房地產估價師之估價原理與方法題庫題庫（奪分金卷）第一部分單選題(50題)1、中熱嗌干，善溺心煩，甚則舌卷卵上縮是指

A.太陽

B.少陽終者

C.少陰終者

D.厥陰終

【答案】：D

2、下列房地產權利的種類中，（）屬于擔保物權。

A.地役權

B.典權

C.抵押權

D.租賃權

【答案】：C

3、某舊住宅的重置成本為40萬元，門窗、墻面、地面等破損引起的物質折舊為3萬元，戶型設計不好、沒有獨用衛生間、燃氣和共用電視天線引起的功能折舊為6萬元，位于城市衰落地區引起的外部折舊為4萬元。該舊住宅的折舊總額是（）萬元。

A.9

B.13

C.10

D.7

【答案】：B

4、估價上的折舊注重的是（）。

A.原始取得價值的減價修正

B.資產市場價值的真實減損

C.重置價值的攤銷與回收

D.原始取得價值的攤銷與回收

【答案】：B

5、下列不屬于估價委托人的義務的是（）。

A.根據自己的需要提出估價結果

B.向估價機構如實提供其知悉的估價所需的資料

C.協助估價師搜集估價所必要的資料

D.對所提供的資料的真實性、合法性和完整性負責

【答案】：A

6、下列屬于計算建筑物折舊的方法的是（）。

A.累加法

B.市場提取法

C.投資報酬率排序插入法

D.實際觀察法

【答案】：B

7、如果房地產擁有者急需現金周轉，則成交價格多會（）正常市場價格。

A.低于

B.等于

C.高于

D.無法確定

【答案】：A

8、房地產區位是指該房地產與（）在空間方位和距離上的關系。

A.某一事物

B.某房地產

C.其他房地產或事物

D.各種事物

【答案】：C

9、成本法中一般不計息的項目是（）。

A.土地成本

B.銷售費用

C.建設成本

D.銷售稅費

【答案】：D

10、在房地產估價要素中，（）限制了估價報告的用途。

A.估價原則

B.估計時點

C.估價目的

D.估價對象

【答案】：C

11、下列建設用地使用權出讓的最高年限中，正確的是（）。

A.居住用地為40年，工業用地為50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年，商業、旅游、娛樂用地為70年，綜合或者其他用地為70年

B.居住用地為50年，工業用地為50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地為40年，商業、旅游、娛樂用地為50年，綜合或者其他用地為50年

C.居住用地為70年，工業用地為50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年，商業、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年

D.居住用地為70年，工業用地為40年，教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年，商業、旅游、娛樂用地為50年，綜合或者其他用地為40年

【答案】：C

12、消費者對商品的需求產生于消費者的需要或欲望，而消費者對不同商品的欲望又有強弱緩急之分，從而形成消費者的（）。

A.收入水平

B.偏好

C.對未來的期望

D.其他

【答案】：B

13、下列估價業務中，估價機構可以承接的是（）。

A.超出了估價機構業務范圍的估價業務

B.估價機構的專業能力難以勝任的估價業務

C.估價機構的某些估價師與估價需求者有利害關系的估價業務

D.承接后出現很大執業風險的估價業務

【答案】：C

14、下列關于房地產估價機構和估價師評估出的價值表述中，正確的是（）。

A.應是可以實現的價值

B.是提供價值意見而不是作價格保證

C.對委托人的價格保證

D.為委托人爭取最大的利益

【答案】：B

15、房地產開發投資利潤率的計算基數為（）。

A.土地成本＋建設成本

B.開發完成后的房地產價值

C.土地成本＋建設成本＋管理費用

D.土地成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用

【答案】：D

16、心開竅于舌的主要機理是

A.手少陰之別系連于舌本

B.心血榮于舌

C.心氣通于舌

D.舌為心之外候

【答案】：A

17、某宗面積為3000m2的工業用地，容積率為0.8，樓面地價為700元/m2。現按規劃擬改為商業用地，容積率為5.0，樓面地價為960元/m2。理論上應補地價（）萬元。

