房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目精細(xì)細(xì)化管管理開發(fā)管管理的的新主主張——““五圖一一書”企業(yè)管管理關(guān)關(guān)聯(lián)因因素分分析圖圖設(shè)計(jì)管管理關(guān)關(guān)聯(lián)因因素分分析圖圖管理施施工關(guān)關(guān)聯(lián)因因素分分析圖圖設(shè)計(jì)與與成本本管理理因果果分析析圖成本管管理與與管理理成本本分析析圖房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目全程程運(yùn)作作指導(dǎo)導(dǎo)書狀景現(xiàn)愿管做大難點(diǎn)點(diǎn)業(yè)績(jī)績(jī)資源源機(jī)制制基礎(chǔ)礎(chǔ)方法法途徑徑規(guī)范化運(yùn)運(yùn)作關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)務(wù)多項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)作資本市場(chǎng)場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展展互利互惠惠復(fù)制/創(chuàng)新資金運(yùn)作作獲利能力力運(yùn)作模式式組織構(gòu)架架決策機(jī)制制預(yù)警機(jī)制制淘汰機(jī)制制描述述政府關(guān)系系融資渠道道土地儲(chǔ)備備管理團(tuán)隊(duì)隊(duì)控制能力力員工素質(zhì)質(zhì)激勵(lì)機(jī)制制多元化運(yùn)運(yùn)作品牌輸出出異地管理理資源管理理塑造品牌牌機(jī)構(gòu)構(gòu)企業(yè)管理理關(guān)聯(lián)因因素分析析圖理做強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)運(yùn)作企業(yè)規(guī)模模成本管理理技術(shù)管理理開發(fā)速度度開發(fā)規(guī)模模職能能平衡衡研究究評(píng)審審知識(shí)識(shí)專題題防范范技術(shù)研發(fā)發(fā)技術(shù)配合合功能缺陷陷交叉出錯(cuò)錯(cuò)新技術(shù)應(yīng)應(yīng)用生態(tài)住宅宅節(jié)能設(shè)計(jì)計(jì)報(bào)建/驗(yàn)收設(shè)計(jì)進(jìn)度度設(shè)計(jì)深度度原則性符合性完整性基地環(huán)境境政策環(huán)境境市場(chǎng)環(huán)境境贏利模式式設(shè)計(jì)限額額功能性感觀缺陷陷交樓索賠賠技術(shù)管理理營(yíng)銷/策劃菜單式裝裝修控制制設(shè)計(jì)管理理關(guān)聯(lián)因因素分析析圖設(shè)計(jì)工期期技術(shù)服務(wù)務(wù)設(shè)計(jì)質(zhì)量量施工管理理成本管理理設(shè)計(jì)費(fèi)用用設(shè)計(jì)合同同設(shè)計(jì)顧問問IⅣⅡⅢ進(jìn)質(zhì)量過程程難點(diǎn)點(diǎn)界面面協(xié)調(diào)調(diào)造價(jià)價(jià)方法法投入入通病防治治樣板制生產(chǎn)設(shè)備備質(zhì)量監(jiān)督督體系開工驗(yàn)收收封殺變更更杠桿調(diào)節(jié)節(jié)結(jié)算管理理變更頻繁繁圖紙問題題自然因素素例外事件件關(guān)鍵線路路樣板間展展示要素素管理依據(jù)據(jù)管理目標(biāo)標(biāo)管理重點(diǎn)點(diǎn)管理工具具資金短缺缺甲方變更更交叉作業(yè)業(yè)面建筑材料料質(zhì)量控制制體系預(yù)審制造價(jià)管理理管理交底底干擾擾施工管理理關(guān)聯(lián)因因素分析析圖度合同手續(xù)不全全索賠防范范行政許可可支付管理理計(jì)價(jià)模式式選擇失誤誤管理理成本本管建筑筑準(zhǔn)入入成果果方便驗(yàn)收收材料選擇擇結(jié)構(gòu)選型型荷載取值值空調(diào)/通風(fēng)消防工程程電梯選型型建筑平面面設(shè)計(jì)服務(wù)務(wù)專業(yè)接口口設(shè)計(jì)深度度圖紙紙指標(biāo)標(biāo)計(jì)算書設(shè)計(jì)計(jì)設(shè)計(jì)作品品設(shè)計(jì)資質(zhì)質(zhì)設(shè)計(jì)取費(fèi)費(fèi)合作精神神設(shè)計(jì)限額額功能缺陷陷電子文件件地基處理理結(jié)構(gòu)布置置截面取值值建筑風(fēng)格格水電工程程質(zhì)量量設(shè)計(jì)與成成本管理理因果分分析圖理設(shè)計(jì)質(zhì)量量構(gòu)造設(shè)計(jì)計(jì)錯(cuò)漏碰缺缺建筑立面面建筑材料料結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)備備建筑筑取費(fèi)費(fèi)設(shè)計(jì)進(jìn)度度成本管理管理成本隱模式運(yùn)作事前措施施企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境平衡衡工具具目標(biāo)標(biāo)指標(biāo)分解解淘汰機(jī)制制建設(shè)費(fèi)用用業(yè)務(wù)費(fèi)用用資源庫(kù)工作模板板管理軟件件資金流產(