領(lǐng)域項(xiàng)目拓盤報(bào)告（20071124）我們所有的工廠和設(shè)拖可能明天會被全部燒光，但是你永遠(yuǎn)無法動搖公司的品牌價(jià)值。--可口可樂已故CEO羅伯托.郭思達(dá)（RobertoGoizueta)

2如果Property僅僅是一座建筑，那它真的是辜負(fù)了太多人的希望，但，3如果它成為了品牌攻略中的一部分……4以塑造和建立品牌為核心思想，這又會成為一番不同的景象！5鄰域品牌攻略三部曲Askformore做產(chǎn)品不如做品牌6一、品牌意向核心7品牌意向核心攻略品牌遠(yuǎn)景行動分析對手確定原因案例學(xué)習(xí)品牌策略概念延展創(chuàng)意8五彩斑斕品牌與產(chǎn)品掛鉤

企業(yè)精神處處可見(萬科–持續(xù)的超越)

統(tǒng)一高檔形象于所有宣傳刊物都能發(fā)放出來產(chǎn)品形象顧客通路視覺商譽(yù)

設(shè)計(jì)獨(dú)特

屋苑配套完善，但環(huán)境配合有待發(fā)展

注重包裝

管理完善

設(shè)施好

權(quán)威有信譽(yù)有經(jīng)驗(yàn)有人才有承諾

廣告多–電視,平面,戶外王石作為企業(yè)發(fā)言人增強(qiáng)軟性

廣告暴光率

萬客會可與非萬科住戶保持聯(lián)系

銷售服務(wù)參次

事后補(bǔ)救型富人

忠誠自豪

年輕，事業(yè)有成高層次

龍頭老大

產(chǎn)品形象高檔

專業(yè),有實(shí)力

全國性

不斷創(chuàng)新

與時(shí)并進(jìn)

個(gè)性張揚(yáng)有品味

陽光燦爛有點(diǎn)高傲服務(wù)周到令人安心王石給予信心萬科創(chuàng)新高檔形象鮮明9

設(shè)計(jì)獨(dú)特

屋苑配套完善，但環(huán)境配合有待發(fā)展

注重包裝

管理完善

設(shè)施好

權(quán)威有信譽(yù)有經(jīng)驗(yàn)有人才有承諾

五彩斑斕品牌與產(chǎn)品掛鉤

企業(yè)精神處處可見(萬科–持續(xù)的超越)

統(tǒng)一高檔形象于所有宣傳刊物都能發(fā)放出來

廣告多–電視,平面,戶外王石作為企業(yè)發(fā)言人增強(qiáng)軟性

廣告暴光率

萬客會可與非萬科住戶保持聯(lián)系

銷售服務(wù)參次

事后補(bǔ)救型富人

忠誠自豪

年輕，事業(yè)有成高層次

龍頭老大

產(chǎn)品形象高檔

專業(yè),有實(shí)力

全國性

不斷創(chuàng)新

與時(shí)并進(jìn)

