從客戶到產(chǎn)品——產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品

目錄 一、產(chǎn)品庫概述 二、產(chǎn)品資料庫 三、產(chǎn)品庫實踐（廣州） 四、青年群體產(chǎn)品研發(fā)萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品125課件產(chǎn)品庫概述產(chǎn)品庫概述以前，我們拿到了土地再做產(chǎn)品，現(xiàn)在，我們要在獲取土地之前做產(chǎn)品……既然沒有具體的項目地塊，我們就要把這個城市的所有土地大致上分成幾類，這個城市的所有客戶也分成幾類（當(dāng)然，都盡可能控制在個位數(shù)），每一類土地上聚集著一些對應(yīng)的客戶，他們對產(chǎn)品的需求具有較強的特征，我們根據(jù)這個特征制定了產(chǎn)品系列——G1、G2、G3、T1、T2、C……產(chǎn)品系列各自具有的產(chǎn)品特征，需要我們?nèi)ふ遥枰氖侨ベx予……每個產(chǎn)品系列中，不同類別客戶需求的差異，也需要我們?nèi)ふ?，去賦予……之后，我們要把這些特征，物理化在一個單體方案中……這樣，這個單體方案就既值得復(fù)制，也可以復(fù)制，因為它身上，體現(xiàn)了某類客戶在某類土地上選擇產(chǎn)品時的核心需求；而不是其他什么原因。當(dāng)操作具體的項目時，某些情況下，這個單體可能會需要做修改，不過修改的是適應(yīng)項目的物理參數(shù)，而非客戶需求特征

如果用一頁紙來介紹產(chǎn)品庫……以前，我們拿到了土地再做產(chǎn)品，現(xiàn)在，我們要在獲取土地之前做產(chǎn)我們選擇了廣州市的G3、T1做產(chǎn)品……G3和T1的產(chǎn)品差異在于：前者至少一梯7，后者最多一梯六；前者可以沒有入戶花園，后者必須有入戶花園；前者必須具備餐廚打開界面，后者可以不作要求；前者生活陽臺必須大于N平米，進深大于M米，后者數(shù)字要小得多……在G3系列中，青之與青持的產(chǎn)品差異在于：青年持家廚房必須保證若干功能配置，青年之家則少得多；青年持家有家政空間，青年之家無；青年持家有正式餐廳，青年之家只有兩人餐臺……之后，做成單體方案中，有可能G3的青持與青之在一個單體中共存，也有可能只考慮青持，根據(jù)市場的客戶比例，選擇一個合理的，而不是一個唯一的……再用一頁紙來舉個例子（僅僅是例子）……我們選擇了廣州市的G3、T1做產(chǎn)品……再用一頁紙來舉個例子（滿足集團發(fā)展對效率和規(guī)模的要求，在更短的時間內(nèi)提供整套產(chǎn)品解決方案（建立和客戶相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品體系，圍繞客戶價值精準化，通過做簡單，獲取更高的效率。）產(chǎn)品庫能力效率簡單客戶合作內(nèi)部外部改變流程，提升效率流程工具操作方式操作方式與產(chǎn)品質(zhì)量客戶期望的產(chǎn)品完善度

產(chǎn)品庫的目標滿足集團發(fā)展對效率和規(guī)模的要求，在更短的時間內(nèi)提供整套產(chǎn)品解

產(chǎn)品庫與產(chǎn)品系列產(chǎn)品系列產(chǎn)品庫產(chǎn)品系列建立了客戶與土地的關(guān)聯(lián)產(chǎn)品系列土地配套生命周期客戶產(chǎn)品產(chǎn)品庫則致力于建立基于土地屬性的客戶與產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)，實現(xiàn)客戶價值導(dǎo)向土地客戶產(chǎn)品 產(chǎn)品庫與產(chǎn)品系列產(chǎn)品系列產(chǎn)品庫產(chǎn)品系列建立了客戶與土地的關(guān)

產(chǎn)品庫的產(chǎn)品劃分與產(chǎn)品系列關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品劃分方式篩選法——通過從大到小的逐層篩選縮小土地和客戶的范圍，再建立與產(chǎn)品的對應(yīng)土地配套生命周期客戶產(chǎn)品1產(chǎn)品2產(chǎn)品3……地理位置周邊配套小區(qū)產(chǎn)品 產(chǎn)品庫的產(chǎn)品劃分與產(chǎn)品系列關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品劃分方式篩選法——通過

產(chǎn)品庫體系產(chǎn)品系列土地配套生命周期客戶產(chǎn)品產(chǎn)品價值需求點規(guī)劃特征單體特征戶型特征主力產(chǎn)品某一產(chǎn)品系列下的產(chǎn)品選擇1、在一定區(qū)域內(nèi)，為合適的客戶在合適的土地上提供合適的萬科產(chǎn)品2、進行產(chǎn)品梳理，為產(chǎn)品復(fù)制和工廠化做準備3、基于產(chǎn)品梳理的產(chǎn)品優(yōu)化 產(chǎn)品庫體系產(chǎn)品系列土地配套生命周期客戶產(chǎn)品產(chǎn)品價值需求點規(guī)

產(chǎn)品庫工作流程土地特征產(chǎn)品系列3年項目發(fā)展趨勢及策略基于客戶需求的產(chǎn)品設(shè)計成本控制產(chǎn)品入庫產(chǎn)品資料庫產(chǎn)品選擇產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品入庫趨勢研究主力客戶及其特征和需求配套特征某一產(chǎn)品系列下的產(chǎn)品分類及其特征客戶∝產(chǎn)品（某一產(chǎn)品系列下）確定重點發(fā)展的產(chǎn)品系列∝+可能產(chǎn)品組合方案產(chǎn)品的選取原則 產(chǎn)品庫工作流程土地特征產(chǎn)品系列3年項目發(fā)展趨勢及策略基于客“提供可復(fù)制的產(chǎn)品”

產(chǎn)品庫的核心價值是“好”產(chǎn)品才值得復(fù)制！有適應(yīng)性的產(chǎn)品才能復(fù)制！“提供可復(fù)制的產(chǎn)品” 產(chǎn)品庫的核心價值是“好”產(chǎn)品才值得復(fù)制“超出客戶滿意”——“超出客戶滿意”，就是超出客戶內(nèi)心需求。但這種需求有時因為市場上沒有具體的產(chǎn)品參照，因而無法明確表述。

什么是“好”產(chǎn)品我們需要筆記本電腦安全可靠，但如果沒有IBMThinkpad，我們?nèi)绾沃雷约盒枰V鋁合金框架與氣囊式硬盤保護功能呢？IBM提供了超越客戶滿意的功能，因而能夠獲得產(chǎn)品溢價。更好的顯示屏也是附加價值，為什么IBM不提供？因為并非需要安全性的商務(wù)客戶的最需！“超出客戶滿意” 什么是“好”產(chǎn)品我們需要筆記本電腦安全可靠“超出客戶滿意”的過程就是尋找“重要而未被滿足的需求”：找出某一類客戶的核心需求——比如商務(wù)人士對筆記本安全性的要求；此謂“重要”；通過創(chuàng)造性的過程，將客戶需求產(chǎn)品化，并找出核心需求之下市場尚未提供（即“未被滿足”）的功能；找出這些功能中，以目前的成本和生產(chǎn)模式看，可以付諸實現(xiàn)的功能；即價值工程。

如何做出“好”產(chǎn)品“超出客戶滿意”的過程就是尋找“重要而未被滿足的需求”： 如第一個層面：如果符合一個區(qū)域內(nèi)的氣候和規(guī)范、符合這個區(qū)域內(nèi)多數(shù)項目的土地條件要求，那么，就有了在這個區(qū)域內(nèi)的適應(yīng)性；第二個層面：如果不同地區(qū)的氣候和規(guī)范不同，但客戶的核心需求沒有變，那么，換了城市，“好產(chǎn)品”仍然是“好產(chǎn)品”，只是要本地化和項目化——直接復(fù)制變成了改版后的復(fù)制

如何具有適應(yīng)性第一個層面： 如何具有適應(yīng)性1、適應(yīng)性研發(fā)（針對各區(qū)域和核心城市）

主流客戶+土地區(qū)位與密度趨勢+競品規(guī)律2、超出客戶滿意的產(chǎn)品研發(fā)

客戶細分+需求歸納+功能研發(fā)+產(chǎn)品測試

產(chǎn)品庫的產(chǎn)品研發(fā)例如：小太陽客戶對生活陽臺的功能需求（兒童曬太陽、晾衣、游戲…）具有趨同性，但因氣候差異各地的具體解決方案不同（北方多封陽臺，南方不封），需要總部與區(qū)域共同工作1、適應(yīng)性研發(fā)（針對各區(qū)域和核心城市） 產(chǎn)品庫的產(chǎn)品研發(fā)例如主流客戶的需求趨同未來的土地供應(yīng)也表現(xiàn)出一定的趨同性用有限的產(chǎn)品滿足８０％的項目需求 “有限產(chǎn)品”與“大量需求”主流客戶的需求趨同 “有限產(chǎn)品”與“大量需求”產(chǎn)品資料庫產(chǎn)品資料庫

