組員：俞佳娜魏玉婷張植銘王世偉發達國家政府在房地產市場中的政策干預

及其借鑒意義政府干預房地產市場的理由住房本質上是一種商品，但是一種具有極強社會屬性的特殊商品。開發商逐利的天性決定了他們只會將資金投入回報率最高的領域，利潤較低的經濟適用房和廉租屋難以自動建造起來。因此，政府需要采取必要的政策措施干預房地產市場。政府對房地產市場的干預：數量調節土地供給與稅收調節制度公共住房制度價格調節對供給方的調節對需求方的調節一、政府對房地產市場的數量調節：(一)土地供給與稅收調節制度

一個國家或地區的土地所有制往往都是由國家所有與私人所有共同組成的。除了直接擁有土地，政府可以通過城市規劃、頒布土地法規、規定土地用途、征收土地使用轉讓稅等途徑來影響商業性用地的供給，平抑地價控制房地產的開發成本，從而降低房地產的市場價格。

政府所有的土地除了提供政府辦公、基礎設施等公共品以外，還可以建造公共住房出租。無論是政府所有還是私人所有，土地的經濟用途都有統一的規劃，通過對其使用進行限制以及稅收政策進行調節。例如：政府為鼓勵某一地區從事農業生產，可以通過對該塊土地估低價，和降低土地稅；對鄰近土地價值的上升政府會相應抬高該地區應征不動產稅使得該地區農戶放棄農業用地出售土地牟取利益；在城市規劃里，政府通過對為開發土地征收高稅率而對已開發土地征收低稅率，迫使未開發土地業主去開發土地，減輕政府公共投資壓力；開征使用價值稅來調節土地的經濟用途、對土地交易征稅減少土地流動等等。美國全部土地的3／4屬于私人部門所有，國有土地僅占1／4，而且主要是山林沼澤地。因此，私人和企業構成了房地產市場上的主體。政府對房地產用地的調節主要是通過兩種渠道：一是稅收政策和城市規劃；二是通過對專門從事社會基礎設施和普通居民住宅建設，以及經營的非盈利性的200多個公團組織提供政府低息貸款來增加基礎設施和住宅供給。日本

國有土地占全國面積的72％，房地產市場上政府是最大的土地供給者，而且是居民住宅的最主要的供給者。在規劃和土地開發成本上，一般商業用地比住宅用地價格高10倍以上，因此，為保障住宅用地的供給，除了由建屋發展局直接提供住宅以外，政府還對那些想改變土地用途的用戶收取高昂的溢價費用。

土地在法律上全部歸英王所有，個人、企業及社會團體僅擁有土地使用權。國家通過對土地一級市場的控制獲得大量的批租收入，并通過一級市場的管理和調控有效地調節土地二級交易市場的供求，保持房地產市場供求的基本平衡。新加坡英國(二)公共住房制度公共住房制度是政府對房地產市場進行干預最直接的手段，除了平抑房地產市場的供求矛盾以外，公共住房制度還是保持社會穩定、提高國民福利的重要措施，因此，它并不僅僅是一項單一的經濟政策。政府提供公共住房大致有兩種方式：直接介入和通過社會團體、非贏利性組織等機構間接介入。1、直接介入住房供給

發達國家公共住房的供給數量都很龐大，這是政府為維護房地產市場的穩定，提高整個社會福利水平、保障居民的基本生活水平而提供的低租金的住房體系。政府直接介入住房市場的供給能夠有效地、直接地刺激和控制住房生產，能在相對較短的時間里提供較多的住房，緩解供求矛盾，維護社會穩定。公共住房在住房體系中的地位和數量的多少還取決于該國或地區人口與土地的對比狀況。英、美、澳大利亞以及歐洲的發達國家等人均占有的土地面積較大，因此，政府對房地產市場大都采取宏觀調控的辦法，公共住房制度只作為社會保障的一部分存在。但在地少人多的國家和地區，比如新加坡、香港等地，住房的售價相對于居民的人均收入遠遠高于同一水平下的其他國家。因此，除了制定政策平抑價格外，公共住房制度成了保障與提高居民生活、調節房地產價格的重要內容。2、間接提供公共住房由政府直接建造并以低廉租金向居民公共住宅的方式對財政壓力很大，而且容易引發腐敗、尋租等不良后果，因此，在直接提供公共住房的同時，發達的市場經濟國家也會通過社會團體、專門的非盈利組織等為社會建造低租金或低價的住宅。這種做法的一般模式是由國家提供土地、貸款、稅收優惠或資金，支持團體、住宅合作社建設住宅成為集體所有的公共住宅。

以日本為例，日本的公營住宅是二戰以后逐步建立與完善的，主要針對中低收入階層。其建設與經營都由各級地方政府住宅局管理，實行政府定價，因此受到市場價格波動影響較小，其中公營住房的租金在房地產泡沫日趨膨脹的1983—1990年年均也只上漲了4．4％，而在1989和1990年則分別為5．3％和3．3％。這不僅在房地產泡沫時期有效地保護了中低收入階層的利益，而且對房地產泡沫破滅以后日本社會經濟的穩定也起著重要的作用。但是，實行公共住宅政策需要征用大量土地，撥出巨額資金，對城市財政造成巨大壓力，因而近年來配合“居者有其屋”的計劃，大多數國家都對公共住房政策進行了調整，以鼓勵私人建造和擁有住房，縮小公共住房的比例。二、政府對房地產市場的價格調節：從經濟學意義上看，對數量的調節帶有較強的管制色彩，而且有任意性，容易導致經濟效率的損失，因此，在房地產市場上政府最常用的干預手段和辦法就是通過補貼、稅收優惠等方式對房地產價格進行調節。對價格調節的政府補貼和稅收計劃又可以分為對房地產開發商的供給補貼和對購房者的需求補貼。(一)向房地產開發商提供的供給補貼政策