個(gè)性張揚(yáng)有品味

陽光燦爛有點(diǎn)高傲服務(wù)周到令人安心王石給予信心產(chǎn)品形象顧客通路視覺商譽(yù)萬科10產(chǎn)品形象顧客通路視覺商譽(yù)環(huán)境優(yōu)美處于旅游區(qū)、風(fēng)光明媚高檔文化和娛樂融合鮮明綠色色聯(lián)想，反映環(huán)境綠化化實(shí)力雄厚，，和外資企業(yè)合作的，，值得信賴賴華僑城本本身是標(biāo)標(biāo)志性建建筑高貴華麗麗富人區(qū)發(fā)展多樣樣化但局限地區(qū)性發(fā)發(fā)展陶醉感覺覺、浪漫高檔、有有格調(diào)國際化暴發(fā)戶、、名人懂享受上層社會會高端物業(yè)業(yè)身份、地地位的象象征華僑城11產(chǎn)品形象顧客通路視覺商譽(yù)環(huán)境優(yōu)美美處于旅游游區(qū)、風(fēng)光明媚高檔文化和娛樂融合鮮明綠色色聯(lián)想，反映環(huán)境綠化化實(shí)力雄厚，，和外資企業(yè)合作的，，值得信賴賴華僑城本本身是標(biāo)標(biāo)志性建建筑高貴華麗麗富人區(qū)發(fā)展多樣樣化但局限地區(qū)性發(fā)發(fā)展陶醉感覺覺、浪漫高檔、有有格調(diào)國際化華僑城暴發(fā)戶、、名人懂享受上層社會會12產(chǎn)品形象顧客通路視覺商譽(yù)華僑城萬科13這些發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，給與與我們什什么啟示示？14體量19981994199920002001200220032004198919912005四季花城城54萬天景花園園威登荔景大廈廈萬景花園園城市花園園瑰麗福景景大廈俊園桂苑彩園金色家園園18萬溫馨家園園金域藍(lán)灣灣30萬東海岸21萬17英里里5萬萬科城53萬第五園25萬成為領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者量的積累累廣泛的知知名度[量的積累累-廣泛知知名度-質(zhì)質(zhì)的飛躍－－成為領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者]——本項(xiàng)目目將成為重要契機(jī)啟示１品牌不是一一天建成的的。15啟示2標(biāo)簽化的意意義和口碑碑的形成“品牌代表表信任。隨隨著顧客的的選擇變得得越來越多多樣化，這這一點(diǎn)也變變得越來越越重要。人人們希望使使他們的生生活簡單化化。”--聯(lián)合利利華/NiallFitzgerald16TheConsumerBuyingSystem消費(fèi)者的購購買系統(tǒng)動機(jī)機(jī)考慮慮尋找找選擇擇購買買17動機(jī)機(jī)考慮慮尋找找選擇擇購買買品牌的標(biāo)簽簽化是第一一基本要素素18消費(fèi)者洞察察E.G:19客戶在購房房時(shí)，關(guān)注注的第一因因素是：萬科品牌牌居住區(qū)域（鹽田區(qū)、、東莞………）其中一半為為萬科老業(yè)業(yè)主20口碑形成的的關(guān)鍵性因因素是什么么？21Thisis～Youcanget～I(xiàn)am～Youare～CoreIdentitySymbolEmotionalBenefitBaseofAuthorityPersonalityFunctionalBenefitIdealCustomerImage信息層1信息層2信息層4信息層3基本功能形象歸屬情感符號22成功企業(yè)實(shí)實(shí)證研究23新鴻基新鴻基地產(chǎn)產(chǎn)高現(xiàn)金流高效率資金金回籠24新地?fù)碛辛剂己玫默F(xiàn)金金管理,維維持較低的的現(xiàn)金水平平,為提高高資產(chǎn)營運(yùn)運(yùn)效率,新新地維持低低存貨囤積積水平,較較其他同行行有較佳的的存貨管理理,即降低低土地囤積積。新地存存貨能長期期維持在60日內(nèi),其成功的關(guān)關(guān)鍵在于，，其堅(jiān)持以以客戶為導(dǎo)導(dǎo)向的運(yùn)營營方式，老老客戶重復(fù)復(fù)購買或推推薦購買率率較高。25的萬科：以客客戶為導(dǎo)向向；中海：強(qiáng)調(diào)調(diào)產(chǎn)品層面面的“均好好性”，機(jī)機(jī)會主義者者，缺乏戰(zhàn)戰(zhàn)略；華僑城：深深圳高端端；招商：仍然然是一個(gè)社社區(qū)開發(fā)商商；當(dāng)華僑城說說“華僑城城不是一天天建成的””；當(dāng)招商說““家在情在在”；當(dāng)萬科問““明天我們們將住在哪哪里？”；；當(dāng)中海說““使命創(chuàng)作作大地珍藏藏”；我們需要尋尋找自己的的標(biāo)桿企業(yè)業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略梳梳理26國際導(dǎo)航航國際企業(yè)業(yè)是怎樣樣做的？？27美國四大大房地產(chǎn)產(chǎn)公司的的基本數(shù)數(shù)據(jù)（2003財(cái)年））公司名稱PulteHomesCentexD.R.HortonLennar成立時(shí)間1956195019541978/1991上市時(shí)間1972/1983196919711992銷售額（百萬美元）$8,930$9,117$8,728$8,908凈收益（百萬美元）$454$795$625$751每股收益(EPS)（美元）$7.50$8.83$2.73$5.10員工人數(shù)1，1001，70028百萬美元元億美元29美國四大大房地產(chǎn)產(chǎn)公司的的業(yè)務(wù)范范圍對比比公司名稱PulteHomesCentexD.R.HortonLennar主營業(yè)務(wù)居民住房11類細(xì)分客戶幾乎涵蓋所有的居民住房市場居民住房各種細(xì)分市場公共設(shè)施建設(shè)建筑材料建筑服務(wù)居民住房首次置業(yè)二次置業(yè)居民住房應(yīng)有盡有的住房個(gè)性化設(shè)計(jì)的住房其他業(yè)務(wù)地產(chǎn)金融服務(wù)建筑材料生產(chǎn)物業(yè)服務(wù)地產(chǎn)金融服務(wù)不動產(chǎn)投資地產(chǎn)金融服務(wù)地產(chǎn)金融服務(wù)30盈利性指指標(biāo)：投投資回報(bào)報(bào)率31運(yùn)營效率率指標(biāo)：：固定資資產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率32PulteHomes企企業(yè)文化化：工廠廠化；Horton企業(yè)業(yè)文化：：服務(wù)客客戶；Centex企業(yè)文文化：做做正確的的事；Lennar關(guān)關(guān)注消消費(fèi)者的的語言；；Lennar把把關(guān)注消費(fèi)費(fèi)者的心心靈體驗(yàn)驗(yàn)寫入公司司的語言言平臺，，讓所有有的員工工隨時(shí)把把客戶當(dāng)當(dāng)作朋友友和親人人。下面面是Lennar自己己的字典典中的例例子：家園：1、舒適適的居住住場所；2、安安全、和和平的家家庭居住住所，充充滿了溫溫暖和美美好的記記憶；3、永遠(yuǎn)遠(yuǎn)不要稱稱呼為住住房或者者單元。。購買協(xié)議議：1、用來來描述Lennar為為其朋友友建筑家家園的條條款。2、個(gè)協(xié)協(xié)條款給給我們的的朋友來來擁有他他們的家家園。3、永遠(yuǎn)遠(yuǎn)不要把把該協(xié)議議稱為合合同。市場調(diào)查查：1、我們們的朋友友在來Lennar迎迎客中心心來訪時(shí)時(shí)所填寫寫的問卷卷；2、是是我們的的營銷人人員和新新房顧問問們使用用的一個(gè)個(gè)重要工工具。永永遠(yuǎn)不要要把它稱稱為一個(gè)個(gè)注冊卡卡。Lennar生生活：1、在在一個(gè)家家庭社區(qū)區(qū)所享受受的心靈靈安寧；；2、享享受舒適適、安全全、作為為業(yè)主的的驕傲和和富有的的快樂。。3、相相信Lennar作為為全美最最大的住住房建筑筑商會永永遠(yuǎn)和他他們在一一起，4、為Lennar而而驕傲傲，5、是極極好的感感覺！33萬科：以以“客戶戶”為導(dǎo)導(dǎo)向；中海：強(qiáng)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品品層面的的“均好好性”，，機(jī)會主主義者，，缺乏戰(zhàn)戰(zhàn)略；招商/華華僑城：：仍然是是一個(gè)社社區(qū)開發(fā)發(fā)商；Lennar：：關(guān)注消消費(fèi)者的的語言銷售為目目的？產(chǎn)品的打打造？客戶為導(dǎo)導(dǎo)向？？34以“客戶戶”為導(dǎo)導(dǎo)向宏發(fā)領(lǐng)域域品牌意意向的提提煉：35帶著這種種思路，，我們踏踏上了我我們的品品牌攻略略第二步步：二、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)品牌之之定位36品牌不是是你把這這個(gè)東西西放在某某個(gè)產(chǎn)品品上，就就像你把把標(biāo)識放放在產(chǎn)品品上一樣樣，或者者是把這這些東西西放在廣廣告上，，因?yàn)槠放破鋵?shí)就是是產(chǎn)品的本身身。－－“現(xiàn)代營營銷之父”科科特勒37在合適的土地上上為合適的客戶提供與之匹配的產(chǎn)產(chǎn)品！38品類模型在中原與萬科科的多年合作作基礎(chǔ)上雙方共同形成成了關(guān)于客戶戶—土地—產(chǎn)產(chǎn)品的三角關(guān)關(guān)系模型：產(chǎn)品

