山西省房地產金融服務的調查與思考山西省房地產金融效勞的調查與思考

一、山西省房地產金融效勞的根本情況

1.房地產信貸情況

〔1〕房地產開發貸款較年初增加。截至2022年12月末，山西省金融機構房地產開發貸款余額250.07億元，比年初增加12.83億元，增長5.4%，其中：地產開發貸款余額40.44億元，比年初增加11.89億元，增長41.6%。房產開發貸款余額209.62億元，比年初增加0.94億元，增長0.5%。我省房地產市場以白住和改善性住房需求為主體，內生動力較足，房地產開發相關指標仍保持穩定增長態勢。〔2〕保障性住房開發貸款繼續增長。截至2022年12月末，山西省金融機構保障性住房開發貸款余額102.85億元，同比增長7.9%。全年城鎮保障性住房新動工23.26萬套，根本建成21.02萬套，完成投資528.05億元，均超額完成年度方案任務，保障性住房支持力度不減。〔3〕個人住房貸款增長較快。截至2022年12月末，山西省金融機構個人住房貸款余額714.85億元，比年初增加164.7億元，增長29.9%，比上年同期增加142.68億元。從全年來看，個人住房貸款不良率逐步下降〔見表1〕，無論從山西省還是太原市，個人住房貸款不良率低于全省各項貸款不良率水平，穩定在低位。山西省購房需求以剛性需求為主。據凋查，個人住房按揭貸款的申請主體剛需者占比到達90%以上，投資性購房約占10%，主要集中在商鋪貸款。由于個人住房貸款一般采取不動產抵押的方式，損失率相對較低，還款方式多采用按月等額本息或等額本金方式，利息實收率始終保持著較高的水平。

2.個人住房貸款利率情況

〔1〕首套房貸款政策較去年同期顯寬松。對于貸款購置首套住房的家庭，截至2022年12月末，15家金融機構執行的首付款比例平均為39.1%，其中，首付款比例在三成〔含〕下列的有l家機構，占比6.7%;首付款比例在三成至四成之間的有7家機構，占比46.7%;首付款比例在四成以上的有7家機構，占比46.7%。全部金融機構發放的首套房貸中執行基準利率的貸款占比為90.84%，執行上浮利率的貸款占比為4.84%，執行下浮利率的貸款占比為4.32%。分機構看，中國銀行和興業銀行首套房貸平均利率低于基準利率，工商銀行、交通銀行、農業銀行、招商銀行、民生銀行、華夏銀行和晉商銀行首套房貸平均利率等于基準利率，郵儲銀行、浦發銀行、中信銀行、光大銀行、渤海銀行和農村信用社首套房貸平均利率高于基準利率。全省金融機構發放的個人住房貸款中，首套房貸款占比為97.3%，貸款購房者以剛性需求為主。

〔2〕二套房貸利率根本與首套房貸保持一致。對于貸款購置第二套住房的家庭，15家金融機構的房貸政策也趨于寬松，根本執行了30%～50%的首付款比例，平均首付款比例為39.7%，較去年同期下降20個百分點。貸款利率方面，除招商銀行二套房貸略高于其首套房貸利率外，其他14家金融機構均采取了緊跟首套房貸利率政策，即與首套房貸利率政策根本一致。

〔3〕個人住房貸款利率穩中有降。2022年，全省商業性住房貸款累放220.51億元，較2022年增加了24.43億元，加權平均利率為6.532%，同比提高0.02個百分點。從利率走勢看，2022年1-10月利率走勢較為平穩，11月份略有下降，12月份降幅較大，各期限貸款利率均不同程度降低，個人住房貸款投放明顯增加。分期限檔次看，5年下列〔含〕期貸款和5-10年〔含〕期貸款加權平均利率分別為6.426%和6.581%，分別比上年同期減少了0.02和0.017個百分點;10-20年〔含〕期貸款和20-30年〔含〕期貸款加權平均利率分別為6.544%和6.481%，分別比上年同期增加了0.008和0.072個百分點。