產(chǎn)品資料庫的功能使用對象：公司管理層、設(shè)計和營銷系統(tǒng)的專業(yè)人員功能——支持產(chǎn)品庫的構(gòu)建公司管理層：了解市場產(chǎn)品概況營銷系統(tǒng)：（1）分析有客觀市場制約下客戶/土地/產(chǎn)品三者之間的關(guān)系（2）競品市場研究，尋找產(chǎn)品的客戶邏輯（3）尋找市場產(chǎn)品空白點設(shè)計系統(tǒng)：（1）研究市場產(chǎn)品現(xiàn)狀，進行產(chǎn)品分類（2）歸納經(jīng)典產(chǎn)品（3）競品設(shè)計研究 產(chǎn)品資料庫的功能使用對象：公司管理層、設(shè)計和營銷系統(tǒng)的專業(yè)操作主體：格式與標準集團統(tǒng)一，一線公司營銷口/銷售代理公司完成錄入合作模式：兩個平臺分別服務(wù)于各自公司，同時可以進行信息對接代理公司信息平臺萬科產(chǎn)品資料庫平臺信息對接

產(chǎn)品資料庫的構(gòu)建（基于外部合作）操作主體：格式與標準集團統(tǒng)一，一線公司營銷口/銷售代理公司完信息錄入1、項目信息2、單體信息3、戶型信息4、客戶信息產(chǎn)品查詢數(shù)據(jù)分析（分3個層次）：1、分析結(jié)論概述（可進行城市間對比）2、交叉分析表格3、具體產(chǎn)品信息系統(tǒng)維護（以城市為單位進行系統(tǒng)設(shè)置和數(shù)據(jù)維護）

產(chǎn)品資料庫的結(jié)構(gòu)信息錄入 產(chǎn)品資料庫的結(jié)構(gòu)三居兩衛(wèi)比重比預(yù)想的大，需關(guān)注9070后的走勢三居一衛(wèi)目前比重居第三，可能是9070后的關(guān)注區(qū)域，結(jié)合客戶需求，可能出現(xiàn)1.5個衛(wèi)生間的配置需求二居中一衛(wèi)的戶型占絕對多數(shù)注：格中數(shù)字表示不同的戶型個數(shù)，也可切換成戶型套數(shù)廣州市場中產(chǎn)品的聚集度很高廣州市場的單向單體比重很小一核4和一核6的單體比重最大，一核8的比重其次，一核5和一核7處于補充狀態(tài)

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10-20三居兩衛(wèi)比重比預(yù)想的大，需關(guān)注9070后的走勢注：格中數(shù)字表產(chǎn)品庫的分工產(chǎn)品庫的分工集團：1、建立產(chǎn)品庫/產(chǎn)品資料庫的體系和標準2、結(jié)合集團發(fā)展目標和項目獲取情況明確產(chǎn)品庫的應(yīng)用目標和范圍3、根據(jù)具體情況，參與部分區(qū)域的部分具體研發(fā)及入庫工作4、開發(fā)產(chǎn)品庫的網(wǎng)絡(luò)平臺5、開發(fā)產(chǎn)品資料庫的網(wǎng)絡(luò)平臺區(qū)域：1、參與產(chǎn)品庫構(gòu)建的研討2、根據(jù)產(chǎn)品庫的構(gòu)建流程完成產(chǎn)品庫3、完成產(chǎn)品資料庫的具體錄入工作外部資源引入：1、各區(qū)域有固定的設(shè)計合作資源，共同研發(fā)2、各區(qū)域引入銷售代理公司完成產(chǎn)品資料庫的信息錄入

產(chǎn)品庫的分工集團： 產(chǎn)品庫的分工產(chǎn)品庫實踐（廣州）產(chǎn)品庫實踐（廣州）

產(chǎn)品庫工作流程（廣州）土地特征產(chǎn)品系列3年項目發(fā)展趨勢及策略基于客戶需求的產(chǎn)品設(shè)計成本控制產(chǎn)品入庫產(chǎn)品資料庫產(chǎn)品選擇產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品入庫趨勢研究主力客戶及其特征和需求配套特征某一產(chǎn)品系列下的產(chǎn)品分類及其特征客戶∝產(chǎn)品（某一產(chǎn)品系列下）確定重點發(fā)展的產(chǎn)品系列∝+可能產(chǎn)品組合方案產(chǎn)品的選取原則 產(chǎn)品庫工作流程（廣州）土地特征產(chǎn)品系列3年項目發(fā)展趨勢及策

目錄 一、客戶及產(chǎn)品趨勢 二、項目發(fā)展趨勢 三、廣州產(chǎn)品資料庫 四、廣州產(chǎn)品系列劃分 五、客戶∝產(chǎn)品（某一產(chǎn)品系列下）

六、可能產(chǎn)品組合方案及選擇 七、設(shè)計可能性研究 八、客戶需求提煉 九、競品單體研究 十、設(shè)計任務(wù)書萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品125課件一、客戶及產(chǎn)品趨勢一、客戶及產(chǎn)品趨勢廣州細分市場客戶比例家庭結(jié)構(gòu)細分從05年廣州市場客戶細分結(jié)果來看，社會新銳、望子成龍是廣州的主力群體，占廣州全市比例的83%，屬于市場主流購房人群。數(shù)據(jù)來源：2005年廣州公司客戶細分成果，未包括番禺、花都、從化、增城社會新銳：38.1％望子成龍：45.3％廣州細分市場客戶比例家庭結(jié)構(gòu)細分從05年廣州市場客戶細分結(jié)果保有挖掘關(guān)注廣州市場萬科客戶對萬科品牌喜好數(shù)據(jù)來源：2005年成交客戶及客戶細分成果市場客戶、現(xiàn)有業(yè)主與品牌喜好關(guān)系保有挖掘關(guān)注廣州市場萬科客戶對萬科品牌喜好數(shù)據(jù)來源：2005廣州公司細分客戶群選擇核心客戶群青年持家24.7%青年之家13.4%孩子三代14.8%小太陽17.5%富貴之家5.5%后小太陽13.0%老人一二三代2.1%中年之家9.0%非核心客戶群經(jīng)濟務(wù)實非目標客戶群廣州公司細分客戶群選擇核心客戶群青年持家24.7%后小太3房2衛(wèi)、3房1衛(wèi)、2房1衛(wèi)是主要的選擇。對于富貴之家，3房2衛(wèi)、4房2衛(wèi)為主流選擇青年持家、孩子三代對3房2衛(wèi)的選擇比例更高，孩子三代同時對3房1衛(wèi)也需求較高目標客戶對戶型的選擇3房2衛(wèi)、3房1衛(wèi)、2房1衛(wèi)是主要的選擇。目標客戶對戶型戶型選擇的總體情況房間數(shù)帶洗手間數(shù)3房是最主要的市場選擇，其次為2房衛(wèi)生間的配置需求，相應(yīng)的以三房二衛(wèi)、二房一衛(wèi)為主。戶型選擇的總體情況房間數(shù)帶洗手間數(shù)3房是最主要的市場選擇，目標客戶對戶型面積的選擇

被訪者預(yù)期的住房面積在80～90M2左右，并呈正態(tài)分布。富貴之家顯然需要更大的面積，平均達130平米，19％要求144平米以上。此外，青年持家、孩子三代因家庭人口數(shù)多而相對略大的面積，大約大10平米左右。說明：前期CATI數(shù)據(jù)，取消每平米3500元以下的樣本，推算，面積均值為93.8，顯示兩者調(diào)研結(jié)果差異很小。目標客戶對戶型面積的選擇被訪者預(yù)期的住房面積在80～90M戶型面積選擇的總體情況選擇多大的建筑面積？100M2以上144M2以上80M2以下120M2以下2房、3房、4房及以上的平均面積分別為76.7、96.9、138.9平方米從面積配比看，小2房、小3房的需求相當(dāng)突出比例合計100％戶型面積選擇的總體情況選擇多大的建筑面積？100M2以上14目標客戶對單體類型的選擇總體而言，消費者對8-12層的小高層沒有抗性，對13-17層的中高層以及18層以上的高層也基本沒有抗性。富貴之家則更傾向于高層住宅及少量別墅。目標客戶對單體類型的選擇總體而言，消費者對8-12層的小高層受9070政策的影響，需要用更小的戶型面積滿足客戶需求新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上?！獜V州市住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房