土地

客戶品類客戶導(dǎo)向的產(chǎn)產(chǎn)品分類方式式：【產(chǎn)品分類=客戶+土地+產(chǎn)品】】39項(xiàng)目界定客戶分析發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目界定經(jīng)濟(jì)測算競爭分析項(xiàng)目定位地塊項(xiàng)目界定40產(chǎn)品土地客戶市場【四大系列：金色、城花花、四季、高高檔】劃分標(biāo)準(zhǔn)：土土地對應(yīng)的客客戶價(jià)值！41【客戶、土地地、產(chǎn)品對應(yīng)應(yīng)：8大品類類】產(chǎn)品系列名子系列名子系列土地屬性產(chǎn)品核心價(jià)值主力細(xì)分客戶構(gòu)成典型項(xiàng)目城市住宅G11）地塊商務(wù)屬性高，周邊寫字樓密集，交通高度發(fā)達(dá)，享受市中心級別配套；2）交通噪音干擾大，周邊人群復(fù)雜；3）商業(yè)價(jià)值高便捷的城市生活注重工作便利的商務(wù)型客戶，關(guān)注產(chǎn)品服務(wù)及品質(zhì)商務(wù)人士（常年工作流動人士，無明顯的生命周期對應(yīng)關(guān)系）中天廣場G21）周邊配套完善，交通便捷，且較為安靜；2）適宜居住追求居住改善和品質(zhì)的客戶小太陽、后小太陽、孩子三代（客戶年齡以35-39為主）夢澤園G31）公共交通密集，站點(diǎn)在步行距離內(nèi)；2）周邊有大超市對產(chǎn)品總價(jià)敏感的首次置業(yè)客戶青年之家、小太陽家庭（客戶年齡25-34為主）融科三萬英尺城郊住宅C1）交通便捷，可快速到達(dá)，離城市成熟區(qū)域比較近；2）相對市中心居住密度低；3）地塊所在區(qū)域居住氛圍良好（水質(zhì)、空氣質(zhì)量好）舒適居住后小太陽、小太陽、孩子三代（客戶年齡以35-44為主）蔚藍(lán)海岸郊區(qū)住宅T1三通（水電路），政府未有對該區(qū)域的整體規(guī)劃低價(jià)格小太陽、青年之家、孩子三代（客戶年齡以25-34為主）早安星城T21）有自然資源；2）距離城市較遠(yuǎn)，但有快速道路可達(dá)；3）沒有完善生活配套（有條件可做到）舒適居住，考慮父母養(yǎng)老或休閑客戶年齡以35-50為主長沙玫瑰園高檔TOP1位于城市稀缺地段占有稀缺資源金色屋頂TOP2位于郊區(qū)，占有稀缺景觀資源碧桂園42項(xiàng)目界定－區(qū)區(qū)位區(qū)位：本項(xiàng)目目位于長沙雨花區(qū)政府對對面；萬家麗路與與香樟路交界界的東北角；；屬于城東板板塊體育新城城南總占地面積約約：95,210.96平米容積率：3.0總建筑面積約約：332,315.96平米其中住宅總面面積為：24,3245。16平米米商業(yè)面積為：：89,070。93平平米項(xiàng)目位于長沙沙城市核心區(qū)區(qū)位；商住比比例：1：0。3743政府北面的3.0容積率率的33萬平平米物業(yè)9萬平米的大大型商業(yè)自身身配套意味者者什么？44經(jīng)驗(yàn)告訴我們們：政府對其寄予予巨大期望它不是一個(gè)簡簡單的物業(yè)，，它將成為政政府市政配套套的一部分它將成為“雨雨花區(qū)新地標(biāo)標(biāo)”！45雨花區(qū)概況湖南經(jīng)濟(jì)看長長沙，長沙經(jīng)經(jīng)濟(jì)看雨花。。雨花區(qū)的4個(gè)個(gè)商圈、一條條鐵路奠定了了雨花區(qū)的王王者地位。以東塘為核心心的單極格局局，紅星商圈圈、高橋商圈圈和東塘商圈圈三星輝耀，，商賈云集，，財(cái)流涌動，，散發(fā)出無盡盡的商業(yè)魅力力。本案雨花是由商業(yè)業(yè)和流動人口口自發(fā)帶動的的經(jīng)濟(jì)綜合體體。46項(xiàng)目周邊交通通狀況交通通達(dá)性佳佳，公交系統(tǒng)統(tǒng)便利。其中中萬家麗路（（8道）；香香樟路（6道道）的高速道道路形象，道道路狀況佳。。萬家麗路香樟路體院路47項(xiàng)目周邊單位位項(xiàng)目周邊配套套事業(yè)單位云云集，是以中中南、林業(yè)、、省勘測設(shè)計(jì)計(jì)院為代表的的中高端事業(yè)業(yè)單位。1234567848項(xiàng)目周邊生活活配套周邊生活配套套檔次較低。。黃圈為項(xiàng)目2公里里范圍內(nèi)唯一一超市，面積積200平米米；藍(lán)綠為部分沿街商商鋪，灰色為農(nóng)貿(mào)市場。。49項(xiàng)目內(nèi)部1243項(xiàng)目目內(nèi)內(nèi)部部地地勢勢東東高高西西低低，，最最高高點(diǎn)點(diǎn)與與最最底底點(diǎn)點(diǎn)之之間間的的高高差差在在20m左左右右，，3號號位位置置為為項(xiàng)項(xiàng)目目至至高高點(diǎn)點(diǎn)。。土地地拆拆遷遷已已基基本本完完成成，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)年年底底完完成成所所有有拆拆遷遷。。50土地地小小結(jié)結(jié)公共共交交通通便便利利，，站站點(diǎn)點(diǎn)在在步步行行距距離離內(nèi)內(nèi)；；周邊邊配配套套較較為為完完善善，，而而占占據(jù)據(jù)總總體體37％％的的9萬萬商商業(yè)業(yè)面面積積對對住住宅宅有有著著巨巨大大影影響響。。