A.78

B.882

C.1210

D.1272

【答案】：D

18、報酬率是一種與利率、內部收益率同性質的比率，對其內涵的理解應是（）。

A.投資率是投資回收與投入資本的比率

B.風險大的投資，不確定因素多，故報酬率應低。反之，報酬率應高

C.當投資于房地產能獲得某些額外好處時，投資者將提高所要求的報酬率

D.當把土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要低于其他較長期投資的報酬率

【答案】：D

19、人臥則血歸于

A.心

B.肝

C.脾

D.肺

【答案】：B

20、面色白，肢冷，倦臥，面紅，煩熱，口渴，脈大無根的病機是

A.陰偏勝

B.亡陽

C.陽偏衰

D.陰陽格拒

【答案】：D

21、某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費者對這種商品的需求與價格呈同方向變化。這種物品指的是（）。

A.炫耀性物品

B.正常商品

C.吉芬物品

D.馬鈴薯

【答案】：C

22、某商品住宅項目的土地成本、建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%，則成本利潤率為（）。

A.17.13%

B.18.30%

C.18.61%

D.21.47%

【答案】：B

23、中國目前的契稅是在土地、房屋權屬轉移的時候，向（）征收的一種稅收。

A.權利人

B.使用人

C.承受人

D.農民

【答案】：C

24、下列哪項是“相侮”

A.心病及肝

B.木旺乘土

C.土虛木乘

D.木火刑金

【答案】：D

25、某宗房地產土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設備均已陳舊過時，有待拆除重建，估價拆遷費用每平方米建筑面積300元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產相對于空地的減價額為()元。

A.62500

B.62000

C.61000

D.61500

【答案】：A

26、運用假設開發法中的現金流量折現法估價時，無須做的是（）。

A.估算后續開發經營期

B.估算后續開發的各項支出、收入

C.估算后續開發各項支出、收入在何時發生

D.估算開發期中的利息和利潤

【答案】：D

27、在評估市場價值時，要求對未來凈收益的估計是（）的。

A.主觀

B.客觀

C.悲觀

D.樂觀

【答案】：B

28、壯水之主，以制陽光的治法是

A.瀉其陽盛，治熱以寒

B.滋陰以制陽

C.損其陰盛，治寒以熱

D.扶陽以制陰

【答案】：B

29、神思難以集中專一，甚則神思恍惚，面色蒼白無華，舌色不榮病機是

A.心血不足

B.心陰不足

C.心的陽氣偏衰

D.心血瘀阻

【答案】：A

30、孔子指出，“君子和而不同，小人同而不和”。下列對“和”與“不同”的理解正確的是

A.“和”是指主要矛盾，“不同”是指次要矛盾

B.“和”是指矛盾的主要方面，“不同”是指矛盾的次要方面

C.“和”是指矛盾的同一性，“不同”是指矛盾的斗爭性

D.“和”是指矛盾的對立統一，“不同”是指矛盾的特殊性

【答案】：D

31、下列房地產估價機構的行為中，錯誤的是（）。

A.根據某銀行的相關招標要求按照正常評估收費標準收取評估費

B.承接所在城市行政區外的房地產轉讓估價業務

C.聘請其他專業機構參與完成一項以房地產為主的整體資產評估業務

D.利用過去為房地產權利人提供估價服務中獲得的所有信息資料，為欲購買該房地產的投資者提供最高出價評估服務

【答案】：D

32、比較法估價中，可比實例成交日期之后發生的下列事件中，不需要進行市場狀況調整的是（）。

A.所在區域的消費者觀念發生了變化

B.國家調整了房地產的稅費政策

C.國際與國內均出現了通貨膨脹

D.對可比實例進行了裝修改造

【答案】：D

33、評估甲別墅的市場價值，選取了乙別墅為可比實例，乙別墅的成交價格為8000元/m2，裝修標準為1000元/m2（甲別墅的裝修標準為800元/m2），因位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準價格為（）元/m2。

A.7020

B.7091

C.7380

D.8580

【答案】：B

34、某寫字樓的建筑面積為540m2，年有效毛收入為108萬元，年運營費用與建筑物凈收益之和為400元/m2，土地資本化率為10.8%，假設收益年期無限。該寫字樓用地的價格為（）萬元。