客戶關(guān)鍵詞：社會新銳、望子成龍 產(chǎn)品關(guān)鍵詞：小三房、兩房為主， 少量大三房，需考慮9070萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品125課件二、項目發(fā)展趨勢二、項目發(fā)展趨勢廣州市住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）——住房用地計劃表2：“十一五”期間住房用地計劃年度政府保障型住房（公頃）商品住房用地（公頃）合計（公頃）比例（％）各年度其他商品住宅平均容積率廉租住房用地新社區(qū)住房用地部隊和單位自建經(jīng)濟適用房用地小計政府調(diào)控的中小戶型、中低價位普通商品住房用地其他商品住房用地單套套型建筑面積≤90平方米住房用地單套套型建筑面積＞90平方米住房用地其他商品住房用地占商品住房用地比例單套套型建筑面積≤90平方米住房用地單套套型建筑面積＞90平方米住房用地小計2006918103718750117354391703047%2.1820079843813115664150370501703058%2.6020082803812014559139343463703058%2.6020096603510111949115283384703058%2.612010526306115449112315376703051%2.66合計3126815145076127163316652115703054%2.53注：廉租、新社區(qū)住房，部隊和單位自建經(jīng)濟適用房，政府調(diào)控的中小戶型、中低價位普通商品住房套型建筑面積全部控制在90平方米以內(nèi)。根據(jù)表2，06-10年，其他商品住宅的平均容積率為2.53，且呈逐年攀升趨勢。

廣州市住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）——住房用地計劃表2片區(qū)名稱發(fā)展?fàn)顩r戰(zhàn)略地位規(guī)劃容積率區(qū)間土地屬性D東部新城土地充裕，市場成熟重點戰(zhàn)略區(qū)域1~2T/CC城西發(fā)展2~4CB白云山南湖0.7~1.5CJ舊城西土地稀缺，市場成熟機會布點區(qū)域3~5GI舊城中心3~5GG中心景觀3~6G/高檔P東圃4~6G/CT天河商務(wù)4~6GZ海珠西2.5~4GF海珠發(fā)展2.5~4G/CH黃埔2.5~4GW花地灣2~5C/GX1番禺土地充裕，市場欠成熟潛力發(fā)展區(qū)域0.5~2C/TY1南沙0.5~2C/TX3花都中心2~4G/CY2增城中心2~4G/CY3從化中心2~4G/CR蘿崗白云北1~2TS花都非新華及南部土地稀缺，市場欠成熟一般關(guān)注區(qū)域0.5~1.5TL增城非荔城0.5~1.5TK從化非街口0.5~1.5T廣州公司項目發(fā)展策略及趨勢備注:G代表Golden系列；C代表City系列；T代表Town系列片區(qū)名稱發(fā)展?fàn)顩r戰(zhàn)略地位規(guī)劃容積率區(qū)間土地屬性D東部新城土地發(fā)展關(guān)鍵詞：(中)高容積率；City為主，Golden為輔容積率區(qū)間劃分：中低容積率 <1.5中高容積率 1.5~2.5高容積率 >2.5容積率區(qū)間劃分：三、廣州產(chǎn)品資料庫三、廣州產(chǎn)品資料庫

1、客戶與土地的關(guān)聯(lián)性

2、土地與產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)性

3、客戶與產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)性

4、市場中的產(chǎn)品分布狀況產(chǎn)品資料庫的分析內(nèi)容 產(chǎn)品資料庫的分析內(nèi)容客戶類型+土地屬性

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25-50在現(xiàn)有市場供應(yīng)和價格下，City是主流客戶最主流的供應(yīng)和選擇，Town居其次小太陽和后小太陽對于Town和Golden的排斥不太大青年持家和中年之家在Golden中很少量，可能和老人及支付能力有關(guān)青年之家在Golden的量少，與其支付能力有一定關(guān)系，如果戶型面積減少，有增加的可能客戶類型+土地屬性>300200-300150-2土地屬性+單體類型

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25-50目前廣州市場中，City的比重較高（在中高容積率下）City和Golden土地中的單體類型主要是雙向的一核4和一核6City土地中也有小部分雙向/多向的一核8Town土地中不超過一核6土地屬性+單體類型>300200-300150-2土地屬性+戶型類型

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25-50目前廣州市場中，City和Town土地中的戶型類型以3居2衛(wèi)和2居1衛(wèi)為主Golden土地中以3居2衛(wèi)居多，2居1衛(wèi)也有一定量土地屬性+戶型類型>300200-300150-2

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25-50客戶類型+單體形態(tài)目前廣州市場中，雙向單體是供應(yīng)和選擇的主流多向單體其次單向單體受資源制約，供應(yīng)量很少>300200-300150-200100-150

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25-50客戶類型+單體類型目前廣州市場中，雙向一核4是主流供應(yīng)和選擇，雙向/多向一核六其次小太陽和后小太陽在一核8/7單體中也有部分，這一定程度上是這兩類人群比重最大所致一核7-8因為品質(zhì)原因供應(yīng)和選擇較少（更不被富貴之家接受），一核8以上數(shù)量很少>300200-300150-200100-150

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25-50客戶類型+戶型類型3居2衛(wèi)是除青年之家/年邁長者外的客戶的主流需求青年之家的主流選擇是2居1衛(wèi)小太陽和后小太陽的第二比重選擇2居1衛(wèi)，第三比重選擇是3居1衛(wèi)，這可以理解為在現(xiàn)有市場供應(yīng)和價格下的反映，但從功能需求看，仍有進一步提升的需求現(xiàn)有市場下，青年持家和中年之家對2居1衛(wèi)也有一定需求>300200-300150-200100-150

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100-150

50-100

25-50客戶類型+戶型面積目前廣州市場中，110-140平米是除青年之家/年邁長者外的客戶的主流面積需求青年之家的主流面積選擇是70-90平米小太陽、后小太陽和青年持家的面積選擇表現(xiàn)為向下延展，這是在現(xiàn)有市場供應(yīng)和價格下的反映。相對后小太陽，小太陽對面積的向下兼容性更強，可能是受孩子年齡的影響>300200-300150-200100-150三居兩衛(wèi)比重比預(yù)想的大，需關(guān)注9070后的走勢三居一衛(wèi)目前比重居第三，可能是9070后的關(guān)注區(qū)域，結(jié)合客戶需求，可能出現(xiàn)1.5個衛(wèi)生間的配置需求二居中一衛(wèi)的戶型占絕對多數(shù)注：格中數(shù)字表示不同的戶型個數(shù)，也可切換成戶型套數(shù)廣州市場中產(chǎn)品的聚集度很高廣州市場的單向單體比重很小一核4和一核6的單體比重最大，一核8的比重其次，一核5和一核7處于補充狀態(tài)

>100

60-100

40-60

20-40

10-20三居兩衛(wèi)比重比預(yù)想的大，需關(guān)注9070后的走勢注：格中數(shù)字表四、廣州產(chǎn)品系列劃分四、廣州產(chǎn)品系列劃分

產(chǎn)品系列劃分 產(chǎn)品系列劃分五、客戶∝產(chǎn)品（某一產(chǎn)品系列下）五、客戶∝產(chǎn)品（某一產(chǎn)品系列下）重點需求選擇次重點需求選擇客戶對土地的選擇

客戶/土地/產(chǎn)品選擇匯總清單在某一土地屬性下客戶對產(chǎn)品的選擇（City）重點需求選擇次重點需求選擇客戶對土地的選擇 客戶/土地/產(chǎn)品客戶∝產(chǎn)品（C1系列）客戶特征青年持家小太陽孩子三代……高支付能力中支付能力……戶型分類2居1衛(wèi)3居1衛(wèi)3居2衛(wèi)4居2衛(wèi)……舒適緊湊……單體分類一核四一核五一核六……單向雙向多向……客戶∝產(chǎn)品（C1系列）客戶特征青年持家戶型分類2居1衛(wèi)單體分六、可能產(chǎn)品組合方案及選擇六、可能產(chǎn)品組合方案及選擇產(chǎn)品選擇流程產(chǎn)品系列CityGolden(中)高容積率；City為主，Golden為輔——政府住房政策導(dǎo)向——公司項目發(fā)展策略及趨勢客戶產(chǎn)品組合組合選擇客戶產(chǎn)品組合原則：（1）近似人群原則（2）相對純化原則組合選擇原則：（1）普遍適用原則（2）銷售市場判斷（市場需求量+需求迫切性）（3）簡單優(yōu)先原則產(chǎn)品選擇流程產(chǎn)品系列CityGolden(中)高容積率；Ci產(chǎn)品選擇流程客戶產(chǎn)品組合原則：（1）近似人群原則（2）相對純化原則產(chǎn)品系列City客戶產(chǎn)品組合組合選擇核心客戶群：青年持家/青年之家/孩子三代/小太陽（富貴之家因檔次和產(chǎn)品特異性，不作為本次研究范圍）近似人群：（1）根據(jù)客戶需求表，青持（QC）、三代（HS）、小太（XT）的需求相對類似，相互可以組合；（2）青之（QZ）與以上三類有所不同，青之戶型面積需求跨度大，可劃分成3段：90-70平（QZ1）；70-50平（QZ2）；50平以下（QZ3）；QZ1和其他三類面積接近，可進行組合；QZ1-3因為同一客群雖面積跨度較大，仍可組合。相對純化：組合時，避免超過3種以上客戶在同一組合中出現(xiàn)，以求簡單。產(chǎn)品選擇流程客戶產(chǎn)品組合原則：產(chǎn)品系列City客戶產(chǎn)品組合組產(chǎn)品選擇流程產(chǎn)品系列City客戶產(chǎn)品組合組合選擇產(chǎn)品舒適度用地經(jīng)濟性產(chǎn)品舒適度用地經(jīng)濟性（注：對于廣州的City，一核6是上限）（City）（Golden）產(chǎn)品選擇流程產(chǎn)品系列City客戶產(chǎn)品組合組合選擇產(chǎn)品舒適度用產(chǎn)品選擇流程產(chǎn)品系列City客戶產(chǎn)品組合組合選擇組合選擇原則：普遍適用：在市場上能被普遍接受或存在的。銷售市場判斷：市場上需求量最大的組合；我們的產(chǎn)品中目前需求迫切性高的。簡單優(yōu)先：一般情況下，客戶組合相對單純，關(guān)注度排序相對較高；同時兼顧適度的客戶混合，增加適應(yīng)性。組合比例（根據(jù)土地屬性區(qū)分）對于客戶組合的比例關(guān)系，可結(jié)合城市中各種客群的比例關(guān)系考慮。廣州(總體)：青年持家24.7%>小太陽17.5%