區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢勢大大，，客客戶戶消消費(fèi)費(fèi)能能力力高高；；未來來發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿αΥ蟠笤胍粢舸蟠螅湛諝鈿馕畚廴救緡?yán)嚴(yán)重重周邊邊事事業(yè)業(yè)單單位位多多，，是是以以勘勘測測設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)院院為為主主的的中中高高端端單單位位眾多多學(xué)學(xué)院院聚聚集集，，人人文文氛氛圍圍重重；；51項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略略初初判判做為為以以商商業(yè)業(yè)帶帶動動，，以以流流動動人人口口聚聚集集，，物物流流發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)的的雨雨花花區(qū)區(qū)，，對對商商業(yè)業(yè)的的消消化化以以及及需需求求是是極極大大的的。。項(xiàng)目目現(xiàn)現(xiàn)階階段段周周邊邊配配套套不不成成熟熟、、且且項(xiàng)項(xiàng)目目周周邊邊3公公里里內(nèi)內(nèi)無無大大型型商商業(yè)業(yè)集集中中體體。。最最近近的的是是香香樟樟路路西西盡盡頭頭的的中中南南林林業(yè)業(yè)大大學(xué)學(xué)外外的的小小型型商商業(yè)業(yè)街街。。本項(xiàng)項(xiàng)目目現(xiàn)現(xiàn)階階段段發(fā)發(fā)展展不不成成熟熟但但本本項(xiàng)項(xiàng)目目擁擁有有9萬萬平平米米的的商商業(yè)業(yè)本項(xiàng)目目有實(shí)實(shí)力成成為以以商業(yè)業(yè)帶動動的新新型CLD核心心。52土地屬屬性判判定產(chǎn)品系列名子系列名子系列土地屬性產(chǎn)品核心價(jià)值評價(jià)高檔TOP1位于城市稀缺地段占有稀缺資源城市地段不夠稀缺，不占有稀缺資源。╳G11）地塊商務(wù)屬性高，周邊寫字樓密集，交通高度發(fā)達(dá)，享受市中心級別配套；2）交通噪音干擾大，周邊人群復(fù)雜；3）商業(yè)價(jià)值高注重工作便利的商務(wù)型客戶，關(guān)注產(chǎn)品服務(wù)及品質(zhì)項(xiàng)目現(xiàn)階段周邊商業(yè)氣氛不濃厚。╳城市住宅G21）周邊配套完善，交通便捷，且較為安靜；2）適宜居住追求居住改善和品質(zhì)的客戶周邊配套完善，生活便利，較為安靜。片區(qū)潛在客戶的身份感和開發(fā)商的文化底蘊(yùn)。╳G31）公共交通密集，站點(diǎn)在步行距離內(nèi)；2）周邊有大超市對產(chǎn)品總價(jià)敏感的首次置業(yè)客戶根據(jù)土地屬性，以及項(xiàng)目自身的9萬平米商業(yè)配套（占總體的37%)*從產(chǎn)產(chǎn)品核核心價(jià)價(jià)值研研判，，本項(xiàng)項(xiàng)目地地塊適適合做做以便便捷的的城市市生活活為核核心，，對產(chǎn)產(chǎn)品總總價(jià)敏敏感的的首次次置業(yè)業(yè)客戶戶的G3類城市市住宅宅產(chǎn)品品。√53土地屬屬性判判定但隨著著城市市化進(jìn)進(jìn)程的的發(fā)展展，雨雨花區(qū)區(qū)政府府的核核心號號召力力的開開啟，，片區(qū)區(qū)成熟熟度逐逐漸完完善。。項(xiàng)目目將在在未來來的3－5年由由G3類類型轉(zhuǎn)入以以商業(yè)業(yè)為核核心賣賣點(diǎn)的的城市市CBD類類的G1類類型。54項(xiàng)目開開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略第第一次次修正正以G3類類型滿足于于“對總價(jià)價(jià)較為為敏感感的客客戶””產(chǎn)品入入市，，隨著著城市市化進(jìn)進(jìn)程以以及片片區(qū)逐逐漸成成熟，，由G3向向G1類類型產(chǎn)品““注重工工作便便利的的商務(wù)務(wù)型客客戶，，關(guān)注注產(chǎn)品品服務(wù)務(wù)及品品質(zhì)”的客客戶轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。。產(chǎn)品由由：低低總價(jià)價(jià)，高高單價(jià)價(jià)產(chǎn)品品入市市，繼繼而轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向全全方面面的產(chǎn)產(chǎn)品。。55競爭分分析客戶分分析發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略項(xiàng)目界界定經(jīng)濟(jì)測測算競爭分分析項(xiàng)目定定位地塊項(xiàng)目界界定56從三個(gè)個(gè)方面面去分分析項(xiàng)項(xiàng)目面面臨的的市場場競爭爭1.宏宏觀政政策分分析2.整整體市市場競競爭態(tài)態(tài)勢；；3.片片區(qū)市市場競競爭態(tài)態(tài)勢；；571.市市場宏宏觀政政策分分析58中國““十一一五””規(guī)劃劃城市化化進(jìn)程程將會會刺激激房地地產(chǎn)開開發(fā)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)將將由第第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為為核心心轉(zhuǎn)換換為以以第三三產(chǎn)業(yè)業(yè)為核核心。。59可支配配收入入的增增加必必將提提高人人們對對于居居所的的需求求。60個(gè)人住住房貸貸款（（20070927）新政前新政后第二套房首付2-3成對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%第二套房貸款利率可享受最高15%的優(yōu)惠利率貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍；而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高追加貸款無此項(xiàng)規(guī)定商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評估價(jià)值浮動、不指明用途的住房抵押貸款；對已抵押房產(chǎn)，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款61本次的的調(diào)整整主要要是針針對個(gè)個(gè)人住住房貸貸款，，打擊擊房地地產(chǎn)投投機(jī)行行為。。