A.500

B.750

C.800

D.1000

【答案】：C

35、（）一般是采取某些措施使房地產價格處在較低水平

A.低價格政策

B.高價格政策

C.均價格政策

D.最高價格政策

【答案】：A

36、從理論上講，在為交易服務的估價中，一個良好的評估價值等于（）。

A.賬面價格和市場價格

B.理論價格和成交價格

C.原始價格和投資價格

D.正常成交價格即市場價格

【答案】：D

37、房地產開發利潤率由大到小的順序是（）。

A.直接成本利潤率、投資利潤率、成本利潤率、銷售利潤率

B.直接成本利潤率、成本利潤率、投資利潤率、銷售利潤率

C.銷售利潤率、成本利潤率、投資利潤率、直接成本利潤率

D.成本利潤率、直接成本利潤率、投資利潤率、銷售利潤率

【答案】：A

38、已知年利率是5%，存款額是1000元，存款期限是一年，如果每半年計息一次，則實際利率是（）。

A.2.5%

B.3.0%

C.5.06%

D.8.0%

【答案】：C

39、某宗面積為5000m2的房地產開發用地，樓面地價為800元/m2，容積率為2，受讓人需按照受讓價格3%繳納契稅等稅費，則土地成本為（）萬元。

A.824

B.924

C.844

D.944

【答案】：A

40、肝“五聲”歸屬于

A.呼

B.笑

C.歌

D.哭

【答案】：A

41、有理性的買者在購買商品時，會選擇（）。

A.效用最大而價格最低的

B.效用最小而價格最低

C.效用最大而價格最高的

D.效用最小而價格最高的

【答案】：A

42、下列關于假設開發法的表述中，不正確的是()。

A.假設開發法在形式上是評估新開發完成的房地產價格所用成本法的倒算法

B.運用假設開發法可測算開發房地產項目的土地最高價格、預期利潤和最高費用

C.假設開發法適用的對象包括待開發的土地、在建工程和不得改變現狀的舊房

D.假設開發通常是一次性的價格剩余

【答案】：C

43、某建筑物的建筑面積為120m2，于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重置成本為3200元/m2，建筑物殘值率為4%，年折舊率為2%，用直線法計算該建筑物當前的成新率為（）。

A.78.40%

B.82.00%

C.82.70%

D.85.60%

【答案】：B

44、下列房地產權利的種類中，屬于債權的是（）。

A.地役權

B.典權

C.抵押權

D.租賃權

【答案】：D

45、下列關于血熱的敘述不正確的是

A.表現為刺痛，痛有定處，得溫而不減

B.為血分有熱，血行加速的病理狀態

C.病因為邪熱人血或五志過極化火

D.病機主要以實為主

【答案】：A

46、評估征收房地產造成的停產停業損失，屬于（）業務。

A.傳統價值評估

B.價值分配

C.相關經濟損失評估

D.價值減損評估

【答案】：C

47、客觀存在的房地產價值或價格可以通過（）出來。

A.發明或創造

B.創造或確定

C.發現或探測

D.隱定或探索

【答案】：C

48、下列估價對象區位狀況的描述中，不屬于位置狀況描述的是（）。

A.估價對象距離機場35公里

B.估價對象東面臨街，所臨街道為城市主干道

C.估價對象建筑物坐北朝南

D.估價對象附近有三條公交線路經過

【答案】：D

49、間接比較的判定，某可比實例的房地產狀況劣于標準房地產狀況，價格低2%；而估價對象的房地產狀況優于標準房地產狀況，價格高5%。若改為直接比較判定，將出現（）的情形。

A.估價對象的房地產狀況優于可比實例的房地產狀況，價格高6%

B.可比實例的房地產狀況劣于估價對象的房地產狀況，價格低6%

C.可比實例價格的房地產狀況調整系數為1.071

D.可比實例價格的房地產狀況調整系數為0.933

【答案】：C

50、在真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格是（）。

A.市場價格

B.評估價值

C.成交價格

D.理論價格

【答案】：D

第二部分多選題(50題)1、建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三大類。其中，屬于經濟折舊的有（）。

