︱北京亞洲花園項目可行性報告︱

<項目報告>目錄

第一部分土地市場和供求狀況第二部分工人體育場片區市場現狀第三部分住宅市場消費分析第四部分地塊分析第五部分目標客源分析第六部分項目定位第七部分項目可行性分析項目綜述第八部分昊閣全程服務內容1、地塊位置本項目地塊位于北京市東城區東二環東側，工體北路南側，緊臨港澳中心、亞洲大酒店、富華大廈及美惠大廈；場地東至新中街路，南至王家園規劃路，西至東二環輔路，北至工體北路。綜述2、地塊現狀目前地塊尚未完全動遷完畢，呈“凸”字形，用地較為方正。項目用地南側為解放初期建設的危舊平房，約占用地面積的三分之一，多數房屋年久失修，私搭亂建現象非常嚴重，存在安全隱患；北側為六、七層普通居住住宅，基本為70—80年代所建，建筑密度高，缺乏綠化。

綜述3、項目經濟技術指標綜述總用地面積：4.43公頃建設用地：3.68公頃代征道路用地：0.75公頃規劃建筑面積：260000平方米容積率：4.5建筑密度：25%用地性質：居住建筑控制高度:60米建筑控制層數：20層綠化率：30%車位：1500個目前本項目已進入實質性的項目論證階段。主要以通過收購轉讓方項目公司的股權同時收購土地的形式，來進行市場運作。綜述通過對北京土地市場、房產市場的深入調研，以及對工體板塊房地產各類住宅、酒店式公寓的綜合分析、本項目地塊的優劣勢分析、各項經濟技術指標、北京消費市場的分析，并結合北京房地產未來一二年發展趨勢，通過對本項目的市場定位、產品定位、成本測算，將本項目定位為為高端精裝修公寓住宅及酒店式公寓為一體的，具有高尚居住品質，具有一流物業服務，投資與自住皆宜的市場接受度較高的產品，以走產品差異化的市場定位路線來區隔北京房地產市場，以保證項目的順利進行。通過對項目原方案的修正，通過對項目的投資測算，若總投入控制在26.5億元左右，建設周期控制在30個月左右，總項目銷售金額在31.5億元左右，本項目具有較強的可操作性，因此，綜合評估本項目可行。

綜述第一部分土地市場和供求狀況

北京市國土局公布2006年度的土地供應計劃，今年土地供應總量和去年保持一致，為6500公頃。其中，住宅土地供應有所下降，由去年的1750公頃下降到今年的1600公頃。經濟適用房用地由去年的200公頃增加到今年的300公頃。1、土地供應市場

土地供應計劃顯示，有限的住宅土地供應將優先支持中小戶型普通住房用地供應，同時，將限制高檔住宅商品房土地供應。

北京的房價今年1、2月份仍以17.5%的速度在增長,政府試圖通過土地“閘門”來調整樓市供應結構，進而影響整體房價。1、土地供應市場1、、土土地地供供應應市市場場去年年出出臺臺了了房房產產新新政政對1、、土土地地供供應應市市場場●今年年的的土土地地供供應應結結構構調調整整及及去去年年的的土土地地供供應應缺缺口口，，是是政政府府想想通通過過土土地地供供應應的的調調整整來來““擠擠壓壓””開開發發商商手手中中的的存存量量用用地地盡盡快快形形成成有有效效市市場場供供應應；；●由于去年的的土地縮減減，開發商商仍在等待待有效供應應，今年的的土地供應應如果完成成的話，今今后兩年將將會集中放放量。●高質量土地地缺乏，傳傳統高檔區區域的土地地稀缺。●開發商持地地觀望，推推遲入市，，2006年集中入入市，8大大城區占80%。1、土地供供應市場2005年年1月至今今年3月北北京土地交交易總共53宗，但但其中位于于東城區及及朝陽區的的僅有6宗宗，土地面面積約184733平米，規規劃建筑面面積：293640平米。2、2005年1月月至今年3月北京土土地交易情情況本案周邊除除今年年初初高價拍出出工體北路路的地塊外外，其他基基本沒有地地塊可以與與本案地段段相比擬，，該地塊以以5.1億元元的高價成交交，樓面土土地價格為為12655元/平方方米。