>

孩子三代14.8%

>

青年之家13.4%

>

富貴之家5.5%產(chǎn)品選擇流程產(chǎn)品系列City客戶產(chǎn)品組合組合選擇組合選擇原則產(chǎn)品選擇流程產(chǎn)品系列City客戶產(chǎn)品組合組合選擇產(chǎn)品舒適度用地經(jīng)濟性產(chǎn)品舒適度用地經(jīng)濟性（注：對于廣州的City，一核6是上限）青年群體（City）（Golden）產(chǎn)品選擇流程產(chǎn)品系列City客戶產(chǎn)品組合組合選擇產(chǎn)品舒適度用土地屬性一核戶數(shù)客戶類型戶數(shù)戶型面積居衛(wèi)數(shù)CITY4孩子三代212032小太陽29031土地屬性一核戶數(shù)客戶類型戶數(shù)戶型面積居衛(wèi)數(shù)CITY6青年持家2+2110+7532+21小太陽29031面積/居衛(wèi)數(shù)選擇在某一產(chǎn)品系列下，根據(jù)客戶特征和需求，結(jié)合與產(chǎn)品的對應(yīng)關(guān)系選取戶型類型，面積區(qū)間和居衛(wèi)數(shù)。土地屬性一核戶數(shù)客戶類型戶數(shù)戶型面積居衛(wèi)數(shù)GOLDEN8青年持家2+2110+9032+32小太陽29031青之127521產(chǎn)品選擇流程產(chǎn)品系列City客戶產(chǎn)品組合組合選擇土地屬性一核戶數(shù)客戶類型戶數(shù)戶型面積居衛(wèi)數(shù)CITY4孩子三代產(chǎn)品選擇表（高層）ABCD（青年群體）土地屬性CityCityGoldenGolden一核幾戶4687/8客戶選擇孩子三代/小太陽青年持家/小太陽青持/小太陽/青之1青之戶型面積2X120平+2X90平2X110平+2X90平+2X75平（青持）2X110平+2X90平+2X90平+2X75平2x90+2x80+2x70+2x55居衛(wèi)數(shù)32+3132+31+2132+32+31+213+2+2+1單體物理特征（拼接性、單雙向）雙向/可拼接雙向/可拼接多向/可拼接多向/可拼接一核4選擇簡述土地屬性：

City是項目發(fā)展重點一核戶數(shù)：

City中一核4和6的聚類最突出客戶選擇：（1）City一核4為核心客群的主流選擇（排斥度）（2）City一核4自身條件好，適合相對舒適的產(chǎn)品；孩子三代對面積需求最大（3）考慮9070，小太陽的面積需求向下兼容性更強；青之選擇在Golden解決戶型比例： 孩三和小太的客群比重接近產(chǎn)品選擇表（高層）ABCD土地屬性CityCityGolde七、設(shè)計可能性研究七、設(shè)計可能性研究廣州高層單體類型形態(tài)研究廣州高層單體類型形態(tài)研究單體類型的比較研究（高層）單體類型的比較研究（高層）單體類型的可能選擇（高層）凸字形：一核3/4工字形：一核4/6士字形：一核5/6風(fēng)車型：一核6/7/8C字形：一核6/7單體類型的可能選擇（高層）凸字形：一核3/4廣州高層單體核心筒研究廣州高層單體核心筒研究八、客戶需求提煉八、客戶需求提煉客戶需求提煉

和設(shè)計進行充分溝通，對現(xiàn)有信息充分了解后，通過頭腦風(fēng)暴，共同提煉出針對每個客戶的主要突破點（單體+戶型），避免信息過量造成的重點不突出。同時，可以嘗試相對概括地模擬出其典型家庭行為。家庭結(jié)構(gòu)生活模式戶內(nèi)核心關(guān)注點戶內(nèi)空間資源投向單體公共部分要求客戶需求提煉和設(shè)計進行充分溝通，對現(xiàn)有信息充分了解后，通過九、競品單體研究九、競品單體研究舒適度（高）使用率（高）單體區(qū)分圖舒適度（享受）使用率（高）客戶對單體的需求XX居家型富貴型享受型（實用）

競品單體研究舒適度（高）使用率（高）單體區(qū)分圖舒適度（享受）使用率（高）

保利花園類別形態(tài)特征

主朝向

特征評價舒適度戶型通風(fēng)好戶型外部視野和采光

（拼接時）天井內(nèi)次臥一般每戶朝向大戶在北入戶大堂

公共空間（核心筒）有采光通風(fēng)入戶關(guān)系離電梯太近入戶花園無使用率85.16%用地效率面寬22進深22.4標準層面積384.98拼接性好附屬信息建筑類型中高層戶型情況（居室數(shù)）2+3核心筒形式

競品單體研究——1核4保利花園類別形態(tài)特征主朝向特征評價舒適度戶型通風(fēng)好戶型

東方新世界.錦逸類別形態(tài)特征

主朝向

特征評價舒適度戶型通風(fēng)好戶型外部視野和采光

（拼接時）天井內(nèi)次臥一般每戶朝向大戶在南入戶大堂

公共空間（核心筒）有采光通風(fēng)入戶關(guān)系好入戶花園有使用率

用地效率面寬33.4進深24標準層面積560.97拼接性好附屬信息建筑類型中高層戶型情況（居室數(shù)）3+4核心筒形式

競品單體研究——1核4東方新世界.錦逸類別形態(tài)特征主朝向特征評價舒適度戶型通

富力城Ⅱ期天籟萊茵-2類別形態(tài)特征

主朝向

特征評價舒適度戶型通風(fēng)好戶型外部視野和采光

（拼接時）天井內(nèi)次臥一般每戶朝向大戶在北入戶大堂

公共空間（核心筒）有采光通風(fēng)入戶關(guān)系好入戶花園一半有使用率82.75%用地效率面寬25.9進深20.2標準層面積427.21拼接性

好附屬信息建筑類型中高層戶型情況（居室數(shù)）2+3核心筒形式

競品單體研究——1核4富力城Ⅱ期天籟萊茵-2類別形態(tài)特征主朝向特征評價舒適度

富力城Ⅱ期天籟萊茵-1類別形態(tài)特征

主朝向

特征評價舒適度戶型通風(fēng)好戶型外部視野和采光

（拼接時）天井內(nèi)次臥不佳每戶朝向均勻入戶大堂

公共空間（核心筒）有采光通風(fēng)入戶關(guān)系好入戶花園無使用率82.76%用地效率面寬23.3進深20.3標準層面積411.6拼接性差附屬信息建筑類型中高層戶型情況（居室數(shù)）3核心筒形式

競品單體研究——1核4富力城Ⅱ期天籟萊茵-1類別形態(tài)特征主朝向特征評價舒適度

美林海岸類別形態(tài)特征

主朝向

特征評價舒適度戶型通風(fēng)好戶型外部視野和采光

（拼接時）天井內(nèi)次臥一般每戶朝向大戶在北入戶大堂

公共空間（核心筒）有采光通風(fēng)入戶關(guān)系離電梯太近入戶花園無使用率81.44%用地效率面寬21.2進深23.1標準層面積377.55拼接性好附屬信息建筑類型中高層戶型情況（居室數(shù)）2+3核心筒形式