二、山西省房地產金融效勞中存在的問題

1.房地產融資模式相對單一

房地產所需資金主要是來源于白籌資金、外資、債券、國內貸款和國家的預算內資金等。在我國由于資本市場開展的相對落后，很難為房地產企業提供其他融資渠道。因此，商業銀行的信貸幾乎介入了房地產業運行的全過程，成為我國房地產市場的主要資金提供者。據調查，幾乎80%的開發商的融資模式是從銀行貸款取得。這種單一的銀行信貸模式難以適應我國房地產行業快速開展的趨勢。

2.房地產信貸管理存在單薄環節

按照中國人民銀行的規定，房地產貸款對象應為具備房地產開發資質、信用等級較高的房地產開發企業，企業白有資金應不低于開發工程總投資的30%。但在現實操作中，一些地區片面追求GDP增長，有意無意地放松了房地產信貸的管理，商業銀行普遍把房地產信貸作為一種“優質〞資產，在難以對開發商的經營信息和購房者的資信狀況進行充沛考察的情況下，大力開展房地產信貸。而當開發商資信較差、竣工期限與房屋質量無保證時，以虛擬房地產作為抵押物的做法會給銀行帶來較大風險。

3.不良貸款率趨升，房地產金融蘊含風險

在我國，包括土地儲藏貸款、房地產開發貸款、流動資金貸款、購房者按揭貸款等在內的房地產資金鏈中，銀行貸款占到了房地產行業融資總量的六成到七成，而國際通行規范不超過四成，因此我國房地產企業對銀行的依賴度明顯過高。這種單一的房地產資金供應是房地產金融風險的集中體現，一旦房地產經濟發生波動，風險會向銀行傳遞，銀行實際上會直接或間接地承受房地產運行中的市場風險和信用風險。從山西省情況來看，2022年，房地產業貸款不良率有所升高，到達10%左右。三、政策倡議

1.積極拓寬融資渠道，構建房地產開展的多元化融資機制

繼續大力開展銀行間債券市場，拓寬企業融資渠道，激勵支持房地產企業發行短期融資券、中期票據、定向融資工具、資產支持票據等新型市場融資工具，不斷優化融資本錢與負債結構，拓寬融資來源，有效改善企業財務結構。示例，恒大集團在香港聯合所掛牌上市，在境外發債累計30多億美元;近幾年跟信托公司等非銀行金融機構也有較多的合作，包括信托開發貸、信托股權收益權轉讓和項日股權轉讓融資等等，極大地拓展了其資金融通的能力。

2.積極標準并引導民間資本進入融資體系

山西民間資本雄厚，近年來國家也相繼出臺了激勵和引導民間資本進入實體經濟的實施意見，山西省要加快建立健全民間投資效勞體系，搭建平臺，加強效勞和標準指導，既可以為民間資本提供投資方向，又為民間資本進入房地產融資體系發明良好環境。3.加強房地產企業自身的金融體系建設當前，一些大型房企為了實現資本盈利能力最大化，嘗試通過資本流動、收購、重組、參股、控股等方式實現資本的增值，示例參股券商或者金融機構。資本運作能力作為其核心競爭力建設的關鍵，房地產企業應積極組建獨立、充實的金融專業部門，培養具有資本運作能力的專業或非專業人才，建立企業的金融形象，維護好企業的金融資源，全面提高其金融建設的技術能力。4.完善房地產金融的標準管理相對于房地產金融的飛速開展，一些房地產法律、法規就顯得滯后，導致一些管理亂象時有發生。因此，必須要建立和完善相關的法律體系來標準房地產融資的多元化開展。同時，建立房地產企業信用信息根底數據庫，發展房地產企業信用評價，實施評價等級動態管理，加強對預收行為和預售資金的監管，避免企業因資金鏈斷裂抽逃資金。

5.加強房地產金融的監測分析，保持房地產金融環境穩定

通過對商品房市場的供應總量、供給結構、銷售量等指標進行統計分