房地產估價師之估價原理與方法題庫（精選題）第一部分單選題(50題)1、（）是指因承租人拖欠租金等造成的收入損失。

A.收租損失

B.運營費用

C.折舊

D.財務損耗

【答案】：A

2、房地產估價專業意見的作用可分為性質不同的兩類，在這兩類不同作用的估價中，房地產估價師和房地產估價機構承擔法律責任的大小為()。

A.一般來說，在起咨詢性、參考性作用的估價中應承擔的法律責任大于在起簽證性、證據性作用的估價中應承擔的法律責任

B.一般來說，起簽證性、證據性作用的估價中應承擔的法律責任，大于起咨詢性、參考性作用的估價中應承擔的法律責任

C.兩類均等

D.起咨詢性、參考性作用的估價中不承擔法律責任

【答案】：B

3、下列哪項不是胃的生理特性

A.主通降

B.喜燥惡濕

C.胃宜降則和

D.喜潤惡燥

【答案】：B

4、下列關于路線價法的表述中，不正確的是（）。

A.路線價法實質是比較法，其理論依據與比較法相同，是房地產價格形成的替代原理

B.路線價法適用于城鎮臨街商業用地的估價

C.運用路線價法的前提條件是街道較規整，臨街土地排列較整齊

D.路線價法是在城鎮街道上劃分路線價區段，設定標準臨街深度，選取若干標準臨街宗地并求其平均價格

【答案】：D

5、當建設用地使用權期限屆滿時，其土地使用權可以自動續期的是（）。

A.寫字樓

B.生產用房

C.加油站

D.住宅

【答案】：D

6、假設可比實例的成交價格比其正常市場價格高的百分率為S%，則可比實例的成交價格與正常價格的關系為：可比實例的成交價格×（）＝正常價格。

A.1/（1－S%）

B.S%

C.1/（1＋S%）

D.1－S%

【答案】：C

7、下列引起某套住宅價格上升的因素中，屬于該住宅價格自然增值因素的是（）。

A.對住宅本身進行投資改良

B.由于人口增長對住宅的需求增加

C.因通貨膨脹導致住宅價格上升

D.因人工成本上升導致住宅重置成本提高

【答案】：B

8、一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：

A.第（1）種情況

B.第（2）種情況

C.第（4）種情況

D.第（5）種情況

【答案】：A

9、“利小便，實大便”是哪個臟腑出現問題時的治法

A.小腸泌別清濁

B.肺的宣發

C.脾胃運化

D.腎的蒸化

【答案】：A

10、“發汗多，若重發汗者，亡其陽”（《傷寒論》），其病機是

A.津虧氣耗

B.津隨氣脫

C.氣隨液脫

D.津傷液脫

【答案】：C

11、某工廠經所在街道負責人同意，將一幢權屬登記為工業用途的沿街廠房改造為若干個小商鋪出租，某估價機構接受委托以實際用途為估價前提對該房地產的抵押價值進行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應滿足條件中的（）。

A.技術上可能

B.財務上可行

C.價值最大化

D.法律上允許

【答案】：D

12、以房地產抵押為目的的估價，除了遵守一般原則外，還應遵守()。

A.現實性原則

B.適宜性原則

C.技術性原則

D.客觀原則

【答案】：C

13、如果一組數字中含有異常的或極端的數值，采用平均數就有可能得到非典型的甚至是誤導的結果，這時采用（）較合適。

A.平均數

B.中位數

C.眾數

D.最高或最低值法

【答案】：B

14、下列哪項不屬于扶正的具體方法

A.滋陰

B.養血

C.溫陽

D.消導

【答案】：D

15、下列（）房地產不是按用途來劃分的類型。

A.綜合房地產

B.出租房地產

C.辦公房地產

D.娛樂房地產

【答案】：B

16、某出租的房地產的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物重置成本為100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。假設該房地產的土地使用年限為無限年，則該宗房地產的現值為（）萬元。