競品單體研究——1核4美林海岸類別形態(tài)特征主朝向特征評價舒適度戶型通風(fēng)好戶型

嶺南新世界類別形態(tài)特征

主朝向

特征評價舒適度戶型通風(fēng)好戶型外部視野和采光

（拼接時）天井內(nèi)次臥一般每戶朝向大戶在南入戶大堂

公共空間（核心筒）有采光通風(fēng)入戶關(guān)系好入戶花園一半有使用率82.98%用地效率面寬26.1進深21.05標準層面積392.82拼接性好附屬信息建筑類型中高層戶型情況（居室數(shù)）2+3+4核心筒形式

競品單體研究——1核4嶺南新世界類別形態(tài)特征主朝向特征評價舒適度戶型通風(fēng)好戶

時代玫瑰園三期類別形態(tài)特征

主朝向

特征評價舒適度戶型通風(fēng)好戶型外部視野和采光

（拼接時）天井內(nèi)次臥較好每戶朝向大戶在北入戶大堂

公共空間（核心筒）有采光通風(fēng)，有交往空間入戶關(guān)系好入戶花園無使用率

用地效率面寬25.6進深23.6標準層面積424.15拼接性好附屬信息建筑類型中高層戶型情況（居室數(shù)）2+3核心筒形式

競品單體研究——1核4時代玫瑰園三期類別形態(tài)特征主朝向特征評價舒適度戶型通風(fēng)

中海花城灣類別形態(tài)特征

主朝向

特征評價舒適度戶型通風(fēng)好戶型外部視野和采光

（拼接時）好每戶朝向均勻入戶大堂

公共空間（核心筒）有采光通風(fēng)入戶關(guān)系好入戶花園有使用率83.58%用地效率面寬31.6進深25.15標準層面積581.42拼接性好附屬信息建筑類型高層戶型情況（居室數(shù)）3核心筒形式

競品單體研究——1核4中?；ǔ菫愁悇e形態(tài)特征主朝向特征評價舒適度戶型通風(fēng)好戶

中海康城類別形態(tài)特征

主朝向

特征評價舒適度戶型通風(fēng)好戶型外部視野和采光

（拼接時）好每戶朝向大戶在南入戶大堂

公共空間（核心筒）有采光通風(fēng)入戶關(guān)系好入戶花園無使用率82.66%用地效率面寬26.2進深19.75標準層面積375.74拼接性好附屬信息建筑類型中高層戶型情況（居室數(shù)）2+3核心筒形式

競品單體研究——1核4中海康城類別形態(tài)特征主朝向特征評價舒適度戶型通風(fēng)好戶型

競品單體研究——1核4 競品單體研究——1核4

富力城Ⅱ期天籟萊茵-2時代玫瑰園三期中海康城要求類別形態(tài)特征

主朝向

特征評價舒適度戶型通風(fēng)好好好好戶型外部視野和采光

（拼接時）天井內(nèi)次臥一般天井內(nèi)次臥較好好解決天井內(nèi)次臥的視野問題每戶朝向大戶在北大戶在北大戶在南營銷確定入戶大堂

公共空間（核心筒）有采光通風(fēng)有采光通風(fēng)，有交往空間有采光通風(fēng)有采光通風(fēng)入戶關(guān)系好好好要解決好入戶花園一半有無無？使用率82.75%

82.66%大于83%用地效率面寬25.925.626.28.63進深20.223.619.757.06標準層面積427.21424.15375.74

拼接性

好好好好附屬信息建筑類型中高層中高層中高層營銷確定戶型情況（居室數(shù)）2+32+32+33+3核心筒形式

市場/客戶邏輯保證房間面寬/拼接后開口大/用地效率相對高

——適合享受型追求公共空間舒適度/天井內(nèi)次臥適當(dāng)改善

——適合標簽/社交型保證房間朝向，犧牲次臥開間/拼接后開口小/用低效率略低

——適合孩子三代

競品單體研究——1核4的幾種客戶邏輯富力城Ⅱ期天籟萊茵-2時代玫瑰園三期中?？党且箢悇e形態(tài)特十、設(shè)計任務(wù)書十、設(shè)計任務(wù)書設(shè)計條件明確戶型維度（客戶需求）單體維度戶型面積標配+選配精裝修要求（客戶+成本）戶數(shù)層數(shù)戶型選型土地利用效率外向資源分配拼接性要素設(shè)計價值觀（取舍原則）模數(shù)化模塊化結(jié)構(gòu)體系簡單經(jīng)濟體型簡單化立面靈活化+產(chǎn)品設(shè)計條件的確定設(shè)計條件明確戶型維度（客戶需求）單體維度戶型面積戶數(shù)設(shè)計價值第一部分：土地屬性第二部分：客戶類別和需求第三部分：產(chǎn)品解決和深度要求設(shè)計任務(wù)書第一部分：土地屬性設(shè)計任務(wù)書青年群體產(chǎn)品研究青年群體產(chǎn)品研究討論時間……萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品125課件廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅核心筒分析廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅核心筒分析1.小高層核心筒廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅核心筒分析形態(tài)特征：由一部電梯和一部封閉樓梯或開敞樓梯組成，適用于11層及11層以下的住宅。1.1和平家園

優(yōu)點：緊湊，分攤面積少，用地效率高。

缺點：核心筒只能通過樓梯間接通風(fēng)采光，核心筒內(nèi)空間狹窄；多棟拼接時位于天井內(nèi)的用房視野較差。范例：和平家園1.小高層核心筒廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅核心筒分析1.2錦繡香江、萬科城市花園E棟

優(yōu)點：核心筒有直接的通風(fēng)采光；嵌入兩戶之間的樓梯增加了長翼的面寬，利于改善多棟拼接時位于天井內(nèi)的用房視野。

缺點：分攤面積略增，用地效率降低。范例：錦繡香江廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅核心筒分析1.2錦繡香江、萬科城市花園E棟范例：錦繡香江廣州萬范例：萬科城市花園E棟廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅核心筒分析范例：萬科城市花園E棟廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅核心筒分析形態(tài)特征：由兩部電梯（其中一部為消防電梯）和一部防煙樓梯組成，通常消防電梯和防煙樓梯合用一個前室。適用于12層至18層的中高層住宅。2.1麗江花園

優(yōu)點：緊湊，分攤面積少，用地效率高；形式類似1.1的核心筒，但由于增加了一部電梯，使核心筒內(nèi)空間增大，而且利用兩部電梯與一部樓梯的寬度差，組織核心筒（合用前室）的通風(fēng)采光，一舉兩得。為工字形一梯四戶的中高層最典型的核心筒組織方式。

缺點：多棟拼接時位于天井內(nèi)的用房視野較差。范例：麗江花園

廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅核心筒分析2.中高層核心筒形態(tài)特征：由兩部電梯（其中一部為消防電范例：麗江花園

2.2新城海濱花園、時代花園LAGUNA

優(yōu)點：兩部電梯與樓梯長邊對向布置，中間為T

字形或工字形的交通空間連接各戶，交通流線自然短捷，可利用各戶間的交接位組織核心筒的通風(fēng)采光。為士字形一梯六戶的中高層最典型的核心筒組織方式。

缺點：無明顯缺點。范例：新城海濱花園廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅核心筒分析范例：新城海濱花園廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅核心筒分析范例：時代花園LAGUNA

廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅核心筒分析范例：時代花園LAGUNA廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅核心筒分范例：朗晴居

廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅核心筒分析

2.3朗晴居

優(yōu)點：兩部電梯與樓梯長邊背靠背布置，交通空間呈“凹”字形，各戶間結(jié)合緊密。

缺點：交通流線略長，核心筒通風(fēng)采光不佳，難以組織防煙樓梯間的自然通風(fēng)，須采用正壓送風(fēng)及設(shè)置正壓送風(fēng)井。范例：朗晴居廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅核心筒分析形態(tài)特征：由兩部或三部電梯（其中一部為消防電梯）和兩部防煙樓梯組成，通常消防電梯和其中一部防煙樓梯合用一個前室，另一部防煙樓梯單獨設(shè)置前室。適用于19層及19層以上的高層住宅。3.1薈雅苑、金羊花園

優(yōu)點：結(jié)構(gòu)方正缺點：核心筒通風(fēng)采光差，部分客廳位于死角位，朝向、視野差。若要滿足住宅單元內(nèi)的合理布局，則幾乎所有客廳朝向、視野俱差；若要滿足客廳的朝向、視野則需犧牲住宅單元內(nèi)的合理布局，無法兩全。范例：薈雅苑廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅核心筒分析3.高層核心筒形態(tài)特征：由兩部或三部電梯（其中一部為消范例：薈雅苑范例：金羊花園

廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅核心筒分析范例：金羊花園廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅核心筒分析3.2協(xié)和新世界、富力順意花園