chǎn)品研發(fā)發(fā)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)營(yíng)集權(quán)/分權(quán)過失成本本決策成本本區(qū)域差異異顯性性資源整合合團(tuán)隊(duì)建設(shè)設(shè)規(guī)范化管管理信息化管管理品牌推廣廣守法經(jīng)營(yíng)營(yíng)國(guó)企／民民企營(yíng)銷費(fèi)用用管理費(fèi)用用獎(jiǎng)罰機(jī)制制性價(jià)比數(shù)據(jù)庫(kù)理念成本管理理與管理理成本分分析圖性事中文化建設(shè)設(shè)成本分?jǐn)倲偑?dú)立/合作運(yùn)營(yíng)成本本時(shí)間成本本企業(yè)戰(zhàn)略略房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目全程程運(yùn)作指指導(dǎo)書內(nèi)容機(jī)會(huì)選擇擇啟動(dòng)項(xiàng)目目開工與建建設(shè)營(yíng)銷與策策化驗(yàn)收與交交樓財(cái)稅管理理選地要點(diǎn)點(diǎn)：宗地地資料、、土地成成本、產(chǎn)權(quán)狀況況、開發(fā)發(fā)價(jià)值可行性研研究：技技術(shù)比選選、經(jīng)濟(jì)濟(jì)比選經(jīng)營(yíng)管理理：合作作方式比比選、融融資方式式比選、、管理模式式比選企業(yè)外部部：立項(xiàng)項(xiàng)、報(bào)建建、報(bào)批批企業(yè)內(nèi)部部：組建建項(xiàng)目公公司、籌籌措啟動(dòng)動(dòng)資金、、選擇合作作伙伴外部：接接受政府府監(jiān)督與與指導(dǎo)內(nèi)部：質(zhì)質(zhì)量、進(jìn)進(jìn)度、投投資、安全生產(chǎn)產(chǎn)與文明明施工管管理外部：進(jìn)進(jìn)行單項(xiàng)項(xiàng)和綜合合驗(yàn)收，，辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記記內(nèi)部：加加強(qiáng)核算算，保障障資金供供給交樓：驗(yàn)驗(yàn)收后交交樓，進(jìn)進(jìn)行售后后服務(wù)和和物業(yè)管管理外部：接接受政府府的財(cái)、、稅監(jiān)督督與檢查查；接受股東東或銀行行的監(jiān)督督外部：辦辦理預(yù)售售證內(nèi)部：在在售價(jià)與與銷售速速度之間間尋求平平衡準(zhǔn)備實(shí)施企業(yè)管理理的新主主張——“五圖一書書”管理組織織參考圖圖管理需求求分析圖圖管理目標(biāo)標(biāo)控制圖圖管理水平平測(cè)試圖圖管理文化化剖析圖圖績(jī)效考核核白皮書書管理組織織規(guī)劃圖圖內(nèi)容依據(jù)選擇管理跨度度空間跨度度單項(xiàng)目管管理多項(xiàng)目管管理行業(yè)跨度度多元化經(jīng)經(jīng)營(yíng)品牌連鎖鎖品牌建設(shè)設(shè)企業(yè)戰(zhàn)略略發(fā)展愿景景專業(yè)化-1市場(chǎng)化專業(yè)外判判：設(shè)計(jì)計(jì)/施工/監(jiān)理/營(yíng)銷/物管專業(yè)顧問問項(xiàng)目托管管當(dāng)?shù)剡\(yùn)作作異地運(yùn)作作管理需求求分析圖圖人才人才難求求資源內(nèi)容工作環(huán)境境中小企業(yè)業(yè)工作待遇遇合作資源源管理工具具中小城市市企業(yè)承受受能力新老員工工矛盾適應(yīng)環(huán)境境融入文化化傳播先進(jìn)進(jìn)理念促進(jìn)管理理提升改造環(huán)境境人才難留留技術(shù)服務(wù)務(wù)設(shè)計(jì)公司司營(yíng)銷策劃劃管理咨詢?cè)兗夹g(shù)咨詢?cè)冾檰柟舅炯夹g(shù)類管理類-2工作模板板信息平臺(tái)臺(tái)-3消除隔閡閡質(zhì)量管理目標(biāo)標(biāo)控制圖圖計(jì)劃決策贏利選擇面積最大大化利潤(rùn)最大大化盤活現(xiàn)金金流操盤手組織架構(gòu)構(gòu)運(yùn)作模式式變化外部?jī)?nèi)部報(bào)批/報(bào)建施工環(huán)節(jié)節(jié)重大技術(shù)術(shù)變更材料/設(shè)備定板板干擾人為非人為推卸責(zé)任任謀取利益益機(jī)制素質(zhì)合伙人合作人價(jià)格品牌服務(wù)（資金/進(jìn)度）摩擦（利潤(rùn)））市場(chǎng)整體水平平提升開發(fā)成本本上升產(chǎn)品管控土地材料政策土地信貸銷售輿論管理水平平測(cè)試圖圖觀察旁聽了解訪談技術(shù)管理理成本管理理已建項(xiàng)目目實(shí)物擬建項(xiàng)目目圖紙文件庫(kù)/信息庫(kù)技術(shù)軟件件/管理軟件件溝通水平平專業(yè)水平平內(nèi)部例會(huì)會(huì)外部專題題會(huì)評(píng)標(biāo)會(huì)評(píng)審會(huì)控制能力力贏利能力力成本指標(biāo)標(biāo)資金平衡衡銷售均價(jià)價(jià)銷售速度度管理制度度較適用管理文化化員工價(jià)值值觀員工忠誠(chéng)誠(chéng)度內(nèi)容不適用管理文化化剖析圖圖文化內(nèi)涵涵經(jīng)營(yíng)哲學(xué)學(xué)管理導(dǎo)向向文化特點(diǎn)點(diǎn)文化功效效內(nèi)容企業(yè)發(fā)展展：成長(zhǎng)長(zhǎng)速度/成長(zhǎng)管理理價(jià)值分配配：股東東/員工/合作者/客戶利益益分配重結(jié)果/重過程對(duì)員工的的基本假假設(shè)老板文化化>團(tuán)隊(duì)文化化-4團(tuán)隊(duì)文化化>老板文化化導(dǎo)向作用用：引導(dǎo)導(dǎo)員工看看什么?