A.43

B.112.5

C.123.3

D.150

【答案】：C

17、在比較法選擇可比實例的過程中，可比實例的規模應與估價對象的規模相當，選取的可比實例規模一般應在估價對象規模的（）范圍之內。

A.0.5～2.0

B.1.5～2.0

C.0.5～1.5

D.1.0～1.5

【答案】：A

18、某經過年數為23年的零售中心，其內部進行了重新裝修，而且該建筑物的維修養護較好，那么該建筑物的有效年齡（）。

A.等于23年

B.小于23年

C.大于23年

D.可能等于也可能大于23年

【答案】：B

19、下列關于估價上的建筑物折舊的說法中，錯誤的是（）。

A.估價上的折舊與會計上的折舊有本質區別

B.建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額

C.建筑物的折舊就是各種原因所造成的價值損失

D.建筑物的折舊就是建筑物在估價時點時的重新購建成本與市場價值之間的差額

【答案】：B

20、房屋征收中，用于產權調換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價而評估用于產權調換房屋的價值，其價值時點應為（）。

A.房屋征收決定公告之日

B.原征收補償協議達成之日

C.用于產權調換房屋支付之日

D.委托估價之日

【答案】：A

21、下列不屬于心與腎之間關系的是

A.水火既濟

B.精神互用

C.君相安位

D.精血同源

【答案】：D

22、在依法判定的估價對象使用權利方面，應以（）為依據。

A.相關合同

B.法律、法規、政策

C.土地用途管制

D.國家的價格政策

【答案】：C

23、（）是權利人在法律規定的范圍內對一定的物享有直接支配并排除他人干涉的權利。

A.物權

B.債權

C.租賃權

D.所有權

【答案】：A

24、有甲、乙兩宗區位、面積、權益、規劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制條件下的估價結果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于（）。

A.乙土地上建筑物價值低于拆遷費用

B.甲土地的容積率大于乙土地的容積率

C.甲土地的價值高于乙土地的價值

D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長

【答案】：A

25、在實際估價中，判定在建工程的標準是（）。

A.是否完成竣工驗收

B.是否完成內外裝修

C.是否已完成結構封頂

D.是否已安裝了門窗

【答案】：A

26、房地產權利的種類中，屬于自物權的是（）。

A.所有權

B.典權

C.抵押權

D.地役權

【答案】：A

27、下列建設用地使用權出讓的最高年限中，正確的是（）。

A.居住用地為40年，工業用地為50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年，商業、旅游、娛樂用地為70年，綜合或者其他用地為70年

B.居住用地為50年，工業用地為50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地為40年，商業、旅游、娛樂用地為50年，綜合或者其他用地為50年

C.居住用地為70年，工業用地為50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年，商業、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年

D.居住用地為70年，工業用地為40年，教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年，商業、旅游、娛樂用地為50年，綜合或者其他用地為40年

【答案】：C

28、創“戾氣”說的溫病學家是

A.吳鞠通

B.葉香巖

C.薛雪

D.吳有性

【答案】：D

29、某住宅的建筑面積為100m2，買賣合同約定成交價為10000元/m2，價款分兩期支付，于成交日期支付60萬元，余款于一年后支付；交易稅費均由買方承擔。已知買方需繳納的稅費為3萬元，賣方應交納的稅費為8萬元，并在支付合同余款時繳納。若將該交易實例選為可比實例，年折現率為6%，則對其建立比較基礎后的總價為（）萬元。

A.90.19

B.95.85

C.100.57

D.105.28

【答案】：D

30、在百分比法中，房地產狀況調整系數應以（）房地產狀況為基準來確定。

A.估價對象

B.標準房地產

C.市場上

D.交易情況

【答案】：A

31、肢體麻木或運動不便，甚則不用；肌膚干燥、瘙癢、欠溫，甚則肌膚甲錯，是指

A.氣不攝血

B.氣血兩虛

C.氣血不榮經脈

D.氣隨血脫

【答案】：C

32、一宗房地產，其權利的設立和行使的限制、房地產使用的管制和()對其價值有著重大影響。

A.房地產相鄰關系的限制

B.房地產權利的限制

C.房地產政府監督

D.銀行利率

【答案】：A

33、在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基準時應特別注意的環節是（）。

A.統一房地產范圍

B.統一付款方式

C.統一價格單位

D.統一市場狀況

【答案】：C

34、房地產估價職業道德是指房地產估價師和房地產估價機構在從事房地產估價這種職業時，應遵循的（）規范。

A.法律

B.道德和行業行為

C.行業

D.房地產業行為

【答案】：B

35、某宗房地產土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設備均已陳舊過時，有待拆除重建，估價拆遷費用每平方米建筑面積3002元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產相對于空地的減價額為()元。