優(yōu)點：通過旋轉(zhuǎn)核心筒，利用旋轉(zhuǎn)后的核心筒與住宅之間的空隙，組織交通及住宅的輔助空間，有效利用轉(zhuǎn)角位，核心筒通風(fēng)采光明顯改善，廳房布局合理，朝向、視野俱佳。

缺點：無明顯缺點。范例：協(xié)和新世界廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅核心筒分析3.2協(xié)和新世界、富力順意花園范例：協(xié)和新世界廣州萬科產(chǎn)范例：富力順意花園

廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅核心筒分析范例：富力順意花園廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅核心筒分析形態(tài)特征：電梯筒與樓梯筒拉開一定的距離，形成一定的角度，利用無柱連廊形成交通空間。住宅單元沿交通空間組織，并在某些部位留出大的開口，形成開放的核心筒，衍生出C字形、K字型等新型高層住宅平面。適用于12至18

層的中高層和19層及19層以上的高層住宅。4.1時代玫瑰園一期

優(yōu)點：開放核心筒，有良好的通風(fēng)采光，回家感覺良好。凌空的無柱連廊交通空間面積折半計算，提高了住宅實用率。豎向上存在小的居住鄰里單元公共空間，為改善城市居民間的人際交往提供場所，實現(xiàn)了高層住宅院宅化。住宅單元擁有充足的通風(fēng)采光面。缺點：由于需要開放核心筒，只適用于一梯六戶或一梯七戶的住宅。范例：時代玫瑰園一期廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅核心筒分析4.新型高層核心筒形態(tài)特征：電梯筒與樓梯筒拉開一定的距離，范例：時代玫4.2新光城市廣場北區(qū)

優(yōu)點：開放核心筒，優(yōu)點類同4.1，但區(qū)別在于將三個電梯筒分開，形成三個一梯兩戶的布局，隔層設(shè)置的居住鄰里單元公共空間停留性更強。缺點：也只適用于一梯六戶或一梯七戶的住宅。該平面由于用地的限制，需要將三棟住宅塔樓以環(huán)型緊湊地拼接，造成部分次要用房面向開口天井。范例：新光城市廣場北區(qū)廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅核心筒分析4.2新光城市廣場北區(qū)范例：新光城市廣場北區(qū)廣州萬科產(chǎn)品庫4.3某項目一梯五戶、一梯六戶

優(yōu)點：類同4.1，但區(qū)別在于樓梯筒與電梯筒之間形成一定的夾角，在核心筒內(nèi)完成轉(zhuǎn)角處理，適用于用地的轉(zhuǎn)角部位，或特殊形狀的用地。與前兩種相比，該核心筒更具備生長性，住宅單元的“部件化”更明顯。缺點：由于形態(tài)的特殊性，適用范圍有一定限制。范例：某項目一梯五戶廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅核心筒分析4.3某項目一梯五戶、一梯六戶范例：某項目一梯五戶廣州萬科范例：某項目一梯六戶廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅核心筒分析范例：某項目一梯六戶廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅核心筒分析廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析一.高層住宅平面形態(tài)廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析1.

凸字形

適用戶數(shù)：一梯三戶至一梯四戶

常用戶數(shù)：一梯四戶1.1大進深小面寬的凸字形

適用于用地方正，或南北兩向皆有良好外向資源的地塊。范例：麗晴軒一.高層住宅平面形態(tài)廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅平面形態(tài)及典型廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析1.2小進深大面寬的凸字形

適用于用地狹長，或南北兩向中其中一向外向資源較差的地塊。范例：廣州萬科城市花園E棟、F棟廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析1.2廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析2.工字形適用戶數(shù)：一梯四戶至一梯六戶常用戶數(shù)：一梯四戶適用于用地方正且較寬松、南北兩向皆有良好外向資源的地塊。與大進深小面寬的凸字形對比，優(yōu)點是每一戶皆可三面采光通風(fēng)，缺點是土地利用率略低。范例：和平家園廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析2.工廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析范例：駿景花園范例：麗江花園左岸廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析范例：駿景廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析3.蝶形適用戶數(shù)：一梯四戶至一梯六戶常用戶數(shù)：一梯六戶適用于用地方正且較寬松、南北兩向皆有良好外向資源的地塊。從平面組合形式看，類似凸字形與工字形的結(jié)合。一梯六戶的組合在保持凸字形和工字形優(yōu)點的同時，進一步提高了土地利用率。因此，蝶形成為廣州近年高層多戶的主流平面形態(tài)。范例：富力陽光美居廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析3.蝶廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析范例：廣州雅居樂范例：新城海濱花園廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析范例：廣州廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析范例：時代花園Laguna廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析范例：時代廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析4.Y字形

適用戶數(shù)：一梯三戶至一梯六戶

常用戶數(shù)：一梯六戶適用于不規(guī)則或較寬松、四周沒有不良外向資源的地塊。從平面組合形式上看，在自然巧妙留出核心筒的同時，最大限度地利用了通風(fēng)采光面，并使主要居住空間擁有良好的外部視線。在總平面組合上，Y字形可通過各單元的拼接，組合成較為自由的形態(tài)；也可獨立為塔式布置，但土地利用率較低。范例：星河灣廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析4.Y廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析范例：翠安儂苑范例：芳草園廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析范例：翠安廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析5.

風(fēng)車形

適用戶數(shù)：一梯六戶至一梯八戶

常用戶數(shù)：一梯六戶至一梯八戶

適用于較高密度和容積率的、四周沒有不良外向資源的地塊。土地利用率高，平面緊湊。在主要居住空間的朝向、視線等方面，遠優(yōu)于傳統(tǒng)的井字形平面，近年來的發(fā)展有逐漸取代井字形平面的趨勢。下列的范例中，富力順意花園和協(xié)和新世界花園在此方面的優(yōu)點最為突出。范例：光大花園榕上居廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析5.風(fēng)廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析范例：富力順意花園范例：協(xié)和新世界花園廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析范例：富力廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析6.C字形

適用戶數(shù)：一梯六戶至一梯七戶

常用戶數(shù)：一梯六戶

適用于較高密度和容積率的、四周沒有不良外向資源的地塊。屬于創(chuàng)新性的高層住宅平面形態(tài)，主要特點是將傳統(tǒng)封閉的核心筒打開，在某個方向可自然采光通風(fēng)，并可根據(jù)需要在豎向空間上形成小的居住鄰里單元公共空間。每一戶均擁有良好的采光和視線。在核心筒的組織上，分為集中核心筒和分散核心筒的設(shè)計。范例：時代玫瑰園一期廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析6.C廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析范例：新光城市廣場北區(qū)廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析范例：新光廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析7.K字形

適用戶數(shù)：一梯五戶至一梯六戶

常用戶數(shù)：一梯五戶至一梯六戶

適用于用地的轉(zhuǎn)角部位，或特殊形狀的用地。通過開放核心筒的設(shè)計，在核心筒內(nèi)完成對轉(zhuǎn)角的處理，不但使核心筒獲得充足的自然采光通風(fēng)，同時利用開放核心筒拉開戶與戶之間的角度和距離。在使每一戶均方正實用且互不干擾的基礎(chǔ)上，起到作為轉(zhuǎn)角單元的作用。范例：(一梯五戶）廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析7.K廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析范例：(一梯六戶）廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析范例：(二.

典型戶型平面分析廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析1.

直廳，房置于一邊適用范圍：兩房及三房單元優(yōu)點：分區(qū)明確缺點：當(dāng)房間數(shù)多時，交通面積增加范例：廣州某項目二.典型戶型平面分析廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅平面形態(tài)及典廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析2.直廳，房置于兩側(cè)適用范圍：三房以上單元優(yōu)點：交通面積少缺點：土地及平面資源占用多，各單元平面布置有制肘，較適合單翼一個大戶型的平面。范例：廣州某項目廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析2.直廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析3.橫廳適用范圍：通常作為輔助戶型平面出現(xiàn)，如小進深大面寬的凸字形。優(yōu)點：滿足高層住宅單元的具體平面需求。缺點：交通流線較長，臥室對客廳有一定干擾。范例：新城海濱花園廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析3.橫廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析4.L型廳適用范圍：廳側(cè)出陽臺（花園）的戶型平面優(yōu)點：L形廳與側(cè)出的陽臺（花園）形成視線貫通的大空間，尺度舒適；分區(qū)明確。缺點：占用面寬較大；L形轉(zhuǎn)角處的設(shè)計容易造成一定的浪費。范例：中海藍灣廣州萬科產(chǎn)品庫

高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析4.L從客戶到產(chǎn)品——產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品

