2022年房地產估價師之開發經營與管理題庫內部題庫含答案（新）第一部分單選題(50題)1、2017年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。

A.9%

B.12%

C.12.5%

D.15%

【答案】：D

2、房地產投資中與時間和時機選擇相關的項目風險屬于（）。

A.系統風險

B.資本價值風險

C.時間風險

D.比較風險

【答案】：C

3、制定物業管理計劃的基礎是（）的目標。

A.政府

B.物業管理機構

C.業主

D.租戶

【答案】：C

4、下列關于會計主體，表述錯誤的是（）。

A.會計主體是指會計工作為之服務的特定單位或組織

B.會計主體也稱為會計實體、會計個體

C.會計主體等同于法律主體

D.會計主體不一定是法律主體

【答案】：C

5、在估算房地產開發項目的房屋開發費用時，用單位工程量投資乘以工程量來估算單項工程投資的方法是（）。

A.單元估算法

B.概算指標法

C.單位指標估算法

D.工程近似匡算法

【答案】：C

6、某家庭向銀行申請了一筆年利率為6.5%，期限為15年的住房抵押貸款，月還款額按0.4%等比遞增，若該家庭第10年最后一個月的還款額為3044.54元，則該筆貸款最后一個月的還款額是（）元。

A.3853.10

B.3868.52

C.3883.99

D.4187.36

【答案】：B

7、有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為2km2，適宜進行“五通一平”的開發后分塊有償轉讓；可轉讓土地面積的比率為60%；附近地區與之位置相當的小塊“五通一平”熟地的單價為800元/m2；開發期需要3年；將該成片荒地開發成“五通一平”熟地的開發成本、管理費用等經測算為2.5億元/km2；貸款年利率為10%；投資利潤率為15%；當地土地轉讓中賣方需要繳納的稅費為轉讓價格的6%，買方需要繳納的稅費為轉讓價格的4%。假設開發法不可為房地產投資者提供的數據是（）。

A.測算擬開發場地的最高價格

B.測算擬開發場地的最低價格

C.測算開發項目的預期利潤

D.測算開發中可能出現的最高費用

【答案】：B

8、對于收益性物業的管理費和利潤通常是物業（）的一個百分比。

A.有效毛收入

B.凈經營收入

C.潛在毛收入

D.稅后現金流量

【答案】：A

9、相對于權益融資，債務融資的特點不包括（）。

A.長期性

B.可逆性

C.負擔性

D.流通性

【答案】：A

10、某市2016年商品住宅新開工面積為600萬平方米，竣工面積為400萬平方米，2015年底未完工并繼續施工的商品住宅面積為200萬平方米，該市商品住宅的平均建設周期為（）年。

A.0.5

B.1.0

C.1.5

D.2.0

【答案】：D

11、房地產開發企業的利潤可分為4個層次。其中，營業利潤與營業外收支凈額之和為（）。

A.利潤總額

B.投資利潤

C.稅后利潤

D.可分配利潤

【答案】：A

12、房地產開發項目的資金來源通常不包括的資金渠道是()。

A.資本金

B.預租售收入

C.借貸資金

D.政府資助

【答案】：D

13、某寫字樓月潛在毛租金收入為120萬元，月平均運營費用為30萬元，月平均空置率為8％，月平均其他收入為潛在毛租金收入的5％，則該寫字樓的月凈經營收入是（）萬元。