A.62500

B.62000

C.61000

D.61500

【答案】：A

36、由土地凈收益求取土地價值時，土地價值等于土地凈收益與（）的比值。

A.綜合資本化率

B.土地資本化率

C.報酬率

D.建筑物資本化率

【答案】：B

37、某可比實例成交價格為100萬美元，成交時人民幣兌美元的匯率為6.5∶1，至價值時點按人民幣計的類似房地產價格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3∶1，對該可比實例進行市場狀況調整后的價格為人民幣（）萬元。

A.630.0

B.650.0

C.661.5

D.682.5

【答案】：D

38、某住宅的建筑面積為120m2，買賣合同約定成交價為10000元/m2，價款分兩期支付，于成交日期支付60萬元，余款于一年后支付，交易稅費均由賣方承擔。已知買方應繳納的稅費為3萬元，賣方應繳納的稅費為8萬元，并在支付合同余款時繳納。若將該交易實例作為可比實例，年折現率為6%，則對其建立比較基礎后的總價為（）萬元。

A.90.19

B.95.85

C.113.77

D.124.15

【答案】：C

39、求取建筑物重新構建成本的建筑安裝工程費的具體方法不包括（）。

A.單位比較法

B.分部分項法

C.造價分析法

D.指數調整法

【答案】：C

40、房地產通常是家庭財產的最主要部分，離婚、繼承遺產、分家等通常涉及房地產分割。但房地產一般不宜采取（）的方法。

A.實物分割

B.拍賣分割

C.折價分割

D.變賣分割

【答案】：A

41、運用假設開發法中的動態分析法評估在建工程的市場價值時，在延遲銷售情況下，開發完成后的房地產價值對應的房地產市場狀況應是（）時的房地產市場狀況。

A.價值時點

B.開發完成

C.未來延遲銷售

D.銷售完成

【答案】：C

42、在一塊土地上投資建造寫字樓，當樓高為5層時，預期投資利潤率為4.36%；在5～20層時，每增高一層，投資利潤率上升0.18%；而在20～30層時，每增高一層，投資利潤率下降0.14%。那么，（）層應該是這座大樓的經濟高度。

A.5

B.20

C.30

D.31

【答案】：B

43、關于房地產位置固定性的說法，錯誤的是（）。

A.房地產位置固定性決定了房地產市場是一個地區性市場

B.房地產位置固定性意味著房地產的社會經濟位置也固定不變

C.房地產位置固定性決定了任何一宗房地產只能就地開發、利用或消費

D.房屋平移技術不能完全改變房地產位置固定這一特性

【答案】：B

44、張某2年前抵押貸款購買了一套產權40年，建筑面積50m2的商鋪，首期支付50%，目前貸款余額為11.8萬元，現欲出售該商鋪，類似商鋪目前月租金為建筑面積70元/m2，空置率為10%，經營費用為有效毛收入的10%，資本化率為5%，若由買方支付銀行欠款，則張某出售該商鋪的合理實得金額為（）萬元。

A.42.64

B.55.40

C.56.24

D.68.04

【答案】：C

45、下列房地產中，變現能力相對較強的是（）。

A.用途專業的房地產

B.價值較大的房地產

C.獨立使用的房地產

D.不可分割的房地產

【答案】：C

46、新開發區土地的分宗估價，（）是一種有效的方法，因為新開發區在初期，土地市場和房地產市場一般還未形成，土地收益也還沒有。

A.比較法

B.成本法

C.收益法

D.假設開發法

【答案】：B

47、在房地產估價中，長期趨勢法運用的假設前提是（）。

A.過去形成的房地產價格變動趨勢在未來仍然存在

B.市場上能找到充分房地產歷史價格資料

C.房地產在過去無明顯的季節變動

D.政府關于房地產市場調控的有關政策不會影響房地產的歷史價格

【答案】：A

48、已知某可比交易單價為4500元/m2，已知該交易實例在建設時拖欠建設工程價款100元/m2；累計拖欠水費、電費、燃氣費、供暖費、電信費、有線電視費、物業服務費用等300元/m2；累計未收房屋租金150元/m2。則統一財產范圍的價格為（）。

