誰主銅梁2014年度龍軒大地策略提報在41個項目的市場，如此激烈的競爭范疇中，如何實現4.2個億的推售？如何重新樹立龍軒大地的品牌影響力？我們認為必須要跳出房地產來看本案的廣告思路，必須要界定我們是2014年在販賣品牌、販賣夢想、販賣繁華，而不是眾多的價格比拼中尋找我們的出路。從現有的市場格局中，我們可以明確可以看見，項目集中的版塊主要分布在學府大道區域，金龍大道區域、白龍大道區域，三大區域有效分布了銅梁印象、歐鵬壹號公館、美麗澤京、水岸國際、雙遠鳳凰郡及本案等項目。雙遠·鳳凰郡個案分析項目位于金龍大道和迎春路的交匯處，雄踞新城區核心中心，容積率為2.0，總建面22萬平米，項目產品為高層、洋房、臨街商業雙遠·鳳凰郡位于新城核心位置。項目總占地130畝，總建筑面積22萬平方米，容積率2.0，綠化率40%，項目由16棟高層、5棟洋房及5萬方商業組成，周邊有學校，公園，醫院。項目概況項目現在銅梁鼎璽大酒店開設外賣場，售房部于2013年11月9日開放，計劃在11月底推出1期的4棟高層產品，2014年陸續推出高層、洋房及商業。1期2期高層2013年11月底將推出4棟高層，分別是2棟18層，1棟15層，1棟11層，總計約400套房源；計劃于2014年上半年推售完1期房源，下半年推出2期高層。將推洋房和商業計劃2014年下半年開始推售洋房和商業推盤節奏項目以80—110㎡的兩房戶型為主（可變），目前銷售在辦卡階段，交1萬抵3萬，共辦理近500張卡高層戶型在70—130平米，其中以兩房產品為主（兩房變三房），目前即將推售的4棟樓在持續辦卡中：普卡辦理直接抵2萬，升級VIP卡交1萬再抵1萬，均價在5200元/平米左右；本次開盤共推售房源232套，開盤當天去化217套，面積段在68-134之間，整體去化率達到93.53%，多個戶型開盤當天即售罄。戶型配比產品分析新項目，暫無詳細信息，但因區域優勢巨大，潛力可觀獨創鳳凰家庭生活系統，為產品、服務方面增色項目區域優勢巨大，緊鄰中央商務區，獨創鳳凰家居系統個案小結美麗·澤京靠近東部新城中心位置，緊鄰玉泉公園，項目總占地148畝，總建筑面積25萬多方，容積率2.0，綠化率35%，項目由14棟高層及1棟商業組成；周邊有學校，汽車站及大規模商業，物業品質高。項目位于金龍大道上，靠近東部新城的中心位置，容積率為2，總建面25萬余平米，項目產品為高層和商業項目概況售罄在售在售高層從2013年7月首次開盤至10月，4個月6棟售罄，目前在售的2棟高層只推出了部分房源；2013年年底推出2棟高層；剩余6棟高層將于2014年上半年陸續會推售。項目于2013年7月首次開盤，至10月份有6棟已售罄，目前在售2棟，2013年底推出2棟，2014年上半年推出余下的6棟商業

目前商業售價未定，預計明年春節后推出。推盤節奏項目在售房源以90、92平米的兩房（可變三房）戶型為主，去化情況十分可觀，達97%戶型配比產品分析銷售人員整體素質較好，對待客戶態度也不錯售樓部——外觀跟項目整體風格相結合，法式源著風，內部優雅而不失大氣項目實景溫馨優雅的樣板間裝飾，給人以舒適感項目實景銅梁印象個案分析項目處于教育科技園區，目前已引進重慶傳媒職業學院、國家法官學院重慶分院、重慶師范大學涉外商貿學院（銅梁校區）等。自身擁有4.5萬方風情商業街，規劃業態有超市、百貨、影院、餐飲娛樂等。建成后，銅梁印象商業街將集餐飲、娛樂、休閑為一體，成為東部新城區域的休閑娛樂中心。銅梁印象占地面積130畝，總建筑面積17萬方，總體由10棟18層小高層和4棟2-3層的風情商業街組成。項目概況戶型配比平均，與其他戶型相比，一變二去化相對較慢。5#樓戶型配比產品分析售樓部——現場以暖色調為主，營造出溫馨感。華麗水晶燈使售樓部更富麗堂皇。多處裝飾銅質或仿銅藝術品，凸顯售樓部品味。項目實景優勢：位置優勢：新城老城結合地段，交通較便利