A.61.00

B.61.60

C.81.00

D.86.40

【答案】：D

14、（）反映房地產開發商對未來市場預期的指標。根據開發商對當前銷售、未來6個月內銷售量的預期以及開發商對潛在購買者數量的調查結果構造。

A.房地產價格指數

B.量價彈性

C.住房市場指數

D.消費者心理指數

【答案】：C

15、物業管理的核心工作是（）。

A.根據物業在同類物業競爭市場上的績效表現，管理并評估物業服務公司的工作

B.對房地產資產進行日常的維護與維修，并向入住的客戶或業主提供服務，以保障其始終處在正常的運行狀態

C.執行資產管理所確定的戰略方針，以滿足房地產組合投資管理的目標

D.擁有一個管理有序、高效率的辦公環境

【答案】：B

16、下列對某種特定商品有興趣的消費者的集合是（）。

A.服務市場

B.合格有效市場

C.有效市場

D.潛在市場

【答案】：D

17、下列房地產投資風險中，不能通過投資組合來分散、抵消的是（）。

A.持有期風險

B.時間風險

C.周期風險

D.機會成本風險

【答案】：C

18、利息備付率通常按（）計算。

A.月

B.日

C.季

D.年

【答案】：D

19、下列民用建筑中，屬于主體結構部分的是（）。

A.地基

B.門窗

C.樓板

D.樓面

【答案】：C

20、收益性物業的經營費用不包括()。

A.人員工資

B.抵押貸款還本利息

C.辦公費

D.保險費

【答案】：B

21、有多少人愿意花費20萬元購買一套高層帶電梯的兩居室住房，如對此問題進行調查，屬于（）。

A.試探性調查

B.描述性調查

C.因果性調查

D.假設性調查

【答案】：B

22、進行單因素敏感性分析時，首先假定各因素之間（）。

A.相互排斥

B.相互獨立

C.相互關聯

D.互補

【答案】：B

23、下列征收補償費中，不屬于國有土地上房屋征收補償費用的是（）。

A.房屋價值補償費

B.搬遷補償費

C.停產停業損失補償費

D.土地補償費

【答案】：D

24、工程成本控制的主要對象是主要費用中的（）。

A.變動費用

B.固定費用

C.材料費用

D.人工費用

【答案】：A

25、某房地產開發企業通過調查，了解寫字樓租金變動10%、20%時市場承租面積的變化，該項調查屬于（）。

A.試探性調查

B.描述性調查

C.創新性調查

D.因果性調查

【答案】：D

26、某投資市場的平均收益率為15%，銀行貸款利率為5.6%，國債收益率為4.5%，房地產投資市場的風險相關系數為0.5。那么，當前房地產投資的折現率為（）。

A.10.3%

B.7.17%

C.9.75%

D.8.59%

【答案】：C

27、如果整個投資市場的平均收益率為15%，國債收益率為9%，房地產投資市場相對于整個投資市場的系統性市場風險系數為0.23，則按資本資產定價模型計算出的房地產投資折現率是（）。

A.10.38%

B.11.07%

C.12.45%

D.13.62%

【答案】：A

28、以下指標不能反映房地產開發企業償債能力()。

A.資產負債率

B.內部收益率

C.流動比率

D.速動比率

【答案】：B

29、2017年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。

A.9%

B.12%

C.12.5%

D.15%

【答案】：D

30、某店鋪的購買價格為60萬元，購買者用現金支付20萬，其余的為借貸資金，如果店鋪進入正常經營期后第一年的稅后現金流為24000元，投資者權益增加值為2200元，店鋪市場價值增長率為2％，則考慮物業增值時該店鋪的投資回報率為（）。

A.8.1%

B.16.0%

C.19.1％

D.23.1%

【答案】：C

31、按投資人控制投資資金的情況，可將投資分為（）。

A.生產性投資和非生產性投資

B.直接投資和間接投資

C.長期投資和短期投資

D.金融投資和實物投資

【答案】：B

32、下列關于房地產功能的描述，錯誤的是（）。

A.配置存量房地產資源和利益

B.顯示房地產市場供應變化

C.指導供給以適應需求的變化

D.指導政府制定科學的土地供給計劃

【答案】：B

33、某房地產開發項目的占地面積2萬m2，土地總價16000萬元，如果房屋開發成本為3000元/m2，預測銷售價格為8000元/m2，則該項目實現盈虧平衡的容積率為（）。

