1、標譜精裝研究機構 -建筑戶型優化設計2012年1月標譜精裝研究機構2012年1月優化設計闡述建筑戶型優化設計是標譜設計機構針對地產住宅產品推出的一種新型服務項目，它是與產品定位、建筑設計同步的一種地產設計項目，其服務內容涵蓋空間優化、強弱電點位優化、天花定位優化、鋪裝優化、設備孔洞優化，目的是使建筑戶型在室內設計專業作用下趨于合理和完善。 在現時國內建設初級階段的地產開發中，各地的開發商積累了很多寶貴的經驗。也發現了很多不足。我們在以往服務過的地產樣板房設計經驗中，感覺到了前期建筑設計的諸多不可更改的硬傷，降低產品價值，浪費面積指標等，甚至通過技術手段難以彌補缺陷，造成產品缺陷影響銷售的問題，

2、甚至滯銷。在服務過批量精裝地產項目中，很多項目由于前期沒進行戶型優化設計，在精裝設計及執行中不得不進行墻體、點位等拆改工作，每平米多至300元，少則100元，給項目造成數百萬乃至上千萬的無效成本。優化設計闡述建筑戶型優化設計是標譜設計機構針對地產住宅產品推優化設計誤區誤區：先后關系目前國內大部分地產開發的建筑設計和室內設計基本上是分兩個階段進行，先做建筑設計再做樣板房設計，是先后關系，建筑設計公司對建筑規范，建筑外觀，總體容積率等等比較熟悉，關注度高，解決的結構性問題，而針對相對人性化的室內格局、戶型設計及細部比例尺寸卻研究較少，這是建筑設計在前期規劃、戶型設計中的盲區，但恰恰我們整個樓盤住宅

3、產品賣給客戶的是單個的戶型，在客戶關注樓盤的外在顯性價值如區位、立面、小區環境、配套、周邊環境等因素前提下，隨著市場產品的多樣、可比、完善，趨于理性的客戶們高度關注的重要因素是“我家”好不好用，戶型格局是否貼近生活需求，是否滿足長期居住的便利性，更在乎住宅產品的“內在”。解決：同步關系戶型優化設計服務項目的推出彌補了這個設計缺失，使得建筑設計和室內設計的關系發展成為同步關系，其服務內容屬于室內設計的范疇，但又與建筑、結構、給排水、暖通、機電設備專業相結合，甚至兼顧景觀設計，根據甲方或室內設計單位的統籌配合，結合各地建筑規范、驗收要求和地方不同的建筑法規在前期設計中進行整體解決，梳理功能和效果的

4、關系，使交付給客戶的住宅產品十分貼近真實需求，制造客戶敏感點，增加產品附加值，達到良好的銷售效果。優化設計誤區執行中近期項目地產公司項目內容參與程度進度情況萬科地產A、B、C級精裝標準設計及戶型優化參與制定已完成方圓地產2000元/平米精裝標準設計及戶型優化主導制定已完成重慶慶鴻地產重慶郁金香國際公寓1200元精裝修標準及戶型優化主導制定施工圖階段信和置業800元、2500元精裝修標準設計及戶型優化主導制定已完成施工圖佳兆業地產800元、1200元、1800元、2500元全國精裝標準，及下屬各分公司12個精裝項目設計及戶型優化主導制定已完成光耀地產珠三角地區馬克住區、光耀城800元、1200元

5、兩個項目精裝標準及戶型優化；全球候鳥高爾夫別墅精裝系統梳理及戶型優化（2500元/）主導制定完成馬克社區和全球候鳥項目金大陸集團安徽宿州精裝修標準及滁州項目戶型優化主導制定完成圖紙偉星地產集團全集團B、C級戶型優化及精裝設計主導制定進行中中海地產集團集團1000元、1500元精裝修標準及戶型優化主導制定已完成西安國際社區1500元、精裝修標準設計及戶型優化深圳公司康城F、G區800元精裝修標準設計及戶型優化佛山公司千燈湖木作部品深化設計銀川分公司2500、3000標準執行重慶中海3000標準主導制定已完成已完成已完成執行中執行中執行中近期項目地產公司項目內容參與程度進度情況萬科地產A、B戶型優

6、化典型案例戶型優化典型案例 別墅類-全球侯鳥別墅度假地 別墅類-全球侯鳥別墅度假地戶戶均享受山、湖、景觀、戶戶均擁有獨立私家泳池的高端度假別墅。 本項目位于南中國最美麗的一個山谷容山、湖、稻田等自然環境與一體的高端單層，休閑項目戶戶均享受山、湖、景觀、戶戶均擁有獨立私家泳池的高端度假別墅甲方戶型優化要求 （1）戶型方正實用。 （2）流線合理。 （3）景觀視野良好，休閑氛圍提升。 （4）采光，通風良好。 （5) 配套設施豐富。 （6）電器設備有充分考慮，且易于維護。 （7）合理的泊車考慮。 （8）提升入戶儀式感。 （9）戶型面積可適當調整。 （10）泳池面積及泳道的合理性需要提升。甲方戶型優化要