目錄 一、產(chǎn)品庫概述 二、產(chǎn)品資料庫 三、產(chǎn)品庫實踐（廣州） 四、青年群體產(chǎn)品研發(fā)萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品125課件產(chǎn)品庫概述產(chǎn)品庫概述以前，我們拿到了土地再做產(chǎn)品，現(xiàn)在，我們要在獲取土地之前做產(chǎn)品……既然沒有具體的項目地塊，我們就要把這個城市的所有土地大致上分成幾類，這個城市的所有客戶也分成幾類（當(dāng)然，都盡可能控制在個位數(shù)），每一類土地上聚集著一些對應(yīng)的客戶，他們對產(chǎn)品的需求具有較強的特征，我們根據(jù)這個特征制定了產(chǎn)品系列——G1、G2、G3、T1、T2、C……產(chǎn)品系列各自具有的產(chǎn)品特征，需要我們?nèi)ふ?，更需要的是去賦予……每個產(chǎn)品系列中，不同類別客戶需求的差異，也需要我們?nèi)ふ?，去賦予……之后，我們要把這些特征，物理化在一個單體方案中……這樣，這個單體方案就既值得復(fù)制，也可以復(fù)制，因為它身上，體現(xiàn)了某類客戶在某類土地上選擇產(chǎn)品時的核心需求；而不是其他什么原因。當(dāng)操作具體的項目時，某些情況下，這個單體可能會需要做修改，不過修改的是適應(yīng)項目的物理參數(shù)，而非客戶需求特征

如果用一頁紙來介紹產(chǎn)品庫……以前，我們拿到了土地再做產(chǎn)品，現(xiàn)在，我們要在獲取土地之前做產(chǎn)我們選擇了廣州市的G3、T1做產(chǎn)品……G3和T1的產(chǎn)品差異在于：前者至少一梯7，后者最多一梯六；前者可以沒有入戶花園，后者必須有入戶花園；前者必須具備餐廚打開界面，后者可以不作要求；前者生活陽臺必須大于N平米，進深大于M米，后者數(shù)字要小得多……在G3系列中，青之與青持的產(chǎn)品差異在于：青年持家廚房必須保證若干功能配置，青年之家則少得多；青年持家有家政空間，青年之家無；青年持家有正式餐廳，青年之家只有兩人餐臺……之后，做成單體方案中，有可能G3的青持與青之在一個單體中共存，也有可能只考慮青持，根據(jù)市場的客戶比例，選擇一個合理的，而不是一個唯一的……再用一頁紙來舉個例子（僅僅是例子）……我們選擇了廣州市的G3、T1做產(chǎn)品……再用一頁紙來舉個例子（滿足集團發(fā)展對效率和規(guī)模的要求，在更短的時間內(nèi)提供整套產(chǎn)品解決方案（建立和客戶相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品體系，圍繞客戶價值精準化，通過做簡單，獲取更高的效率。）產(chǎn)品庫能力效率簡單客戶合作內(nèi)部外部改變流程，提升效率流程工具操作方式操作方式與產(chǎn)品質(zhì)量客戶期望的產(chǎn)品完善度

產(chǎn)品庫的目標滿足集團發(fā)展對效率和規(guī)模的要求，在更短的時間內(nèi)提供整套產(chǎn)品解

產(chǎn)品庫與產(chǎn)品系列產(chǎn)品系列產(chǎn)品庫產(chǎn)品系列建立了客戶與土地的關(guān)聯(lián)產(chǎn)品系列土地配套生命周期客戶產(chǎn)品產(chǎn)品庫則致力于建立基于土地屬性的客戶與產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)，實現(xiàn)客戶價值導(dǎo)向土地客戶產(chǎn)品 產(chǎn)品庫與產(chǎn)品系列產(chǎn)品系列產(chǎn)品庫產(chǎn)品系列建立了客戶與土地的關(guān)

產(chǎn)品庫的產(chǎn)品劃分與產(chǎn)品系列關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品劃分方式篩選法——通過從大到小的逐層篩選縮小土地和客戶的范圍，再建立與產(chǎn)品的對應(yīng)土地配套生命周期客戶產(chǎn)品1產(chǎn)品2產(chǎn)品3……地理位置周邊配套小區(qū)產(chǎn)品 產(chǎn)品庫的產(chǎn)品劃分與產(chǎn)品系列關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品劃分方式篩選法——通過

產(chǎn)品庫體系產(chǎn)品系列土地配套生命周期客戶產(chǎn)品產(chǎn)品價值需求點規(guī)劃特征單體特征戶型特征主力產(chǎn)品某一產(chǎn)品系列下的產(chǎn)品選擇1、在一定區(qū)域內(nèi)，為合適的客戶在合適的土地上提供合適的萬科產(chǎn)品2、進行產(chǎn)品梳理，為產(chǎn)品復(fù)制和工廠化做準備3、基于產(chǎn)品梳理的產(chǎn)品優(yōu)化 產(chǎn)品庫體系產(chǎn)品系列土地配套生命周期客戶產(chǎn)品產(chǎn)品價值需求點規(guī)

產(chǎn)品庫工作流程土地特征產(chǎn)品系列3年項目發(fā)展趨勢及策略基于客戶需求的產(chǎn)品設(shè)計成本控制產(chǎn)品入庫產(chǎn)品資料庫產(chǎn)品選擇產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品入庫趨勢研究主力客戶及其特征和需求配套特征某一產(chǎn)品系列下的產(chǎn)品分類及其特征客戶∝產(chǎn)品（某一產(chǎn)品系列下）確定重點發(fā)展的產(chǎn)品系列∝+可能產(chǎn)品組合方案產(chǎn)品的選取原則 產(chǎn)品庫工作流程土地特征產(chǎn)品系列3年項目發(fā)展趨勢及策略基于客“提供可復(fù)制的產(chǎn)品”

產(chǎn)品庫的核心價值是“好”產(chǎn)品才值得復(fù)制！有適應(yīng)性的產(chǎn)品才能復(fù)制！“提供可復(fù)制的產(chǎn)品” 產(chǎn)品庫的核心價值是“好”產(chǎn)品才值得復(fù)制“超出客戶滿意”——“超出客戶滿意”，就是超出客戶內(nèi)心需求。但這種需求有時因為市場上沒有具體的產(chǎn)品參照，因而無法明確表述。

什么是“好”產(chǎn)品我們需要筆記本電腦安全可靠，但如果沒有IBMThinkpad，我們?nèi)绾沃雷约盒枰V鋁合金框架與氣囊式硬盤保護功能呢？IBM提供了超越客戶滿意的功能，因而能夠獲得產(chǎn)品溢價。更好的顯示屏也是附加價值，為什么IBM不提供？因為并非需要安全性的商務(wù)客戶的最需！“超出客戶滿意” 什么是“好”產(chǎn)品我們需要筆記本電腦安全可靠“超出客戶滿意”的過程就是尋找“重要而未被滿足的需求”：找出某一類客戶的核心需求——比如商務(wù)人士對筆記本安全性的要求；此謂“重要”；通過創(chuàng)造性的過程，將客戶需求產(chǎn)品化，并找出核心需求之下市場尚未提供（即“未被滿足”）的功能；找出這些功能中，以目前的成本和生產(chǎn)模式看，可以付諸實現(xiàn)的功能；即價值工程。

如何做出“好”產(chǎn)品“超出客戶滿意”的過程就是尋找“重要而未被滿足的需求”： 如第一個層面：如果符合一個區(qū)域內(nèi)的氣候和規(guī)范、符合這個區(qū)域內(nèi)多數(shù)項目的土地條件要求，那么，就有了在這個區(qū)域內(nèi)的適應(yīng)性；第二個層面：如果不同地區(qū)的氣候和規(guī)范不同，但客戶的核心需求沒有變，那么，換了城市，“好產(chǎn)品”仍然是“好產(chǎn)品”，只是要本地化和項目化——直接復(fù)制變成了改版后的復(fù)制

如何具有適應(yīng)性第一個層面： 如何具有適應(yīng)性1、適應(yīng)性研發(fā)（針對各區(qū)域和核心城市）

主流客戶+土地區(qū)位與密度趨勢+競品規(guī)律2、超出客戶滿意的產(chǎn)品研發(fā)

客戶細分+需求歸納+功能研發(fā)+產(chǎn)品測試

產(chǎn)品庫的產(chǎn)品研發(fā)例如：小太陽客戶對生活陽臺的功能需求（兒童曬太陽、晾衣、游戲…）具有趨同性，但因氣候差異各地的具體解決方案不同（北方多封陽臺，南方不封），需要總部與區(qū)域共同工作1、適應(yīng)性研發(fā)（針對各區(qū)域和核心城市） 產(chǎn)品庫的產(chǎn)品研發(fā)例如主流客戶的需求趨同未來的土地供應(yīng)也表現(xiàn)出一定的趨同性用有限的產(chǎn)品滿足８０％的項目需求 “有限產(chǎn)品”與“大量需求”主流客戶的需求趨同 “有限產(chǎn)品”與“大量需求”產(chǎn)品資料庫產(chǎn)品資料庫

