《蓬萊碧桂園開盤后評估報告》湘渝川贛區域

黎曉林目錄項目及開盤概況文本第一部分項目經營情況分析第二部分項目下階段工作思路第三部分開發報建篇項目14年經營目標第四部分2項目位置山東省會1、項目概況：一、項目及開盤概況總占地面積：425.7畝在建土地：207.8畝，總建筑面積33.29萬㎡

未開工土地：217.9畝（規劃送審）一期地塊總貨值19.64億。（一期別墅3.05億，洋房15.65億，商鋪貨值0.94億。）二期別墅貨值4.44億。14年總貨值9.09億。開盤推售494套4.15億元，開盤一周售出364套約2.97億元。32、銷售數據分析：

銷售數據單位：億（截止7-18）貨值類型

推售貨量已認購已簽約已認購未簽約套數金額套數金額套數金額套數金額超豪50.26640.24020.11520.125雙拼1002.028491.090290.637200.453洋房3701.7622941.5601941.0341000.526商鋪190.099170.089130.06340.026合計4944.1553642.9762381.8461261.131一、項目及開盤概況43、財務數據分析：（截止7月18日）蓬萊項目截止6月7.1-7.18摘牌至開盤后一周經營收入樓款收入

900

6,966

7,866其他

203

-167

36

1.經營收入合計①

1,103

6,799

7,903經營支出地款

34,666

-

34,666工程及材料款

10,400

679

11,079稅費

-

28

28職工薪酬福利

531

55

586銷管費用

214

186

400利息支出

-

-

-其他

2,799

0

2,799

2.經營支出合計②

48,609

948

49,558貸款流入

-

-

-

3.經營性現金凈額③=①-②

-47,506

5,851

-41,655

4.不含地款的經營性現金凈額④=③+地款

-12,840

5,851

-6,989一、項目及開盤概況5二、項目經營情況分析

經過全體努力，加上項目本身的區位優勢和我司產品、環境競爭力，開盤一周銷售額2.97億元，占當地上半年市場份額37.7%。問題：由于地價較高，未能實現開盤即收回投資！6二、項目經營情況分析回顧整個投資開發過程，牛市思維，規模、業績增長的追求忽視了對市場潛在風險、可能變化的警惕，具體有以下幾方面值得反思：（一）投資判斷方面1、為蓬萊仙境的美名所惑

忽視了蓬萊是個小城市，市場容量有限的事實7二、項目經營情況分析2、為海景、周邊兩個5A風景區、兩個4A風景區，3個公園、近城區的區位優勢所惑

忽視了蓬萊現狀對煙臺、山東乃至北方市場吸附能力不強的事實8二、項目經營情況分析3、為周邊地塊房價高，反襯地價不高的假象所惑

忽視了該房價成交量小且去化慢，難以傾銷的事實9二、項目經營情況分析4、過度自信碧桂園的客戶號召力

忽視了大范圍拓客所需要的費用和現場配套投入10二、項目經營情況分析1、未有足夠的能力或者危機感不夠，對本盤作為度假養生大盤如何在外地拓客推廣，未及時推動實施。（二）開發過程中例如：利用冬歇期作鋪墊準備……..11二、項目經營情況分析2、對營銷團隊力量預估不準，調動資源能力不足；只有力量、費用在蓬萊本地，無法在蓬萊以外市場發起有效攻勢。12二、項目經營情況分析3、開發建設：四位一體（設計營銷投資項目）

當地競爭對手聯合工程監督部門

跨區域新團隊磨合成長期。13三、項目下階段工作思路1、已售部分保持回款流程順暢，早入袋為安14三、項目下階段工作思路2、保持展示區完美狀態，利用好7、8、9、10月這個旅游、銷售佳季15三、項目下階段工作思路3、維護好現有業主關系，發動他們以老帶新把蓬萊本地蛋糕擴大，并經由蓬萊籍煙臺人滲透到煙臺市場16三、項目下階段工作思路4、價格策略：小幅持續爬升，給已夠客戶投資回報感，逼迫觀望客戶，為外地銷售費用提供空間17三、項目下階段工作思路5、北京市場如何打開，分銷、代理及時研定18三、項目下階段工作思路6、新疆建設兵團拓客設想如何落地，團購19三、項目下階段工作思路

7、雙拼別墅潛在客戶挖掘（訪談認籌不成交原因，已成交客戶特征分析，圈層營銷）20三、項目下階段工作思路8、開發貸爭取更低成本、施工方融資、分期付款、債權買斷等方法加速資金回籠21三、項目下階段工作思路9、嚴控工程款支出，全力消化已推售樓棟后再加推新樓棟（先儲足客）22三、項目下階段工作思路10、提議：十里金灘客源共享，增加兩盤成交23三、項目下階段工作思路地塊固有優勢、價值及團隊力量是