物業(yè)稅對我國房地產(chǎn)影響評估

物業(yè)稅（propertytax），又稱財產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅（realestatetax），是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人（個人或法人）對其所有或使用的土地、房屋等不動產(chǎn)按期繳付一定稅額，稅額額度隨著房地產(chǎn)價值的變化而變化。2003年10月，中共十六屆三中全會發(fā)布的《中共中央關于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》指出：“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消相關收費。”國家“十一五”規(guī)劃綱要明確提出，要改革房地產(chǎn)稅收制度，穩(wěn)步推進物業(yè)稅，并相應取消有關的收費。盡管開征物業(yè)稅尚需時日，但對于其開征后可能產(chǎn)生的效應進行評估，未雨綢繆仍然是必要的。一物業(yè)稅稅制設計我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制存在的問題，主要是稅制結構不合理、保有環(huán)節(jié)征稅對象范圍狹窄、計稅依據(jù)和稅負不科學以及稅收配套措施不全等。物業(yè)稅設計總體原則應是“簡稅制、低稅率、寬稅基、嚴征管”。總體思路是在合并房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的基礎之上，對其他相關稅費進行調(diào)整，轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)保有階段定期統(tǒng)一收取，在城鎮(zhèn)范圍內(nèi)構建統(tǒng)一的物業(yè)稅制。從這個意義上來講，物業(yè)稅不是新稅種，而是對已有稅制的調(diào)整。對于具體細節(jié)，比如說土地出讓金是否應該并入物業(yè)稅、是否取消土地增值稅和耕地占用稅、是否保留契稅等，目前還有爭議，對此下文將作具體分析。（一）物業(yè)稅構成要素[1]征稅對象：對每個納稅主體以其擁有的全部房地產(chǎn)價值作為征收對象，對于自用和出租不作區(qū)分。征稅范圍：城鎮(zhèn)居民自住用不動產(chǎn)均納入征稅范圍，農(nóng)村地區(qū)的土地和住宅，以及國家機關、事業(yè)單位、社會團體等單位自用的不動產(chǎn)暫時不列入納稅范圍（用于出租和營業(yè)的不動產(chǎn)除外）。從長遠來看，待城鄉(xiāng)二元結構消除后，農(nóng)村地區(qū)的土地和住宅也應納入征稅范圍。稅率：由中央設計統(tǒng)一的稅率范圍，允許各地方（市縣級）政府在此范圍內(nèi)自行選擇。這是基于在保持全國稅制統(tǒng)一的前提下，給予地方政府一定程度的自由裁量權的考慮，也是世界上許多大國所采用的做法。綜合考慮居民的承受能力和國際慣例，稅率范圍可以設定在0.3%～0.8%。計稅依據(jù)：以房地產(chǎn)市場評估價值為計稅依據(jù)。對于無法直接衡量或難以衡量市場價格的房產(chǎn)，可以考慮以歷史成本原則為依據(jù)。對所有未上市交易的物業(yè)，以當時業(yè)主在產(chǎn)權過戶時登記的價格作為稅基。以后稅基每年按一定的百分比逐步上調(diào)，直至物業(yè)售出或接近市場價格。征稅額：目前提出的方案中，大多傾向于利用評估價值乘以稅率來確定征收額。免征額：考慮到納稅人的承受能力，允許一個家庭中每人有20～30平方米的免稅住宅面積，或者按家庭人口數(shù)乘以人均免稅額，從評估價值中扣除，以保障公民的基本生存權利。就是說，對扣除免稅額后的部分征收物業(yè)稅。