A.1.4

B.1.5

C.1.6

D.1.8

【答案】：C

34、為把兩個投資項目的組合風險降到最低，各投資項目之間應有一個（）。

A.負協方差

B.正協方差

C.正敏感度

D.負敏感度

【答案】：A

35、房地產投資決策中常見的期權問題不包括（）。

A.等待投資型期權

B.放棄型期權

C.機會型期權

D.成長型期權

【答案】：C

36、房地產市場需求指標不包括（）。

A.國內生產總值

B.空置率

C.人口數量

D.房屋空間使用數量

【答案】：B

37、潛在購買者一般具有三個特點：興趣、收入與（）。

A.意愿

B.途徑

C.能力

D.動機

【答案】：B

38、現金流入中不包括租金收入的是（）。

A.開發-銷售模式

B.購買-持有出租-出售模式

C.開發-持有出租-出售模式

D.購買-更新改造-出租-出售模式

【答案】：A

39、產生房地產價格泡沫的基礎是（）。

A.土地稀缺

B.城市化進程快

C.投機需求膨脹

D.金融機構過度放貸

【答案】：A

40、在某房地產開發項目建設過程中，如果不能如期取得政府的相關許可，則該房地產開發項目將面臨（）。

A.政策風險

B.市場風險

C.財務風險

D.信用風險

【答案】：A

41、以下不屬于溫脾湯的藥物是

A.大黃

B.附子

C.當歸

D.生姜

【答案】：D

42、最常見的會計期間是（）。

A.三個月

B.六個月

C.一年

D.二年

【答案】：C

43、工業建筑設計的評價指標不包括（）。

A.土地利用系數

B.廠房展開面積

C.廠房有效面積與建筑面積比

D.單位面積造價

【答案】：A

44、在房地產投資項目的不確定性分析中，最高土地價格分析屬于（）。

A.臨界點分析

B.期望值分析

C.敏感性分析

D.概率分析

【答案】：A

45、張某購買了一間總價值為100萬元的商鋪用于經營，其中首付款為總價的60%，其余為銀行提供的年利率為7.5%，期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經營收入為20萬元，運營費用為經營收入的30%，則在貸款期內的稅前現金回報率是（）。

A.8.17%

B.13.62%

C.14.00%

D.23.33%

【答案】：B

46、某房地產開發企業年初未償還貸款本息累計為10200萬元，其中未償還利息累計為200萬元。年初新增貸款300萬元，若貸款年利率為7%，當年只付息不還本，則當年應計利息為（）萬元。