怎么看?凝聚作用用：告訴訴員工想想什么?怎么想?規(guī)范作用用：規(guī)范范員工做做什么?怎么做?績(jī)效管理理白皮書書考核方式式目標(biāo)經(jīng)營(yíng)營(yíng)（無免免責(zé)條件件）目標(biāo)管理理（有免免責(zé)條件件）不可抗力力：拆遷遷/報(bào)建/政策/資金配合責(zé)任任：主辦辦與協(xié)辦辦部門計(jì)劃管理理顯性成本本：工程程成本、、期間成成本隱性成本本：過失失成本、、決策成成本成本管理理考核指標(biāo)標(biāo)考核效果果考核管理理體系考核管理理目的內(nèi)容設(shè)計(jì)管理理技術(shù)——“五圖一書書”外部管理理合作關(guān)關(guān)系圖內(nèi)部管理理任務(wù)分分配圖設(shè)計(jì)文件件評(píng)審控控制圖設(shè)計(jì)市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀分分析圖設(shè)計(jì)質(zhì)量量管理分分析圖設(shè)計(jì)發(fā)包包操作建建議書外部管理理合作關(guān)關(guān)系圖開發(fā)商概念設(shè)計(jì)計(jì)地質(zhì)勘察察設(shè)計(jì)監(jiān)理理建筑設(shè)計(jì)計(jì)施工圖審審查專項(xiàng)設(shè)計(jì)計(jì)總圖、建建筑結(jié)構(gòu)水、電、、暖通消防人防土建工程程：深基基坑支護(hù)護(hù)、幕墻墻、鋼結(jié)結(jié)構(gòu)、預(yù)應(yīng)力結(jié)結(jié)構(gòu)、網(wǎng)網(wǎng)架、地地基處理理裝修與景景觀：園園林、綠綠化、室室內(nèi)外裝裝修、標(biāo)識(shí)、景景觀照明明公用工程程：供水水、供電電、供熱熱、通訊訊、煤氣氣、智能化、、市政道道路與管管網(wǎng)、發(fā)發(fā)電機(jī)及環(huán)保、、停車交交通系統(tǒng)統(tǒng)、中水水系統(tǒng)等等綜合：廚廚房設(shè)備備及環(huán)保保、體育育設(shè)施（泳池、、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)地等））表示合同同關(guān)系表示協(xié)作作關(guān)系表示協(xié)調(diào)調(diào)關(guān)系內(nèi)部管理理任務(wù)分分配圖內(nèi)容技術(shù)管理理技術(shù)配合合研究設(shè)計(jì)計(jì)產(chǎn)品評(píng)審設(shè)計(jì)計(jì)成果報(bào)建配合合（熟悉報(bào)報(bào)建、報(bào)報(bào)批工作作程序））招標(biāo)配合合（提供技技術(shù)參數(shù)數(shù)與質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)））銷售配合合（樓書與與模型制制作把關(guān)關(guān)、編制制使用說說明書））施工配合合（審核技技術(shù)聯(lián)系系單、填填寫工地地處理卡卡）驗(yàn)收配合合（編制竣竣工圖））總結(jié)設(shè)計(jì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)新技術(shù)新新材料信信息庫(kù)設(shè)計(jì)資源源信息庫(kù)庫(kù)成本控制制數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)裝修、園園林消防、人人防水電、通通風(fēng)建筑、結(jié)結(jié)構(gòu)成本控制制缺陷控制制技術(shù)創(chuàng)新新設(shè)計(jì)文件件評(píng)審控控制圖原則性評(píng)審符合宗地地規(guī)劃指指標(biāo)符合強(qiáng)制制性規(guī)范范有效性滿足設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)指指標(biāo)滿足設(shè)計(jì)計(jì)深度要要求滿足設(shè)計(jì)計(jì)技術(shù)措措施要求求符合性評(píng)審?fù)暾w圖紙藍(lán)圖電子文件件計(jì)算書預(yù)留專業(yè)業(yè)間的信信息接口口投資控制制限額設(shè)計(jì)計(jì)指標(biāo)投入與產(chǎn)產(chǎn)出比選選缺陷防范范功能缺陷陷風(fēng)格不協(xié)協(xié)調(diào)專業(yè)交叉叉出錯(cuò)綜合性評(píng)審防災(zāi)(消防、人人防、抗抗震、防防風(fēng)、防防洪、防滑滑坡、避避開高壓壓走廊））節(jié)能、環(huán)環(huán)保內(nèi)容設(shè)計(jì)市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀分分析圖方案案創(chuàng)創(chuàng)新新能能力力強(qiáng)強(qiáng)企業(yè)業(yè)分分類類施工工圖圖實(shí)實(shí)施施能能力力偏偏弱弱設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