一、酒店運作模式探討1確定本項目酒店經營的背景條件1、良好的準酒店物業規劃；2、鴻威多元化發展的需要；3、大梅沙片區旅游、度假、會議功能不斷增強；4、區域內酒店業蓬勃發展；5、良好的景觀資源；6、A棟作為住宅銷售在目前的市場情況下遇阻；7、客戶購買后有后續經營服務的需要2項目物業模式A棟B棟整棟或部分保留已經作為酒店服務式住宅發售提供基本的物業管理服務及個性增值酒店式服務存在多種可能運營路徑3本項目后續運營方案的制訂需考慮滿足兩個主體的需求：1、開發商的需求：實現銷售，回籠現金！2、購房客戶（已購客戶/擬購客戶）的需求：（1）已購客戶：在使用物業時所需的酒店式服務，以及物業空置時的管理和維護（包括房屋代租服務）；（2）擬購客戶：投資類客戶的委托經營服務需求。4面積戶數戶型房型套數套數比例A棟8709.14m2154套豪華湖景房11071.4%豪華湖景套房（1房）3019.4%豪華湖景套房行政海景套房（2房）149%B棟7236.79m2132套豪華湖景房10277.2%豪華湖景套房1914.3%豪華湖景套房行政海景套房（2房）118.3%A、B棟戶型比較從A、B兩棟的戶型配比可以看出，B棟的戶數少且標準間數量較多，便于未來的酒店經營，可減輕未來經營帶來的風險。5A、B棟配套比較項目未來的酒店配套均將通過改造B棟裙樓商業完成，故在交通組織上須考慮到未來的人流組織，從這一角度考慮，B棟更為適宜做酒店。酒店功能配套6B棟分層套數樓層套數備注2F14根據B棟各層單位數量的分布情況，為了便于管理，用于經營的房間應盡量集中，如選擇2－5F共72套，合計3889.41平米，或選擇3－6F共81套，合計4378.44平米等方式。3F184F205F206F237F238F14有7套2房7根據大梅沙區域內類似物業的經營案例，項目運營的模式不外乎以酒店經營形式和提供代租管服務的物業管理形式兩個方向可選。本方案主要對以酒店經營形式（共4種方案）和代租管形式（1種方案）的可行性路徑進行論證，最終確定能夠滿足上述兩個主體需求的優化方案。后附《鴻威·海怡軒運營模式比較表》8B棟酒店產權式酒店方案一：整棟全部保留，公司保留產權，作為酒店經營；方案二：部分單位保留產權，其余銷售，可接受業主代租管，作為酒店經營；方案三：整棟銷售并提供返租，業主與公司成立的酒店管理子公司簽定返租協議；方案四：限定部分單位銷售帶返租（根據酒店經營規模需要確定套數）上述方案一、三宜引進外來酒店管理公司全權管理，方案二、四宜自己組建團隊經營；同時均需投入資金興建酒店經營所需硬件設施如噴淋、內線、會議室等。酒店經營方案（方案一~四）9四種方案評估方案名稱優勢存在的問題方案一：整棟保留做酒店產權統一，便于全權委托給外來酒店管理公司或自己經營公司不能回收資金經營壓力大方案二：部分保留做酒店能回收部分資金資金壓力小產權分散經營壓力較大方案三：整棟做產權式酒店，返租促進項目銷售政策風險高返租金額高，稅收高經營壓力大返租現金給付問題與A棟的銷售協調問題方案四：部分做產權式酒店返租只能解決少部分單位的銷售問題返租金額、經營壓力稍小政策風險有經營壓力較大返租現金給付問題稅收高與A棟的銷售協調問題10二、五種方案經濟測算與評估11方案一：B棟整棟保留作為酒店經營12方案一：

B棟整體保留作為酒店經營經濟測算如引入品牌酒店管理公司全權委托經營注：平均出租率、平均房價及GOP預測數據均為與華僑城酒店管理公司溝通后提供。因項目用地性質為商住用地，不能取得酒店營業執照，故需成立會所管理公司以會所方式經營酒店。13B棟全部銷售后收益與作為酒店經營收益對比B棟住宅可售面積7236.79m2×16000元/m2＝115,788,640元B作為酒店經營的年利潤5,528,655元。年收益率：5,528,655/115,788,640=4.77%由此可見，B棟整體若作為酒店經營雖可以作為公司經營性資產的一部分，但資金回籠速度很慢。14方案二：B棟部分保留作為酒店經營15方案二（1）：

