第七篇保潔工作程序、標準、規范1?工具管理施工流程一、 目的規范保潔組工具管理工作，確保工具完整及各項性能完好。二、 適用范圍適用于物業部保潔組的工具管理。三、 職責1.保瞎主管負責檢查工具管理工作的實施情況并審核工具的申購。保潔領班具體負責工具管理。保潔領班負責工具的領用及歸回工作。四、 程序要點《保潔工具/設備年度采購計劃表》的制定每年的12月15日之前，由保潔主管組織保潔員一起制定下一年度《保潔工具/設備年度采購計劃表》并上報物業部經理審批。3《保潔工具/設備年度采購計劃表》應包括如下內容：1所需工具、耗材及設備的名稱、型號及規格、數量、品牌；3.2預計費用；3.3購買時間；3.4用途;4?保潔組的工具分成三類：一類是工具，一類是耗材，一類是設備。班組工具/耗材領用必須由領班填寫《物品領用單》經主管批準后，到倉管員處領取。班組使用工具、耗材、設備由領班領用并負責保管。領班對每個保潔員每天所有領用和放回倉庫的工具記錄在《保潔工具收/發登記表》內。勞保用品管理5.1保潔員正式上崗時，由領班代為填寫《物品領用單》，經主管批準后，到倉庫領取勞保用品。領班應對所領用品統一發給保潔員，并登記在《保潔勞保用品領用登記勃內。5.2個人勞保用品使用注意事項；5.2.1定期進行清洗；2.2個人勞保用品每季度領用一次；2.3如未到領用時間丟失或損壞，由保潔員個人補上；5.2.4工具管理2.5保潔工具屬公司財產，嚴禁用作私人用途。5.2.6保潔工具丟失或人為損壞，則應由員工個人立即補上同規格同物業的；如屬正常使用損壞則可以經保潔主管批準后在倉管員處以IH換新。5.2.7保潔主管每月23號檢查每個保潔員的工具，對于丟失或人為損壞的工具將責令其立即補齊。保潔員公用工具管理6.1借用'工具都應由主管或領班經辦借用；領班必須將借用工具登記在《保潔工具借用登記表》上。2公用工具使用注意事項：6.2.1便攜式（小件的）公用工具使用注意事項按4.4.2條款；2.2大型公用工具應每個月進行一次保養：一對各轉動部位加注潤滑油；一一調整皮帶，對于磨損嚴重的皮帶應更換；第九篇預算管理1.1物業部成本管理必須遵循目標成本、動態控制的原則，將成本目標納入目標管理責任制，按照分層管理、權責結合、責任到人的原則，落實各部門的成本管理責任。定期進行成本動態統計分析，不斷提高成本管理水平和有效降低各項成本費用。1.2為完整、準確地反映物業服務成本狀況，各項目物業部應遵循集團工程物業部的規定要求，嚴格區分項目開發成本和物業服務成本。1.3為保證對實際發生成本的有效監督，集團工程物業部必須對各項業務的成本預算和實際支出進行全程監控，并定期統計分析成本變化，及時發現、糾正異常成本情況，以保證公司總體成本控制在目標范圍之內。2相關職責界定2.1集團工程物業部負責目標成本測算和資金預算計劃的制訂，并按批準的目標成本和資金計劃執行。2.2項目物業部負責審查確認集團工程物業部的目標成本測算結果及資金預算計劃，并對執行結果進行備案審查。2.3集團工程物業部負責指導各項目物業部進行目標成本測算工作，并對項目物業部批準的目標成本及其執行情況進行備案審查。3物業管理成本分類3.1按成本承擔主體劃分：物業管理日常服務成本和項目開發物業啟動費（成本）。3.2按時間劃分：項目分期開發的物業啟動費用和會計年度物業成本、項目開發總物業管理成本。3.3按服務類別劃分：清潔成本、綠化養護成本、安全保衛成本（含人員成本）等。3.4按單項劃分法：人員成本、行政成本、公共能耗等。4物業管理成本控制要點4.1人員成本是物業管理成本的重要控制節點。必須首先從服務承諾、組織結構設計、服務流程設計、人員到崗時間安排、薪酬體系設計等各個方面考慮控制成本。實現人員最大管理效益是各個項目公司的必然追求。4.2公共能耗成本是物業管理成本的重要開支，必須從產品設計階段、設備釆購階段就開始控制，日常物業管理服務期間應該對公共能耗定期監測、分析并釆取有效節能措施。4.3編制物業管理方案時要進行物業管理日常服務成本的測算，提出物業服務費和停車場服務費收取標準；4.4編制物業管理方案時要進行物業啟動費（成本）的測算，物業啟動費用是物業管理在項目開發經營期期間發展商投入地產物業管理工作的總費用。是以項目結算周期為時間節點。