)質(zhì)量量較較高高經(jīng)營(yíng)營(yíng)理理念念以創(chuàng)創(chuàng)新新作作為為核核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力以品品牌牌和和市市場(chǎng)場(chǎng)份份額額保保持持領(lǐng)領(lǐng)先先地地位位以服服務(wù)務(wù)贏贏得得客客戶戶以低低價(jià)價(jià)獲獲得得任任務(wù)務(wù)內(nèi)部部管管理理管理理的的差差異異-5設(shè)計(jì)計(jì)師師的的職職業(yè)業(yè)操操守守知名名設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)事事務(wù)務(wù)所所創(chuàng)新新能能力力一一般般復(fù)制制能能力力強(qiáng)強(qiáng)質(zhì)量量參參差差不不齊齊甲、、乙乙級(jí)級(jí)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)院院炒更更一一族族內(nèi)容容設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)質(zhì)量量管管理理分分析析圖圖過程程管管理理內(nèi)容管理理沖沖突突完整整性性裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與與施施工工發(fā)發(fā)包包的的矛矛盾盾裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與與施施工工圖圖審審查查的的矛矛盾盾廣義義質(zhì)質(zhì)量量設(shè)計(jì)計(jì)浪浪費(fèi)費(fèi)、、保保守守風(fēng)格格不不協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)管理理依依據(jù)據(jù)法律律合同同中間間成成果果控制制經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)-6滿足足功功能能外外觀觀要要求求技術(shù)術(shù)規(guī)規(guī)范范技術(shù)術(shù)措措施施開發(fā)發(fā)商商：：施施工工圖圖作作業(yè)業(yè)指指導(dǎo)導(dǎo)書書設(shè)計(jì)計(jì)院院：：設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)要要求求調(diào)調(diào)查查問問卷卷功能能缺缺陷陷、、感感觀觀缺缺陷陷設(shè)計(jì)計(jì)發(fā)發(fā)包包操操作作建建議議書書發(fā)包包模模式式內(nèi)容平行行發(fā)發(fā)包包分段段發(fā)發(fā)包包概念念設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)施工工圖圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)專項(xiàng)項(xiàng)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)深基基坑坑支支護(hù)護(hù)二次次深深化化設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)：：外外立立面面、、幕幕墻墻、、門門窗窗合同同組組成成合同同文文本本合同同附附件件設(shè)計(jì)計(jì)任任務(wù)務(wù)書書設(shè)計(jì)計(jì)承承諾諾書書設(shè)計(jì)計(jì)人人員員更更換換限額額設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)承承諾諾施工工配配合合承承諾諾控制制要要素素質(zhì)量量控控制制關(guān)鍵鍵控控制制點(diǎn)點(diǎn)設(shè)計(jì)計(jì)深深度度用戶戶變變更更：：初初期期/中期期/晚期期變變更更技術(shù)術(shù)配配合合概念念設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)與與施施工工圖圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)平行行發(fā)發(fā)包包專專業(yè)業(yè)交交叉叉配配合合設(shè)計(jì)計(jì)技技術(shù)術(shù)管管理理———““五圖圖一一書書””項(xiàng)目目基基地地環(huán)環(huán)境境分分析析圖圖概念念設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)任任務(wù)務(wù)書書模模板板景觀觀設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)任任務(wù)務(wù)書書模模板板住宅宅規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)指指標(biāo)標(biāo)圖圖住宅宅節(jié)節(jié)能能設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)控控制制圖圖項(xiàng)目目贏贏利利模模式式建建議議書書項(xiàng)目目基基地地環(huán)環(huán)境境分分析析圖圖內(nèi)容容約束束條條件件區(qū)位位條條件件中心心區(qū)區(qū)城郊郊結(