一說明本區區域總體市市場看好，，發展商對對市場充滿滿信心。二說明本案案還有上升升空間，無無論對發展展商還是客客戶都是利利好消息。。且該地塊啟啟動預計尚尚有時日，，與本案競競爭的可能能性不大。。2、2005年1月月至今年3月北京土土地交易情情況2、2005年1月月至今年3月北京土土地交易情情況可以看出，，本案在區區域市場競競爭上不存存在很大的的壓力，在在區域范圍圍內本案的的唯一性非非常明確。。3、2005年北京京市房地產產市場運行行狀況據北京市建建委、市統統計局、市市國土局、、市發改委委的發布北北京市2005年房房地產市場場運行情況況報告顯示示：3、2005年北京京市房地產產市場運行行狀況■住宅用地地供應情況況2005年年，全市住住宅供地為為880公公頃，規劃劃建筑面積積1196萬平方米米。其中，，出讓住宅宅用地585公頃，，規劃建筑筑面積679萬平方方米；劃撥撥住宅（經經濟適用房房）用地295公頃頃，規劃建建筑面積517萬平平方米。3、2005年北京京市房地產產市場運行行狀況■住宅施工工、新開工工情況2005年年，全市商商品住宅施施工面積為為7283.4萬平平方米，比比上年增長長7.8％％，高于04年1.4個百分分點；商品品住宅新開開工面積1983.2萬平方方米，下降降10.1％。3、2005年北京京市房地產產市場運行行狀況■住宅供銷銷情況2005年年，全市住住宅買賣成成交4079.2萬萬平方米，，同比下降降4.1％％。其中，，商品住宅宅現房買賣賣成交1214.7萬平方米米，比上年年增長20.2％；；商品住宅宅期房預售售成交2152萬平平方米，比比上年下降降18.7％；存量量住房買賣賣成交712.5萬萬平方米，，比上年增增長19.9％3、2005年北京京市房地產產市場運行行狀況3、2005年北京京市房地產產市場運行行狀況■住房成交交面積情況況2005年年，全市預預售的商品品住宅中，，以成交套套數統計，，商品住宅宅單套建筑筑面積主要集中在在80－140平方方米，占商商品住宅成成交總套數數的48％％。3、2005年北京京市房地產產市場運行行狀況■住房價格格情況商品住宅期期房預售價價格。2005年，，全市商品品住宅期房房預售平均均價格6725元/平方米，，比上年上上漲了1083元/平方米，，漲幅為19.2％％；其中普普通商品住住宅6721元/平平方米，比比上年增長長10.9％。3、2005年年北京市市房地產產市場運運行狀況況小結：去年上半半年繼續續受到宏宏觀調控控的影響響，成交交量持續續下挫，，但到8月份以以后交易易量逐漸漸上升，，且房價價依然上上漲，但但總體成成交量比比2004年略略低；這是由于于北京本本地購房房者和大大量外地地在京購購房置業業需求并并沒有下下降，北北京住宅宅市場的的需求量量依然強強勁。4、2005年年9月至至今房地地產成交交走勢◆商品房房成交走走勢（住住宅+寫寫字樓+商業））4、2005年年9月至至今房地地產成交交走勢◆商品房房成交走走勢（住住宅+寫寫字樓+商業））4、2005年年9月至至今房地地產成交交走勢◆住宅商商品房成成交走勢勢4、2005年年9月至至今房地地產成交交走勢◆住宅商商品房成成交走勢勢4、2005年年9月至至今房地地產成交交走勢◆住宅商商品房成成交各區區分布4、2005年年9月至至今房地地產成交交走勢小結：1、從上上圖可以以看出北北京住宅宅市場依依然是消消化量的的主力產產品，占占到總成成交量的的90%左右。。2、今年年年初交交易量有有所下降降，是因因為房產產傳統的的銷售3、交易量以市區為主，分布量朝陽略高。

