【銀泰中心案例分析】地理位置北京朝陽建外大街2號項目概況用地面積：31305平方米總建筑面積：350000平方米中央主樓地上63層，高249.9米東西兩棟配樓地上42層，高186米裙樓4層，高24米地下3層功能組合物業：公寓、酒店服務式公寓、寫字樓、商業寫字樓（東西2棟配樓），目前已分別整售給美林集團及中國人保公寓+酒店（中央主樓）寫字樓寫字樓銀泰大廈商業配套項目基本情況寫字樓：兩棟44層辦公樓，每棟地上面積7.2萬平米，標準層1849平米（層高4米）銀泰大廈柏悅府：主樓50—58層21套，建面17410平米柏悅酒店：34-49層，59—63層酒店配套，237間客房，建面4萬平米柏悅居：7-33層精裝修酒店服務式公寓，共216套，建面39212平米商業：地下一層至地上3層，裙房連接3棟塔樓，總面積52,199平方米VIP俱樂部：

地上5層，會議、餐飲會所：

地上6層，游泳、健身功能分區寫字樓寫字樓銀泰大廈商業配套平面布置寫字樓寫字樓銀泰大廈寫字樓獨立入口寫字樓獨立入口中心入口中心入口B1-3F商業配套5F\6F會所，俱樂部縱向功能分區商業裙樓：B1-3F柏悅居、柏悅府配套VIP俱樂部：5F——會議、餐飲會所：6F——游泳、健身柏悅居：7F-33F柏悅酒店：34F-49F柏悅府：50F-58F酒店配套：63F大堂、59FSPA60F會議室61F餐廳62F酒吧*注：銀泰中心樓層設置中取消4、14等特殊數字銀泰大廈酒店配套柏悅府酒店柏悅居柏悅居、柏悅府配套（Vip俱樂部、會所）商業平面布置及交通組織柏悅居專享大堂銀泰大廈柏悅酒店專享大堂柏悅府專享大堂銀泰大廈——柏悅居標準層平面圖首層平面圖9#133.58平米8#240.35平米產品特征：建筑面積：39212平米標準層：一梯9戶，戶型面積（僅兩類）133平米，一居45%

240平米，兩居55%設計風格：簡潔的酒店式設計除電動窗簾、光控、中央空調、石材地采暖等外無高科技使用率：72%柏悅居銀泰大廈——柏悅居價格均價：40000元/平米最低價：25000元/平米最高價：57000元/平米價差：由于可觀看長安街，西北向比東南向單價增加10-15%銷售情況銷售率：

83%購買目的：100%投資多數外籍客戶不了解北京市場，主要置業考慮為凱悅酒店提供物業管理服務，并作為房屋租賃中介，能夠保證穩定出租客源銀泰大廈——柏悅居銷售策略2005年10月項目內部認購，開始積累客戶，內部定價為25000元/平米2006年3月正式銷售，通過對客戶進行的價格測試，逐步提升客戶對項目售價的心理預期，實現開盤均價達到40000元/平米水平客戶客戶來源：