物業啟動費應報項目商管經營管理委員會批準，并成為考核項目所在公司物業成本的關鍵指標，應進入開發項目經營管理責任書。項目物業部應把其作為與集團物業物業部簽訂項目物業管理責任書的經濟指標。4.5集團工程物業部應該提出每個會計年度的物業管理收支測算，并轉化為年度物業管理責任書的經濟指標。年度物業收支預測應分析各類成本的關系，并提出控制的關鍵點和方法。4.6項目物業部應定期（至少每季度）進行成本分析和控制工作，并形成書面報告。5物業管理日常服務成本測算5.1物業管理日常服務成本測算是指項目總體規劃己經獲得批準，對整體項目在正常管理服務狀態下物業管理成本的測算或概算。5.2物業管理日常服務成本測算先要明確物業服務費是包干制、還是酬金制，成本測算細目詳細見《日常運作費用測算指引》，從而推導出物業服務費和停車場服務費的收取標準，并提出定價方案。6物業啟動費用測算6.1物業啟動費定義：指地產商或發展商在建設開發一個項目時，從物業管理開始前期服務一直到項目經營期結束所投入的所有與物業管理相關的費用和成本。物業啟動費用分為整個項目的物業啟動費用和分期開發各個經營期內的物業啟動費用。6.2物業啟動費的主要構成2.1物業開辦費用：指為項目物業管理采購的辦公設施設備、各種工具、辦公室裝修、車輛等，包括籌備前物業部籌備發生的人員成本。不包括物業前期服務咨詢費用。詳細見《開辦費用測算指引》6.2.2物業前期咨詢服務費用：指物業項目商管為了地產營銷、地產后勤、地產物業、地產其他工作提供的服務，如：保安、清潔、物業設計優化等服務。該服務可以認為是項目商戶與項目物業部應該通過合同約定有關服務事項、相關服務費用標準和服務時間。此項費用計入項目物業部成本收入。6.2.2.1主要服務項目分類有：配合營銷服務、地產后勤管理、設計優化、物業現場優化、商業招商、商戶服務、代收租金服務等。6.2.2.2各個項目主要包括如下成本：人工費用、物料費用、其他費用、服務酬金。6.2.3項目經營期物業管理成本：指的是開發的項目第一期入伙到項目（分期）經營期結束，再到整個項目經營期結束期間的物業虧損情況，虧損分為兩個階段測算。經營期內物業服務費收支應該做到收支平衡，項目物業收支平衡時間最晚不超過項目籌備一年半。測算應充分考慮：收費率等因素對結果的影響。分期開發的應該分期測算。6.2.3.1項目商管下設置獨立核算物業管理部的，經濟測算應把集團工程物業部和項目收支進行區分。6.2.3.2測算要充分考慮空置房管理費、房屋維修基金和項目所在公司應該交納的其他費用。6.2.3.3銀泰城的經營成本和收支情況應該單獨測算列帳，收益和虧損都歸于產權人。6.2.3.4有專業停車場的，停車場應該單獨計算服務成本，測算停車位物業管理收費標準，收取停車位物業服務費。停車位租金收入歸屬產權人發展商，空置車位應交納物業管理費。利用道路或其他公共區域停車的，租金收入應歸屬全體商戶，停車位物業服務費用作為物業管理費的補充。2.3.4在以上充分計算收入和支出的基礎上，如果有虧損要說明虧損的原因，地產補貼虧損的應該明確補貼的形式和數額。物業部會計年度成本控制流程7.1物業部財務部編制下年度收支預算計劃，經總經理辦公會議討論通過，項目物業部核后，每年十二月十五日前報項目商管審批。審批后的年度收支預算方可作為集團工程物業部年度工作計劃的組成部分。年度收支預算制訂依據是年度工作計劃。7.2經過批準后的年度支出預算作為物業管理目標總成本分解到各部門，并作為目標管理責任制的責任目標，落實到各有關責任人。7.3在年度支出預算總額范圍內，各項支出可作適當調配。7.4項目商管物業部應嚴格控制計劃外支出，成本支出不得超過計劃所列范圍。7.5項目商管物業部必須參與和控制所有影響物業管理成本的業務活動，包括，但不限于：7.5.1業務分包（招標）；7.5.2材料設備采購；7.5.3合同簽訂；5.4合同付款等。7.6項目財務部負責審核實際發生成本是否在目標成本規定范圍內。每季度進行物業管理成本分析，對目標成本的執行情況進行階段性的檢查和總結，分析成本發生的增減動態和趨勢，并通過分析成本細項超支發生的原因，及時采取控制成本的措施。編制季度《成本統計分析報告》，報項目所在公司審批。8成本控制的方法商管物業部應通過以下方面的措施，加強成本控制工作。