A.功能落后

B.功能缺乏

C.環境污染

D.交通擁擠

E.正常使用的磨損

【答案】：CD

2、下列房地產抵押估價活動中，符合估價行為規范的有（）。

A.估價師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產抵押估價業務

B.估價師要求估價委托人提供房地產權證復印件，同時查驗原件

C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進行取值

D.估價師委托工程造價咨詢機構對估價對象的建安成本進行核算，并在估價告中說明

E.估價師在提供估價報考之前征求貸款銀行對估價結果的意見

【答案】：ABD

3、在有法可依情況下，根據合法原則，下列有關法律效力的解釋正確的有（）。

A.上位法優先于下位法

B.不同效力的法有沖突時新法優先于舊法

C.特別法優先于普通法

D.法律文本優先于法律解釋

E.強行法優先于任意法

【答案】：ACD

4、在房地產買賣中對估價有多種需要，包括評估（）。

A.擬買賣的房地產市場價值

B.買方愿意支付的最低價

C.買方可承受的最高價

D.賣方可接受的最低價

E.賣方愿意接受的最高價

【答案】：ACD

5、在審核房地產估價報告中，發現不同估價方法的測算結果之間有較大差異，其可能的原因有（）。

A.隱含的估價對象范圍不同

B.參數選取不合理

C.估價作業日期不同

D.價值類型選取不合理

E.選用的估價方法不切合估價對象

【答案】：AB

6、亞當·斯密將房租區分為（）。

A.建筑物租

B.絕對地租

C.地皮租

D.壟斷地租

E.級差地租

【答案】：AC

7、下列哪種房地產最適用成本法估價()。

A.學校

B.公園

C.商場

D.普通商品住宅E油田

【答案】：AB

8、下列各項中，屬于市場價值形成條件的有（）。

A.適當營銷

B.適當的期間完成交易

C.謹慎行事

D.公平交易

E.熟悉情況

【答案】：ACD

9、房地產的實物是指房地產中看得見、摸得著的部分，可以進一步分為（）。

A.該實體組合完成的功能

B.該實體的質量

C.相應的配套的基礎設施

D.立體空間

E.有形的實體

【答案】：AB

10、對抵押房地產變現能力強弱的說法，錯誤的有（）。

A.標準廠房通常比一般廠房的變現能力弱

B.熟地通常比生地或毛地的變現能力弱

C.小商鋪通常比大商鋪的變現能力弱

D.廠區內住宅通常比商品住宅小區內的住宅變現能力弱

E.郊區的房地產通常比市區的房地產變現能力弱

【答案】：ABC

11、在房地產交易中往往需要繳納一些稅費。根據稅法及中央和地方政府的有關規定，應由買方繳納的稅費包括（）等。

A.出讓金

B.營業稅

C.所得稅

D.契稅

E.土地增值稅

【答案】：AD

12、在實際估價中，待開發房地產狀況可以分為（）三大類。

A.可供開發的土地

B.征收用地

C.在建工程

D.可重新改造或改變用途的舊房

E.荒地

【答案】：ACD

13、長期趨勢法可以用于（）。

A.推測、判斷房地產的未來價格

B.預測收益法中未來的租金、空置率等

C.市場法中對可比實例的成交價格進行房地產狀況調整

D.比較、分析兩宗或兩類以上房地產價格的發展趨勢或潛力

E.填補某些房地產歷史價格資料的缺乏

【答案】：ABD

14、反映一般物價變動的指標有（）。