B棟保留81套作為酒店經營基礎經濟測算如公司保留81套（3－6層）產權，因酒店管理公司僅接受整棟經營，因此只能由物業公司經營。測算方式一（按酒店管理公司提供的測算方法）：16B棟81套單位如銷售之收益與作為酒店經營收益對比B棟住宅可售面積4378.44m2×16000元/m2＝70,055,040元B作為酒店經營的年利潤1,170，774元。年收益率：1,459，854/70,055,040=1.67%由此可見，B棟保留81套作為酒店經營可以作為公司經營性資產的一部分，但鑒于自己經營收益有限，資金回籠速度較慢。如酒店經營狀況不理想，保留單位后續依然可銷售。17其余205套單位均按照16000元/平米單價銷售測算公司可回籠銷售金額為1.85億元（15945.93－4378.44）×16000＝185，079，840元占項目整體銷售金額（如可售面積15945.93平米全部銷售）的72.5％。18測算方式二

（按物業管理公司的計算形式）19由上表可見，以81套公寓作為酒店經營測算（暫不計算接受業主委托），若日入住率達到30%時，首年贏利90萬元；若入住率為40％，首年贏利為152萬元；第三年后若無經營開辦費用分攤，贏利為179.5萬元，與銷售收入相比年收益率為2.56％。若日入住率達60％，首年贏利達275萬元，第三年后若無經營開辦費用分攤，贏利增至302.5萬元。20如保留81套單位外，B棟其余單位有20套接受業主委托經營21如上表可見，另外20套如接受業主委托納入經營體系，經營成本按增加25％計算（經營開辦費因已在81套測算中分攤，此測算不分攤），日入住率達40％，年度贏利為10.8萬元，如日入住率達60％，年度贏利為23萬元。以101套的經營規模來計算，日入住率達40％，不分攤經營開辦費年度贏利為190.3萬元。若其余51套均接受業主委托納入經營體系，以132套的經營規模計算，日入住率達40％，不分攤開辦費年度贏利為211萬元。注：上述測算按假定的平均房價220元/日測算。后附方案二經濟測算表22若平均房價為220元/日，采用業主得60％的收入分成模式，業主收益測算若出租率為40％，月收益為1028元。注：如果業主自用，業主應承擔50元/天的基本服務費，每年享有10天的免費入住權。23若平均房價為320元/日，采用業主得60％的收入分成模式，業主收益測算若出租率為40％，月收益為1748元。注：如果業主自用，業主應承擔50元/天的基本服務費，每年享有10天的免費入住權。24假設公司保留50套(50套單位的分布見下頁)的產權，由物業公司經營。測算方式一（按酒店管理公司提供的測算方法）：方案二（2）：

若B棟保留50套作為酒店經營的基礎25B棟分層套數樓層套數備注2F14根據戶型分布和景觀條件，3－5F較適合酒店經營。高樓層銷售價格較高，用于銷售已回籠資金。除3、4樓38套外，在5樓再選取12套（504－510，514－518，均為單房，有部分海景）單位納入酒店經營。3F184F205F206F237F238F14有7套2房，經營壓力大26B棟50套單位如銷售后收益與作為酒店經營收益對比B棟住宅可售面積2649.05m2×16000元/m2＝42,384,800元B作為酒店經營的年利潤722,700元。年收益率：722700/42384800=1.7%由此可見，B棟保留50套作為酒店經營可以作為公司經營性資產的一部分，但自己經營時物業收益較低，資金回籠速度較慢。如酒店經營狀況不理想，保留單位后續依然可銷售。27B棟3－5樓中選取50套單位（面積合計2649.05平米）如按均價16000元/平米銷售，總銷售額為42,384,800元。項目其余236套單位均銷售則公司可回籠資金21,275萬元。（15945.93－2649.05）×16000＝212,750,080元占項目整體銷售金額（如可售面積15945.93平米全部銷售）的83.4％。28測算方式二