配套完善：可沿用老城區周邊生活配套，自身4,5萬方的商業可以滿足業主生活需求建筑布局：圍合式布局，擁有大尺度中庭景觀劣勢：土地歷史問題：項目所在地以前是殯儀館，有一定負面影響銅合路學府大道老城區新城區寬闊中庭項目主要賣點是新舊城區交接地段、配套完善，劣勢是項目所在地以前是殯儀館個案小結鷗鵬·壹號公舘個案分析

鷗鵬壹號公舘位于重慶銅梁東城新區，緊鄰銅梁未來的商業CBD。項目占地面積11萬方，總建筑面積25萬方，由后現代建筑風格的小高層、洋房和主題商業街組成。項目概況鷗鵬壹號公舘相比于市場上其他項目，戶型偏大，并以三房為主。高層兩房去化最好，洋房二變三去化最好。產品分析售樓部——六星級酒店式入戶大堂，華麗大氣，品質感強，給客戶強烈的視覺刺激。項目實景優勢地段好:項目在新老城區交界處，可沿用老城區配套品牌號召力：歐鵬品牌知名度較高，具有一定號召力

客戶積累：扎根銅梁時間較長，本地有一定客戶積累（2005年進入銅梁市場，開發了歐鵬華府、第一書香御景天下、蘭亭雅舍、蘭亭別院等項目）

銷售中心：六星級酒店入戶大堂品質感強劣勢歷史負面消息：2010年第一書香拖欠業主房產證的負面信息銅合路學府大道老城區新城區項目主要優勢是地段好、品牌號召力強、贈送面積大。劣勢是以前開發項目的負面信息個案小結其中以下3個樓盤在整個銅梁市場最為著名：“鷗鵬·壹號公舘”的六星級酒店式入戶大堂為奢華核心最具現場殺場力；“澤京·普羅旺斯”、“美麗·澤京”所在區域共同打造了“澤京大社區”；“雙遠·鳳凰郡”，13年12月24日開盤直升機巡游達到開盤即售93.53%。

目前整個市場來看，高層是主流產品，洋房為輔，兼有商業銷售；高層和洋房的價差不大，這對洋房的銷售有一定的推動；市場現有配套資源下，景觀資源重視度較高，有景觀資源優勢的項目產品去化較好；品牌的口碑在市場上有一定的推廣作用；兩房和二變三的戶型在市場上占主導，總價集中在40—50萬左右，說明客戶對產品關注點從實用性向舒適性發展的趨勢。根據市場報告研究得出，12345我們經過5天的市場研究發現，對于龍軒大地，市場反饋的信息表現為：

外觀上有一定品質感，但是人員采樣會擔心建筑有點密集，會有噪音干擾；

對于5萬方的商業購物中心表現出濃厚的興趣；

當我們提及會有公交線路與東互通口及城際高鐵的時候表現出對前景比較看好。根據我們近大半年的合作及對銅梁市場的分析來看，龍軒大地需要進行一次品牌上重塑以及項目案場及廣告訴求上的革新。因為針對現有市場及銅梁經濟的變化，我們有理由相信：誰先發聲，誰先真正了解銅梁的變革，那么誰就將在整個市場占據最有利的位置。位置更多時候決定你的市場份額！對于目前的政策調查表明，14年的1月10日重慶交通廳將投入400億來打造水、陸交通，其中明文規定了關于三環高速銅梁擔負的交通作用，在未來銅梁的區位優勢將更加凸顯，經濟發展也將全面步入“高速時代”。陳勇書記在12月至14年1月也分別發表了：

2014年是銅梁的經濟大發展之年、民生大改善之年、重塑形象之年、全面深化改革之年，也是三年大變樣的基礎之年，我們一定要按照統籌兼顧、突出重點的原則，切實以工業經濟發展年、城市建設提質年、旅游發展突破年、招商引資促進年、干部作風轉變年五個主題年活動為抓手，全力推進2014年各項工作再上新臺階。