A.4750

B.4500

C.4250

D.4100

【答案】：A

49、某幢辦公樓應配置電梯，但實際未安裝，現單獨增加電梯（包括土建工程費用、電梯購置與安裝費用等）需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置成本為2500萬元，其中電梯配置費用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價值為（）萬元。

A.2400

B.2410

C.2490

D.2500

【答案】：A

50、A市B房地產開發公司征收C村的100畝基本農田。該項目涉及C村農業人口50戶，180人。據查征收前，C村人均耕地面積為1畝。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年產值約為1000元/畝。按照規定，B房地產開發公司應安置C村（）個農民。

A.30

B.60

C.100

D.180

【答案】：C

第二部分多選題(50題)1、下列關于重新購建成本的說法，正確的有（）。

A.重新購建成本是指重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出

B.重新購建成本是在價值時點的重新購建成本

C.重新購建成本是客觀的重新購建成本

D.建筑物重新購建成本是全新狀況下的重新購建成本

E.土地重新購建成本是法定最高出讓年限下的價格

【答案】：BCD

2、成本法中房地產價格構成中的銷售稅費包括（）。

A.增值稅

B.印花稅

C.教育費附加

D.城市維護建設稅

E.土地增值稅.企業所得稅

【答案】：ABCD

3、下列房地產中，屬于“干凈”的房屋所有權和出讓建設用地使用權的房地產的有（）。

A.已設立了抵押權的房地產

B.單獨所有的房地產

C.共同所有的房地產

D.房地產開發過程中各項手續齊全的房地產

E.存在拖欠建設工程款的房地產

【答案】：BD

4、在傳統方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個方面。

A.應計息項目

B.預售、預租和延遲銷售情況

C.計息周期

D.計息期

E.計息方式

【答案】：ACD

5、在房地產估價活動中對房地產估價師的要求，正確的有（）。

A.同一估價項目應至少選派2名注冊房地產估價師共同進行估價

B.估價項目負責人應為注冊房地產估價師

C.除批量估價外，每個估價項目應至少有1名注冊房地產估價師全程參與估價工作

D.房地產估價師不得承接超出自己專業勝任能力的估價業務

E.房地產估價師可以在非自己估價的房地產估價報告上簽名

【答案】：ABCD

6、在房地產估價活動中對房地產估價師的要求，正確的有（）。

A.同一估價項目應至少選派2名注冊房地產估價師共同進行估價

B.估價項目負責人應為注冊房地產估價師

C.除批量估價外，每個估價項目應至少有1名注冊房地產估價師全程參與估價工作

D.房地產估價師不得承接超出自己專業勝任能力的估價業務

E.房地產估價師可以在非自己估價的房地產估價報告上簽名

【答案】：ABCD

7、估價對象為一宗熟地，對其可比實例權益狀況進行調整時，應包括的內容有（）。

A.建筑密度

B.土地使用期限

C.基礎設施完備程度

D.容積率

E.周邊道路交通管制狀況

【答案】：ABD

8、估價委托合同的內容一般包括（）。

A.委托人的名稱或者姓名和資產狀況

B.估價服務費及其支付方式

C.解決爭議的方法

D.估價機構的名稱和住所

E.委托人的協助義務

【答案】：BCD

9、下列制度政策的調整，在其他因素不變的情況下，會導致房地產價格下降的有（）。

A.提高購房最低首付款比例

B.在賣方市場的情況下，增加房地產開發環節的稅收

C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收

D.減少房地產開發用地的供應量

E.建立嚴格的交易管理制度遏制房地產投機

【答案】：AC

10、某宗房地產的價格并不是由其開發建設成本決定的，因此運用成本法估價應注意的內容包括（）。

A.應采用客觀成本而不是實際成本

B.應采用實際成本而不是客觀成本

C.應結合選址、規劃設計等對成本法的測算結果進行調整

D.應結合市場供求狀況對成本法的測算結果進行調整

E.應結合估價委托人的要求對成本法的測算結果進行調整

【答案】：ACD

11、估價報告中合理且有依據地說明估價假設，其主要作用在于（）。

A.體現估價師的專業勝任能力

B.反映估價師的職業道德

C.保護估價師和估價機構

D.保護估價報告使用人

E.規避估價風險

【答案】：CD

12、下列估價中適宜采用假設開發法的有（）。