（按物業管理公司的計算形式）29由上表可見，以50套公寓作為酒店經營測算（暫不計算接受業主委托），若日入住率達到30%時，首年贏利19萬元；若入住率為40％，首年贏利為57萬元；第三年后若無經營開辦費用分攤，贏利為84.5萬元，與銷售收入相比年收益率為2％。若日入住率達60％，首年贏利達134萬元，第三年后若無經營開辦費用分攤，贏利增至161.5萬元。30如保留50套單位外，B棟其余單位有30套接受業主委托經營31如上表可見，另外有30套如接受業主委托納入經營體系，（經營開辦費因已在50套測算中分攤，此測算不分攤），日入住率達40％，年度贏利為31.5萬元，如日入住率達60％，年度贏利為49萬元。以80套的經營規模來計算，日入住率達40％，不分攤經營開辦費年度贏利為116.3萬元。若其余82套均接受業主委托納入經營體系，以132套的經營規模計算，日入住率達40％，不分攤開辦費年度贏利為154萬元。后附方案二經濟測算表32方案三：B棟整棟作為產權式酒店銷售（帶返租）33方案三：整棟帶返租經濟測算由左表可以看出，若B棟整體帶返租，按6％的回報率算，每年需支付的回報額為803萬元。若帶返租由公司成立的會所管理公司與業主簽定委托協議后交由外來酒店管理公司全權委托管理，最少需簽定協議期限為8年，8年累計回報金額高達6426萬元。若自己經營則與業主簽定3年委托協議，3年累計回報金額2410萬元。實收均價為15170元/平米。盡管售價較高，同時須支付高額的增值稅和企業所得稅。附方案三詳細經濟測算表34以B棟整體三年返租作為酒店經營測算以物業管理公司自己組建團隊，第一年邀請酒店管理公司顧問，第二、三年自己經營，平均房價267元/天，平均入住率35.23％靜態測算，第一年贏利約為149萬元，第二、三年贏利均為201萬元，三年合計551萬元。三年后返租期滿，業主將收回經營權，具有完全的房產處分權利，B棟酒店的完整的經營權將不存在；3年后經營權收歸小業主后，本項目依然保持原有的酒店式服務，整體項目性質轉化為酒店式公寓；酒店式公寓繼續由會所管理公司進行管理，接收客戶的委托經營，委托期可以一年為單位，委托期內制定一定的利潤分成比例根據當年酒店的收益狀況與客戶進行利潤分配；35抽取B棟中間樓層的504單位（49.03平米）進行測算首付4成367055元貸款54萬元20年月供系數75.4720年月供4075元6％的年回報業主每月月供后盈余460元5.5％的年回報業主每月月供后盈余82元5%的年回報業主每月月供需自己出296元由此可見，5.5％的回報率，業主返租金額能抵扣月供還略有盈余。6％的回報率盈余460元。36目前市場上其他投資產品銀行一年期定期存款利率為4.14％，三年期定期存款利率為5.4％。2008年財政部發行的第一期憑證式國債，3年底票面年利率5.74％。2008年財政部發行的第二期記賬式國債，15年期票面年利率4.16％。2008年財政部發行的第三期記賬式國債，15年期票面年利率4.07％。統計工行2008年9月16日前到期的54支理財產品統計，其中36支理財產品收益率為2.39－5.5％，4支率收益為5.51－10％，14支收益率高于10％。37產權式酒店操作模式運營圖發展商投資者會所管理公司酒店經營公司銷售產權發展商子公司管理酒店事務委托經營出租經營或合作經營關系流程回報流程返租回報通過組建會所管理公司的形式，將本項目酒店返租銷售執行主體由“開發商”轉變為“會所管理公司”，規避國家政策法規壁壘。（會所管理公司如營業種類中有“住宿”項目可開具服務業發票。）38注：

會所管理公司支付給業主的返租款可以租金的形式支付，即業主把房子租賃給會所管理公司，業主把租賃合同在租賃管理所備案后，取得租賃發票（業主需支付一定金額的稅金）提供給會所管理公司取得返租款。39方案四：B棟部分作為產權式酒店銷售（帶返租）40方案四：部分帶返租經濟測算假設B棟中81套以產權式酒店形式銷售后，會所管理公司與業主簽定委托經營協議后經營。因套數較少，且從公司支付返租金額的年限考慮，建議由物業管理公司自己組建的酒店管理團隊經營。提供3年的委托經營期，解決很多客戶前3年出租的壓力，保證其前三年的收益。3年后根據實際情況進行客戶洽談，制定新的經營方案及回報計劃、或轉入提供酒店式服務的住宅。41假設平均房價220元每晚計算以5.5％的年回報81套單位年返租金額4455063元，公司需年補貼255萬元，3年累計需補貼765萬元。42假設平均房價320元每晚計算以5.5％的年回報81套單位年返租金額4455063元，公司需年補貼137萬元，3年累計需補貼411萬元。43方案四評估：1、開發商所需返租補貼相對較少。2、因返租套數僅81套，不到項目總套數的28％，對緩解銷售壓力作用有限。3、通常，產權式酒店的銷售價格高于一般住宅產品25－50%，而作為本項目而言，帶返租的產權式酒店單位銷售價格與普通公寓價格如何協調將成為一個必需解決的問題。如B棟帶返租售價18500元/平米，扣除3年5.5％年回報后，實際售價為15448元/平米，則A棟價格需做相應調整至16000元（A棟整體均價比B棟整體均價高約500元/平米）。44方案五：作為住宅銷售，根據市場調整售價，入伙后提供酒店式公寓服務（包括增值服務、代租管）45方案五經濟測算

以15000元/平米均價銷售

如作為住宅以15000元/平米均價銷售，項目總銷售金額2.39億元，扣除增值稅、所得稅、會所分攤成本后凈利潤為2641萬元，稅后銷售利潤率11.04%。(附利潤測算表一)注：15000元/平米為全家居形式的銷售價格，此時毛坯銷售均價為12000元/平米。46如銷售均價為16000元/平米，項目總銷售額2.55億元，扣除增值稅、所得稅、會所分攤成本后凈利率為3508萬元，稅后銷售利潤率13.75%。(附利潤測算表二)注：16000元/平米為全家居形式的銷售價格，此時毛坯銷售均價為13000元/平米。以16000元/平米均價銷售47后續經營