jié)結(jié)合合部部郊區(qū)區(qū)資源源利利用用山地地濱水水劣勢(shì)勢(shì)規(guī)規(guī)避避直觀觀：：看看、、聽聽、、聞聞勘察察：：復(fù)復(fù)雜雜地地質(zhì)質(zhì)條條件件、、地地下下管管線線、、文文物物項(xiàng)目目條條件件規(guī)劃劃控控制制開發(fā)發(fā)條條件件容積積率率、、總總高高度度、、層層數(shù)數(shù)、、退退讓讓間間距距施工工環(huán)環(huán)境境創(chuàng)新新空空間間用好好資資源源鉆好好空空子子基地地條條件件面積積、、形形狀狀、、地地形形、、朝朝向向概念念設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)任任務(wù)務(wù)書書模模板板內(nèi)容容項(xiàng)目目資料料設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)成果果要求求宗地地現(xiàn)現(xiàn)狀狀圖紙紙：：宗宗地地位位置置/面積積/形狀狀/四至至圖圖照片片：：環(huán)環(huán)境境/地貌貌/配套套/交通通開發(fā)發(fā)強(qiáng)強(qiáng)度度：：建建筑筑密密度度/容積積率率/道路路/停車車/限高高/退紅紅線線開發(fā)發(fā)配配套套：：生生活活配配套套/人防防配配套套開發(fā)發(fā)檔檔次次/營(yíng)銷銷主主題題開發(fā)發(fā)順順序序/開發(fā)發(fā)配配套套規(guī)劃劃要要點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目目定定位位設(shè)計(jì)指標(biāo)：住住宅總面積/戶型比例/戶型面積/配套面積/層數(shù)/層高空間形態(tài)：建建筑體量/建筑風(fēng)格/建筑景觀物管要求：主主次入口/道路/交通/停車管理一般項(xiàng)目規(guī)劃：總圖/交通分析圖/景觀分析圖單體：典型住住宅平、立面面圖/效果圖重要項(xiàng)目：視視線分析/建筑模型/三維動(dòng)畫景觀設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書模板內(nèi)容項(xiàng)目資料設(shè)計(jì)要點(diǎn)成果要求方案設(shè)計(jì)質(zhì)量/深度施工圖設(shè)計(jì)建筑規(guī)劃成果果文件：總平平面/豎向設(shè)計(jì)/道路交通/主次入口/單體設(shè)計(jì)/效果圖營(yíng)銷賣場(chǎng)包裝裝要求：營(yíng)銷銷主題/銷售展示路線線功能要求：觀觀賞性/參與性/識(shí)別性/安全性/生態(tài)性成本要求：一一類二類三類類景區(qū)造價(jià)指指標(biāo)硬景：園建、、造型小品、、水景、燈飾、家私單方造價(jià)軟景：?jiǎn)棠尽ⅰ⒐嗄尽⒒ɑ芑堋⒅脖蛔≌?guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)指標(biāo)圖內(nèi)容宗地設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)規(guī)范/技術(shù)措施均好性用地紅線建筑退紅線距距離綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)消防交通建筑綜合管線平衡衡容積率停車位綠化率建筑高度面積計(jì)算規(guī)則則防火撲救道路停車日照間距通風(fēng)、采光住宅節(jié)能設(shè)計(jì)計(jì)控制圖內(nèi)容強(qiáng)制使用推薦使用控制窗墻比提高氣密性保溫隔熱門窗提高保溫性能能玻璃厚度框料絕熱措施施塊料鋪貼吊頂屋面門窗遮陽擋板百頁玻璃熱反射性性能屋面架空蓄水/綠化太陽能熱水器道路照明屋頂內(nèi)嵌墻體內(nèi)嵌風(fēng)能、地?zé)崆鍧嵞茉垂?jié)水潔具中水回用燈具變頻泵節(jié)能精裝修交樓資源節(jié)約項(xiàng)目贏利模式式建議書開發(fā)價(jià)值容積率不變，，建筑密度比比選資源分配內(nèi)容商住樓純住宅容積率不變，，開發(fā)節(jié)奏比比選裙樓商業(yè)價(jià)值值塔樓住宅品質(zhì)質(zhì)景觀資源分配配生活便利平衡衡容積率不變，，產(chǎn)品組合比比選設(shè)計(jì)品質(zhì)控制制——“五圖一書”住宅花園陽臺(tái)臺(tái)品質(zhì)控制圖圖住宅客廳餐廳廳品質(zhì)控制圖圖住宅主臥次臥臥品質(zhì)控制圖圖廚房生活陽臺(tái)臺(tái)品質(zhì)控制圖圖住宅衛(wèi)生間品品質(zhì)控制圖住宅整體包裝裝操作議建書書住宅花園陽臺(tái)臺(tái)品質(zhì)控制圖圖入戶花園觀景陽臺(tái)內(nèi)容景觀型過道型層數(shù)單層雙層奇數(shù)/偶數(shù)咬合型地面考慮覆土下沉沉30cm左右不考慮覆土下下沉10cm左右采光量控制面寬與進(jìn)進(jìn)深的比例采光面的位置置與客廳的關(guān)系系層高正出：陽臺(tái)采采光面較寬側(cè)出：注意對(duì)對(duì)臥室的影響響單層：進(jìn)深大大時(shí)采光較弱弱雙層：帶來視視線干擾/飄雨住宅客廳餐廳廳品質(zhì)控制圖圖戶型差異內(nèi)容緊湊型：平層層、創(chuàng)意小空空間豪華型：大平平層（一層一一戶）、錯(cuò)層層、復(fù)式、別別墅舒適型：平層層、躍式、錯(cuò)錯(cuò)層控制要點(diǎn)內(nèi)部關(guān)系：妥妥善處理與入入戶門、景觀觀陽臺(tái)