A.征收補償估價

B.在建工程估價

C.出讓地塊估價

D.改變用途房地產估價

E.房屋抵押估價

【答案】：BCD

13、關于評估帶租約房地產的說法，錯誤的有（）。

A.合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價值有影響

B.抵押估價、轉讓估價應評估承租人權益價值

C.在其他條件相同時，無租約限制條件下的評估價值大于有租約限制條件下的出租人權益價值

D.房屋征收評估應評估無租約限制價值

E.只要合同約定租金不變，市場租金下跌或上漲時，承租人權益價值始終不變

【答案】：ABC

14、對于商業房地產來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎設施條件

【答案】：AC

15、下列關于可比實例的說法中，正確的有（）。

A.可比實例一定是交易實例

B.可比實例不一定是交易實例

C.交易實例一定是可比實例

D.交易實例不一定是可比實例

E.可比實例可以是交易實例，也可以不是交易實例

【答案】：AD

16、假設開發法評估待開發土地價值時，選取最佳的開發利用方式包括選取最佳的（）。

A.區位

B.用途

C.檔次

D.周圍環境

E.建筑規模

【答案】：BC

17、關于房地產變現能力的說法，正確的有（）。

A.特殊廠房通常比標準廠房的變現能力弱

B.大型商場通常比小店鋪的變現能力弱

C.在建工程比現房的變現能力弱

D.熟地通常比毛地的變現能力弱

E.房地產在賣方市場下通常比在買方市場下的變現能力弱

【答案】：ABC

18、下列制度政策的調整，在其他因素不變的情況下，會導致房地產價格下降的有（）。

A.提高購房最低首付款比例

B.在賣方市場的情況下，增加房地產開發環節的稅收

C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收

D.減少房地產開發用地的供應量

E.建立嚴格的交易管理制度遏制房地產投機

【答案】：AC

19、下列方法中屬于數學曲線擬合法的有（）。

A.直線趨勢法

B.指數曲線趨勢法

C.加權平均法

D.移動平均法

E.二次拋物線趨勢法

【答案】：AB

20、對抵押房地產變現能力強弱的說法，錯誤的有（）。

A.標準廠房通常比一般廠房的變現能力弱

B.熟地通常比生地或毛地的變現能力弱

C.小商鋪通常比大商鋪的變現能力弱

D.廠區內住宅通常比商品住宅小區內的住宅變現能力弱

E.郊區的房地產通常比市區的房地產變現能力弱

【答案】：ABC

21、假設開發法評估在建工程價值時，采用投資利潤率計算后續開發的應得利潤，計算基數應包括（）。

A.待開發在建工程價值

B.已完工程建設成本

C.取得在建工程的稅費

D.后續開發的投資利息

E.銷售稅金

【答案】：AC

22、未來凈收益流的類型有（）。

A.每年基本上固定不變

B.每年基本上按某一個固定的數額遞增或遞減

C.每年基本上按某一個固定的比率遞增或遞減

D.其他有規則的變動情形

E.每年根據市場價格變化而變化

【答案】：ABCD

23、有關房地產的價值和價格，下列表述正確的有（）。

A.價值是內在的.客觀的和相對穩定的

B.房地產的價值是房地產真實所值

C.房地產的價格圍繞其價值上下波動

D.現實中由于個人偏好.定價決策.無知等原因，時常發生價格背離價值的情況

E.房地產的價格是相對穩定的，而價值不穩定

【答案】：ABCD

24、下列房地產價格影響因素中，屬于外部因素的有（）。

A.經濟因素

B.區位因素

C.權益因素

D.人口因素

E.心理因素

【答案】：AD

25、房地產估價報告中專門列出估價的假設和限制條件的目的是（）。

A.說明估價報告的合法性、真實性

B.說明估價的獨立、客觀、公正性

C.規避估價風險

D.保護估價報告使用者

E.防止委托人提出高估或低估要求

【答案】：CD

26、引起房地產價格上漲的原因有多種，對房地產本身進行投資改良的內容包括（）。

A.政府進行道路建設

B.農用地轉為建設用地

C.改進物業管理

D.裝飾裝修改造

E.更新或添加設施設備

【答案】：CD

27、下列關于指數修勻法的說法中，正確的有（）。

A.指數修勻法是以本期的實際值和本期的預測值為根據，經過修勻后得出下一期預測值的一種預測方法

B.指數修勻法是以上一期的實際值和本期的預測值為根據，經過修勻后得出下一期預測值的一種預測方法

C.計算公式為：Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi）（Pi為第i期的實際值；Vi為第i期的預測值；Vi＋1為第i＋1期的預測值；a為修勻常數，0≤a≤1）

