新高在各高端物業的帶動下，寫字樓銷售價格將進一步上升。據市場反應，售價將達16000元／平方米，二手銷售則會受到一手市場的沖擊，售價會進一部下滑5—10%。而租金將會繼續保持穩定水平，租賃集中在地鐵1號線沿線附近，蔡屋圍、中心區、車公廟受到市場的關注高于其他區域。從各月份的均價價實現來看，春春節前后的2、3月份出現了了較大幅度的的波動，跌幅幅超過30%，4月份價格開開始穩步上行行，6-8月份價格一一直保持在13000元/平方米的高高位運行，受受第四季度高高端寫字樓項項目火暴熱銷銷的影響，市市場整體價格格進一步走高高的趨勢將延延續到2006年。2005年年深圳銀行業業各項業務健健康發展，存存貸款保持增增長，票據業業務大幅增長長，現金投放放繼續增長，銀銀行機構改革革穩步推進，經經營狀況得到到改善。一、銀行類類金融機構門門類齊全，功功能完善截至至2005年末，深圳圳共有銀行類類金融機構64家，其中國國內金融機構構21家，外資金金融機構43家，總資產119922.7億元（圖1）。總體來來看，深圳銀銀行類金融機機構門類、市市場規模、業業務品種、服服務水平等居居全國大中城城市前列，較較好地發揮了了配置資源、支支付清算等功功能，具備了了較強的抗風風險能力，可可望在中長期期內保持平穩穩、健康運行行的態勢。二、人民幣幣存款在波動動中增長，外外匯存款下降降較快2005年末深圳市市金融機構本本外幣各項存存款余額9486..7億元，同比比增長16.6％，增幅同同比上升1.5個百分點。其其中，人民幣幣存款在波動動中增長，外外匯存款下降降較快（圖2）。人民幣存款款的結構上，受2004年10月加息及人民幣升值的影響，2005年儲蓄存款增速明顯快于上年。同樣原因，定期存款占比高于上年，而且值得注意的是，企業定期存款占比在年末首次超過儲蓄定期存款占比。受人民幣升升值影響，2005年深圳市金金融機構外匯匯存款（尤其其是外匯儲蓄蓄存款）下降降較快，占本本外幣存款余余額的比重下下降0.3個百分點。三、人民幣幣貸款增長逐逐漸恢復，外外匯貸款增速速迅速下降2005年末深圳市市金融機構本本外幣各項貸貸款余額7596..8億元，同比比增長15.6％，增幅同同比下降5.3個百分點。其其中，人民幣幣貸款增長經經歷了上半年年的乏力后在在下半年逐漸漸恢復，外匯匯貸款增速迅迅速下降。2005年年轄區國內銀銀行改革引導導信貸業務理理性增長，貸貸款增速呈“快回落—緩回升”的走勢。上上半年，轄區區各行調整信信貸政策，開開始收縮規模模、提升質量量，貸款增速速連續五個月月下降，到5月末達到近近年最低水平平3.7％。不過由由于我國融資資結構過度依依賴間接融資資以及銀行受受考核影響而而恢復投放，下下半年人民幣幣貸款增速逐逐漸恢復（圖圖3）。由于短期融融資券與票據據市場的發展展為企業提供供了更有效率率的短期融資資渠道，企業業對銀行短期期貸款的需求求減少，2005年深圳人民民幣信貸資金金的長期化趨趨勢比往年更更顯著，年末末，人民幣中中長期貸款占占比達到48.8％，上升5.0個百分點。2005年年由于國內銀銀行外匯頭寸寸緊張，收緊緊外匯貸款投投放，深圳市市外匯貸款增增速同比下降降50.8個百分點。四、現金投投放繼續增長長2005年深圳市投投放繼續增長長。其中儲蓄蓄存款凈支出出占同期現金金凈支出的比比例為65.5％，仍是深深圳市現金投投放的主要渠渠道。五、票據業業務大幅增長長深圳市經濟濟發達，票據據結算量大，票票源豐富，加加之銀行為解解決巨額存差差帶來的流動動性相對過剩剩，及調整資資產結構、改改善資產質量量而鼓勵發展展票據業務，2005年深圳市票票據業務再次次迎來大幅增增長。其中，承承兌余額同比比增長9.0％，增幅同同比上升14.6個百分點；；貼現余額同同比增長285.2％，增幅同同比上升303.7個百分點（圖圖4）。票據業業務的快速增增長是對短期期貸款增速回回落的重要補補充。六、銀行改改革穩步推進進，經營狀況況不斷改善七七、香港人民民幣業務快速速發展，深港港合作成效顯顯著截至年末末，共有42家香港銀行行開辦人民幣幣業務；香港港人民幣存款款余額223.7億元，同比比增長85.6％；內地人人民幣銀行卡卡在香港交易易量67.7億元，同比比增長1.2倍，在一定定程度上反映映了內地赴港港消費量增長長較快。