4、2005年年9月至至今房地地產成交交走勢北京2005年年成交量量有所下下降，是是客戶需需求受宏宏觀調控控的影響響有所抑抑制，希希望房價價有所下下降，但大量的的自住剛剛性需求求，又決決定了他他們不會會等太長長的時間間，經過過2005年的的觀望，，抑制的的需求被被大量積積累，2006年部分分人群的的需求被被釋放，，這也使2006年的成成交量逐逐漸回升升，由于于宏觀調調控的延延續影響響性，預預計2006年年不會再再出現像像2002—2004年那樣樣大的年年增長幅幅度。第二部分分工人體育育場片區區市場現現狀一、工人人體育場場片區房房地產市市場供應應情況工人體育育場片區區屬于東東二環成成熟商圈圈，商業業、寫字字樓、住住宅各種種產品混混合的綜綜合性成成熟區域域，南臨臨CBD中央商商務區，，北臨東東直門交交通樞紐紐。目前前周邊寫寫字樓供供應量較較大，以以中央商商務區為為主，住住宅多為為去年的的老盤的的后期產產品在銷銷售，有有少量新新盤，市市場環境境較好，，供銷兩一、工工人體體育場場片區區房地地產市市場供供應情情況區域內正在在銷售售的寫字樓樓有：南新新倉國國際大大廈、、新保保利大大廈、、第五五廣場場、幸幸福村村；中中央商商務區區銷售售的寫寫字樓樓有：：SOHO尚都都、萬萬通中中心、、北京京國際際中心心、財財富中中心、、光華華國際際、朝朝外SOHO等等。正在銷銷售住宅有有：海晟晟名苑苑、新新城國國際、、富力力愛丁丁堡、、工體體3號號、優優唐、、Naga上院院、當當代二、個個案分分析1、海海晟名名苑（（5期期）開發發商商：：北京市市海晟晟房地地產開開發有有限公公司位置置：東城區區東直直門外外大街街乙36號號建筑形形態：：板塔結結合產品類類型：：住宅、、小戶戶型公公寓（（精裝裝修廚廚衛家家電，，全配配置））建筑面面積：：總建筑筑面積積：21萬萬平方方米，，5期期公寓寓：約約：5萬平平米左左右主力面面積：：住宅90、、130平平米、、公寓寓：45、、73平平米平均均價價：整盤14500元/平米米（目目前在在售均均價18000元/平米米）銷售售率率：整盤90%開盤日日期：：5期公公寓：：2005.9物業管管理：：仲量聯聯行二、個個案分分析綜述：：該案與與本案案地段段相近近，但但交通通及周周邊小小環境境較差差，在在區域域內屬屬于較較為具具有代代表性性的高高檔住住宅，，1期期到4期已已經入入主，，且已已成為為周邊邊外籍籍人士士的租租房熱熱點，，5期開開盤后后也受受到市市場的的追捧捧，總總共500多套套公寓寓在一一月內內預定定300多多戶，，小戶型、、精裝修修、全配配置、8000平米會會所、全全方位物物業管理理、全球球租賃服服務、是是其賣點點。二、個案案分析2、工體體3號開發商商：北京市世世紀中基基房地產產開發有有限公司司位置置：朝陽區工工體西路路3號建筑形態態：塔樓產品類型型：辦公、小小戶型公公寓（精精裝修不不含家具具）建筑面積積：63000平方方米主力面積積：公寓：66-104平平米平均均價價：公寓17000元/平平米銷售率率：：辦公（整整棟已售售）公寓寓：50%開盤日期期：公寓：2005.10物業管理理：戴德梁行行（顧問問）二、個案案分析綜述：該案緊鄰鄰工體，，地段較較好，交交通商圈圈成熟，，但該案以以寫字樓樓和商業業群房為為主，缺缺乏內部部環境，，綠化幾幾乎沒有有，塔樓樓結構，，公寓南南側面對對寫字樓樓，采光光有影響響，50%戶型型朝北，，銷售并并不理想想。二、個案案分析3、當代代MOMA開發發商：：當代置業業位置置：：東直門迎迎賓國道道北側建筑形態態：塔樓產品類型型：住宅、商商業（精精裝修））建筑面積積：22萬平平米住住宅13.5萬平方方米，商業8.5萬平平方米主力面積積：130--300平均價價：整盤16000元/平平米（目目前對外外均價19000元/平米））銷售售率率：不詳開盤日期期：2005.4一一期開盤盤，2006.1二期期二、個案案分析綜述：該案由美美國著名名建筑設設計師斯斯蒂芬.