2016年建成35平方公里，35萬人口的現代化中型城市，并成為重慶大都市化的重要組成部分。

“文化旅游是城市的靈魂，把文化旅游作為城市的內核，用文化的視角、旅游的視野來審視推動城市的發展、規劃城市的建設，可以有效提升銅梁的城市品位和知名度，提升銅梁人民的幸福感和歸屬感。要加大招商引資力度，全面打造"都市后花園，城市休閑新區"，努力把銅梁建設成為重慶一流、全國知名的文化旅游城市。”通過以上五次講話內容，我們可以明確感受到銅梁將進入一個大發展時代，而形成有力的支撐的是——城際高速的發展及東互口的建設，2008年復旦大學世界經濟研究所所長華民對于城際高鐵的發展就發表了“快速干道的修建會促進經濟的空間規模集聚，并會形成城市與城市集群式的發展規律”同時國家經濟研究所也佐證了1964年日本的新干線的修建，直接拉動了"東京－大板"經濟帶的集體崛起，經濟指數直接超越德、法經濟；08年京滬高鐵修建也帶來深遠的經濟意義。本案所處的白龍大道版塊，占據未來的交通的樞紐地位，通過城際高速的貫穿將會迎來前所未有的發展契機，并以62萬方的大體量的項目規模及五星級酒店、5萬方商業購物中心為依托，我們認為只要通過勢能的爆破必然會形成一個新的商業集核來引爆市場廣泛關注。對于本案這樣一個62萬方的大型樓盤的界定，應具備戰略性的高度和視野，走向可持續發展的品牌之路；是創造需求，引導市場。（不是迎合市場）大膽清晰的市場占位，能有效回避大量的競爭對手，贏得項目在市場中的有利位置。一步步剝開項目的本質本案南城銅梁成渝都市帶對于本案，我們應當將其置身于當代中國第三次城市復興浪潮下，成渝都市帶整體崛起的背景下來看待！項目界定龍軒大地對于未來成渝城的貫穿而言，將成為重要的一個環節，甚至可以說銅梁的城市建設中起了填補南城商業中心空白的使命，一躍成為銅梁新繁華都會的居住、生活、繁華中心的城市價值意義。這意味著——未來的高鐵新城，交通樞紐之城；各項生活配套一應俱全，環境整潔，樓宇高聳；這里的房價將至少上漲一倍；銅梁人都以住在南城區域為榮。南城的區域價值將成為未來銅梁一個不可或缺的價值洼地。他人之石重慶的渝北從05年重慶向北的口號提出以后，經過了07、09年的集合增長速度，三號線的修建等區域發展，目前已經成為重慶富人區的代表，目前居住于此的消費群體均感受了高端住區的生活氛圍及心理驕傲。重慶的茶園07年開始進入高速發展周期，6號線在通車利好及政府搬遷的大發展下，茶園的房價從5千元一躍成為近萬元的售價標準，幾乎成為跳躍式發展態勢。關于本案的定位：他不應該僅僅屬于南城，他應該屬于成渝版圖下的銅梁發展新方向！他不應該被定義為普通樓盤，他應該被稱為城市變革的力量！關于14年市場的爆破