70%外籍客戶其中以華僑及港澳同胞為主付款方式：95%一次性付款（外籍購房無法作貸款）目前新出臺的限外政策對項目剩余產品銷售產生一定的影響，意向購買的外籍客戶需辦理相關購房證明手續銀泰大廈——柏悅居首層平面圖圖豎向交通首層獨立大大堂，3部部專享電梯梯電梯刷卡進進入柏悅居居各層電梯不可直直接到達酒酒店配套，，前往酒店店，需先下下一層再另另乘電梯至至酒店配套套銀泰大廈———柏悅居居首層獨立大大堂交房標準：：精裝修標準準：6000-7000元/平米全套家具、、家電，及及完備的設設備配置具體交房標標準見附件件銀泰大廈———柏悅居居物業：費用：18元/平平米.月管理公司：：凱悅酒店管管理公司成成立物業管管理公司提提供物業管管理物業費用僅僅包括公共共部分的物物業管理，，酒店服務務另外收費費提供房屋租租賃服務，，收取中介介費用產品特征：：建筑面積：：17410平米標準層：1700平平米，標準準層2-3戶戶型面積56-58F：869.43平米戶戶型，共6套，，標準層２２戶50-55F：640.52平米（（兩套聯賣賣）戶型，共5套；；549.17平米戶戶型，共10套套使用率：67%銀泰大廈———柏悅府府56-58F869.43平米50-55F640.52平米50-55F549.17平米柏悅府銀泰大廈———柏悅府府價格均價：70000元/平米米（毛坯））目前售出的的兩套單價價分別為71174元/平米米、68416元/平米價差差：：由由于于可可觀觀看看長長安安街街，，西西北北向向比比東東南南向向價價格格增增加加15%銷售售情情況況目前前成成交交兩兩套套，，戶戶型型面面積積為為549.17平平米米銷售售方方式式先先由由低低層層開開始始銷銷售售購買買目目的的為為純純自自住住客戶戶構構成成客戶戶來來源源：：已已成成交交的的兩兩套套戶戶型型的的客客戶戶均均為為外外籍籍華華僑僑付款款方方式式：：一一次次性性付付款款（（外外籍籍購購房房無無法法作作貸貸款款））目前前新新出出臺臺的的限限外外政政策策對對項項目目銷銷售售產產生生一一定定的的影影響響，，意意向向購購買買的的外外籍籍客客戶戶需需辦辦理理相相關關購購房房證證明明手手續續銀泰泰大大廈廈————柏柏悅悅府府首層層平平面面圖圖豎向向交交通通首層層獨獨立立大大堂堂，，2部部專專享享電電梯梯電梯梯刷刷卡卡進進入入柏柏悅悅府府各各層層電梯梯可可直直接接到到達達上上部部酒酒店店配配套套銀泰泰大大廈廈————柏柏悅悅府府首層層獨獨立立大大堂堂銀泰泰大大廈廈————柏柏悅悅府府交房房標標準準：：毛坯坯交交房房設備備配配置置與與柏柏悅悅居居相相同同具體體設設備備配配置置情情況況見見附附件件物業業：：費用用：：18元元/平平米米.月月物業業管管理理人人員員：：由柏柏悅悅酒酒店店原原班班人人員員進進行行管管理理，，提提供供更更優優質質的的服服務務物業業費費用用僅僅包包括括公公共共部部分分的的物物業業管管理理，，酒酒店店服服務務另另外外收收費費提供供房房屋屋租租賃賃服服務務，，收收取取中中介介費費用用銀泰泰大大廈廈————柏柏悅悅酒酒店店首層平面圖豎向向交交通通首層層獨獨立立大大堂堂，，3部部專專享享電電梯梯電梯梯直直達達頂頂層層的的酒酒店店大大堂堂，，不不可可去去往往柏柏悅悅居居、、柏柏悅悅府府首層層獨獨立立大大堂堂規劃劃情情況況建筑筑面面積積：：37018平平米米客房房數數量量：：237間間樓層層：：34-49層層柏柏悅悅酒酒店店，，59——63層層酒酒店店配配套套功能能分分區區柏悅悅酒酒店店客客房房：：34F-49F酒店店配配套套：：59F-63F大堂堂————63F（（頂頂層層）SPA————59F會議議室室————60F餐廳廳————61F酒吧吧————62F銀泰泰大大廈廈————柏柏悅悅酒酒店店酒店店特特色色國際際化化的的物物業業管管理理服服務務————在在中中國國唯唯一一參參與與投投資資并并全全盤盤管管理理的的酒酒店店項項目目凱悅悅國國際際酒酒店店集集團團在在大大中中華華地地區區首首家家柏柏悅悅酒酒店店精品品型型酒酒店店：：凱凱悅悅國國際際酒酒店店集集團團旗旗下下擁擁有有凱凱悅悅(HyattRegency)、、君君悅悅(GrandHyatt)及及柏柏悅悅(ParkHyatt)三三個個著著名名品品牌牌，，其其中中““柏柏悅悅””品品牌牌為為極極致致尊尊貴貴和和精精品品型型酒酒店店酒店店配配套套酒店店豎向向分分布布原原則則柏悅悅酒酒店店作作為為凱凱悅悅旗旗下下最最高高端端酒酒店店品品牌牌，，對對物物業業要要求求較較高高，，需需占占有有較較高高樓樓層層的的優優勢勢資資源源酒店店大大堂堂設設置置在在頂頂層層資資源源最最好好的的位位置置，，樹樹立立高高品品質質的的形形象象柏悅悅府府最最初初定定位位為為開開發發商商自自持持物物業業，，并并交交由由凱凱悅悅集集團團統統一一經經營營管管理理，，打打造造頂頂級級公公寓寓，，因因此此設設置置在在資資源源較較好好的的高高樓樓層層處處凱悅悅酒酒店店集集團團對對項項目目進進行行全全面面管管理理柏悅悅居居、、柏柏悅悅府府的的物物業業管管理理費費用用僅僅包包括括公公共共部部分分的的管管理理，，附附加加酒酒店店式式服服務務需需另另行行收收費費提供供中中介介租租賃賃服服務務，，并并收收取取服服務務費費用用柏悅悅府府由由柏柏悅悅酒酒店店全全班班人人員員提提供供服服務務柏悅悅居居由由凱凱悅悅酒酒店店管管理理集集團團成成立立物物業業管管理理公公司司進進行行服服務務對柏柏悅悅居居、、柏柏悅悅府府產產生生的的影影響響多數數購購買買柏柏悅悅居居的的客客戶戶并并不不了了解解北北京京市市場場，，但但因因為為對對柏柏悅悅品品牌牌