霍爾擔擔當設計計，空中中連廊、、屋頂花花園、水水上影院院、五星星酒店、、恒溫恒恒濕系統統，與萬萬國城構構成了一一個大型型居住區區。該案由于于產品建建筑形態態缺乏住住宅概念念，裝修修風格單單一，開開盤情況況不理想想。但連廊式式的“空空中會所所”、恒恒溫恒濕濕系統是是該案較較為突出出的賣點點。二、個案案分析4、新城城.國際際開發發商：：北京萬置置房地產產開發有有限公司司位置置：：北京朝陽陽區朝外外大街6號建筑形態態：板樓產品類型型：住宅（精精裝修））建筑面積積：32萬平平方米主力面積積：90、120、、140、280、300平均均價價：整盤17000元/平平米（四四期預計計均價19000元/平米)銷售售率率：整盤70%開盤日期期：一期2002-06、、二期2003年10月、三三期2005年年03月月、4期期尚未開開盤物業管理理：第一太平平戴維斯斯二、個案案分析綜述：該案為中中央商務務區具有有代表性性的純住住宅小區區，1、、2期已已入住，，3期開開盤均價價18000左左右已全全部售罄罄，四期期尚未開開盤，該案位于于商務區區中心位位置，周周邊密集集的辦公公為他提提供了優優質客源源，豐富富多樣的的房型也也為不同同類型的的客戶提提供挑選選，該案案為板式式結構、、社區環環境良好好，物業業服務等等提升了了產品形形象，這這些成為為其市場場熱銷的的重要因因素。二、個案案分析5、維多多利亞花花園公寓寓開發商商：：北京正旭旭晶典房房地產開開發有限限公司位置置：：朝陽區朝朝陽公園園西里南南區15號建筑形態態：板式庭院院圍合產品類型型：住宅（精精裝修、、廚衛））建筑面積積：48000平方方米主力面積積：130、、153、223、252平均均價價：整盤15000元/平平米（目目前在售售均價18000元/平米））銷售售率率：40%開盤日期期：2004.9物業管理理：中信物業業管理公公司二、個案案分析綜述：該案建筑筑外型獨獨特，波波浪形圍圍合建筑筑，現代代簡約風風格，院院內設花花園，頂頂層建階階梯形屋屋頂花園園，室內內精裝修修，但有有朝北戶戶型，朝朝南部分分均價21000元左左右，去年開盤盤以來，，銷售并并不理想想，主要要是由于于中國傳傳統居住住概念不不接受、、戶型偏偏大、對對視情況況嚴重、、回音現現象等所所造成。。二、個案案分析6、幸福福村開發發商：：北京天鴻鴻集團公公司位置置：：東城東直直門外新新東路兩兩側基地面積積：98000平方方米建筑形態態：板樓，內內復式產品類型型：公寓、寫寫字樓、、商業（（毛坯））建筑面積積：550000平平方米主力面積積：辦公：600-1000，公公寓：200-400平均均價價：寫字樓、、公寓：：14000元元/平米米（毛坯坯）銷售售率率：1期在售售，2、、3期待待建，1期商業業銷售完完畢，公公寓20%，寫寫字樓50%開盤日期期：2005.8二、個案案分析綜述：該案由于于產品定定位混亂亂，面積積過大，，銷售策策略出現現偏差，，導致項項目上市市后除商商業外，，其他產產品滯銷銷。二、個案案分析小結：由此可見見：戶型型結構合合理的項項目在市市場反映映良好，，那些戶戶型偏大大，總價價偏高的的項目市市場銷售售不甚理理想。二、個案案分析目前北京京住宅市市場消化化以自住住為主，，很多項項目雖占占據黃金金地段，，但脫離離了客戶戶實際需需求，定定位過高高、總價價過高、、戶型面面積不合合理是通通病；所以在本本案規劃劃過程中中，產品品可以高高起點，，高規劃劃，以符符合工體體板塊的的黃金地地段，提提升產品品附加值值，但戶戶型設計計需做到到符合市市場需求求，合理理的面積積，合理理的得房房率，合合理的戶戶型配比比。