D.運用指數修勻法進行預測的關鍵，是確定修勻常數的值

E.指數修勻法是計算得出實際值的一種方法

【答案】：ACD

28、不能獨立使用、處分的房地產，如（）不宜作為抵押物。

A.一個球場

B.一個高爾夫球洞

C.一條保齡球球道

D.封閉使用的大院深處的一幢房屋

E.一個游泳館

【答案】：BCD

29、房地產估價報告中專門列出估價的假設和限制條件的目的是（）。

A.說明估價報告的合法性、真實性

B.說明估價的獨立、客觀、公正性

C.規避估價風險

D.保護估價報告使用者

E.防止委托人提出高估或低估要求

【答案】：CD

30、引起房地產價格上漲的原因有多種，對房地產本身進行投資改良的內容包括（）。

A.政府進行道路建設

B.農用地轉為建設用地

C.改進物業管理

D.裝飾裝修改造

E.更新或添加設施設備

【答案】：CD

31、保存的估價資料應全面、完整，一般包括（）。

A.估價報告

B.估價委托書

C.估價中的不同意見記錄

D.外部專業幫助和的專業意見

E.內部專業幫助和專業意見

【答案】：ABCD

32、運用路線價法評估某路線價區段內標準宗地以外的宗地價格時，應進行修正調整的有（）。

A.土地形狀

B.容積率

C.土地使用期限

D.土地市場狀況

E.土地開發程度

【答案】：ABC

33、實際估價中，估價對象范圍的界定包括（）的界定。

A.實物構成范圍

B.權益范圍

C.空間范圍

D.時間范圍

E.影響范圍

【答案】：ABC

34、長期趨勢法可以用于（）。

A.推測、判斷房地產的未來價格

B.預測收益法中未來的租金、空置率等

C.市場法中對可比實例的成交價格進行房地產狀況調整

D.比較、分析兩宗或兩類以上房地產價格的發展趨勢或潛力

E.填補某些房地產歷史價格資料的缺乏

【答案】：ABD

35、下列各項中，不屬于房地產價格影響因素中區域因素的有（）。

A.土地形狀

B.地形

C.城市規劃調整

D.環境狀況

E.配套設施狀況

【答案】：AB

36、收益性房地產包括（）。

A.餐館

B.旅店

C.加油站

D.農地

E.未開發的土地

【答案】：ABCD

37、與估價對象相似的房地產是指與估價對象的（）等相同或相似的房地產。

A.區位

B.用途

C.權利性質

D.總價

E.外觀

【答案】：ABC

38、下列情況，屬于成交價格偏離正常價格的交易有（）。

A.對交易對象或市場行情缺乏了解的交易

B.被迫出售或被迫購買的交易

C.人為哄抬價格的交易

D.對交易對象有特殊偏好的交易

E.相鄰房地產未合并的交易

【答案】：ABCD

39、房地產的實物是指房地產中看得見、摸得著的部分，可以進一步分為（）。

A.該實體組合完成的功能

B.該實體的質量

C.相應的配套的基礎設施

D.立體空間

E.有形的實體

【答案】：AB

40、下列房地產價格影響因素中，不屬于房地產區位因素的有（）。

A.建筑平面布置

B.朝向、樓層

C.環境景觀

D.土地開發程度

E.房屋完損等級

【答案】：AD

41、下列選項中，屬于影響房地產價格的經濟因素的有（）。

A.經濟發展

B.居民收入

C.利率

D.匯率

E.城市化

【答案】：ABCD

42、下列估價目的中，對已被查封的房地產應視為未被查封的房地產來估價的有（）。

A.房地產抵押估價

B.房屋征收評估

C.房地產司法拍賣估價

D.房地產轉讓估價

E.房地產投資信托基金估價

【答案】：BC

43、下列影響房地產價格的因素中，屬于區位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環境和景觀

D.建筑規模

E.外部配套設施

【答案】：ABC

44、下列房地產估價活動中，不符合職業道德的行為有（）。

A.某估價機構承接了該機構某股東財產的司法鑒定評估

B.某估價機構在承接估價業務時，涉及特殊構筑物估價，主動聘請有關專家提供專業幫助

C.某估價機構把在估價工作中需要了解的估價委托人的商業資料提供給房地產估價行業組織檢查

D.估價委托人對估價結果提出了明確要求，由于時間緊，加上估價業務簡單，某估價機構按其要求完成了估價

E.某估價師臨時接到出差任務，實際負責估價業務的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告

【答案】：ACD

45、下列屬于一般損壞房的特點的是（）。

A.部分構件有損壞或變形

B.屋面局部漏雨

C.裝修嚴重變形、破損，油漆老化見底

D.設備、管道不夠通暢