2利率水平平監測2005年，深圳市市利率水平保保持平穩。國國內金融機構構人民幣貸款款上浮利率占占比緩慢上升升，運用浮動動利率定價方方式范圍逐步步擴大；外資資銀行新發生生人民幣貸款款大部分執行行下浮利率，貸貸款定價方式式以固定利率率為主。外幣幣貸款利率不不斷升高。貨貨幣市場收益益率曲線全面面下移，帶動動深圳市票據據市場利率持持續下行。香香港人民幣存存款利率保持持穩定。一、貸款上上浮占比緩慢慢上升，企業業規模與貸款款利率水平密密切相關2005年一至四季季度深圳市國國內商業銀行行執行上浮利利率的貸款發發生額分別占占貸款發生總總額的25.55％、32.84％、34.81％和34.13％。股份制制商業銀行新新增上浮利率率貸款占比穩穩步上升，區區域法人機構構貸款利率水水平顯著增加加。大型企業業貸款下浮占占比與小型企企業貸款上浮浮占比均占其其全部貸款總總額50％左右，中中型企業貸款款上浮、基準準、下浮比例例各占該類貸貸款三分之一一左右。二、取消個個人住房貸款款優惠利率并并放開個人住住房貸款利率率上限，商業業銀行政策執執行效果并不不明顯據我行行監測，3－9月，深圳市市各國內商業業銀行執行上上浮利率個人人住房貸款占占個人住房貸貸款發生總額額比例一直在在7％左右波動動。第四季度度，利率水平平顯著下滑。12月份，深圳圳市國內商業業銀行個人住住房貸款執行行上浮利率占占比僅為0.92％，下浮比比例為90.73％（圖5）。主要原原因：一是轄轄內某股份制制銀行新發生生的個人住房房貸款利率基基本集中于基基準利率。二二是價格競爭爭仍是當前各各行住房信貸貸業務的主要要營銷手段。三、運用浮浮動利率定價價方式范圍逐逐步擴大，區區域中資法人人商業銀行定定價能力有所所提高2005年第4季度深圳市市國內商業銀銀行新發生浮浮動利率貸款款占全部新發發生貸款比例例為46.15％，分別比比第1、2、3季度高出24.57、18.82、11.27個百分點。區區域中資法人人商業銀行采采用浮動利率率定價貸款占占比為42.98％，分別比比四大國有商商業銀行、股股份制商業銀銀行高11.98和10.79個百分點。四、外資銀銀行新發生貸貸款大部分執執行下浮利率率，貸款定價價方式以固定定利率為主五五、小額外幣幣存款利率多多次上調，市市場反應總體體較為平淡；；受國際市場場利率變動影影響，深圳市市外幣貸款利利率不斷走高高2005年，深圳市市美元一年期期固定利率貸貸款、按月浮浮動利率貸款款分別由1月份的3.70992％、3.58003％升至12月份的5.28％、5.47％。港幣一一年期固定利利率貸款12月為5.28335％，比1月增加3.32005個百分點。六、超額準準備金率下調調后，商業銀銀行大量資金金被擠入貨幣幣市場，貨幣幣市場收益率率曲線全面下下移，帶動深深圳市票據市市場利率持續續下行七、香香港人民幣存存款利率保持持穩定（一）2005年2月前，各檔檔次人民幣存存款利率有所所提高。2005年2月，3個月及1個月定期存存款利率分別別比2004年2月提高0.08個百分點和0.07個百分點。原原因是：一是是參加行能從從兌換中圖利利，提高存款款利率有利于于擴大兌換規規模。二是2004年多家參加加行預期短期期內將擴大香香港人民幣業業務范圍，紛紛紛提高存款款利率吸納客客戶，以壯大大業務基礎。（二）20005年3月至今，各各檔次存款利利率保持穩定定，未發生變變化原因是：：目前各參加加行給予客戶戶的人民幣存存款利率已高高達0.7％至0.86％不等，而而參加行在清清算行人民幣幣存款利率固固定為0.865％。在當前前各參加行人人民幣資產運運用渠道單一一背景下，短短期內人民幣幣存款利率難難有上調空間間。（三）大銀銀行存款利率率普遍低于中中小銀行（圖圖6）大銀行人民民幣活期存款款利率一般在在0.45％左右，中中小銀行活期期存款利率在在0.5％－0.75％之間，大大新銀行定存存利率甚至高高達0.85％。