物業(yè)稅設計的一個基本原則是，科學預測現(xiàn)行房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)開發(fā)建設環(huán)節(jié)收費總體規(guī)模，使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當。對于開征前所購置的房產(chǎn)，可以將其已繳納的稅費作為物業(yè)稅的抵扣項目，或在一定年限內(nèi)給予低稅或免稅，之后所購置房產(chǎn)則繳納統(tǒng)一的物業(yè)稅。（二）對幾個問題的討論1.土地出讓金是否應并入物業(yè)稅？從理論上來說，土地出讓金不應并入物業(yè)稅。首先，土地出讓金（地價）和物業(yè)稅屬于兩個不同的范疇。土地出讓金是土地的出讓價格，與土地使用權出讓相聯(lián)系，本質(zhì)上是一種地租，是政府以土地所有者身份在出讓一定年限土地使用權時獲得的租金收入。物業(yè)稅則屬于稅收范疇，是地方政府為公眾提供公共服務、實現(xiàn)公共管理職能而獲取的收入。其次，新出臺的《物權法》明確規(guī)定“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”。這個規(guī)定實際上否定了地租理論（土地不屬于業(yè)主財產(chǎn)），承認業(yè)主擁有對土地的永久使用權。這樣物業(yè)稅在理論上和法律上都有了依據(jù)，它并不是土地出讓金的變形。如果說土地出讓金代表的是土地使用稅或地租，那么地方政府在它之上再對房產(chǎn)中的土地征收物業(yè)稅，便構成重復征稅。但根據(jù)《物權法》，地方政府出讓的是土地的永久使用權，即所有權，那么此時政府所收取的將不再是土地出讓金而是土地的價格了。因此，對于不同類型產(chǎn)權的房屋應用不同的措施，例如廉租房住戶既無土地所有權也沒有房屋所有權，因而只需交納房租；經(jīng)濟適用房的業(yè)主只有房產(chǎn)而沒有土地所有權，他所支付的房價中沒有土地價格；而普通商品房業(yè)主支付的房價中則既有土地價格又有房屋價格。[2]再次，城市的協(xié)調(diào)發(fā)展需要地方政府提供更高水平的公共產(chǎn)品和服務，而土地出讓金占一些地方政府財政收入比重相當高，物業(yè)稅改革的目的之一就是要使地方政府財力與事權相匹配，從這個角度出發(fā)，土地出讓金也不應并入物業(yè)稅。2.采用何種稅率：單一稅率還是二元稅率？累進稅率還是固定稅率？物業(yè)稅到底應該是采用單一稅率，還是要按房產(chǎn)不同的面積、價值或用途等確定不同的稅率，即差別稅率？單一稅率計算簡單，操作方便，便于稅務部門征收和管理。根據(jù)我國目前房地產(chǎn)市場現(xiàn)實情況和稅務部門的征管水平，適宜采用單一稅率，這樣不僅征收成本更低，而且便于納稅人理解和接受，有利于物業(yè)稅的推行，但不利于體現(xiàn)稅負公平原則。稅率是采用固定稅率還是累進稅率？固定稅率簡便易行、征收成本較低、便于稅收部門征收和管理。但不能體現(xiàn)量能賦稅，在調(diào)節(jié)貧富差距方面有局限。而累進稅率可以較好地體現(xiàn)量能賦稅的原則，但累進級距不容易把握，計算比較復雜，征稅成本相對較高。我國的物業(yè)稅究竟應該采用哪種稅率？從物業(yè)稅改革調(diào)節(jié)貧富差距的這個目標出發(fā)，應當實行累進稅率。從OECD國家的數(shù)據(jù)來看，財產(chǎn)稅稅收收入比重基本穩(wěn)定，長期以來保持在占GDP的1.9%左右，占稅收收入的比重約為5.5%。我國2004年6個正規(guī)的不動產(chǎn)稅種占GDP的比重為0.88%，尚不及OECD國家平均水平的一半。物業(yè)稅作為財產(chǎn)稅的主體稅種，同時又是地方政府的主要收入來源，必將起到更加重要的作用。實行累進稅率更有利于調(diào)節(jié)社會貧富差距，也有利于實現(xiàn)稅收公平，同時也可以滿足地方政府的財政需要。3.是否取消土地增值稅、耕地占用稅和契稅？“物業(yè)稅改革國際研討會”提出了三種方案。