1、對對象：：已有有一套套住房房使用用了貸貸款，，再申申請第第二套套或以以上住住房貸貸款的的購房房者。。而對對于第第一套套住房房是一一次性性付款款的購購房者者不適適用。。2、首首付、、利率率雙重重調(diào)控控對于第第二套套房貸貸款者者，不不僅首首付提提高至至4成成，而而且不不使用用優(yōu)惠惠利率率的基基礎(chǔ)上上還上上浮10%的房房貸利利率，，在加加息多多次后后，利利率的的上調(diào)調(diào)對投投機(jī)行行為起起到了了有效效的打打擊作作用，，壓縮縮了炒炒房的的利潤潤空間間。個(gè)人住住房貸貸款如：價(jià)價(jià)值值100萬萬房產(chǎn)產(chǎn)，按按照最最新五五年期期貸款款利率率7.83%的的基準(zhǔn)準(zhǔn)利率率計(jì)算算。新政前，，首付30萬，，使用10%的的優(yōu)惠惠利率后后一年的的利息約約為70*7.05%=4.933萬元新政后，，首付40萬，，使用1.1倍倍的房貸貸利率后后一年的的利息約約為60*8.61%=5.168萬元即：購房房者需要要使用更更多的資資金，支支付更高高的資金金成本，，投資成成本大大大提高，，利潤空空間壓縮縮，同樣樣的資金金進(jìn)入房房地產(chǎn)市市場交易易的換手手率也要要下降，，有利于于抑制房房地產(chǎn)的的惡意炒炒作。62個(gè)人住房貸款款3、不得隨房房產(chǎn)升值追加加貸款房地產(chǎn)辦理按按揭貸款后，，不能因?yàn)榉糠慨a(chǎn)升值而追追加貸款從銀銀行再次套得得現(xiàn)金。這主主要是為了防防止房價(jià)快速速上漲過程中中商業(yè)銀行積積聚了較大風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。4、“第二套套房”的界定定政策層面提高高首付主要對對同一個(gè)人的的第二套貸款款購房，使用用不同人名購購房可適當(dāng)規(guī)規(guī)避貸款政策策。這對于市場上上的以投資客客為主的小戶戶型項(xiàng)目極為為不利，對于于一人購買多多套單位的情情況能起到抑抑制作用，而而對于雙拼戶戶型，可寫兩兩個(gè)客戶名、、或者將總價(jià)價(jià)較高的一套套作為第一套套首付3成，，總價(jià)小的一一套首付4成成規(guī)避利率的的不利影響。。63對于新政的發(fā)發(fā)布，市場的的反映為：在2007年年9月19日日至2007年11月13日之間的的8個(gè)星期中中，長沙市房房地產(chǎn)均價(jià)并并沒有因新政政而產(chǎn)生明顯顯變化；銷售售量趨于平衡衡是因?yàn)?1月房地產(chǎn)淡淡季的來臨。。據(jù)中原市場對對于各個(gè)樓盤盤的調(diào)查，退退房率極低。。新政的發(fā)布，，市場并無明明顯波動64客戶信息反饋饋通過對房交會會500張有有效問卷調(diào)查查得知，長沙沙市場僅有19%的客戶戶認(rèn)為新政對對其影響較大大，會暫緩購購房。資料來源：中中原數(shù)據(jù)庫65總結(jié)中國邁入第““十一五”規(guī)規(guī)劃，推動城城市化進(jìn)程，，以及產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)的調(diào)整對對未來房地產(chǎn)產(chǎn)市場無疑打打了針強(qiáng)心劑劑。由央行2007年9月29日發(fā)布新新政對于市場場以及客戶暫暫無明顯影響響；無論從成成交套數(shù)，以以及價(jià)格都無無明顯浮動。。后市行情有待待觀察Tobecontinued……662.整體市場場競爭態(tài)勢672005年-2007年年土地市場供供應(yīng)達(dá)到2117萬㎡，未來市場競爭爭將日趨激烈烈。據(jù)中原市場統(tǒng)統(tǒng)計(jì)：2005年至2007年10月，土地供供應(yīng)量高達(dá)2117萬平平米（未考慮慮容積率因素素）。開福區(qū)位于全全市第一；岳麓區(qū)排名第第三，3年總總供應(yīng)量為394萬平米米，占市場總總額的19％％。68從長沙市2007年1－－06月房屋屋施工、新開開工面積來看看，未來5年年市場竣工面面積將超過2800萬㎡。長沙2007年1－06月房屋施工面積（按區(qū)域劃分）單位：萬㎡項(xiàng)目全市芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)長沙縣望城縣寧鄉(xiāng)縣瀏陽市住宅面積2126.62202.44312.34263.1301436.61345.4212261.483.38占％100%9.52%14.69%12.37%14.15%20.48%16.24%5.74%2.89%3.92%長沙2007年1－06月房屋新開工面積（按區(qū)域劃分）單位：萬㎡住宅面積729.2158.5287.4190.7381.33141.67147.6674.1521.5226.22占％100%8.03%11.99%12.44%11.15%19.43%20.25%10.17%2.95%3.60%69長沙市場整體體供應(yīng)量20萬以上大盤盤總供應(yīng)量達(dá)達(dá)到1800萬平方米，，且呈現(xiàn)集中中供應(yīng)的趨勢勢據(jù)中原數(shù)據(jù)庫庫統(tǒng)計(jì)：表內(nèi)內(nèi)是長沙市30個(gè)20萬萬以上的樓盤盤在未來08、、09年的供供應(yīng)關(guān)系。顯顯而易見：要要在供應(yīng)量周周期中尋找空空白區(qū)是不可可能的了。在在如此大的市市場供應(yīng)量中中如何凸顯成成為了各個(gè)盤盤最為關(guān)心的的問題。