E.隨時有可能倒塌

【答案】：ABD

46、一份完整的房地產估價報告通常包括封面、致估價委托人函、目錄及（）。

A.估價師聲明

B.估價假設和限制條件

C.估價特殊說明

D.估價技術報告

E.估價結果報告

【答案】：ABD

47、比較法中實物狀況比較、調整的內容包括（）。

A.環境

B.地形地勢

C.外部配套設施

D.建筑設施設備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

48、收集交易實例時應收集的交易實例信息包括（）。

A.成交價格

B.議價時間

C.成交日期

D.交易方式

E.交易目的

【答案】：ACD

49、在房地產買賣中對估價有多種需要，包括評估（）。

A.擬買賣的房地產市場價值

B.買方愿意支付的最低價

C.買方可承受的最高價

D.賣方可接受的最低價

E.賣方愿意接受的最高價

【答案】：ACD

50、評估一宗房地產的價值，估價方法的選用主要取決于（）。

A.估價對象

B.估價師對估價方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價機構資料庫中可用資料情況

E.當地房地產市場狀況

【答案】：AD

第三部分大題(50題)1、在傳統方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個方面。

A.應計息項目

B.預售、預租和延遲銷售情況

C.計息周期

D.計息期

E.計息方式

【答案】：ACD

2、影響工業房地產價格的區位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設備

B.是否易于取得動力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

3、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重

【答案】：（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業費用：3600×8%=288（萬元）；

4、下列選項中屬于構筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

5、關于長期趨勢法用途的說法，正確的有（）。

A.可用于假設開發法中預測開發完成后的房地產價值

B.可用于收益法中預測未來租金、經營收入、運營費用、空置率或凈收益

C.可用于比較法中對可比實例的成交價格進行房地產狀況調整

D.可用來比較分析兩宗房地產價格水平的高低

E.可用于填補某些房地產歷史價格資料的缺乏

【答案】：AB

6、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。

【答案】：（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）

7、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為

2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。

【答案】：假設開發法方案一：（舊廠房-批發市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網（），正保遠程教育旗下品牌網站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元

8、當房地產價格時間序列的逐期發展速度大致相同時，可以采用平均發展速度法進行預測。下列屬于采用平均發展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產價格的變動過程是持續上升或持續下降的

B.各期持續上升或持續下降的幅度大致相同

C.房地產價格的變動過程只能是持續上升的

D.房地產價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續上升或持續下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

9、根據適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產（）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環境最協調