、室內(nèi)內(nèi)樓梯、廚房、生活陽陽臺(tái)間的關(guān)系系美觀需求：隱隱梁隱柱、利利于空調(diào)、暖暖氣片布置功能需求：采采光、通風(fēng)、、朝向、景觀觀、布置家具具布置差異位置選擇家庭廳尺度選擇平層：前后布布局、左右布布局躍式：上下布布局開間進(jìn)深比例例層高、開間比比例住宅主臥/次臥品質(zhì)控制制圖控制面寬與進(jìn)進(jìn)深的比例衣柜空調(diào)室外機(jī)位位內(nèi)容窗戶無肋玻璃窗無肋轉(zhuǎn)角玻璃璃窗弧型玻璃窗八角型窗（窄窄口>1.8m)落地飄窗關(guān)注性價(jià)比比例適中具有使用功能能獨(dú)立式衣柜：：與主衛(wèi)門的的沖突衣帽間實(shí)用率單排“L”型雙排防潮處理置于兩個(gè)飄窗窗中間置于飄窗下方方結(jié)合立面考慮慮電線預(yù)埋廚房生活陽臺(tái)臺(tái)品質(zhì)控制圖圖平面布局綜合管線常見問題操作臺(tái)“一”字型“L”型單排布局（面面積小）廚房?jī)魧挷坏玫眯∮?.5m雙排布局（面面積大）廚房走道凈距距不得小于0.9m“∏”型“l(fā)l”型灶臺(tái)不應(yīng)正對(duì)窗戶戶不應(yīng)緊貼墻面面煙道：注意頂頂層復(fù)式煙道道與標(biāo)準(zhǔn)層對(duì)對(duì)位洗菜盆：盡量量可自然采光光給排水：冷熱熱水、排污煤氣設(shè)計(jì)與衛(wèi)生間、生生活陽臺(tái)門窗窗打架注意廚房門與與餐廳的關(guān)系系推拉門預(yù)留門門洞寬度平開門的開啟啟方向冰箱、微波爐爐、廚柜的位位置應(yīng)提前考考慮內(nèi)容住宅衛(wèi)生間品品質(zhì)控制圖沖涼綜合管線三件套的合理理關(guān)系內(nèi)容淋浴罩：注意意與窗戶的關(guān)關(guān)系是否阻擋窗戶戶開啟是否有明顯的的視線干擾浴缸下沉（高品質(zhì)質(zhì)精裝修交樓樓）不下沉（業(yè)主主自理）如廁坐便器（下沉沉38mm）蹲便器（下沉沉45mm）洗手盆：避免免位于窗戶下下方（預(yù)留鏡鏡位）洗衣機(jī)：干濕濕分區(qū)排污、地漏煤氣同側(cè)不同側(cè)防潮處理住宅整體包裝裝操作建議書書公共空間創(chuàng)造賣點(diǎn)內(nèi)容舒適度便捷性不同檔次的主主入口不同檔次的公公用走道環(huán)保型：太陽陽能利用、地地?zé)崂谩⑸鷳B(tài)技術(shù)污水處理、中中水回用不同檔次的住住宅大堂/架空層道路設(shè)計(jì)：人人車分流停車方式：室室內(nèi)停車/露天停車垂直運(yùn)輸：電電梯數(shù)量、速速度、品牌智能化：安防防、門禁、電電梯教育型：附屬屬中小學(xué)體育型：健身身會(huì)所、高爾爾夫球場(chǎng)…………………技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理理——“五圖一書”建筑風(fēng)格技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)審圖圖建筑細(xì)部技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)審圖圖建筑門窗技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)審圖圖園林景觀技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)審圖圖建筑裝修技術(shù)術(shù)管理評(píng)審圖圖裝修交樓成本本管理策劃書書建筑風(fēng)格技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)審圖圖內(nèi)容現(xiàn)代風(fēng)格年輕型舒適型高技型先鋒派西方古典主義義風(fēng)格對(duì)色彩/材質(zhì)/細(xì)節(jié)的把控中國(guó)傳統(tǒng)風(fēng)格格異域風(fēng)格意大利式西班牙式泰式風(fēng)格營(yíng)造與規(guī)規(guī)劃、戶型及及園林的關(guān)系系建筑細(xì)部技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)審圖圖內(nèi)容門窗美觀度欄桿/欄板百葉外墻實(shí)用度成本施工難度維護(hù)關(guān)注性價(jià)比玻璃欄板鐵藝欄桿空調(diào)百葉/對(duì)管道的遮掩掩住宅做法商鋪常見做法法遮陽作用圍蔽作用百葉的用材顏色/肌理各種裝飾線角角建筑門窗技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)審圖圖內(nèi)容門窗選型使用功能物理性能門窗系列通風(fēng)效率開啟/固定分隔尺尺寸開啟方方式保溫性性能水密性性能氣密性性能隔音性性能使用安安全無框玻玻璃防盜/防墜落落擦窗換玻璃璃高層：：側(cè)面面開窗窗多層：：正面面開窗窗維護(hù)/維修物業(yè)管管理打架/受限不利家家私布布置園林景景觀技技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)審圖圖內(nèi)容構(gòu)思構(gòu)圖構(gòu)造關(guān)注價(jià)價(jià)值差差異忽視一線城城市：：追求求生態(tài)態(tài)化二線城城市：：喜歡歡差異異化三線城城市：：向往往城市市化構(gòu)圖優(yōu)優(yōu)美風(fēng)情演演繹功能作作用：：參與與性/生態(tài)性性菜單式式消費(fèi)費(fèi)維護(hù)費(fèi)費(fèi)告知知平衡投投入/產(chǎn