A.城鎮居民人均可支配收入增長率

B.農村居民人均純收入增長率

C.居民消費價格指數

D.生產資料價格指數

E.居民可支配收入指數

【答案】：CD

15、關于運用假設開發法評估某酒店在建工程的投資價值（其中開發完成后的房地產價值采用收益法測算）的說法，正確的有（）。

A.可選擇自愿轉讓開發前提或被迫轉讓開發前提估價

B.開發完成后的房地產價值可以是以房地產為主的整體資產價值

C.收益法測算開發完成后的房地產價值時可采用投資者的預算收益測算

D.后續開發的必要支出不應包括家具、設備等房地產以外財產的購置費用

E.折現率應等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均報酬率

【答案】：ABC

16、關于房地產變現能力的說法，正確的有（）。

A.特殊廠房通常比標準廠房的變現能力弱

B.大型商場通常比小店鋪的變現能力弱

C.在建工程比現房的變現能力弱

D.熟地通常比毛地的變現能力弱

E.房地產在賣方市場下通常比在買方市場下的變現能力弱

【答案】：ABC

17、下列影響房地產需求的因素中，能夠增加郊區商品住宅當前需求的有（）。

A.當前該類房地產價格水平較高

B.消費者的收入水平增加

C.通往郊區的高速公路收費被取消

D.人們預期該項房地產價格未來會上漲

E.城市居民出現向郊區遷移的趨勢

【答案】：CD

18、在影響房地產價格因素中，除自身因素、外部因素，以及房地產狀況因素、房地產市場因素、房地產交易因素兩大分類外，另一種分類因素包括（）。

A.一般因素

B.客觀因素

C.經驗因素

D.區域因素

E.個別因素

【答案】：AD

19、比較法可用于（）的求取。

A.經營收入

B.空置率

C.報酬率

D.土地用途

E.入住率

【答案】：ABC

20、關于房地產估價要素的說法，正確的有（）。

A.估價目的取決于估價委托人對估價的實際需要

B.估價對象有估價委托人和估價目的的雙重決定

C.選取估價依據應有針對性，主要是根據估價對象和價值類型選取

D.估價原則應根據價值類型和估價目的進行選擇

E.估價程序是指完成估價項目所需做的各項工作進行的先后次序，不得交叉或反復

【答案】：ABD

21、估價報告中合理且有依據地說明估價假設，其主要作用在于（）。

A.體現估價師的專業勝任能力

B.反映估價師的職業道德

C.保護估價師和估價機構

D.保護估價報告使用人

E.規避估價風險

【答案】：CD

22、長期趨勢法可以用于（）。

A.推測、判斷房地產的未來價格

B.預測收益法中未來的租金、空置率等

C.市場法中對可比實例的成交價格進行房地產狀況調整

D.比較、分析兩宗或兩類以上房地產價格的發展趨勢或潛力

E.填補某些房地產歷史價格資料的缺乏

【答案】：ABD

23、某工業房地產的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設用地使用權，類似工業用地的重新購建價格為200萬元，重新建造該房地產的建設成本為300萬元，管理費用為15萬元，銷售費用為20萬，銷售稅費為50萬元，正常建設期為1.5年，假設土地取得費用在建設期初一次性投入，其他費用在建設期內均勻發生，年利率為6.13%，投資利潤率為12%，土地報酬率為6%。下列運用成本法評估該房地產市場價值中的有關說法，正確的有（）。