[3]其中“中改”方案是在合并房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的基礎上，取消土地增值稅，保留契稅和耕地占用稅，在城鎮(zhèn)范圍內(nèi)構建統(tǒng)一的物業(yè)稅制。“大改”方案則是在合并房地產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的基礎上，取消土地增值稅和耕地占用稅，保留契稅。筆者認為，采用“中改”方案，先在城鎮(zhèn)范圍內(nèi)實行統(tǒng)一的稅制，待配套條件完善后，再擴大到農(nóng)村地區(qū)的土地和住宅以及城市機關、事業(yè)單位、社會團體等自用不動產(chǎn)。這樣既能保證政策的科學性和連續(xù)性，同時也能保證物業(yè)稅改革的穩(wěn)步推進，符合物業(yè)稅改革的方向。二物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場供求關系的影響（一）房地產(chǎn)開發(fā)成本構成中國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅包括城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅，這些稅只在市、縣、鎮(zhèn)、工礦區(qū)征收，且居民自住房不征。其中房產(chǎn)稅對內(nèi)資企業(yè)征收，城市房地產(chǎn)稅對外資企業(yè)征收，但常在招商引資過程中被減免。涉及房地產(chǎn)的費用主要包括土地收益上繳費用、土地出讓金、土地使用權價款、基礎設施配套費用、市政配套費用、土地有償使用費。在目前房地產(chǎn)開發(fā)成本中，以每平方米建筑面積820元的標準計算，商品住宅土地出讓金約占10%，拆遷補償約占15%，稅約占9%，各項收費約占16%；地價（含拆遷補償）及稅費三大項約占50%，建筑安裝成本占30%～35%，利潤占15%～20%。國外同比地價及稅費約占價格的20%，建筑安裝成本約占73%，利潤占7%。[4]（二）對房地產(chǎn)供求關系的影響理論上物業(yè)稅和房地產(chǎn)價格屬于不同領域。物業(yè)稅承擔著完善財產(chǎn)稅制、提高土地資源利用效率、促進社會公平、穩(wěn)定地方財政收入的職能，促進稅收制度和財政體制更能體現(xiàn)效率和公平。征收物業(yè)稅主要是為了解決目前房地產(chǎn)稅制不規(guī)范、計稅依據(jù)不合理等問題，從而促使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。從房產(chǎn)的供給和需求兩方面分析，一方面，物業(yè)稅開征使開發(fā)商持有土地和房產(chǎn)的成本上升，促使開發(fā)商加快土地開發(fā)和房產(chǎn)的銷售，從而增加房屋供給；只要物業(yè)稅稅率足夠高，使保有成本高于預期的增值收益，那些多套房產(chǎn)擁有者就會增加租售，從而增加房產(chǎn)供給。房地產(chǎn)開發(fā)成本下降也會導致行業(yè)門檻降低，吸引更多的房地產(chǎn)商加入，增加供給。房地產(chǎn)市場競爭也會更加激烈，從而降低房地產(chǎn)市場的利潤。另一方面，物業(yè)稅的推出導致住房消費由“貴買平用”變?yōu)椤捌劫I貴用”，持有期間的物業(yè)稅成為追加成本，潛在的購房者由于理性預期的作用會推遲買房，降低購房有效需求。（三）對房價的間接影響房地產(chǎn)價格主要由市場供求關系決定，理論上開征物業(yè)稅與房價升降不存在直接的聯(lián)系。實際上，物業(yè)稅的推出將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，在短期內(nèi)會對房價過快上漲起到抑制作用。但在多大程度上發(fā)生影響，要視具體情況而定。以美國加州為例，其征收10%以上的物業(yè)稅，但近幾年房價依然高漲。