7、求 （1）戶型方正實用。 （2）流線合理。A3原始戶型空間分析 未考慮設備房位置，中央式空調外機位，泳池設備區也未考慮。 作為度假產品的舒適性與休閑型需要更多的考慮。 戶內景觀與泳池景觀對室內的結合不足。 客廳面對公共衛生間方向，空間凌亂且面對客廳門口，影響客房私密性。 主臥室，次臥室均無收納空間。 泳池溢水及SPA池均未考慮。 客房標配露天SPA，而主人房未標配，且露天SPA的位置位于停車位，私密性太差。 客廳與餐廳面積比例失調。 入戶空間狹小。A3原始戶型空間分析 未考慮設備房位置，中央式家政流線原戶型家政流線缺點: 家政和起居共用一條流線，且入口狹窄，相互干擾。家政流線原戶型家政流線缺點

8、: 家政和起居共用一條流線，且 主流線亢長，無變化，缺乏趣味性。 入口狹窄，甚至寬度不如入戶花園寬，入戶儀式感喪失殆盡。訪客流線 主流線亢長，無變化，缺乏趣味性。 入口狹窄，甚至寬 沒有入戶門，安全性，私密性不知如何保障。起居流線 沒有入戶門，安全性，私密性不知如何保障。起居流線流線分析-家政流線 家務流線最主要作用于方便日常儲存、清洗、料理這三個方面。如，在廚房里操作，儲藏柜、冰箱、水、爐具的順序安排，決定了下廚流線，由儲存、清洗、料理這三道程序進行規劃；再如，家政空間，其布局需要方便取物、操作、放置等步驟的順序要求。流線分析-家政流線訪客流線流線分析-訪客流線 訪客流線主要指有入口進入主活

9、動區域的行動路線，訪客流線應該減少與超居流線和家務流線的干擾，一面在客人拜訪時影響到家人休息與工作。合理規劃通過流線的細分，從而科學地利用空間，才是戶型設計的根本。訪客流線流線分析-訪客流線流線分析-起居流線 訪客流線主要指有入口進入主活動區域的行動路線，訪客流線應該減少與超居流線和家務流線的干擾，一面在客人拜訪時影響到家人休息與工作。合理規劃通過流線的細分，從而科學地利用空間，才是戶型設計的根本。起居流線流線分析-起居流線起居流線衣柜收納 9692升浴室柜收納 943升廚房收納 2428升擴展收納 4012升強大的收納功能總收納 19015升集成收納 1940升衣柜收納 9692升浴室柜收納

10、 943升廚房收納 入戶儀式感水體景觀入戶儀式感水體景觀景觀樹景觀樹露天SPA池景觀樹泳池湖景視覺景觀內庭院入戶儀式入戶儀式景觀樹景觀樹露天SPA池景觀樹泳池湖景視覺景88%43%72%67%106%光的流通88%43%72%67%106%光的流通設備布置煤氣表、熱水器空調外機中央空調設備房游泳池設備區設備布置煤氣表、熱水器空調外機中央空調設備房游泳池設備區戶型優化后的賣點3、無邊際泳池，給您獨立的無邊享受。1、良好的儀式感入戶景觀，給您放松的心情和愉快的享受。2、雙車位空間，能滿足您的泊車需求。4、客廳、餐廳、主臥、次臥均有絕佳景觀視野。5、露天SPA池，水中休閑椅讓您的身體完全放松。6、室

11、內外雙餐桌設計，滿足您就餐的同時也能滿足您的沙龍，露天酒會活動。9、能容納20人的活動空間。7、戶外秋千，給您兒時記憶。8、專用的家政通道讓您的家政操作減少對您生活的干擾。10、擁有4件套配置的豪華衛生間亦能讓您親近自然，同時與湖景和室內景觀相結合，讓您切實體會沐浴山水中的感受。11、15米長的瀑布給戶外休閑區帶來湖景與瀑布景觀的雙重親水感受。12、分體空調外機位置，中央空調機位置具有考慮。13、獨立設備房，泳池設備檢修區，熱水器，煤氣表均有各自的位置。14、夜間泳池燈光與各類情景燈光相呼應，使您觀星賞月。15、客廳與泳池的零距離射擊給您無親水感受。16、泳池的淺池設計，照顧安全的人性化設計。

12、戶型優化后的賣點3、無邊際泳池，給您獨立的無邊享受。1、良好優化前后戶型對比分析優化前后戶型對比分析(1) 室內主要空間均優于原戶型舒適。(2) 減少不必要的交通空間。(3) 優化后擁有尊貴的入戶儀式感。(4) 收納空間大大提升。(5) 泳池舒適性提高。(6) 停車位增加。(7) 完善的設備房。(8) 優化后的服務通道，能減少對其他空間的干擾， 并確保空間的私密性。(9) 優化后有露天SPA池，舒適性提高。(10)優化后各空間更適宜沙龍，聚會活動。(11)優化后各空間景觀均更好提升戶型品質。對比結論：(1) 室內主要空間均優于原戶型舒適。對比結論：傳統戶型戶 型：三房兩廳兩衛建筑面積：134.