08年09年項(xiàng)目名稱體量萬）容積率開盤時(shí)間一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度珠江花城1001.82007年7月

湘江一號941.342007年11月

山語城901.532007年8月

沙河世紀(jì)城1501.112008年3月

萬國moma1101.252008年8月

藏瓏411.52007年8月

順天黃金海岸3042006年11月

濱江君悅香邸543.662007年6月

天健芙蓉盛世7742007年11月

星城世家221.412006年10月

早安新城1241.22006年12月

長房.東郡291.82006年9月

綠城桂花城（II）301.52007年6月

中城麗景香山401.812006年5月

茂華國際湘472.22007年10月

中隆御璽422.782007年10月

西子花苑（II）152.82007年11月

錦湘*國際星城802.192006年9月

星城國際342.72007年10月

尚都花園城203.32007年10月

美麗星城272.82008年6月

融圣國際255.352007年11月

長沙橘郡1301.352007年7月

淺水灣331.632007年11月

奧林匹克花園281.82007年10月

中信新城1701.52008年6月

博林.金谷602.492007年10月

夏威夷·碧水春城302.22008年3月

鑫遠(yuǎn)·湘府華城353.792007年10月

領(lǐng)秀湘江323.142008年9月

總計(jì)：1799

（除河西）702007年5－10月報(bào)報(bào)建樓盤分析析2007年5－10月報(bào)報(bào)建樓盤79個(gè)，共1317萬平米米建面71產(chǎn)品同類化嚴(yán)嚴(yán)重，尤其是是小高層產(chǎn)品品競爭激烈通過深圳中原原對市場整體體調(diào)研總結(jié)歸歸類，除麓南南板塊和中心心板塊產(chǎn)品相相對單一外，，其他各板塊塊產(chǎn)品基本雷雷同，產(chǎn)品同類化嚴(yán)嚴(yán)重，市場競爭激激烈。區(qū)域建筑類型產(chǎn)品類型開福區(qū)片區(qū)小高層、高層為主普通住宅為主，其次為別墅和公寓雨花區(qū)片區(qū)小高層為主，其次為多層和高層以普通住宅為主南麓區(qū)片區(qū)多層為主，小高層為輔別墅、洋房芙蓉城區(qū)小高層、高層普通住宅北麓市府片區(qū)小高層、多層聯(lián)排+洋房+小高層住宅天心片區(qū)小高層、多層普通住宅為主星沙片區(qū)小高層、多層普通住宅、洋房、別墅72品牌開發(fā)商紛紛紛進(jìn)駐，帶帶來產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)整體升級的的同時(shí)，品牌牌以及品質(zhì)競競爭壓力將明明顯加大戰(zhàn)爭升級港派：和記黃埔望城城項(xiàng)目、新城新世界、、恒基兆業(yè)粵派：萬科西街庭院院、卓越蔚藍(lán)海岸岸、碧桂園、保利利浙派：綠城桂花城、、郡原廣場、中城麗景香山山北派：陽光100國國際新城、茂華國際湘、、融科三萬英尺尺7307年10月月均價(jià)與去年年同期相比提提高37％據(jù)中原調(diào)查所所得：2007年10月月長沙市場住住宅均價(jià)為3802元/平米，與06年同期相相比，增幅高高達(dá)37％.2007年10月市場均均價(jià)與6月市市場均價(jià)相比比，價(jià)格增幅幅達(dá)到13%。74市場整體競爭爭總結(jié)3年土地供應(yīng)應(yīng)的2117萬平平米占地面積積，5800萬的的建面大大的增加了了未來市場的的整體競爭壓壓力；土地大面積、同時(shí)時(shí)期的開發(fā)造成市場供應(yīng)盲點(diǎn)點(diǎn)；產(chǎn)品同類化日趨嚴(yán)重，以以小高層為主主的物業(yè)類型型充斥的整體體市場；品牌開發(fā)商的的入駐無形中中增加了市場場品質(zhì)、品牌、、口碑等多方面的競競爭；而價(jià)格的步步高高升帶來的將會是是更為激烈的的市場競爭壓壓力。753.片區(qū)市場場競爭態(tài)勢762007年上上半年雨花區(qū)區(qū)發(fā)展迅猛且且出現(xiàn)供不應(yīng)應(yīng)求現(xiàn)象

開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)芙蓉區(qū)全市商品房住宅1.050.920.630.650.720.7677片區(qū)內(nèi)供應(yīng)量量大，物業(yè)以以小高、高層層為主

08年09年樓盤名稱總建面（萬）容積率物業(yè)類型入市時(shí)間一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度中城麗景香山351.81洋房、小高層、高層2006年5月