&1實行定編定崗，控制工資總額，通過管理創新，改變服務模式，簡化服務流程實現人力資源成本的最小化；8.2建立合格供方體系；&3嚴格執行招投標相關規定；4嚴格執行合同審批的制度5嚴格執行采購制度8.6建立超支預警系統；8.7采用新技術、新材料、新科學，提高能源利用率，減少能源消耗。例如：采用節能開關、采用新型制冷劑，提高制冷效率、采用太陽能節能草坪燈等。8.8及時了解當地政府對涉及物業管理的有關收費政策，用足用活各項政策資源，努力尋求降低成本的途徑。成本動態措施9成本超支處理及調整9.1集團工程物業部總經理、財務部負責監督資金預算的執行，嚴格控制各項費用支出,所有超出規定額度的預算外支出均必須報關項目所在公司審批，并在季度的成本統計分析報告中逐項列明。9.2當發現或預計實際支出超出目標成本，或因其它客觀因素需要調整目標成本時，項目商管物業部財務部負責提出《物業成本超支報警表》、《目標成本調整審批表》，送經本公司總經理簽署后，按下述規定逐級呈報備案或審批。2.1突破物業啟動費成本按照《地產經營管理制度》的有關成本超支規定處理。2.2需突破年度目標成本時，報項目商管公司審核、集團工程物業部批準。第十篇項目前期介入物業管理前期介入1.1物業管理前期介入是指物業交付使用前，物業管理單位向開發商提供的為了優化設計、優化施工、服務銷售的一系列有償物業管理服務，它是前期物業管理服務的重要內容。1.2物業管理的前期介入必須保證充分、嚴密、細致，為后續的物業奠定良好基礎，并按商管制度規定及時協助、配合項目開發工作。1.3對銀泰城項目而言，商管物業管理部（籌建處）均有責任主動參與項目前期介入工作；商管相關職能部門、項目所在公司均有責任為物業前期介入提供必要條件。2相關職責界定1集團物業物業部負責施工圖設計階段開始至項目正式接管前的前期介入作和苗辛肖酉己合工作。y項目物業部負責組織和集團物業物業部的前期介入工作，提供必需的工作配合和資源支持，并對物業人員的意見和建議做岀反饋。2.3集團物業物業管理部具體負責項目規劃設計階段的前期介入工作，并對項目物業部的前期介入工作進行指導和監督。3項目前期介入階段、內容和責任3.1根據地產項目開發特點，以及物業服務的需要，物業管理前期介入的階段和內容包括（但不限于）：3.1.1項目規劃設計階段在項目規劃設計階段，前期介入工作由商管物業管理部負責組織，應在規劃管理部編制項目設計任務書之前提供給規劃管理部。其主要任務是：a） 將集團開發的其他樓盤中出現過的問題整理匯總、分析；b） 通過調查3個以上當地（或附近地區）類似樓盤，收集并分析這些樓盤在規劃及房屋質量方面的通病；c） 從物業的使用便利、配套完善的角度提出建議。將以上問題整理編制成《物業規劃設計階段前期介入意見書》提交給商管規劃管理部及項目所在公司。3.1.2施工圖設計階段在施工圖設計階段，前期介入工作由集團物業物業部籌備處負責，其主要工作任務是：從方便商戶生活，降低日后物業管理成本的角度，向項目所在公司開發設計部提出物業管理《施工圖設計階段物業管理前期介入報告》。也可通過相關項目的調查，總結類似的物業質量問題，如建筑中出現的漏水、墻面冷橋、維護欄的設置等，在接入報告中列入反饋給項目所在公司開發設計部，以便在設計中關注并避免。3.1.3項目施工階段在項目施工階段，前期介入工作由集團物業物業部籌備處負責，其主要工作任務是：重點掌握隱蔽物業、配套物業關鍵部位的材料選擇和施工質量，及時向項目所在公司提出改進建議和防治通病的措施，減少商戶入伙后投訴數量，為接管驗收做好前期準備工作，并及時（每周或每月）向項目所在公司提出《施工階段物業管理前期介入報告》。1.4營銷配合根據項目所在公司具體提出的配合要求，在房產銷售過程中集團物業物業部（籌建處）有責任提供協助和支持，包括：配合促銷活動的實施、銷售現場秩序維持，以及銷售中心、樣板間的清潔和維護等。針對營銷推廣過程中涉及的物業管理內容向項目所在公司營銷（策劃）部提出《營銷配合物業管理前期介入報告》。3.2特殊情況下，集團物業物業部可提供其它內容的前期介入報告。3.3集團物業物業部（籌建處）在前期介入及營銷配合工作所發生成本均應視為第三方提供的咨詢服務，按雙方合同約定的價格提供服務，費用由項冃所在公司承擔，列入成本