13、99套內面積：115.44得房率：85.51走道10.31m2客廳18.55m2餐廳7.26m2廚房7.34m2主臥室14.71m2北臥室210.17m2次臥室10.66m2次衛3.55m2洗衣區2.75m2衣帽間3.65m2主衛4.87m2儲藏間1.6m2南陽臺4.76m2工作陽臺3.36m2傳統戶型傳統戶型戶 型：走道客廳餐廳廚房主臥室北臥室2優化戶型戶 型：三房兩廳兩衛建筑面積：137.84套內面積：122.05得房率：88.54玄關6m2餐廳14.8m2客廳17.4m2廚房7.6m2北臥室10.4m2主臥室14.5m2次臥室10.5m2次衛3.4m2洗衣區4.4+3.4m2主衛4.5m

14、2走道2.2m2水爐間衣帽間4.2m2陽臺8.6m2優化戶型戶 型：玄關餐廳客廳廚房北臥室主臥室次對比分析面積對比部位傳統戶型（m2）優化戶型（m2）公共區域玄關6客廳18.5517.4餐廳7.2614.8功能空間廚房7.347.6次衛3.553.4主衛4.874.5洗衣區2.754.4走入式衣帽間3.654.2儲藏室1.6獨立空間主臥室14.7114.5次臥室10.1710.5北臥室10.6610.4灰空間走道10.312.3工作陽臺3.363.4南陽臺4.768.6對比分析對比分析面積對比部位傳統戶型（m2）優化戶型（m2）玄關6客對比分析1.玄關系統直接進入客餐廳，無過渡空間未設置一些必

15、要功能設施不便維持室內的清潔分類細致，多功能組合的收納系統獨立的內外過渡空間舒適的尺度2.9m1.4m儲藏，鞋帽收納組合衣物更換及儲藏室內外過渡空間，有效保持室內空間的清潔對比分析1.玄關系統直接進入客餐廳，無過渡空間分類細致，多功對比分析2.客餐廳餐廳空間尺度舒適走道空間融入客餐廳， 空間利用充分客餐廳共享性好餐廳空間略小走道空間未充分利用客餐廳空間共享性略差4.2m3.2m4.5m走道過長，空間共享性略差對比分析2.客餐廳餐廳空間尺度舒適餐廳空間略小4.2m3.2對比分析3.次衛系統3.55m2坐便器+淋浴3.4m2坐便器+淋浴+洗手盆獨立洗衣間，組合功能設置次衛布局合理，空間利用充分與其

16、他空間關系簡單，無干擾干身區功能單一次衛空間利用率低與其他空間關系干擾多2.75m2洗衣機+洗手盆4.4+3.4m2洗衣池+洗衣機+燙衣板+衣柜+工作陽臺空間關系復雜，多重干擾洗衣晾衣空間零距離與其他空間相對獨立洗衣晾衣對比分析3.次衛系統3.55m23.4m2獨立洗衣間，組合功對比分析4.其他陽臺實際可用率低次臥走道面積大，空間狹小北臥面寬窄，空間狹小走入式衣帽間功能單一陽臺更加舒適寬敞次臥空間更加寬敞，不可利用空間少北臥面寬加大，空間舒適，設置陽臺走入式衣帽間增加梳妝臺功能6m6m1.7m1.7m3.3m3.8m2.9m3.25m設有觀景陽臺設置梳妝臺，行為更加便捷，生活分類清晰對比分析4

17、.其他陽臺實際可用率低陽臺更加舒適寬敞6m6m1.戶型優化設計服務流程作業程序及安排：1、確定建筑戶型優化設計戰略合作單位2、在項目定位階段以顧問形式參與，提合理化建議，用精準的設計語言描述戶型配比及面積建議等3、規劃定稿后建筑設計階段針對戶型及公共空間進行優化設計，主要結合相關規范配合建筑設計，綜合面積指標、立面設計、贈送面積等因素將戶型平立面及公共空間調到最佳狀態。4、建筑方案確定后，進行項目全部戶型內部細節設計（與建筑戶型設計同步）（與建筑、結構、暖通、給排水、機電設備專業溝通確定包括功能空間面積配比、房間尺寸優化、戶型流線分析、戶型賣點升級優化、收納空間梳理、空調主機、排水排污管道、煤氣管道、地漏、空調孔位、梁柱形狀優化、燈位、開關插座、給排水點位、相應機電設備的定位）5、戶型優化、建筑設計同步定案報建審批完成后，開始室內精裝修設計。戶型優化設計服務流程作業程序及安排：戶型優化項目提交成果清單1、原建筑存在的一些問題和不足（原戶型分析）2、調整后建筑平面布置3、空間配比考量4、提煉營銷亮點及戶型亮點5、戶型彩色平面圖6、建筑反提后建筑反提前戶型交通流線對比7、建筑反提后