)出重視專業(yè)配配合：：建筑筑/裝修/水電加工性性能/耐用/低材精精用選材節(jié)點(diǎn)軟硬界界面管線收收口色彩與與建筑筑物協(xié)協(xié)調(diào)建筑裝裝修技技術(shù)管管理評(píng)評(píng)審圖圖內(nèi)容樣板展示設(shè)計(jì)評(píng)審公共空空間地面鋪鋪裝墻柱/天棚部位：：架空空層/公用大大堂/走道圖案：：與環(huán)環(huán)境、、環(huán)狀狀協(xié)調(diào)調(diào)樓書審審查現(xiàn)樓展展示復(fù)雜：：戶型型平面面拼接接、樓樓層上上下收收放簡(jiǎn)單：：門窗窗/陽臺(tái)/結(jié)構(gòu)露露梁、、露柱柱銷售路路線/樣板間間數(shù)量量樣板間間位置置：借借景/選景/規(guī)避視視線干干擾與與不良良景觀觀設(shè)計(jì)深深度構(gòu)造：：節(jié)點(diǎn)點(diǎn)/加工性性能材料：：塊料料拼貼貼排版版/提供材材料樣樣板私人空空間專業(yè)配配合：：土建建/水電/煤氣功能使使用：：廚房房功能能流線線/廳房家家具布布置設(shè)計(jì)質(zhì)質(zhì)量設(shè)計(jì)要點(diǎn)墻柱：：美化化管井井門與與消防防設(shè)施施/電梯停停層天棚：：少做做吊頂頂/燈具節(jié)節(jié)能裝修交交樓美觀與與適用用家電安安裝/家具布布置銷售展展示（（略））裝修交交樓成成本管管理策策劃書書內(nèi)容成本策劃發(fā)包策劃發(fā)包模模式包工包包料包工包包料+甲供料料+甲指定定分包包工程量量/工程進(jìn)進(jìn)度開發(fā)商商管控控水平平裝修菜菜單配置標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)可選項(xiàng)項(xiàng)：客客廳背背景墻墻/客廳與與臥室室選地地磚或或地板板不可選選項(xiàng)：：廚房房/衛(wèi)生間間檔次：：品牌牌/普通；；進(jìn)口口/國(guó)產(chǎn)便利性性：插插座/空調(diào)預(yù)預(yù)留孔孔加工損損耗石材藝藝術(shù)加加工材料規(guī)規(guī)格滿滿足建建筑模模數(shù)供料/分包甲供料料：瓷瓷磚/石材/開關(guān)面面板/潔具/燈具/室內(nèi)乳乳膠漆漆甲分包包：入入戶門門/木地板板/櫥柜/復(fù)式樓樓梯/鋁合金金門窗窗/室外欄欄板地磚/石材返返堿控控制復(fù)合地地板/實(shí)木地地板變變形控控制使用風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)材料選選擇成本管管理技技術(shù)——““五圖一一書””管理差異分分析圖圖主動(dòng)控控制技技巧圖圖隱性成成本分分析圖圖管理信息息整合圖圖管理資源整整合圖圖成本管管理建議書書管理差差異分分析圖圖內(nèi)容指導(dǎo)思思想管理水水平互惠省錢精細(xì)通用以招標(biāo)標(biāo)策劃劃為核核心以設(shè)計(jì)計(jì)管理理為重重點(diǎn)以合同同管理理為核核心以發(fā)包包管理理為重重點(diǎn)以支付付管理理為核核心以結(jié)算算管理理為重重點(diǎn)粗放利潤(rùn)最最大化化風(fēng)險(xiǎn)最最大化化保障資資金供供給整合社社會(huì)資資源主動(dòng)控控制技技巧圖圖內(nèi)容技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)比比選降低一一點(diǎn)功功能，，成本本降低低很多多建設(shè)費(fèi)費(fèi)用與與營(yíng)運(yùn)運(yùn)費(fèi)用用比選選增加一一點(diǎn)成成本，，銷售售收入入增加加較多多管理目目標(biāo)設(shè)設(shè)定要80分還是是90分建設(shè)費(fèi)費(fèi)用與與營(yíng)運(yùn)運(yùn)費(fèi)用用比選選工作界界面劃劃分專業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)界界面-7專業(yè)施施工界界面隱性成成本分分析圖圖內(nèi)容后期交樓索索賠誤差：：面積積誤差差/貨不對(duì)對(duì)板延期：：延期期交樓樓/房產(chǎn)證證質(zhì)量索索賠：：質(zhì)量量通病病、觀觀感缺缺陷結(jié)算漏漏洞運(yùn)營(yíng)補(bǔ)補(bǔ)貼糾錯(cuò)成成本會(huì)所學(xué)校樓巴決策成本違規(guī)罰罰金“殺價(jià)”成本簽證漏漏洞支付漏漏洞中期采購(gòu)漏漏洞合同漏漏洞前期管理漏洞管理信信息整整合圖圖內(nèi)容工具專業(yè)軟軟件內(nèi)容管理軟軟件財(cái)務(wù)類類造價(jià)類類工程類類銷售類類物業(yè)類類配合企企業(yè)管管理流流程鏈接財(cái)財(cái)務(wù)軟軟件和和造價(jià)價(jià)軟件件數(shù)據(jù)整整理工程合同臺(tái)臺(tái)帳管管理支付/結(jié)算管管理現(xiàn)金流流分析析財(cái)稅規(guī)規(guī)劃財(cái)務(wù)招標(biāo)與與采購(gòu)購(gòu)變更與與索賠賠案例指標(biāo)縱向分分析：：估算算、概概算、、預(yù)算算、結(jié)算差差異分分析橫向平平衡：：技術(shù)術(shù)成本本/建造成成本成本分分析管理資資源整整合圖圖外部資資源內(nèi)部資資源內(nèi)容發(fā)包人人整合合承包人人類別技術(shù)服務(wù)務(wù)施工承包包供應(yīng)商技術(shù)水平平與管理理水平合作態(tài)度度與取費