A.估價對象土地取得成本為196萬元

B.應計算利息項目的總金額為535萬元

C.土地取得成本的計息期為1.5年

D.土地取得成本之外其他計息項目應計投資利息總額為15.73萬元

E.開發利潤為64.20萬元

【答案】：AC

24、建筑物區分所有權作為一種復合性的權利，由（）構成。

A.按份共有所有權

B.專有部分所有權

C.共同關系成員權

D.共用部分持份權

E.長期使用和租賃權

【答案】：BCD

25、估價當事人包括（）。

A.注冊房地產估價師

B.估價師協會

C.房地產估價機構

D.估價委托人

E.房地產經紀人

【答案】：ACD

26、下列關于房地產估價本質的說法中，正確的有（）。

A.房地產估價是評估房地產的價值而不是價格

B.房地產估價是替相關當事人為房地產定價

C.房地產估價是為委托人提供價格保證

D.房地產估價會有誤差，但誤差應該在合理范圍內

E.房地產估價是一門科學也是一門藝術

【答案】：AD

27、在假設開發法估價中，為確定估價對象的最佳開發利用方式，應確定的主要內容有（）。

A.用途

B.區位

C.建筑規模

D.建筑檔次

E.房地產開發企業

【答案】：ACD

28、應用路線價法需要進行（）等修正。

A.臨街深度

B.土地形狀

C.交易日期

D.交易情況

E.臨街寬度

【答案】：AB

29、下列費用中屬于運營費用的有（）。

A.房地產稅、保險費、人員工資、房地產折舊額

B.房地產稅、人員工資、維修費、所得稅

C.保險費、辦公費用、正常運營成本、房地產稅

D.為承租人提供服務的費用、人員工資、保險費、維修費

E.所得稅、房地產抵押貸款還本付息額、為承租人提供服務的費用、房地產折舊額

【答案】：CD

30、下列各價值類型中，屬于基本價值類型的有（）。

A.市場價值

B.評估價值

C.投資價值

D.抵押價值

E.現狀價值

【答案】：AC

31、在傳統方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個方面。

A.應計息項目

B.預售、預租和延遲銷售情況

C.計息周期

D.計息期

E.計息方式

【答案】：ACD

32、開發完成后用于出售的房地產通常采用（）測算開發完成后的房地產價值。

A.比較法

B.收益法

C.成本法

D.長期趨勢法

E.推測法

【答案】：ABD

33、在合法利用前提下，且其他條件相同，若評估同一房地產的下列價值，其中通常低于其市場價值的有（）。

A.投資價值

B.抵押價值

C.快速變現價值

D.現狀價值

E.殘余價值

【答案】：BC

34、關于專業房地產估價的說法，正確的有（）。

A.應由專業機構和專業人員完成

B.應經過審慎判斷并提供專業意見

C.出具的結果具有證明效力

D.應收取一定的服務費用

E.咨詢性估價無需承擔法律責任

【答案】：ABCD

35、有關路線價法估價的操作步驟，下列描述正確的有（）。

A.劃分路線價區段

B.設定標準臨街寬度

C.調查評估路線價

D.制作價格修正率表

E.計算臨街土地的價值

【答案】：ACD

36、關于抵押房地產變現能力強弱比較的說法，錯誤的是（）。

A.標準廠房通常比一般廠房的變現能力弱

B.熟地通常比生地或毛地變現能力弱

C.小商鋪通常比大商鋪變現能力弱

D.廠區內住宅通常比商品住宅小區內住宅的變現能力弱

E.郊區的房地產通常比市區的房地產變現能力弱

【答案】：ABC

37、房地產的獨一無二特性導致了（）。

A.難以出現相同房地產的大量供給

B.房地產市場不能實現完全競爭

C.房地產交易難以采取樣品交易的方式

D.房地產價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響

E.房地產價值量大

【答案】：ABCD

38、對抵押房地產變現能力強弱的說法，錯誤的有（）。

A.標準廠房通常比一般廠房的變現能力弱

B.熟地通常比生地或毛地的變現能力弱

C.小商鋪通常比大商鋪的變現能力弱

D.廠區內住宅通常比商品住宅小區內的住宅變現能力弱

E.郊區的房地產通常比市區的房地產變現能力弱

【答案】：ABC

39、下列房地產中，屬于“干凈”的房屋所有權和出讓建設用地使用權的房地產的有（）。

A.已設立了抵押權的房地產

B.單獨所有的房地產

C.共同所有的房地產

D.房地產開發過程中各項手續齊全的房地產

E.存在拖欠建設工程款的房地產

【答案】：BD

40、在房地產抵押估價實務中，遵循謹慎原則的具體要求包括（）。

A.在運用比較法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查勘

B.在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低時，應采用居中的收益估計值進行估價

C.在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低

D.在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、建設成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊

E.在運用假設開發法估價時，不應高估未來開發完成后的價值，應對后續開發建設的必要支出及應得利潤進行適當修正

【答案】：ACD

41、調查評估路線價，通常是在同一路線價區段內選取一定數量的標準臨街宗地，運用（）等方法分別求取它們的土地單價或樓面地價，然后計算其平均數或中位數、眾數，即得到該路線價區段的路線價。