他應該是轟動性的！

他應該是震撼性的！

他應該是橫空出世的！龍軒大地，為銅梁再造一座城62萬方,84萬人,都會繁華中心之城推廣語新銅梁核心，84萬人國際生活中心之城推廣語-備選它描述的未來生活應該是……納藏城市生活的無限精彩在一座時尚的舞臺上引領著繁華潮流在一杯咖啡的馥郁里，品味一個午后的時光在大熒幕里，體驗人生百態就算不是饕餮大餐，也絕對挑戰你的味蕾購物中心，就在家門口愛上一座城，迸發內心的驕傲龍軒大地，通過6年的成熟打造，在13年5年成城的推廣主軸下延續，在第6年中將全面實現全新的城市生活方式與居住潮流的引導，這種生活方式必然是國際、時尚、便捷、多元、豐富……他也必然會吸引一群內心向往都市生活的“精英人士”。他們在此奮斗亦在此享受他們是意見領袖，更是生活領者他們進取帶著成就之后的魄力他們在城市之中城市在他們之中他們走在時尚的前沿，他們渴望舒適的生活，他們同步國際…………龍軒大地，能夠提供給精英人士怎樣一個城市場所？一個與一線城市品質相當，與重慶經濟實力相匹配的都市綜合體，設有高檔影院、時尚精品店、餐飲等多種消費業態，引進國內外知名品牌，讓消費者在此可以享受一站式的購物、休閑、娛樂、酒店和居住的商業體驗。項目審視項目價值屬性多數人認為綜合體只是住宅，商業，酒店堆砌在一起而已，并不真正知道綜合體是什么以及它將會帶來的關于城市與生活的改變。南城內沒有真正的大體量完善的配套組織，包括周邊的競品項目也是如此。天一星城住宅型淮遠古鎮旅游型產品價值區域價值龍軒大地之于銅梁項目價值屬性產品線更加齊全，互動形成合力龍軒大地之于自身絕對的核心產品，近2000戶的新生業主必須誕生，配合前期2000余戶業主，滿足4000人的居住需求，帶動一個片區的居住品質提升。住宅價值絕對的支撐產品，5萬方的商業體量，在項目所處區域是尋求不到對手的。集中式商業中心，全面滿足城市精英的消費需求。商業價值銅梁唯一的五星級酒店，吸引全城高端人士的宴請會客功能，直接拉升項目的居住品質與城市影響力。城市價值1號線的城際高鐵，東互通口、多交公交線路，在未來的居住價值空間及升值潛力而言，不言而喻。未來價值所以，項目唯一性的產品USP，足以在市場上建立獨一無二的產品形象，與市場其他產品有所項目區隔。而區域價值與產品統籌互動是我們找到與銅梁對話的源點。龍軒大地整體品牌對于銅梁秉承“城市運營家”開發理念，又屬于城市大發展建設項目。傳承城市人文，維系城市情感，將品牌、項目和城市發展緊密關聯。對于銅梁人用地緣情結、城市歸屬喚醒對于銅梁人的驕傲，形成共鳴，賦予項目深層的情感價值。對于龍軒集團延伸企業品牌戰略體系，重擔撬動市場的榮譽先遣。同時企業品牌價值貫徹項目推廣全過程，實現品牌和項目的雙贏。對于項目本體龍軒大地集結品牌價值、地段價值、產品價值、資源價值為一體，提供品質生活的完美進階，滿足人們對于生活的美好追求。品牌拉升城市演進情感寄托生活方式演進項目獨特的產品價值USP，帶來的是……龍軒大地產品自身品牌重拾對于區域秉承為城市門戶的名片，提升區域GDP消費額，完成區域的城市級別配套。對于銅梁人提供一個時尚、多元、居住、繁華的生活都會所迸發出的商業體驗、舒適住宅、宜居生態全方位的引導；對于龍軒大地品牌利用商業業態規劃，繁華趨勢，點亮龍軒大地自身區域進程，形成商業生活化，住宅商業化，商務時尚化的整體印象。區域貢獻情感管理情感賦予龍軒大地色彩，龍軒大地給予情感輸出六年的精心打造演繹出來的“城都”生活，喚起每個銅梁人的驕傲。五年成城六年城都我是銅梁人，我在城都品牌支撐體系1舒適城都2求知城都3時尚城都4未來城都5享受城都6生態城都自然體系居住體系、品質體系城都體系教育體系服務體系消費體系、休閑體系增值保障體系1月2月3月4月10月12月7月5月6月11月9月8月1.159號樓開盤10號樓開盤8號樓開盤7號樓開盤22號樓開盤項目激活全新亮相商業導入期持續營銷+商業落地+渠道拓展商業全面滲透推廣節奏分布為銅梁再造一座城我是銅梁人，我在城都改變，從此在龍軒我們這么傳播“城都體系”：1.可到達2、有情感3、被理解4、易溝通為什么今年我們更加注重傳播的效能？（階段開始鋪排的前提）市場不好，客戶就那么多，每一次認知，都是占領地盤的機會。市場不好，推廣經費受控制，每一次“傳”，都必須引起“播”。本案不像小戶型、風情主題盤那樣玩藝術、玩風格特征，同時要兼顧超級大盤的高大形象。問題是：客戶到底怎么想？

怎么看待區域？怎么看待產品？怎么看待廣告？關鍵點是：他們是誰？他們怎么生活？生活中有哪些情緒？公務員企業主縣領導餐飲行業投資客輕工業公務員結婚人群高富帥白富美周邊村民打工仔教師醫生私企業主企業中層個體經商戶公務員結婚人群我們這樣想：我們可以通過導讀區域規劃發展政策，調配戶型優化，廣告