產(chǎn)品資料庫的功能使用對象：公司管理層、設(shè)計和營銷系統(tǒng)的專業(yè)人員功能——支持產(chǎn)品庫的構(gòu)建公司管理層：了解市場產(chǎn)品概況營銷系統(tǒng)：（1）分析有客觀市場制約下客戶/土地/產(chǎn)品三者之間的關(guān)系（2）競品市場研究，尋找產(chǎn)品的客戶邏輯（3）尋找市場產(chǎn)品空白點設(shè)計系統(tǒng)：（1）研究市場產(chǎn)品現(xiàn)狀，進行產(chǎn)品分類（2）歸納經(jīng)典產(chǎn)品（3）競品設(shè)計研究 產(chǎn)品資料庫的功能使用對象：公司管理層、設(shè)計和營銷系統(tǒng)的專業(yè)操作主體：格式與標準集團統(tǒng)一，一線公司營銷口/銷售代理公司完成錄入合作模式：兩個平臺分別服務(wù)于各自公司，同時可以進行信息對接代理公司信息平臺萬科產(chǎn)品資料庫平臺信息對接

產(chǎn)品資料庫的構(gòu)建（基于外部合作）操作主體：格式與標準集團統(tǒng)一，一線公司營銷口/銷售代理公司完信息錄入1、項目信息2、單體信息3、戶型信息4、客戶信息產(chǎn)品查詢數(shù)據(jù)分析（分3個層次）：1、分析結(jié)論概述（可進行城市間對比）2、交叉分析表格3、具體產(chǎn)品信息系統(tǒng)維護（以城市為單位進行系統(tǒng)設(shè)置和數(shù)據(jù)維護）

產(chǎn)品資料庫的結(jié)構(gòu)信息錄入 產(chǎn)品資料庫的結(jié)構(gòu)三居兩衛(wèi)比重比預(yù)想的大，需關(guān)注9070后的走勢三居一衛(wèi)目前比重居第三，可能是9070后的關(guān)注區(qū)域，結(jié)合客戶需求，可能出現(xiàn)1.5個衛(wèi)生間的配置需求二居中一衛(wèi)的戶型占絕對多數(shù)注：格中數(shù)字表示不同的戶型個數(shù)，也可切換成戶型套數(shù)廣州市場中產(chǎn)品的聚集度很高廣州市場的單向單體比重很小一核4和一核6的單體比重最大，一核8的比重其次，一核5和一核7處于補充狀態(tài)

>100

60-100

40-60

20-40

10-20三居兩衛(wèi)比重比預(yù)想的大，需關(guān)注9070后的走勢注：格中數(shù)字表產(chǎn)品庫的分工產(chǎn)品庫的分工集團：1、建立產(chǎn)品庫/產(chǎn)品資料庫的體系和標準2、結(jié)合集團發(fā)展目標和項目獲取情況明確產(chǎn)品庫的應(yīng)用目標和范圍3、根據(jù)具體情況，參與部分區(qū)域的部分具體研發(fā)及入庫工作4、開發(fā)產(chǎn)品庫的網(wǎng)絡(luò)平臺5、開發(fā)產(chǎn)品資料庫的網(wǎng)絡(luò)平臺區(qū)域：1、參與產(chǎn)品庫構(gòu)建的研討2、根據(jù)產(chǎn)品庫的構(gòu)建流程完成產(chǎn)品庫3、完成產(chǎn)品資料庫的具體錄入工作外部資源引入：1、各區(qū)域有固定的設(shè)計合作資源，共同研發(fā)2、各區(qū)域引入銷售代理公司完成產(chǎn)品資料庫的信息錄入

產(chǎn)品庫的分工集團： 產(chǎn)品庫的分工產(chǎn)品庫實踐（廣州）產(chǎn)品庫實踐（廣州）

產(chǎn)品庫工作流程（廣州）土地特征產(chǎn)品系列3年項目發(fā)展趨勢及策略基于客戶需求的產(chǎn)品設(shè)計成本控制產(chǎn)品入庫產(chǎn)品資料庫產(chǎn)品選擇產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品入庫趨勢研究主力客戶及其特征和需求配套特征某一產(chǎn)品系列下的產(chǎn)品分類及其特征客戶∝產(chǎn)品（某一產(chǎn)品系列下）確定重點發(fā)展的產(chǎn)品系列∝+可能產(chǎn)品組合方案產(chǎn)品的選取原則 產(chǎn)品庫工作流程（廣州）土地特征產(chǎn)品系列3年項目發(fā)展趨勢及策

目錄 一、客戶及產(chǎn)品趨勢 二、項目發(fā)展趨勢 三、廣州產(chǎn)品資料庫 四、廣州產(chǎn)品系列劃分 五、客戶∝產(chǎn)品（某一產(chǎn)品系列下）

六、可能產(chǎn)品組合方案及選擇 七、設(shè)計可能性研究 八、客戶需求提煉 九、競品單體研究 十、設(shè)計任務(wù)書萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品125課件一、客戶及產(chǎn)品趨勢一、客戶及產(chǎn)品趨勢廣州細分市場客戶比例家庭結(jié)構(gòu)細分從05年廣州市場客戶細分結(jié)果來看，社會新銳、望子成龍是廣州的主力群體，占廣州全市比例的83%，屬于市場主流購房人群。數(shù)據(jù)來源：2005年廣州公司客戶細分成果，未包括番禺、花都、從化、增城社會新銳：38.1％望子成龍：45.3％廣州細分市場客戶比例家庭結(jié)構(gòu)細分從05年廣州市場客戶細分結(jié)果保有挖掘關(guān)注廣州市場萬科客戶對萬科品牌喜好數(shù)據(jù)來源：2005年成交客戶及客戶細分成果市場客戶、現(xiàn)有業(yè)主與品牌喜好關(guān)系保有挖掘關(guān)注廣州市場萬科客戶對萬科品牌喜好數(shù)據(jù)來源：2005廣州公司細分客戶群選擇核心客戶群青年持家24.7%青年之家13.4%孩子三代14.8%小太陽17.5%富貴之家5.5%后小太陽13.0%老人一二三代2.1%中年之家9.0%非核心客戶群經(jīng)濟務(wù)實非目標客戶群廣州公司細分客戶群選擇核心客戶群青年持家24.7%后小太3房2衛(wèi)、3房1衛(wèi)、2房1衛(wèi)是主要的選擇。對于富貴之家，3房2衛(wèi)、4房2衛(wèi)為主流選擇青年持家、孩子三代對3房2衛(wèi)的選擇比例更高，孩子三代同時對3房1衛(wèi)也需求較高目標客戶對戶型的選擇3房2衛(wèi)、3房1衛(wèi)、2房1衛(wèi)是主要的選擇。目標客戶對戶型戶型選擇的總體情況房間數(shù)帶洗手間數(shù)3房是最主要的市場選擇，其次為2房衛(wèi)生間的配置需求，相應(yīng)的以三房二衛(wèi)、二房一衛(wèi)為主。戶型選擇的總體情況房間數(shù)帶洗手間數(shù)3房是最主要的市場選擇，目標客戶對戶型面積的選擇

被訪者預(yù)期的住房面積在80～90M2左右，并呈正態(tài)分布。富貴之家顯然需要更大的面積，平均達130平米，19％要求144平米以上。此外，青年持家、孩子三代因家庭人口數(shù)多而相對略大的面積，大約大10平米左右。說明：前期CATI數(shù)據(jù)，取消每平米3500元以下的樣本，推算，面積均值為93.8，顯示兩者調(diào)研結(jié)果差異很小。目標客戶對戶型面積的選擇被訪者預(yù)期的住房面積在80～90M戶型面積選擇的總體情況選擇多大的建筑面積？100M2以上144M2以上80M2以下120M2以下2房、3房、4房及以上的平均面積分別為76.7、96.9、138.9平方米從面積配比看，小2房、小3房的需求相當(dāng)突出比例合計100％戶型面積選擇的總體情況選擇多大的建筑面積？100M2以上14目標客戶對單體類型的選擇總體而言，消費者對8-12層的小高層沒有抗性，對13-17層的中高層以及18層以上的高層也基本沒有抗性。富貴之家則更傾向于高層住宅及少量別墅。目標客戶對單體類型的選擇總體而言，消費者對8-12層的小高層受9070政策的影響，需要用更小的戶型面積滿足客戶需求新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上?！獜V州市住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房

客戶關(guān)鍵詞：社會新銳、望子成龍 產(chǎn)品關(guān)鍵詞：小三房、兩房為主， 少量大三房，需考慮9070萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品125課件二、項目發(fā)展趨勢二、項目發(fā)展趨勢廣州市住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）——住房用地計劃表2：“十一五”期間住房用地計劃年度政府保障型住房（公頃）商品住房用地（公頃）合計（公頃）比例（％）各年度其他商品住宅平均容積率廉租住房用地新社區(qū)住房用地部隊和