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)管理專業(yè)水平平協(xié)調(diào)能力力中標(biāo)殺價(jià)價(jià)付款拖延延口碑承包人評(píng)評(píng)估發(fā)包人文件庫(kù)信息庫(kù)技術(shù)文件件操作文件件招標(biāo)文件件合同文件件流程/制度操作套表表掌握市場(chǎng)場(chǎng)變化控制內(nèi)部部限價(jià)造價(jià)信息息資源信息息管理工具具管理人才才成本管理理建議書書內(nèi)容目標(biāo)管理理招標(biāo)管理理成本規(guī)劃劃：子目目劃分/責(zé)任分解解付款原則則：平衡衡現(xiàn)金流流招標(biāo)策劃劃：發(fā)包包界面、、計(jì)價(jià)模模式、組組價(jià)規(guī)則則評(píng)標(biāo)策劃劃：技術(shù)術(shù)標(biāo)/經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)評(píng)標(biāo)要點(diǎn)點(diǎn)合同臺(tái)帳帳：分類類管理/分項(xiàng)目管管理變更管理理：造價(jià)價(jià)變更、、索賠管管理操作流程程：申請(qǐng)請(qǐng)/審批/支付三大大環(huán)節(jié)支付查詢?cè)儯簯?yīng)付付/實(shí)付金額額數(shù)據(jù)積累累：與歷歷史成本本對(duì)比/與市場(chǎng)造造價(jià)指標(biāo)標(biāo)對(duì)比業(yè)績(jī)考核核：與銷銷售額掛掛鉤/與成本掛掛鉤合同管理理支付管理理管理總結(jié)結(jié)成本技術(shù)術(shù)管理——“五圖一書書”合同結(jié)構(gòu)構(gòu)體系策策劃圖施工總包包招標(biāo)策策劃圖施工總包包評(píng)標(biāo)策策劃圖總包管理理費(fèi)用策策劃圖設(shè)備采購(gòu)購(gòu)招標(biāo)策策劃圖招標(biāo)總體體策劃建建議書合同結(jié)構(gòu)構(gòu)體系策策劃圖施工類供應(yīng)類服務(wù)類土建施工工設(shè)備采購(gòu)購(gòu)總包總包+指定分包包內(nèi)容壟斷:通信/煤氣/供水/供電其它欄桿/欄板鋁合金材料供應(yīng)應(yīng)方案/施工圖裝修/園林基坑/煤氣/市政專業(yè)分包包設(shè)計(jì)施工監(jiān)理理設(shè)計(jì)監(jiān)理理投資監(jiān)理理監(jiān)理裝修/園林公用工程程:消防/人防/空調(diào)/智能化包工包料料包工+甲供材施工總包包招標(biāo)策策劃圖發(fā)包模式式內(nèi)容總包+獨(dú)立分包包總包+獨(dú)立分包包+甲供料總包+指定分包包計(jì)價(jià)模式式費(fèi)率合同清單合同同有預(yù)付款款無預(yù)付款款付款條件件資信條件件履約保證證門檻設(shè)置置標(biāo)底編制制編制工程程量清單單設(shè)置投標(biāo)標(biāo)欄標(biāo)價(jià)價(jià)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)權(quán)重評(píng)分防止差異異過小防止差異異過大經(jīng)濟(jì)標(biāo)技術(shù)標(biāo)施工總包包評(píng)標(biāo)策策劃圖管理承諾諾內(nèi)容質(zhì)量控制制過程安全生產(chǎn)產(chǎn)結(jié)果材料抽檢檢合格率率過程驗(yàn)收收一次通通過率質(zhì)量目標(biāo)標(biāo)實(shí)現(xiàn)率率保修期用用戶投訴訴率工傷/火災(zāi)控制制基坑使用用安全防防范進(jìn)度控制制投入周轉(zhuǎn)材料料施工設(shè)備備關(guān)鍵線路路交叉作業(yè)業(yè)面協(xié)調(diào)技術(shù)措施施施工難點(diǎn)點(diǎn)分析專業(yè)交叉叉危險(xiǎn)點(diǎn)點(diǎn)控制組織措施施質(zhì)量保證證體系質(zhì)量管理理制度合同措施施開發(fā)商對(duì)對(duì)總包的的授權(quán)與與考評(píng)總包對(duì)分分包的管管理與服服務(wù)管理措施施總包管理理費(fèi)用策策劃圖內(nèi)容簽約策劃費(fèi)用策劃分清責(zé)任任設(shè)備使用費(fèi)水電分?jǐn)偡ㄏ嗷恐浦瓶偘て谄趦?nèi)取費(fèi)費(fèi)：按合合同約定定費(fèi)率總包工期期外取費(fèi)費(fèi)：加收收設(shè)備租租賃費(fèi)總包施工工合同總包管理理合同總包對(duì)所所有分包包打分所有分包包對(duì)總包包打分綜合法：：獨(dú)立加加工區(qū)裝裝表/混合作業(yè)業(yè)區(qū)分?jǐn)倲偖a(chǎn)值法：：按產(chǎn)值值、用量量協(xié)商包包干設(shè)備采購(gòu)購(gòu)招標(biāo)策策劃圖技術(shù)參數(shù)服務(wù)承諾內(nèi)容設(shè)備檔次國(guó)產(chǎn)/進(jìn)口名牌/普通統(tǒng)一指標(biāo)標(biāo)電梯:載重量、、速度、、轎廂尺尺寸變壓器：：功率發(fā)電機(jī)：：功率電梯：故故障率、、耗能、、噪音變壓器：：空載電電流、空空載損耗耗、噪音音發(fā)電機(jī)：：振幅、、噪音、、體積差異指標(biāo)標(biāo)保修期安裝指導(dǎo)導(dǎo)備品備件件招標(biāo)總體體策劃建建議書依據(jù)內(nèi)容內(nèi)容目標(biāo)工期期資金供給給