（四）20005年5月起，同期期限存款利率率港幣逐漸高高于人民幣（圖7）2005年年12月，香港10萬元以下人人民幣活期存存款、月內加加權平均利率率分別為0.46％、0.71％，分別低低于同檔次10萬元以下港港幣存款利率率1.7和2.14個百分點。3金融市場場運行2005年深圳銀行行間市場交易易活躍，短期期融資券受追追捧；銀行匯匯率風險意識識增強，外匯匯即期交易異異常活躍；保保險業駛入良良性發展快車車道；中小企企業板成股市市融資新亮點點，黃金市場場建設取得突突破性進展，民民間借貸不活活躍，金融市市場創新前景景廣闊。一、銀行間間拆借交易萎萎縮，債券交交易成倍增長長，短期融資資券受追捧由由于證券市場場不景氣，2005年深圳信用用拆借同比下下降47.6％。銀行間間債券市場交交易保持活躍躍，全年累計計成交量同比比增長1.2倍。2005年深圳金融融機構在銀行行間市場的交交易總額5.0萬億元，占占全國交易量量的11.0％，全國排排名第三，凈凈融入資金1.3萬億元，同同比增長近5倍。2005年年5月，短期融融資券出臺引引起深圳金融融機構和企業業的高度關注注。轄內南山山開發集團公公司、深圳高高速公路股份份公司、中信信證券、招商商證券等四家家企業獲準在在銀行間市場場發行短期融融資券63億元。與此此同時，轄內內各行積極參參與短期融資資券的承銷，招招行為招商局局、淮北礦業業、哈藥股份份承銷了45億元短期融融資券。二、外匯即即期交易異常常活躍，新業業務品種交易易較少2005年7月人民幣匯匯率形成機制制改革后，轄轄內各行匯率率風險意識增增強，及時將將結售匯風險險頭寸在銀行行間市場進行行平補，即期期外匯市場交交投異常活躍躍，交易總量量同比增長94.3％，賣差（賣賣出－買入）同同比增長131.5％，二者均均創歷史新高高。2005年年我國銀行間間外匯市場推推出外幣買賣賣和遠期外匯匯交易業務后后，轄內分別別僅有3家和2家銀行參與與交易，外幣幣買賣交易總總量僅占全國國交易總量的的0.8％。三、證券市市場仍然呈弱弱市格局，中中小企業板成成股市融資新新亮點，證券券機構在調整整中發展2005年深證綜指指全年下跌11.7％，股票成成交額同比減減少21.5％。年內，境境內股票市場場唯一新發股股票在深交所所中小企業板板上市。年末末，中小企業業板上市公司司總數達到50家，籌資29.1億元，占深深市籌資總額額的96.0％。繼20044年南方、漢漢唐證券公司司之后，2005年深圳市又又有大鵬、五五洲和昆侖等等三家證券公公司爆發支付付危機。年內內，各相關部部門組織了對對南方、漢唐唐、大鵬證券券公司的清算算工作，并組組織實施大鵬鵬、五洲、昆昆侖證券公司司及20家證券營業業部和3家證券服務務部的風險處處置。中國建建銀投資有限限責任公司在在競拍購買原原南方證券的的相關證券類類資產的基礎礎上于深圳設設立中國建銀銀投資證券有有限責任公司司。截至年末末，深圳共有有證券法人機機構15家，基金管管理公司15家，期貨公公司11家。2005年年，全市77家上市公司司（其中在中中小企業板塊塊上市2家）積極推推進股權分置置改革，共有有30家已完成（或或已進入）股股權分置改革革，總市值占占轄區上市公公司總市值60.0％，市值比比例在全國主主板市場排名名第一。四、保險業業駛入良性發發展快車道2005年，深圳保保險市場體系系不斷完善，各各項業務良性性發展，服務務地方經濟社社會發展成效效顯著。截至20005年末，深圳圳保險市場主主體35家，基本形形成門類較為為齊全的市場場組織體系和和較充分的市市場競爭。轄轄內保險專業業中介發展迅迅速，促進了了保險市場專專業分工的進進一步細化；；外資保險公公司的市場份份額高出全國國水平3.6個百分點，國國際化程度較較高。2005年年是深圳保險險業近年來效效益最好的一一年，大部分分公司實現盈盈利。全市保保費總收入首首次突破100億元，達到106.441億元，同比比增長16％。其中，壽壽險業保費收收入同比增長長18.53％，高出全全國平均水平平10個百分點，增增幅居全國各各大城市前列列。深圳壽險業業務結構實現現了平穩調整整，年內轄區區壽險期繳保保費比例高達達69.8％，其中新新單比例占到到50％，比全國國平均水平高高1.4倍，為深圳圳保險業可持持續發展打下下良好的基礎礎。