第三部分住宅市場消費分析三、住住宅市市場消消費分分析1、調調查購購房計計劃從右圖圖表可可看出出，本本次調調查所所取得得的調調查樣樣本大大部分分為以以上所所說的的住宅宅市場場的現現實購購買者者與潛潛在購購買者者。90.9%的調調查者者表示示他們們將會會在三三年內內買房房，其其中70.5%的人人表示示只要要有適適合的的房子子，他他們就就會選選擇購購買。。另有有9.1%的調調查者者已經經購買買屬于于自己己的住住宅。。圖表1調調查對對象購購房計計劃分分布圖圖三、住住宅市市場消消費分分析2、消消費者者購房房動機機從調查查所取取得的的數據據看，，大多多數消消費者者選擇擇購買買住房房是出出于自自住的的考慮慮。只只有26.2%和7.1%的的調查查者購購買住住房出出于投投資與與二次次置業業的目目的。。以上上數據據反映映出北北京地地區現現有個個人住住房保保有量量還不不是太太高，，住宅宅市場場將有有很大大的發發展空空間。。圖表2調調查樣樣本的的購房房動機機三、住住宅市市場消消費分分析3、消消費者者購房房區域域選擇擇對于北北京城城區來來說，，消費費者在在選擇擇購買買住宅宅時，，更傾傾向于于選擇擇東區區與北北區的的住宅宅項目目。（（詳見見下圖圖）而而相同同品質質的住住宅項項目，，東區區和北北區住住宅相相對要要比西西區和和南區區更具具有競競爭優優勢。。圖表3消消費者者購房房區域域選擇擇三、住住宅市市場消消費分分析4、消消費者者購房房選擇擇位置置消費者者在選選購住住房時時，76.7%的消消費者者將首首先選選擇三三、四四環之之間的的住宅宅項目目；16.3%的消消費者者將會會首先先選擇擇位置置在四四、五五環之之間的的住宅宅項目目。另另有4.7%和和2.3%的消消費者者的首首選位位置為為二、、三環環之間間和二二環以以內。。從消消費者者選擇擇的人人數看看，三三、四四環之之間的的住宅宅項目目將更更受消消費者者的青青睞。。圖表4消消費者者購房房選擇擇位置置三、住住宅市市場消消費分分析5、消消費者者購房房產品品選擇擇消費者者在選選擇購購買住住宅時時，對對板樓樓更具具有明明顯的的傾向向性。。59.1%的的消費費者在在選擇擇購買買住宅宅時，，會選選擇購購買板板樓，，25.9%的的消費費者持持只看看設計計而持持無所所謂的的態度度；另另有11.4%的消消費者者在選選擇購購買住住宅時時會首首先選選擇高高層住住宅。。圖表5消消費者者購房產品品選擇三、住宅市市場消費分分析6、消費者者購房選擇擇戶型從消費者選選擇購房的的戶型看，，目前住宅宅市場的主主打戶型應應為兩居或或者三居，，70.5%的消費費者購房時時，將會選選擇購買三三居，另有有20.5%的消費費者將會選選擇購買兩兩居；選擇擇購買四居居或一居的的消費者只只占調查樣樣本總體的的6.8%和2.3%。圖表六消消費者者購房選擇擇戶型分布布圖三、住宅市市場消費分分析7、消費者者購房選擇擇面積從下圖所示示數據可看看出，消費費者購房面面積選擇主主要集中在在120——160平平方米之間間。相對來來說，購買買面積在100平方方米以下或或180平平方米以上上的消費者者還處于少少數。今后后相當長的的一段時間間內，120—160平方米米的中等面面積住房將將成為住宅宅市場的主主流。圖表7消消費者者選擇購房房面積分布布圖三、住宅市市場消費分分析8、消費者者購買戶型型與面積交交互分析消費者在購購買兩居住住宅時，120—140平方方米的住宅宅面積會成成為他們的的第一選擇擇。消費者者在購買三三居時，將將會首要選選擇的面積積為140—160平方米。。但從所取取得的數據據看，面積積為120—140平方米與與面積為180—200平方方米的三居居將成為三三居住宅市市場的有效效補充。