1、精心整理附件一:物業(yè)服務費用評估技術報告、物業(yè)項目基本情況（一）項目綜合經(jīng)濟技術指標表一主要技術指標序號指標名稱單位指標總建筑面積m225850.33 （產(chǎn)權登記面積）26821.07 （全部建筑面積）其中地上建筑面積m219011.14地下建筑面積m7809.93 （含人防面積851.79）、物業(yè)服務費用測算方法說明根據(jù)該項目特點，以實際狀況為基點，以北京市住宅物業(yè)服務四級標準為參考基準線， 部分項 目根據(jù)商業(yè)物業(yè)特點運行標準有所提高。 參照物業(yè)管理方案，比較周邊及同類型物業(yè)區(qū)水平， 采取 成本運行法實施本項目的物業(yè)費評估。（詳見物業(yè)費匯總表）（一）成本運行法評估：1明確物業(yè)費評估項目內(nèi)容（

2、詳見物業(yè)費各項說明）評估費用構成的第一步是明確各項收費的內(nèi)容，本項目共將收費按文件要求分為11大項，在每項內(nèi)明確所含的內(nèi)容，而其中的內(nèi)容又進行細化到子項核算指標。以這些子項指標為構成配置的依據(jù)進行分別測算，使之基本上達到分項明確、內(nèi)容清晰、指標有序、測算有據(jù)的評估的基本框架。2對共用（專屬）部位、共用設備設施的運行維護費用評估，按照配置定額、耗費定額實行精算 測定。（詳見設備設施日常運行維護費用表）3對保潔、綠化、秩序維護的費用評估，按照配置定額、耗費定額實行精算測定。（詳見清潔衛(wèi)生、綠化、秩序維護費用表）4人員費用核定，綜合考慮寫字樓管理的需要結合服務項目的普通客戶特點，采用以需設崗、按崗分

3、職、以職定人、系數(shù)定費的方法，實施精算測定。鑒于物業(yè)管理費中人員費用比例最大，針對本項目的特點，實施分類核定、精算分攤。其方法是：按不同的職責將人員分級。以市場價為基礎，根據(jù)在管面積的大小計算工資及附加費。（詳精心整理精心整理見人員工資說明表）按人員配置分別計算人工費用。各項人員費用是按實際需要和發(fā)生情況進行分別核定，并最終分類、分項匯入物業(yè)費匯總 表。對于服務專屬單項的特定人員，計入該單項的專屬費用中。（二）市場比較法同類物業(yè)項目概況表二同類物業(yè)項目的物業(yè)費調(diào)查明細表項目名稱項目地址物業(yè)公司物業(yè)費（元/月平米備注雍貴中心東城區(qū)廣渠門內(nèi)大街43號北京中天如日物業(yè) 管理有限公司26元2012 年

4、溫特來中心西大望路1號錦江（北方）物業(yè)管 理有限公司25元2012 年嘉禾國信大廈東城區(qū)白橋大街15號北京嘉禾國信投資 有限責任公司26元2012 年通正國際大廈東城區(qū)廣渠門內(nèi) 大街80號北京通正置業(yè)有限公司21元2012 年國瑞大廈東城區(qū)崇文門外大街16號國瑞興業(yè)地產(chǎn)有限 公司20元2012 年（三）應用精算程序力求做到分類有系、指標有據(jù)、精算有序1精算程序設計按統(tǒng)計學指標分解的原理，按分項測算設計匯總程序。按物業(yè)費使用的特點設計共用耗費體系和特殊耗費體系。然后分別按各類的財務指標關系 進行統(tǒng)計排列設計計算程序。完善各個體系的遞進式計算程序和匯總程序。2. 精算程序的應用按指標體系輸入分類分

5、項指標。按精算程序輸入相關數(shù)據(jù)。按遞進方法進行分類、分項、精算、調(diào)整、匯總。三、物業(yè)費各項測算結果說明計算說明：在對整個管理區(qū)域進行物業(yè)服務費用測算時。用于整個管理區(qū)域，不可分割的物業(yè)精心整理精心整理服務費用，統(tǒng)一測算后按管理收費面積分攤。物業(yè)費測算只包含地上收費面積部分。地下車庫鑒于其使用性質(zhì)和管理的特殊性。未納入收費面積中。該區(qū)域應分攤的管理成本和自身管理成本的費用支出。由停車管理費中列支。其它維護維修費用由產(chǎn)權方自行支出。物業(yè)費各項內(nèi)容說明如下：1. 管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的各項費用指管理服務人員工資、法定節(jié)假日加班費、員工因連續(xù)工作而不能休假產(chǎn)生的加班費用、員工 工作