B.達到規模遞增

C.內部構成要素的組合最適當

D.外部環境與內部因素相關聯

E.外部環境要素為最適當的組合

【答案】：AC

10、房地產的社會經濟位置發生變化，可能是由于（）等引起。

A.交

【答案】：ABD

11、假設開發法評估待開發土地價值時，選取最佳的開發利用方式包括選取最佳的（）。

A.區位

B.用途

C.檔次

D.周圍環境

E.建筑規模

【答案】：BC

12、房地產的實物是指房地產中看得見、摸得著的部分，可以進一步分為（）。

A.該實體組合完成的功能

B.該實體的質量

C.相應的配套的基礎設施

D.立體空間

E.有形的實體

【答案】：AB

13、房地產的社會經濟位置發生變化，可能是由于（）等引起。

A.交通建設

B.外部配套設施

C.人口素質變化

D.地區衰落

E.城市建設

【答案】：ABD

14、關于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有（）。

A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值

B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅

C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應相同

D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不相同

E.投資價值的評估結果一般大于市場價值的評估結果

【答案】：AB

15、比較法中實物狀況比較、調整的內容包括（）。

A.環境

B.地形地勢

C.外部配套設施

D.建筑設施設備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

16、可用于報酬資本化法中轉換為價值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運營收益

D.稅前現金流量

E.稅后現金流量

【答案】：ABC

17、房地產具有易受限制性，政府對房地產的限制通常通過（）來實現。

A.充公權

B.管制權

C.征稅權

D.征收權

E.出讓權

【答案】：ABCD

18、房地產需要專業估價的理由有（）。

A.房地產具有獨一無二性

B.政府部門要求估價

C.房地產的價值量較大

D.估價人員要求估價

E.房地產不可移動性

【答案】：AC

19、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為

2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。

【答案】：假設開發法方案一：（舊廠房-批發市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×

20、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數額－其他法定優先受償款＝未設立法定優先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）－其他法定優先受償款1）2013年10月1日未設立法定優先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

21、下列情況中會導致房地產價格下降的是（）。

A.上調貸款利率

B.嚴格控制房地產開發貸款

C.開征房地產持有環節的稅收

D.減免房地產持有環節的稅收

E.提高最低購房首付款比例

【答案】：AC

22、影響工業房地產價格的區位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設備

B.是否易于取得動力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

23、某宗房地產占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經濟壽命為50年。經調查，現在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。求該房地產在2013年5月的市場價格。（10分）

【答案】：

24、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據市場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產在2010年10月1日的價值。（8分）

【答案】：具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。

25、關于最高最佳利用原則的說法，正確的是（）。

A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則

B.最高最佳利用包括最佳的用途、規模和檔次

C.根據最高最佳利用原則，估價中只存在一種估價前提

D.收入現值小于支出現值的利用方式不是最高最佳利用

E.經濟學上的

【答案】：BD

26、可用于報酬資本化法中轉換為價值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運營收益

D.稅前現金流量

E.稅后現金流量

【答案】：ABC

27、當房地產價格時間序列的逐期發展速度大致相同時，可以采用平均發展速度法進行預測。下列屬于采用平均發展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產價格的變動過程是持續上升或持續下降的

B.各期持續上升或持續下降的幅度大致相同

C.房地產價格的變動過程只能是持續上升的

D.房地產價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續上升或持續下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

28、在傳統方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個方面。

A.應計息項目

B.預售、預租和延遲銷售情況

C.計息周期

D.計息期

E.計息方式

【答案】：ACD

29、房地產由于壽命長久，供給有限，其價值通常可以得到保持，甚至會隨著時間的推移而自然增加。會引起房地產自然增值的因素有（）。

A.對房地產本身進行投資改良

B.房地產需求增加導致其稀缺性增加

C.通貨膨脹

D.外部經濟性

E.建造成本提高

【答案】：BD

30、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數額－其他法定優先受償款＝未設立法定優先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）－其他法定優先受償款1）2013年10月1日未設立法定優先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

31、估價當事人包括（）。

A.注冊房地產估價師

B.估價師協會

C.房地產估價機構

D.估價委托人

E.房地產經紀人

【答案】：ACD

32、關于路線價法和基準地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質上都是比較法

B.都需要進行市場狀況調整

C.都需要進行交易情況修正

D.都需要進行土地狀況調整

E.都是批量估價方法

【答案】：AD

33、下列影響房地產價格的因素中，屬于區位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環境和景觀

D.建筑規模

E.外部配套設施

【答案】：ABC

34、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據市場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占