香港沒有征收物業(yè)稅，房價在1997年前后也曾大起大跌。首先，物業(yè)稅影響住房成本。土地價格由土地出讓金、拆遷安置費以及相關的稅費構成，若是土地出讓金不并入物業(yè)稅，現(xiàn)在房屋成本可有9%～25%分攤到70年支付；若將土地出讓金并入物業(yè)稅，占房屋成本的19%～35%可分攤到70年支付，成本將有更大的下降。但是，即使房地產(chǎn)開發(fā)成本下降，房價將在多大程度上隨之下降仍是個未知數(shù)。在我國這樣一個近80%住房自有率的國家，房屋是人們生活的必需品，需求的剛性決定了房地產(chǎn)的基本態(tài)勢是供不應求，同時也決定了開發(fā)商讓渡利潤的空間和房屋價格下降的幅度。其次，物業(yè)稅的開征使房產(chǎn)價格下降，部分持幣待購者看到價格下降，會出手購房。總體的需求水平將取決于這兩種力量的對決。而最終房產(chǎn)的價格，將取決于供給和需求的關系。就我國目前房地產(chǎn)市場看，物業(yè)稅在推出后，短時期內(nèi)房價會有一定程度的下降。長期來看，物業(yè)稅率成為購房者考慮的一個重要因素，計入購房成本，永久性地提高住房持有成本。再次，物業(yè)稅不能直接決定房價升降，但會抑制住房投機，當然這取決于物業(yè)稅的稅率設計。在房價高漲之時，即使采用物業(yè)稅累進稅率且高檔物業(yè)稅率水平較高，但只要投資收益高于成本，炒房者仍會鋌而走險。因此，要達到打擊投機的目的，還需加強監(jiān)管，多管齊下。（四）對房地產(chǎn)資源利用率的影響我國房地產(chǎn)的現(xiàn)實情況是，一方面政府嚴把土地關，控制土地供給；另一方面土地和房屋閑置并存。2002年我國商品房空置面積開始增加，當年年底商品房空置面積同比增長了12.6%，2003年底商品房空置面積突破1億平方米，2004年底空置面積略有回落，到2005年底又回升至1.14億平方米，2006年達到1.26億平方米。[5]國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，截止到2007年11月末，全國商品房空置面積為11797萬平方米，同比下降4.5%；其中，空置商品住宅5766萬平方米，下降14.2%。物業(yè)稅的主要作用之一，就是調(diào)整房地產(chǎn)結構，提高房地產(chǎn)資源的利用率。正如上文所分析的那樣，對閑置土地和房屋開征物業(yè)稅，通過稅收杠桿提高持有者的成本，促使土地和房屋持有者加快開發(fā)和流轉(zhuǎn)，將閑置不用的房地產(chǎn)資源轉(zhuǎn)移給具有實際需求的人。同時，使開發(fā)商更加注重符合社會需求的戶型，提高有效使用面積，引導房地產(chǎn)市場的健康理性發(fā)展。另一方面，開征物業(yè)稅有利于改變城市建設用地無序蔓延，促進土地集約開發(fā)，優(yōu)化土地資源配置。一些地方無計劃、無節(jié)制地出售土地，嚴重影響城市和房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。而物業(yè)稅的開征有望促進這一現(xiàn)象的改變。物業(yè)稅作為財產(chǎn)稅改革的重要組成部分，承擔著提高土地資源利用效率、促進社會收入公平、穩(wěn)定地方財政收入和調(diào)節(jié)貧富差距的重任。第一，通過改變目前重取得和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，輕保有環(huán)節(jié)和個人占有不征稅的不動產(chǎn)稅費制度，提高不動產(chǎn)的保有成本，減少房地產(chǎn)資源閑置，促進土地資源的有效利用，并在一定程度上抑制房地產(chǎn)投機。第二，對個人擁有的非經(jīng)營型房地產(chǎn)征稅，同時在稅率設計上體現(xiàn)高價值多納稅、低價值少納稅或免納稅的原則，調(diào)節(jié)社會貧富差距。第三，建立起稅制統(tǒng)一、