A.比較法

B.收益法

C.成本法

D.假設開發法

E.建筑物剩余技術

【答案】：AB

42、市場狀況調整的方法有（）。

A.定基價格指數法

B.環比價格指數法

C.價格變動率法

D.直接比較調整

E.間接比較調整

【答案】：ABC

43、建筑物區分所有權作為一種復合性的權利，由（）構成。

A.按份共有所有權

B.專有部分所有權

C.共同關系成員權

D.共用部分持份權

E.長期使用和租賃權

【答案】：BCD

44、房地產的獨一無二特性導致了（）。

A.難以出現相同房地產的大量供給

B.房地產市場不能實現完全競爭

C.房地產交易難以采取樣品交易的方式

D.房地產價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響

E.房地產價值量大

【答案】：ABCD

45、下列情況可以采用表格形式的估價報告的有（）。

A.住宅房屋征收分戶估價報告

B.單套住宅抵押估價報告

C.為房地產開發商投資價值評估

D.企業破產評估

E.企業廠房、辦公樓抵押評估

【答案】：AB

46、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。

A.較樂觀的估計值

B.較保守的估計值

C.過高的估計值

D.過低的估計值

E.可能的估計值

【答案】：AB

47、下列影響房地產供給的因素中，能增加房地產供給量的有（）。

A.當前該類房地產價格水平較高

B.該類房地產的開發成本上升

C.該類房地產的開發技術水平提高

D.預期該類房地產價格會上漲

E.該類房地產未來持有成本增加

【答案】：AC

48、下列關于假設開發法中開發經營期的描述中，正確的有（）。

A.建設期又可分為前期和建造期

B.在預售情形下，銷售期和建設期沒有重疊

C.在出租或營業情形下，建造期和運營期沒有重疊

D.在有延遲銷售的情況下，銷售期與運營期有重疊

E.運營期的起點是未來開發完成后的房地產竣工之日

【答案】：ACD

49、甲地塊臨街深度為100英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形，總價為100萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關于乙地塊價格的表述中，正確的有（）。

A.若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價為25萬元

B.若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價為50萬元

C.若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價為90萬元

D.若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價為110萬元

E.若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價為117萬元

【答案】：C

50、一宗房地產的權益包括（）。

A.額外的利益或好處

B.該房地產權利受房地產權利以外因素的限制情況

C.擁有的房地產權利

D.該房地產所在地區的聲譽

E.該房地產權利受其他房地產權利的限制情況

【答案】：ABC

第三部分大題(50題)1、市場法中權益狀況調整的內容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發程度

D.房屋空間布局

E.地役權設立

【答案】：AB

2、關于路線價法和基準地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質上都是比較法

B.都需要進行市場狀況調整

C.都需要進行交易情況修正

D.都需要進行土地狀況調整

E.都是批量估價方法

【答案】：AD

3、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數額－其他法定優先受償款＝未設立法定優先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）－其他法定優先受償款1）2013年10月1日未設立法定優先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

4、在房地產估價活動中對房地產估價師的要求，正確的有（）。

A.同一估價項目應至少選派2名注冊房地產估價師共同進行估價

B.估價項目負責人應為注冊房地產估價師

C.除批量估價外，每個估價項目應至少有1名注冊房地產估價師全程參與估價工作

D.房地產估價師不得承接超出自己專業勝任能力的估價業務

E.房地產估價師可以在非自己估價的房地產估價報告上簽名

【答案】：ABCD

5、房地產由于壽命長久，供給有限，其價值通常可以得到保持，甚至會隨著時間的推移而自然增加。會引起房地產自然增值的因素有（）。

A.對房地產本身進行投資改良

B.房地產需求增加導致其稀缺性增加

C.通貨膨脹

D.外部經濟性

E.建造成本提高

【答案】：BD

6、一個估價項目通常只有一個估價目的，估價目的決定其（）。

A.估價委托人

B.估價師

C.價值類型

D.估價對象

E.估價結果

【答案】：CD

7、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。

【答案】：（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）

8、關于最高最佳利用原則的說法，正確的是（）。

A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則

B.最高最佳利用包括最佳的用途、規模和檔次

C.根據最高最佳利用原則，估價中只存在一種估價前提

D.收入現值小于支出現值的利用方式不是最高最佳利用

E.經濟學上的

【答案】：BD

9、比較法中實物狀況比較、調整的內容包括（）。

A.環境

B.地形地勢

C.外部配套設施

D.建筑設施設備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

10、關于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有（）。

A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值

B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅

C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應相同

D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不相同

E.投資價值的評估結果一般大于市場價值的評估結果

【答案】：AB

11、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為

2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）

【答案】：假設開發法方案一：（從舊廠房到批發市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）×[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）

