吳家山周邊商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告一、吳家山周邊商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀吳家山目前的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要位于東吳大道三秀路至臨空港大道南側(cè)、三秀路吳祁路至吳中街東側(cè)，共有六個(gè)項(xiàng)目。分別是東西湖中心廣場(chǎng)、西湖廣場(chǎng)、北冰洋城市廣場(chǎng)、海林廣場(chǎng)、東順擎天和怡華·逸天地。除北冰洋城市廣場(chǎng)是純商業(yè)項(xiàng)目，其他五個(gè)項(xiàng)目都是住宅+底商的小型城市綜合體。現(xiàn)階段開始營業(yè)的只有北冰洋城市廣場(chǎng)，正在銷售的有東西湖中心廣場(chǎng)和海林廣場(chǎng)，其余三個(gè)項(xiàng)目均未開盤。吳家山周邊的其他商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，主要位于革新大道六順路至七雄路南側(cè)的盛世華中茶城。通過本次調(diào)研了解，該項(xiàng)目已經(jīng)不對(duì)外銷售并由開發(fā)商自營，但經(jīng)營品類和開業(yè)時(shí)間都不確定。二、吳家山已開盤項(xiàng)目銷售情況1、北冰洋城市廣場(chǎng)位于東吳大道與四明路交匯處，項(xiàng)目總占地9千平方米，總建筑面4.3萬平方米，地下2層，地上9層，單層面積4千平方米左右。該項(xiàng)目于2012年12月開始營業(yè)，目前在清盤中，只剩一樓面積200-300平米臨街鋪面未售出，售價(jià)為4.8萬元/平方米。返租政策：售后返租十年，前三年一次性返還，前五年返租率7%，后五年返租率7.5%。2、東西湖中心廣場(chǎng)位于東吳大道和臨空港大道交匯處，項(xiàng)目占地面積16701平方米，建筑面積128784平方米，商業(yè)面積3.7萬平方米。商業(yè)部分共三層，單層面積在12000平方米左右，公攤40%。目前只一樓對(duì)外銷售，二、三層只租不售。一樓在售面積區(qū)間：20-200平方米，內(nèi)街銷售價(jià)格6.6萬元/平方米，外街銷售價(jià)格8萬元/平方米。該項(xiàng)目于2014年1月開盤，返租政策：包租三年，三年一次性返還總房款的20%。3、海林廣場(chǎng)位于東吳大道以南、三秀路以西，項(xiàng)目占地面積29483平方米，建筑面積228162平方米，商業(yè)面積6萬平方米。商業(yè)部分共四層，地上三層、地下一層，單層面積1.5萬平方米左右，公攤47%。目前只剩一樓少量商鋪對(duì)外銷售，二、三層只租不售，負(fù)1樓已售完。一樓在售面積區(qū)間：10-200平方米，折扣前銷售價(jià)格5.7萬元/平方米，折扣后銷售價(jià)格4.2萬元/平方米。因?yàn)槎龑哟_定由家樂福入駐，所以其他樓層鋪面銷售情況較好，目前只有少量大面積商鋪在售。返租政策：包租8年，前三年一次性返還、1-3年返租6.5%、4-5年返租7%、6-8年返租7.5%。（詳細(xì)優(yōu)惠數(shù)據(jù)詳見附件）三、研究分析1、商業(yè)地產(chǎn)返租銷售常態(tài)化上述產(chǎn)品均為一站式購物的額城市綜合體，同質(zhì)化嚴(yán)重；同時(shí)段內(nèi)集中投放體量大，市場(chǎng)短時(shí)間內(nèi)消費(fèi)能力有限；區(qū)位差別小，價(jià)格差距大。這些問題都給開發(fā)商增加銷售壓力，也無形中提升了投資者投資的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商為了減小投資者投資風(fēng)險(xiǎn)，從而快速提升商鋪去化率，都采用了售后返租的銷售模式，只是根據(jù)項(xiàng)目自身的情況差異選擇返租的年限不同。2、商業(yè)地產(chǎn)投資門檻高，銷售人群上移吳家山目前在售的三個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，售價(jià)都在4萬元/平方米以上，但銷售面積區(qū)間最小也在20平方米以上。以20平方米的商鋪為例，總價(jià)也在80萬以上，首付40萬以上。此價(jià)位與吳家山最貴的一套100平米商品房總價(jià)相差不大，但商品房的首付只要30%，計(jì)24萬。雖然商鋪的投資回報(bào)率肯定高于商品房，但是商鋪偏大的銷售面積使得總價(jià)太高，最低也要100萬左右，一般也在是200萬左右。總價(jià)偏高，其首付必然水漲船高。這樣就無形提高了銷售門檻，限制了銷售人群，不利于商鋪的有效去化，從而影響項(xiàng)目的資金快速回籠。3、吳家山投資向外發(fā)展由于吳家山商業(yè)項(xiàng)目有限，并且價(jià)格偏高，使得部分投資者把眼光投向了其他地方：