綠城桂花城21.971.5多層、小高層2006年6月

茂華國際湘222.27高層、小高層2007年9月

三江花中城182.2多層、小高層、高層2007年8月

華雅生態(tài)園122.4小高層2007年5月

嘉盛華庭14.62.93小高層2006年

山水城市風(fēng)景193.7小高層、高層2007年10月

泰禹家園132.7多層、小高層2007年12月

中隆國際御璽422.78高層2007年9月

新城新世界12

高層2007年11月

天賜良園112.5小高層2007年11月

彩云之翼1202.5多層洋房丶小高層和聯(lián)排別墅2007年年底

78價(jià)格走勢雨花區(qū)價(jià)格后后來居上，成成為長沙是房房價(jià)的領(lǐng)跑者者。79競爭分析小結(jié)結(jié)市場總體供應(yīng)應(yīng)量大、大體體量、同時(shí)期期開發(fā)引起市市場競爭白熱化。雨花區(qū)做為長長沙的經(jīng)濟(jì)綜綜合體反而展展現(xiàn)出供不應(yīng)求的現(xiàn)象。雨花區(qū)價(jià)格已已經(jīng)成為長沙沙房價(jià)領(lǐng)跑者品牌開發(fā)商的的入住，帶動動產(chǎn)品品質(zhì)、理理念的整體升升級。未來的競爭已已經(jīng)不僅僅是是產(chǎn)品競爭，，品牌、理念、、口碑的競爭將成為為市場的核心心要素。80項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略略第二次修正正面對激烈的競競爭，雖然市市場現(xiàn)期出現(xiàn)現(xiàn)供不應(yīng)求情情況，但隨著著價(jià)格的上漲漲帶動利潤巨巨大空間，競競爭勢必更加加劇烈。“突突圍”不單單單是在產(chǎn)品上上，做“品牌牌”，“創(chuàng)新新”才是“真真功夫”。81客戶分析客戶分析發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目界定經(jīng)濟(jì)測算競爭分析項(xiàng)目定位地塊項(xiàng)目界定82誰是我們的客客戶？83由客戶細(xì)分至至鎖定目標(biāo)客客戶家庭生命周期期購買動機(jī)社會標(biāo)志社交娛樂照顧老人工作場所獨(dú)立空間－－－－中老年核心老人＋青年中年三口之家家小太陽自由青年－－－－－支付能力低中高客戶細(xì)分的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：家庭生命周期期、支付能力、購買動機(jī)（客戶價(jià)值））8480后70’s末嬰兒潮+”實(shí)實(shí)權(quán)派”截至2000年全國新生生人口數(shù)（人人）25以下25-2930-3435-3940-4445-4950-5455以上2005年購購房者年齡2005-2010嬰兒兒潮、７０’’s、80后后是購房主力力852530354045505560青年之家小小太陽小太陽后小太陽中年之家老年之家孩子三代青年持家主流市場客戶分布家庭生命周期年齡（歲）←8０后:←嬰兒潮一代←70’s末首次置業(yè)改善空巢主力客戶仍為為青年之家、、太陽家庭和和孩子三代70’s末客戶是G3的主力客客戶。80后也進(jìn)入購房階階段，是G3和T1的客戶戶。05-2010年－市場場主流客戶8620－34歲歲人群對房屋屋的剛性需求求高隨著70年代代末何80后后人群的適婚婚年齡逼近，，39歲以下下1、2次置置業(yè)人數(shù)占到到總體8成以以上；其中第一次置置業(yè)人群集中中于20－29歲，占總總體的80％％；第二次置置業(yè)集中于30－39歲歲，占總體50％。數(shù)據(jù)來源：中中原房交會客客戶調(diào)查數(shù)據(jù)據(jù)庫872房、3房成成為20－39歲人群的的需求核心25－29歲歲人群對于兩兩房的需求高高；30－39歲歲人群對三房房要求較高；；數(shù)據(jù)來源：中中原房交會客客戶調(diào)查數(shù)據(jù)據(jù)庫884000－4500的單單價(jià)已經(jīng)被長長沙市民接受受且有逐步上上升的空間。。隨著年齡的增增加，對于價(jià)價(jià)格的抗性也也在逐步增加加，在50－－54歲年齡齡階段較為明明顯；35－49歲歲人群對于4000－5000的價(jià)價(jià)格接受度較較高，這樣在一方面面也體現(xiàn)了客客戶正在由便便宜的低品質(zhì)質(zhì)樓盤向價(jià)優(yōu)優(yōu)質(zhì)良的高品品質(zhì)樓盤轉(zhuǎn)型型階段。89總結(jié)25－39歲歲，以城市便便捷生活為核核心，以社會會新銳和望子子成龍的客戶戶是我們G3類產(chǎn)品的核核心客戶。90項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略略第三次修正正以社會新銳、、望子成龍為為核心的人群群中，中小戶戶型的吸引力力以及剛性需需求正在不斷斷的提升。91客戶分析發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目界定經(jīng)濟(jì)測算競爭分析項(xiàng)目定位地塊項(xiàng)目界定92做為G3類型型產(chǎn)品，9萬萬平米商業(yè)配配套，以中小小戶型入市的的產(chǎn)品怎樣做做出特色、打打響品牌？93項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略略定稿在長沙市雨花花區(qū)商業(yè)氣氛氛濃厚，本項(xiàng)項(xiàng)目需要借““勢”；在本項(xiàng)目周邊邊配套不足，，需滿足區(qū)域域要求；在雨花區(qū)政府府旁的物業(yè),要提升整體體形象；借勢＝發(fā)揮雨雨花商業(yè)得天天獨(dú)厚優(yōu)勢填補(bǔ)＝滿足區(qū)區(qū)域要求提升＝創(chuàng)新在商言商，將將商業(yè)做為項(xiàng)項(xiàng)目核心賣點(diǎn)點(diǎn)。94商業(yè)研判輻射周邊社區(qū)區(qū)滿足社區(qū)需要要9萬平米政府府周邊大型商商業(yè)僅僅滿足社區(qū)區(qū)需求是不夠夠的。Outdoorcommercialstreet+集中式商業(yè)商業(yè)街社區(qū)商業(yè)功能能95Livingmail街鋪+cityloft+集中中商業(yè)定位闡述：國際：檔次上上的直觀定義義；新時(shí)區(qū)：長沙沙所有商業(yè)形形態(tài)不一樣，，是進(jìn)入了一一個(gè)劃時(shí)代的的商業(yè)新紀(jì)元元；CITY：：結(jié)結(jié)合合住住宅宅一一起起，，成成為為““城城市市綜綜合合體體””，，可可以以將將商業(yè)業(yè)與與休休閑閑娛娛樂樂設(shè)設(shè)施施在在建建筑筑形形態(tài)態(tài)上上互互相相融融合合；LOFT：：由由空空間間大大、、自自由由度度高高的的舊舊倉倉庫庫LOFT改改裝裝成成的的物物業(yè)業(yè)形形式式。。