12、房地產的實物是指房地產中看得見、摸得著的部分，可以進一步分為（）。

A.該實體組合完成的功能

B.該實體的質量

C.相應的配套的基礎設施

D.立體空間

E.有形的實體

【答案】：AB

13、下列關于房地產估價的市場定價的說法中，正確的有（）。

A.房地產價值是客觀存在的

B.房地產價值是專業估價人員的價值判斷結果

C.房地產價值由市場力量決定

D.由市場參與者集體的價值判斷所形成

E.估價師是運用自己的知識和經驗去“發現”或“探測”房地產價值

【答案】：ACD

14、下列房地產中，屬于“干凈”的房屋所有權和出讓建設用地使用權的房地產的有（）。

A.已設立了抵押權的房地產

B.單獨所有的房地產

C.共同所有的房地產

D.房地產開發過程中各項手續齊全的房地產

E.存在拖欠建設工程款的房地產

【答案】：BD

15、下列房地產狀況描述內容中，屬于反映房地產實物狀況的有（）。

A.房屋實際用途

B.土地開發程度

C.房屋建筑結構

D.房屋出租情況

E.房屋維護狀況及完損程度

【答案】：BC

16、可用于報酬資本化法中轉換為價值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運營收益

D.稅前現金流量

E.稅后現金流量

【答案】：ABC

17、房地產的社會經濟位置發生變化，可能是由于（）等引起。

A.交通建設

B.外部配套設施

C.人口素質變化

D.地區衰落

E.城市建設

【答案】：ABD

18、在傳統方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個方面。

A.應計息項目

B.預售、預租和延遲銷售情況

C.計息周期

D.計息期

E.計息方式

【答案】：ACD

19、房地產的社會經濟位置發生變化，可能是由于（）等引起。

A.交

【答案】：ABD

20、市場法中權益狀況調整的內容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發程度

D.房屋空間布局

E.地役權設立

【答案】：AB

21、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據市場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產在2010年10月1日的價值。（8分）

【答案】：具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。

22、房地產需要專業估價的理由有（）。

A.房地產具有獨一無二性

B.政府部門要求估價

C.房地產的價值量較大

D.估價人員要求估價

E.房地產不可移動性

【答案】：AC

23、下列選項中屬于構筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

24、估價當事人包括（）。

A.注冊房地產估價師

B.估價師協會

C.房地產估價機構

D.估價委托人

E.房地產經紀人

【答案】：ACD

25、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據市場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產在2010年10月1日的價值。（8分）

【答案】：具體計算過程如下：（1）總有效毛

26、根據適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產（）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環境最協調

B.達到規模遞增

C.內部構成要素的組合最適當

D.外部環境與內部因素相關聯

E.外部環境要素為最適當的組合

【答案】：AC

27、關于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有（）。

A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值

B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅

C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應相同

D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不相同

E.投資價值的評估結果一般大于市場價值的評估結果

【答案】：AB

28、房地產具有易受限制性，政府對房地產的限制通常通過（）來實現。

A.充公權

B.管制權

C.征稅權

D.征收權

E.出讓權

【答案】：ABCD

29、正常成交價格的形成條件包括()。

A.公開市場，交易對象本身也具備市場性

B.理性的經濟行為

C.適當的期間完成交易

D.買者和賣者眾多，且具有完全信息E賣者對價格具有控制力量

【答案】：ABCD

30、下列房地產估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發方式下的開發價值

B.判斷某經營性房地產的未來運營費用水平

C.預測某地區限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進行市場狀況調整

E.對房地產市場中出現的新型房地產的價格進行評估

【答案】：BD

31、對于商業房地產來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎設施條件

【答案】：AC

32、假設開發法評估待開發土地價值時，選取最佳的開發利用方式包括選取最佳的（）。

A.區位

B.用途

C.檔次

D.周圍環境

E.建筑規模

【答案】：BC

33、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。

A.較樂觀的估計值

B.較保守的估計值

C.過高的估計值

D.過低的估計值

E.可能的估計值

【答案】：AB

34、比較法中實物狀況比較、調整的內容包括（）。

A.環境

B.地形地勢

C.外部配套設施

D.建筑設施設備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

35、下列情況中會導致房地產價格下降的是（）。

A.上調貸款利率

B.嚴格控制房地產開發貸款

C.開征房地產持有環節的稅收

D.減免房地產持有環節的稅收

E.提高最低購房首付款比例

【答案】：AC

36、下列選項中屬于構筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

37、市場法中選取可比實例時，應做到可比實例與估價對象的（）。

A.區位相近

B.權利性質相同

C.面積相等

D.檔次相當

E.建成年份相同

【答案】：ABD

38、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為

2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）

【答案】：假設開發法方案一：（從舊廠房到批發市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）×[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71