它的最大特點是能夠有效地、直接地刺激和控制住房生產，能在相對較短的時間里提供較多的住房。大多數國家由政府向房地產企業提供財政補貼，同時對建成住房的出租作出限制，用這種款建成的住宅必須以“成本租金”出租給家庭條件和收入符合規定的用戶。在二戰中大量住房毀于戰火，為迅速建設大批新住宅，原西德政府向私營房地產商提供無息貸款。同時還規定，向同意為低收人家庭建造或改建住房的私營開發企業提供低于市場利率的貸款，條件是它們必須降低出租租金。在一戰以后，為解決復員士兵的住房問題，英國政府也對提供開發住宅的私人公司提供補貼，刺激供給，并在1919年推出了以地方政府為主的“興建住宅補貼”。作為典型的高福利國家，瑞典對開發商的補貼比其他國家更明顯。二戰以后，瑞典政府提出了“低資金、低租金”的住房計劃。所謂的資金就是由政府補貼大量的貸款利息來維持建房的低成本，開發商可以從銀行或通過專門的住房金融貸款機構，以低于市場利率的價格貸到款用于規定的住宅類型建設。德國英國瑞典美國的供給補貼形成了從聯邦到地方政府的一整套比較完整的體系。其中又主要分為公共住房供應補貼和私有建房機構出租住房供應補貼。

公共住房供應補貼主要采取免稅的聯邦政府債券，當聯邦政府付清這些債券以后，公共住房由地方政府所有。聯邦政府為舊公共住房的更新和維護提供補貼。私有建房機構的補貼主要有政府每年向私有機構支付房租和建房加運行成本之間差額。建設低收入住房的私有建房機構和地方政府建房機構向聯邦政府住房和城市發展部(簡稱“HUD”)申請，由其支付合理市價房租與低收入住戶實際支付租金之間的差額。美國(二)向住房需求者提供財政補貼對住房需求者補貼最常用的手段主要有兩種：一是免稅減稅，通常是用來補貼購買自住住房者；二是現金補貼，通常用來補貼租房者(一般稱房租補貼)。作為一種政策選擇，與對開發商的供給補貼相比，住房租金補貼有三個顯著的特點：避免了對住房市場的直接干預，不會給市場運行帶來障礙，不會產生降低市場效率的副作用這種收入再分配的形式，可以使國民平等的住房權利得到較為公正的實現對不同收入者區別對待，更能體現傾斜政策，并能適當減少財政支出123隨著20世紀70年代房地產市場的主要矛盾已經由住房短缺變為貧困者的住房支出在其收入中比重過大，各發達市場經濟國家也紛紛把補貼重點向購房者和租戶轉移。美國1968年的住房和城市發展法突出了對住房需求者提供補貼的思想，而1974年的住房與社區發展法中的租金援助第8條款更是取代了1968年住房法的補貼計劃，把聯邦住房援助從住房供應者轉向需求者。同一時期，瑞典在1968年取消了對住房生產的貸款補貼，把政府建房抵押貸款利率提高到市場水平，同時擴大了對各類困難人群的房租補貼。荷蘭從1967年開始逐步減少政府對住房建設貼息，并引入了房租補貼政策。前聯邦德國則從1956年起實行針對中低收入家庭的有限度的房租補貼，并在1970年通過立法推廣到所有家庭。對供應方的補貼對二戰以后迅速改變住房短缺的狀況起了重大的作用，隨著房地產市場主要矛盾的轉換則使得補貼由供應方向需求方轉變，這不僅僅是為了減少經濟學上無謂的效率損失，更是體現社會公平，提高社會居民整體福利的制度安排。三、政府干預房地產市場的政策特點及其對中國的借鑒意義：(一)發達國家政府干預房地產市場的政策特點首先，無論哪一種土地所有制下，通過城市規劃和稅收等控制土地供給和用途都成為政府調節房地產市場的重要手段。其次，政府對房地產市場數量干預由直接提供公共住房逐漸轉變為由非盈利機構等社會團體間接建造公共住房，并逐漸減少公共住房的數量，用優惠政策鼓勵中低收人階層購置房產。第三，政府對房地產市場價格調節的側重點由供給方轉移到需求方。這種轉變的內在原因是房地產市場上的供求矛盾發生了轉化，由供給極度短缺到需求相對不足。政府對房地產需求的補貼正是順應了這一變化。(二)對中國房地產政策的借鑒意義1、通過土地供給干預房地產市場必須要和城市規劃、稅收等微調政策結合起來才能取得較好的效果由于缺乏整體規劃和相應的微調政策手段，我國1990年放開土地使用權直接導致了1992、1993年的房地產泡沫，不僅沒有增加住房的有效供給，而且給宏觀經濟帶來了負面的后果。1998年全面停止福利分房以后，土地供給就成為政府干預房地產市場的主要數量調