CITYLOFT：：結(jié)結(jié)合合起起來來將將成成為為最最具具特特色色的的商商業(yè)業(yè)建建筑筑形形式式。。項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)定定位位96LaQua，，日本本東東京京占地地13，，950平平方方米米；；9層層地地上上建建筑筑，，2層層地地下下建建筑筑SPA，，健健身身俱俱樂樂部部，，娛娛樂樂區(qū)區(qū)，，過過山山車車，，餐餐廳廳，，購購物物商商店店東京京中中部部首首屈屈一一指指的的天天然然溫溫泉泉療療養(yǎng)養(yǎng)區(qū)區(qū)過山山車車穿穿越越建建筑筑物物，，并并貫貫穿穿整整個(gè)個(gè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)建筑筑融融合合：：商業(yè)業(yè)與與休休閑閑娛娛樂樂設(shè)設(shè)施施在在建建筑筑形形態(tài)態(tài)上上互互相相融融合合目的的：：互為為景景觀觀，，特特色色鮮鮮明明刺激激神神經(jīng)經(jīng)，，帶帶動動消消費(fèi)費(fèi)97美國國洛洛杉杉機(jī)機(jī)9899商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合建建議議100集中中式式商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃建建議議一一在商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃上上，，可可采采用用““開開放放式式：：主主入入口口只只有有一一個(gè)個(gè)，，通通過過主主入入口口進(jìn)進(jìn)入入公公園園廣廣場場，，廣廣場場內(nèi)內(nèi)延延伸伸出出幾幾大大業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)區(qū)區(qū)，，每每個(gè)個(gè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)區(qū)區(qū)再再細(xì)細(xì)分分，，延延伸伸出出最最細(xì)細(xì)小小的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合，，以以滿滿足足消消費(fèi)費(fèi)者者的的需需求求。。例例如如：：COCOPARK入口口公園園廣廣場場家庭庭必必需需品品家庭服服務(wù)家庭娛娛樂101集中式式商業(yè)業(yè)規(guī)劃劃建筑筑示意意圖片片一（（開放放式））102小商品品區(qū)構(gòu)構(gòu)建模模式為了進(jìn)進(jìn)行有有效地地搭配配，提提升商商業(yè)賣賣場的的氛圍圍，吸吸引更更多不不同層層次的的消費(fèi)費(fèi)群體體。可可在商商業(yè)區(qū)區(qū)規(guī)劃劃小商商品銷銷售區(qū)區(qū)，檔檔口搭搭建統(tǒng)統(tǒng)一、、規(guī)劃劃、獨(dú)獨(dú)具特特色，，打造造成一一道風(fēng)風(fēng)景線線。103集中試試商業(yè)業(yè)商業(yè)街街cityloft停車場場104105銷售模模式分分析-項(xiàng)目目收益益模式式只租不售統(tǒng)一經(jīng)營管管理長期高租金金收益益商業(yè)規(guī)規(guī)劃商戶組組織經(jīng)營管管理租金基金收收購銀行抵抵押發(fā)行股股票106銷售模模式分分析1-整整售模模式整售模模式：：將可可售部部分整整體出出售給給一個(gè)個(gè)或幾幾個(gè)大大客戶戶整售模模式優(yōu)優(yōu)勢:銷售周周期短短，可可快速速回籠籠資金金。節(jié)省推推廣成成本。。無需經(jīng)經(jīng)營，，解除除后顧顧之憂憂。整售模模式劣劣勢:售價(jià)偏偏低，，成交交要求求苛刻刻，發(fā)發(fā)展商商利潤潤空間間有限限。客戶面面窄，，可遇遇不可可求。。建議:此模模式由由于售售價(jià)較較低，，發(fā)展展商利利潤空空間有有限，操操作難難度較較大，，不宜宜采用用。107基金銷銷售模模式：：將項(xiàng)項(xiàng)目整整體出出售給給房地地產(chǎn)專專業(yè)基基金基金模模式優(yōu)優(yōu)勢:無須對對外公公開發(fā)發(fā)售，，發(fā)展展商可可快速速回籠籠資金金。基金進(jìn)進(jìn)入后后的管管理質(zhì)質(zhì)量較較高，，有利利于項(xiàng)項(xiàng)目成成功。。無需考考慮自自我經(jīng)經(jīng)營，，解除除后顧顧之憂憂。基金模模式劣劣勢:基金對對進(jìn)入入項(xiàng)目目的硬硬件及及地段段要求求極高高。基金通通常只只會選選擇在在項(xiàng)目目成形形時(shí)進(jìn)進(jìn)入。。進(jìn)駐商商家及及租約約期限限的要要求較較高。。建議：：如發(fā)發(fā)展商商對不不需立立即套套現(xiàn)，，可考考慮使使用該該模式。銷售模模式分分析2-基基金銷銷售模模式108休閑娛娛樂（（頂端美美容、、健身身、SPA）\銀行行0.5-0.8最佳方方案：：中高檔檔百貨貨1.0-1.5萬高檔餐餐飲1.0-1.5萬利于市場銷銷售把握市場機(jī)機(jī)會業(yè)態(tài)定定位分分析-項(xiàng)目目業(yè)態(tài)態(tài)建議議109次佳方方案：：商戶組組合較多中高檔檔百貨貨0.8-1萬其它0.5萬餐飲1-1.5萬大型影影院/娛樂樂0.5-0.8萬人氣旺旺但超超作難難度大大于方案一一發(fā)展展商商投入入較較多多業(yè)態(tài)態(tài)定定位位分分析析-項(xiàng)項(xiàng)目目業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)建建議議110承擔(dān)擔(dān)商商務(wù)務(wù)應(yīng)應(yīng)酬酬、、婚婚慶慶聚聚會會、、各各類類慶慶典典與項(xiàng)項(xiàng)目目周周邊邊環(huán)環(huán)境境的的有有效效結(jié)結(jié)合合、、氣氣派派豪豪華華的的裝裝潢潢、、名名廚廚打打理理，，重重新新定定義義長長沙沙高高檔檔酒酒樓樓大型型品品牌牌商商家家的的進(jìn)進(jìn)駐駐，，有有效效增增強(qiáng)強(qiáng)中中小小商商家家的的信信心心典型商家麥廣帆集團(tuán)系列陶源春滿園中森名菜面積規(guī)模（M2）2×(2000~3000)商家調(diào)研海港集團(tuán)、咸亨、東江海鮮、中森名菜啟示1、環(huán)境、出品越來越受到重視2、婚宴、慶典等需要挑高的大堂3、面積2000～3000㎡高級級酒酒樓樓111高級級西西餐餐廳廳引入入正正宗宗的的外外埠埠西西餐餐廳廳，，地地道道的的口口味味，，一一流流的的服服務(wù)務(wù)，，原原味味的的裝裝修修風(fēng)風(fēng)格格；；成為為坂坂田田高高檔檔餐餐飲飲的的標(biāo)標(biāo)志志