產險方面面，以意外險險、信用險、責責任險為代表表的非傳統險險呈現快速增增長局面，對對產險業務增增長的貢獻率率由上年的32.4％提高到39.3％。2005年年，深圳市保保險業為深圳圳經濟建設提提供了近6萬億元的風風險保障，參參保人次達560萬，累計賠賠款和給付支支出28億元，同比比增長15％，保險深深度為2.16％，比上年年下降了0.54個百分點，對對保障正常的的生產、生活活秩序發揮了了重要作用。五、黃金市市場建設取得得突破性進展展截至2005年末，深圳圳共有上海黃黃金交易所會會員18家。年內，深深圳全部會員員黃金成交量量、交割量、交交割庫累計出出庫量占全國國的比重分別別為9.6％、29.7％和47.2％。2005年年深圳黃金市市場建設方面面取得突破性性進展。2005年9月30日上海黃金金交易所深圳圳備份交易中中心成立；12月13日深圳黃金金夜市交易正正式開業，深深圳黃金市場場與國際接軌軌。六、民間借借貸不活躍，月月利率在15‰左右深圳民民間借貸以村村鎮企業、民民營企業和個個體工商戶為為相對活躍的的融資主體，房房地產業、商商貿業、服務務業是發生民民間借貸的主主要行業，很很少流向制造造業，與“長三角”地區截然不不同。民間借借貸利率，目目前企業短期期融資的月利利率一般在15‰左右，個人人短期融資的的月利率一般般在10‰－15‰。七、金融創創新獨具優勢勢，前景廣闊闊2005年，深圳金金融市場的業業務創新以跨跨市場本外幣幣理財業務、利利率產品為重重點，服務創創新以網上銀銀行為重點。集集合受托理財財計劃、特色色信用卡服務務、開放式基基金質押貸款款、集合委托托貸款、動產產質押短期貸貸款，都是值值得稱道的業業務創新品種種。4區域金融融生態2005年，深圳被被評為全國金金融生態一級級城市，金融融生態不斷改改善，表現在在：一是金融融基礎設施建建設扎實推進進。建設深圳金金融配套服務務基地被提上上議事日程，并并已形成總體體框架和初步步方案；建成成覆蓋全市、聯聯通香港、融融入全國、較較為完善的現現代化支付結結算系統，2005年深圳跨行行資金清算總總量20萬億元，日日清算量平均均800億元，占全全國的十分之之一強；銀行行卡刷卡消費費比例在全國國處于領先水水平；在全國國率先建成了了票據影像處處理系統。二二是信用建設設取得積極進進展。在全國率先先開展了外匯匯違規負面信信息披露工作作；征信體系系建設取得重重大進展，2005年，企業信信貸登記咨詢詢在我市覆蓋蓋了近80％企業，個個人信用系統統在我市覆蓋蓋了約600萬人口；人人行、公檢法法、海關、工工商、稅務等等有關部門緊緊密合作，對對拖欠銀行貸貸款的企業繼繼續公開曝光光，全年對115家拖欠銀行行貸款的企業業進行制裁，建建立信用風險險提示名單，通通報被剝離的的不良貸款的的借款企業共共101家；全體商商業銀行、政政策性銀行與與部分企業自自發組織成立立了深圳市信信用協會，該該協會與市總總商會舉辦了了“誠信與發展”論壇。三是是同業自律規規范有序。發布了銀行行和企業《誠誠信倡議書》，國國內銀行同業業公會簽訂了了大額現金提提現收費等公公約，資信評評估公司簽署署了行業自律律協議。5房地產行行業分析2005年深圳房地地產市場的供供給壓力依然然較大，商品品房價格在第第四季度大幅幅上漲；國內內金融機構房房地產貸款增增速放緩，大大型房地產企企業積極開辟辟多元融資渠渠道。一、房地產產市場供給增增長趕不上需需求增長，房房地產價格大大幅上漲1.房地產投資資規模持續下下降，市場供供給略為增加加。由于土地地供給緊張，深深圳市房地產產開發投資持持續減少，2005年末為419.559億元，同比比下降3.37％。深圳全全年新開工面面積、施工面面積和竣工面面積分別為1152..3、3414..1和656.2萬平方米，施施工面積、竣竣工面積增幅幅分別比上年年末提高22.2個百分點和24.8個百分點。施施工面積增速速比新增銷售售面積增速高高0.1個百分點（上上年是低19.4個百分點），供供給緊缺的局局面有望緩解解。2.銷售面面積繼續增長