A.717.50

B.721.00

C.724.50

D.735.00

【答案】：C

47、為降低房地產開發貸款風險，商業銀行對申請貸款的房地產開發企業，應要求其權益投資不低于開發項目總投資的（）。

A.25%

B.30%

C.35%

D.50%

【答案】：C

48、下述各項中，屬于房地產供給分析內容的是（）。

A.需求預測

B.吸納率分析

C.房地產市場建造周期循環運動情況的分析

D.家庭規模與結構分析

【答案】：C

49、某房地產開發項目的財務凈現值大于零，說明該項目的收益率高于（）。

A.社會平均收益率

B.通貨膨脹率

C.國民經濟增長率

D.項目基準收益率

【答案】：D

50、五苓散的君藥是下列哪味藥物

A.茯苓

B.澤瀉

C.豬苓

D.桂枝

【答案】：B

第二部分多選題(50題)1、下列房地產定價方法中，屬于競爭導向定價的有（）。

A.認知價值定價法

B.價值定價法

C.領導定價法

D.挑戰定價法

E.隨行就市定價法

【答案】：CD

2、以下屬于房地產市場運行的社會環境的有()。

A.基礎設施狀況

B.人口數量和結構

C.居民思想觀念

D.宏觀金融政策E新產品開發能力

【答案】：BC

3、下列各項中，與計算稅前現金流有關的有（）。

A.所得稅

B.完工期限

C.大修基金

D.凈經營收入

E.抵押貸款還本付息

【答案】：D

4、實物期權類型主要包括（）。

A.等待投資型期權

B.成長型期權

C.放棄型期權

D.剛性期權

E.柔性期權

【答案】：ABC

5、按照物業用途類型劃分，房地產投資可以分為（）投資。

A.居住物業

B.商業物業

C.工業物業

D.出租物業

E.倉儲物業

【答案】：ABC

6、房地產投資項目互斥方案在進行經濟比選時應遵循的準則有（）。

A.備選方案差異原則

B.備選方案獨立原則

C.最低可接受收益率原則

D.不行動原則

E.備選方案關聯性原則

【答案】：ACD

7、利用期望值判斷投資方案優劣的標準是（）。

A.期望值相同，標準差小的方案為優

B.期望值相同，標準差大的方案為優

C.標準差系數大的方案為優

D.標準差系數小的方案為優

E.標準差相同，期望值大的方案為優

【答案】：AD

8、下列房地產定價方法中，屬于競爭導向定價的有（）。

A.認知價值定價法

B.價值定價法

C.領導定價法

D.挑戰定價法

E.隨行就市定價法

【答案】：CD

9、王某花50萬元購買了某宗物業，預期目標收益率為10%，但該投資第一年末出現了風險損失，該物業第一年的實際收益可能為（）萬元。

A.2

B.3

C.4

D.5

E.6

【答案】：ABC

10、房地產組合投資管理的主要工作包括（）。

A.制定并執行組合投資策略

B.設計和調整房地產資產的資本結構

C.進行資產的投資分析和運營狀況分析

D.制定物業策略計劃

E.監督物業購買、處置、資產管理和再投資決策

【答案】：AB

11、以下指標屬于市場指標的是()。

A.銷售量

B.出租量

C.吸納量

D.建筑面積E預售面積

【答案】：ABC

12、國際上通常采取的住房保障方式有（）。

A.政府直接建房

B.對住房投資人減稅

C.對住房承租人減稅

D.對住房承租人補貼

E.鼓勵營利機構建房

【答案】：ABD

13、按照企業采取某些措施和行動后競爭者的不同反應，可以將競爭者劃分為()。

A.隨機型競爭者

B.兇猛型競爭者

C.選擇型競爭者

D.從容不迫型競爭者E軟弱型競爭者

【答案】：ABCD

14、具體的評價方案中加以明確的內容包括（）。

A.開發項目擬建設的物業類型

B.開發項目的規劃設計條件

C.建筑面積的規模和物業檔次

D.合作方式與合作條件

E.擬投入資本金的數量和在總投資中的比例

【答案】：ACD

15、下列選項中，關于原始憑證的審核內容說法正確的有（）。

A.審核憑證的名稱、編制憑證的日期、填制憑證的單位名稱、填制人姓名、經辦人員的簽名或蓋章、經濟業務內容、數量、單價和金額

B.憑證簽章審核

C.憑證金額審核

D.一式幾聯的原始憑證，應當注明各聯的用途，只能以其中的一聯作為報銷憑證

E.一式幾聯的發票和收據，必須用雙面復寫紙套寫，包括發票和收據本身具有復寫功能的，各聯必須寫透，并連續編號

【答案】：ABCD

16、收益性物業管理中的運營費用包括（）。

A.固定資產折舊費

B.企業管理費及利潤

C.保險費

D.房產稅

E.借款還本付息

【答案】：ABCD

17、“某城市別墅銷售市場”這一市場細分的方式包括（）。

A.按地域范圍細分

B.按房地產用途細分

C.按增量存量細分

D.按交易形式細分

E.按目標市場細分

【答案】：ABD

18、關于寫字樓基礎租金的說法，正確的有（）。

A.基礎租金必須能夠抵償貸款還本付息、經營費用和空置損失

B.基礎租金一般高于市場租金

C.基礎租金可以通過降低經營費用向下調整

D.基礎租金一般低于寫字樓內任一出租單元的租金

E.基礎租金一般低于寫字樓的市場租金

【答案】：AC

19、對市場調查的分析與評估，主要是考察市場調查的有效性。有效的市場調查應具備的特點包括（）。

A.方法科學

B.調查方法專一性

C.創造性

D.合理的信息價值和成本比率

E.政策性

【答案】：ACD

20、抵押率的確定受（）等因素的影響。

A.抵押物的流動性

B.貸款期限長短

C.通貨膨脹預期

D.抵押物所處的市場條件

E.抵押物的新舊程度

【答案】：ABCD

21、對于出租經營或自營的房地產投資項目，清償能力指標之中的()指標的計算非常重要。

A.借款償還期

B.利息備付率

C.流動比率

D.償債備付率E速動比率

【答案】：BD

22、M書法家將自己創作的一幅書法作品原件出售給了L公司。L公司未經M書法家的許可將這幅書法作品作為商標注冊，并取得商標權。以下說法正確的是()。

A.L公司的行為侵犯了M書法家的著作權

B.L公司的行為未侵犯M書法家的著作權

C.L公司的行為侵犯M書法家的商標權

D.L公司與M書法家共同享有該書法作品的著作權

【答案】：A

23、國內生產總值有三種表現形態，即（）。

A.價值形態

B.收入形態

C.產品形態

D.支出形態

E.生產形態

【答案】：ABC

24、房地產間接投資包括（）。

A.置業投資

B.購買房地產開發企業的股票或債券

C.開發投資

D.投資房地產投資信托基金

E.土地購置貸款

【答案】：BD

25、房地產投資除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實物投資外，還可以按照()分類。

A.經濟活動類型

B.投資方式

C.投資主體

D.物業類型E投資偏好

【答案】：ACD

26、土地一級開發，是指城市政府委托當地土地收購儲備機構，按照土地利用總體規劃，城市總體規劃及控制性詳細規劃和年度土地供應計劃，對確定的()，統一組織進行征地、農轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為。