6、餐費、置裝費等；按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費，以及根據(jù)政府有關規(guī)定應當由物業(yè) 服務企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用。（各項福利及保險計提比例組成：社會保險33.1%（醫(yī)療10%、養(yǎng)老20%、工傷0.8%、失業(yè)1.5%、生育0.8%）、住 房公積金8% （低限）、教育經(jīng)費3%、工會經(jīng)費2%（ 46.1%）人工費中不包含地上地下停車管理的人工費用、不包括空調(diào)運行維護的人工費用。上述兩項費用成本分別單獨計入停車管理費和空調(diào)費中。應分攤的人工成本按照收費面積和總管理面積之比、 .一I 一.-I例值進行了分攤測算。只計入依管理面積比例分攤的費用部分。2. 行政辦

7、公管理費辦公用品費、交通費、能源費、通訊費及其它費用。3. 清潔衛(wèi)生費為保持公共區(qū)域和整個項目清潔衛(wèi)生而產(chǎn)生的衛(wèi)生間廁紙費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、垃圾清運費和處理費、外墻及首層地面清洗費等。常用的清潔工具及材料費因保潔外 包而計入外包費用中。本項費用不包括本項目客戶使用區(qū)域內(nèi)部的清潔費用。4. 綠化養(yǎng)護費綠化工具購置費及維護費，綠化用水、用電費，補苗費，農(nóng)藥化肥費等，不包括應由產(chǎn)權人 支付的苗木更新費。5. 公共秩序維護費安保器材裝備檢測維修費、占頻費、消防演習費等。不包括安保外包的人工費，以及單獨管理 的樓外地面停車場、地下車庫出入口的安保人工費用成本。6. 共用部位設施設備

8、運行維護費指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護和保養(yǎng)、檢測所需的費用。不包括應由產(chǎn)權人支出的設備設施大中修費、 設備更新費；不包括應由產(chǎn)權人或使用方支 出的因自行裝飾裝修而產(chǎn)生的維修費和內(nèi)部設施更新、 改造費用。不包括本項目產(chǎn)權人或使用人使 用區(qū)域內(nèi)部的各項維修材料費、自用能源費。對于涉及全樓不可分割的配電設施、 消防設施維護費精心整理用考慮了費用分攤比例。地下車庫部分應分攤的維護費用業(yè)已在物業(yè)費計算中予以相應扣除。地上地下停車管理所需能耗費用，不包含在內(nèi)。不包含空調(diào)系統(tǒng)的維護運行費用。7. 固定資產(chǎn)折舊費用按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務固

9、定資產(chǎn)指在物業(yè)服務區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。8. 公眾責任保險費用指物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用。9. 不可預見費和經(jīng)業(yè)主同意的其它費用，按1%計提。10. 經(jīng)營利潤計提比例8%，11. 營業(yè)稅金計提比例5.6% （包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加及其他）四、測算結果（一）總費用管理項目：收費面積：19011.14 m2序 號項目年費用所占比例備注1管理服務人員的工資、社會保險和 按規(guī)定提取的各項費用2044960.6260.40%見表12行政辦公管理費用25549.130.75%見表23物業(yè)管理區(qū)域清潔費

10、133570.803.95%見表34物業(yè)管理區(qū)域綠化、美化費用23044.320.50%見表45物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費4800.000.12%見表56物業(yè)管理區(qū)域公用設備設施運行 維護費305347.819.02%見表67I. 1公共設備設施能耗381747.1211.28%見表68固定資產(chǎn)折舊5703.340.17%見表79物業(yè)管理區(qū)域公眾責任險6000.000.18%見表810業(yè)主同意或委托的其他事項及不 可預知費（按1%計算提?。?+2+3+4+5+7+7+8+9）0.0129301.230.87%11經(jīng)營利潤(8%)(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10)0.08236753.9

11、56.99%管理項目：收費面積：19011.14 m2序 號項目年費用所占比例備注12稅金：(1 + 2 + 3 + 4+ 5+ 6 + 7 +8+9+10+11)X 5.6%189603.805.6%合 計1 12項之和3385782.13物業(yè)服務費單價14.84元/月.平方米（二）物業(yè)費分項測算說明天玉大廈管理區(qū)域面積包括地上、地下兩部分（見表一）。地下部分為停車庫、設備間和人防工程。地上部分為物業(yè)收費面積：19011.14平方米。1、人工費.、. I I（1）項目自身正式員工編制33人。地面、地下停車場的管理服務人員和空調(diào)運行維護人員不 包括在內(nèi)。在計算項目自身管理人員成本時，按照收費面

12、積和實際管理面積之比例系數(shù)進行了 分攤。將相應比例的人工成本計入人工成本中。（2）收費面積分攤系數(shù)=收費面積/總管理面積*100%=70.88%（3）涉及分攤的人工成本不包括外包勞務部分。表1-1人員工資序 號部門職務名稱人數(shù) （人）工資標準 （元 / 月）計薪 周期年薪平均月薪1經(jīng)理1600013780006500.00行政行政助理1280013364003033.332人事部1 1 檔案管理兼庫管1250013325002708.33財務部財務部經(jīng)理1350013455003791.673岀納1250013325002708.33會計1300013390003250.004客服部經(jīng)理135

13、0013455003791.67客服員3250013975008125.00經(jīng)理1400013520004333.335工程部工程維修52500131625013541.67配電室值班824001324960020800.00安保經(jīng)理1350013455003791.676安保部監(jiān)控值班826001327040022533.33小計33118690098908.33管理面積分 攤人工成本841274.7270106.23表1-2服裝費序 號部門職務名稱人數(shù) （人）服裝標 準套數(shù)總和月平均 服裝費1項目經(jīng)理1600.001600.0050.002行政 人事部文員2300.001600.0050.