圖表8消消費購購買戶型與與面積交互互分析圖三、住宅市市場消費分分析9、消費者者購房選擇擇條件消費者在選選擇購房時時的主要條條件為本地地區生活是是否方便，，其次為物物業所在位位置的交通通、環境、、物業本身身的管理水水平。因此此一個住宅宅項目是否否能夠成功功銷售主要要因素不在在于物業本本身所處地地理位置的的好壞，而而是在于物物業本身是是否具有完完善的生活活配套服務務設施。隨隨著住宅消消費市場的的成熟，越越來越多的的購買者開開始關注住住宅自身的的景觀規劃劃與投資潛潛力空間。。圖表9消消費者者購房選擇擇條件第四部分地塊分分析大環境：本案屬于東東城區的保保利商圈，，是北京傳傳統的成熟熟商業區，，南向靠近近政府規劃劃的中央CBD商務務區，北側側為東直門門商圈，是是北京較大大的交通樞樞紐站，東東直門也是是市區至首首都機場的的必經之路路，東臨三三里屯酒吧吧街，朝陽陽公園，農農展館，北北京各大使使館區也分分布在項目目周圍。1、環境分分析小環境：目前本案所所處區域的的保利商圈圈是北京較較為繁華的的傳統商業業集中區，，是中央商商務區的延延伸出的泛泛CBD區區，是集中中了寫字樓樓，酒店，，商業，高高檔住宅的的綜合區域域，有北京京市最著名名的工人體體育館、工工人體育場場、保利大大廈、保利利電影院、、保利大酒酒店、新保保利大廈、、港澳中心心等。本項目交通通便利，周周邊已形成成高尚辦公公及居住的的人文環境境。同時，，政府在內內城區改造造上的大力力支持，為為該項目開開發提供了了前提條件件。1、環境分分析----項項目優勢分分析(S)S1：本案具有較較強的地段段優勢，位位于北京東東城區商業業繁華區域域，客戶群群對該區域域商業氛圍圍已形成比比較深刻印印象，因此此容易讓客客戶群對本本項目的優優勢投資前前景產生共共鳴。S2：本案位于東二二環，工體北北路，出行交交通便捷。S3：周邊多為高檔檔酒店和高檔檔住宅區，租租售兩旺，為為市場前景打打下良好基礎礎。S4：地塊整齊，對對規劃設計較較為有利。2、項目SWOT分析----項目目劣勢分析(W)W1：地塊面積不大大，環境設計計和整體形象象較難出彩。。W2：地塊位于亞洲洲大酒店、新新中大廈南側側，他們的高高度對本案的的對外形象及及視角有一定定影響。W3：周邊沒有大型型綠化景觀。。2、項目SWOT分析項目劣勢化解解:針對我項目的的可能面臨的的劣勢，建議議在實際推廣廣過程中應當當從以下一些些方面著手：：一方面強調：：◆城市中心，，無法復制的的唯一性◆工體高尚住住宅、投資自自住皆宜的市市場形象。另一方面強調調：◆都市稀有的的地段，深厚厚的人文底蘊蘊，身份的標標志◆具有都市魅魅力的生活觀觀2、項目SWOT分析----地塊塊機會分析（（O）O1：近年來北京住住宅需求一直直是市場銷售售去化的主要要部分，剛性性需求的不斷斷交替存在，，為本案帶來來市場契機。。O2：周邊的中央商商務區、使館館區、方便的的交通、市中中心繁華地段段為本案帶來來較高的客源源層屬性和將將來高端的租租賃市場，使使本案的市場場的受眾范圍圍擴大。O3：本案周邊多為為老盤的后期期產品，預計計將在1年內內消化完畢，，預計不會有有新的較大供供應量再與本本案競爭。O4：城市中心的稀稀有地段，不不可再生性，，為中心土地地提供升值前前景；2、項目SWOT分析----項目目威脅分析(T)T1：政策威脅，北北京其特殊的的地理位置和和政治環境決決定了它在政政策執行中的的特殊性，近近幾年來在國國家宏觀政策策調控下，北北京先后幾次次加大整頓土土地利用的調調控力度。北京市政府也也在房地產的的政策調整上上加大了監管管力度，隨著著北京房地產產的高速發展展，政府對于于北京房地產