A.存量國有土地

B.擬征用土地

C.農轉用土地

D.開發商委托開發土地E合作開發土地

【答案】：ABC

27、依法必須進行招標的工程建設項目中，應當采用公開招標方式確定建筑施工企業的有（）。

A.民營企業資金投資占主導地位的建設項目

B.國有資金投資控股的建設項目

C.國有資金投資占主導地位的建設項目

D.民營企業資金投資控股的建設項目

E.全部使用民營企業資金投資的建設項目

【答案】：BC

28、下列屬于房地產市場調查內容的有（）。

A.經濟環境調查

B.市場供給量調查

C.市場需求容量調查

D.消費者行為調查

E.競爭情況調查

【答案】：ACD

29、物業管理企業在確定寫字樓租金時，一般考慮的主要因素有()。

A.可出租或可使用面積

B.出租方的商業信譽

C.基礎租金與市場租金

D.出租單元的面積規劃和室內裝修E物業管理企業的經營業績

【答案】：ACD

30、在可行性研究階段，房屋開發費用中各項費用的估算可以采用的方法有（）。

A.單元估算法

B.概預算定額法

C.工程量近似匡算法

D.蒙特卡洛模擬法

E.單位指標估算法

【答案】：ABC

31、在構造評價方案過程中，通常按照（）構造2～4個基本評價方案。

A.擬投入資本金的數量

B.開發項目是否分期

C.開發經營方式

D.物業類型的匹配結構

E.開發項目的復雜程度

【答案】：BCD

32、房屋施工面積包括（）幾項。

A.報告期新開工的面積

B.上期開工跨入報告期繼續施工的房屋面積

C.上期已停建在報告期恢復施工的房屋面積

D.上期已經停建本期未恢復施工的面積

E.上期開始施工跨入本期未施工的面積

【答案】：ABC

33、衡量房地產開發投資項目清償能力的主要指標包括（）。

A.現金回報率

B.利息備付率

C.資產負債率

D.流動比率

E.速動比率

【答案】：BC

34、下列關于房地產市場周期循環的描述，正確的有（）。

A.房地產周期循環是指房地產業活動或其投入與產出有相當的波動現象，且此現象重復發生

B.在房地產周期循環的最低點，空置率最高

C.房地產周期循環的供求平衡點是長期均衡價格

D.在房地產周期循環的最高點，供給增長率等于需求增長率

E.在房地產周期循環中，價格（租金）和空置率通常是同向變動的

【答案】：ABD

35、房地產開發項目財務評價的基本報表包括()。

A.總投資估算表

B.現金流量表

C.資金來源與運用表

D.開發建設投資估算表E資產負債表

【答案】：BC

36、關于現金回報率的說法，正確的有（）。

A.現金回報率是年凈收益與初始權益資本的比率

B.現金回報率有稅前現金回報率與稅后現金回報率

C.現金回報率考慮了還本付息的影響

D.現金回報率中的現金報酬包含了物業升值帶來的收益

E.現金回報率能反映置業投資項目的盈利能力

【答案】：BC

37、可行性研究的作用有（）。

A.項目投資決策的依據

B.籌集建設資金的依據

C.開發商與有關各部門簽訂協議、合同的依據

D.編制下階段規劃設計的依據

E.對項目進行經濟評價的依據

【答案】：ABCD

38、下列各項中，與計算稅前現金流有關的有（）。

A.所得稅

B.完工期限

C.大修基金

D.凈經營收入

E.抵押貸款還本付息

【答案】：D

39、甲程序員為乙軟件設計師開發的應用軟件編寫了操作說明書，并已交付用戶使用，（）享有該應用軟件的軟件著作權。

A.甲程序員

B.甲程序員和乙軟件設計師共同

C.乙軟件設計師

D.甲程序員和乙軟件設計師都不

【答案】：B

40、政府對企業投資項目進行核準評估時，重點評估的內容有（）。

A.項目是否符合國家法律法規要求

B.項目是否符合保護生態環境的要求

C.項目是否符合國家宏觀調控政策的要求

D.項目是否符合該企業投資目標實現的要求

E.項目是否符合該企業經濟效益要求

【答案】：ABC

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