14、003財務部財務部經(jīng)理1500.001500.0041.67會計1300.001300.0025.00岀納1300.001300.0025.0031客服部1 1客戶服務部經(jīng)理1500.001500.0041.67客服員3300.001900.0075.004工程部工程經(jīng)理1500.001500.0041.67工程維修13300.0013900.00325.005安保部監(jiān)控8300.0012400.00200.00安保經(jīng)理1500.001500.0041.67小計3311000.00916.67精心整理7796.80649.73表1-3管理面積分攤人工成本班工序號項目月（元）年（元）備注1法定節(jié)

15、假日加班工資5891.9563117.24管理面積分攤人工成本3728.1344737.50表1-4勞務外包人員費用序號人員類別人數(shù)費用標準（元/月）計薪周期年薪（元）平均月薪備注1保潔82,600.0012249,600.0020,800.00含日常保潔用品300元每人2保安162,800.0012537,600.0044,800.00含餐費小計24787,200.0065,600.00 1表1-5員工餐費項目人數(shù)標準月工作日月餐費年合計3310元/日21.757177.5086130.00管理面積分攤人工成本1114.5861066.171-6企業(yè)上繳人保障基金1 1 標準月年殘疾人保障金

16、（2012年數(shù) 據(jù)）總人數(shù)*1.7%*33636元1572.4818869.80管理面積分攤人工成本1114.5813374.91表2辦公費用項目單位數(shù)量標準年費用（元）辦公用品及耗材費19,011.140.213992.34交通費元/年.建筑 平方米19,011.140.101901.11通訊費19,011.140.132471.45能源費19,011.140.387224.23培訓、飲用水、證照年檢、 審計、法律顧問費元/月12500.006000.00洗衣費元/人.月33人10.003960.0025549.13表3物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費序號項目標準月費用（元）I .1年費用（元）1外墻

17、清洗費7211.8平米。每年1次，6元/平米r,j-3605.9043270.802首層大廳地面、 墻面石材清洗費25元/平米。按300平米計算625.007500.003滅“四害”消殺600元/月600.007,200.004化糞池清掏費2個3000元/年個500.006000.005垃圾清運費5桶。120元/桶月600.007200.008衛(wèi)生間用品費（大卷衛(wèi)生紙）（每個衛(wèi)生間每周2卷、25元/卷、24個衛(wèi)生間）5200.0062400.00L. 1小計133570.80表4物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用序號項目測算依據(jù)年費用（元）1綠化養(yǎng)護費1420.36 X 12 元/ m2.年按北京市綠化

18、養(yǎng)護標準（壹級）17044.322節(jié)日裝飾美化費五一、兀旦（圣誕）、春節(jié)6000.00合計23044.32表5物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用序號項目標準年費用（元）1秩序維護費150個滅火器檢測更新3000.002消防演習及宣傳費每次600兀，一年兩次1200.003對講機占頻費6部，每年每部100元600.00小計4800.00水費計量單價：6.2元/噸；電費測算單價：參考峰谷平時段和價格，再考慮線損后, 綜合價格1.15元/千瓦時表6物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用項目序號收費依據(jù)性質(zhì)；年費用（元）能源費用1設備間照明及能耗（配電室、中控室、泵房、設備機房）31470.442樓內(nèi)公

19、共照明 0.02KW/X 432x 14H/天x 1X 365 天 x 1.15 元/kwh 樓外公共照明（道路、景觀、綠化）安全出 口照明 0.01KWX 109X 14H/天x 1X 365 天x 1.15 元 /kwh 樓內(nèi)公共衛(wèi)生間照明、排風等能耗50772.967474.918784.5330692.123”冬 / / / zr / ） J樓內(nèi)公共用水（衛(wèi)生間）6.2元/噸133920.004污水泵4KWx 3x 12H/天 x 0.1 x 365 天 x 1.15 元/kwh共用6044.45生活水泵7.5KWx 1x 12H/天 x 0.4 x 365 天 x 1.15 元/kwh2.2KWx 1x 24H/天 x 0.2 x 365 天 x 1.15 元/kwh19543.566雨水泵4KWx 4x 1H/天 x 0.1 x 60 天 x 1.15 元 /kwh27.60項目序號收費依據(jù)性質(zhì)年費用（元）7電梯1-4號(12KWA 4 部)48KWA 14H/天 X 365 天 X 1.15 元/