1、九龍城店鋪推廣策劃第一部分 全面開花的廈門商圈格局2000年以后，廈門的商圈格局開始走向多元化發(fā)展。從最早一枝獨秀的中山路商圈，發(fā)展到如今以中山路、SM、火車站-富山-文灶、禾祥西為代表的多元化商圈格局，整個城市的商業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)一片繁榮現(xiàn)象，出現(xiàn)了象沃爾瑪世貿(mào)店、好又多富山店、國美龍門店等單體銷售額名列全國前茅的明星店，令業(yè)內(nèi)人士對廈門這座中等規(guī)模城市的消費能力驚嘆不已。資料顯示，2006年，廈門全市實現(xiàn)社會消費品零售總額達314.94億元，比上年增長15.8%，連續(xù)多年保持兩位數(shù)以上的增長，體現(xiàn)了廈門這座城市對商業(yè)的強大消化能力。第二部分 是什么在支撐廈門商業(yè)快速發(fā)展在國內(nèi)來看，象廈門這種規(guī)模

2、的城市，商業(yè)卻如此發(fā)達，是極為罕見的。當(dāng)然，這得益于中國經(jīng)濟的持續(xù)快速增長的宏觀環(huán)境。具體而言，廈門的商業(yè)發(fā)展有其得天獨厚的優(yōu)越條件，歸納如下：廈門經(jīng)濟多年來穩(wěn)定快速發(fā)展，帶動了居民消費能力的不斷上揚。據(jù)廈門政府公報數(shù)據(jù)，2006年廈門全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到18513元，增長12.9%；全年城鎮(zhèn)居民人均消費支出14162元，比上年增長19.5%。居民收入水平的不斷提高導(dǎo)致居民購買力的不斷提升，直接推動了商業(yè)消費的發(fā)展。廈門是閩南的中心城市，其商業(yè)可以輻射到整個閩南乃至閩西。廣闊的腹地支撐著廈門商業(yè)的發(fā)展。閩南地區(qū)是福建經(jīng)濟最發(fā)達的區(qū)域，也是中國經(jīng)濟最發(fā)達的區(qū)域之一，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)完整，商賈興

3、盛，富人如云，這也是廈門商業(yè)的利好條件。廈門歷史上曾經(jīng)是五口通商的五個城市之一，具有適合現(xiàn)代商業(yè)生存的土壤與背景。廈門是國內(nèi)外著名旅游城市，旅游經(jīng)濟的發(fā)達對商業(yè)的帶動作用非常顯著。廈門的服務(wù)業(yè)相對發(fā)達，整個第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，有利于商業(yè)的迅速發(fā)展。通過以上分析，可以很清楚地看出廈門商業(yè)發(fā)展絕非偶然，而是有其內(nèi)在的因素支撐。所以，廈門商業(yè)屬于健康穩(wěn)定發(fā)展的正常型態(tài)。第三部分 廈門商業(yè) 方興未艾根據(jù)廈門政府公報顯示，2006年，廈門三類產(chǎn)業(yè)比例為1.654.044.4，如下所示：1.6%44.4%54%44.4%54%可以看出，廈門第三產(chǎn)業(yè)占全市GDP比重為44.4%，而同樣的數(shù)據(jù)北京為67.8

4、%，發(fā)達國家則高達70%。通過對比，我們可以得出結(jié)論：廈門第三產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展空間。而商業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，其提升空間也是同樣的廣闊。廈門商業(yè)群雄逐鹿，正是方興未艾。第四部分 九龍城項目分析一、優(yōu)勢1.地段優(yōu)越九龍城位于文灶商圈的核心位置，正對廈禾路繁華地段，背靠禾祥東發(fā)達的餐飲商圈。該區(qū)域交通便利，車流量、人流量大，商業(yè)較為發(fā)達，市場成熟無須再培育。從商業(yè)型態(tài)看，文灶商圈以酒店、娛樂業(yè)、餐飲業(yè)為大宗，并且發(fā)展層次較高，在廈門同行中占有一席之地。2.店面超值店鋪面積從50平方到280平方不等，挑高4.8米，買一層用兩層；部分挑高8.8米，買一層用三層。對客戶而言極為超值。總結(jié)最大優(yōu)

5、勢：店鋪處于成熟的商圈。二、劣勢1.一層的綠地屏障臨街店鋪前面的綠地設(shè)計，使店面與人行道隔離開來，構(gòu)成一個弧形地帶，不符合人們逛街的習(xí)慣，直接限制了店鋪的人氣。2.負一層的高低屏障負一層店面位于人行道旁的凹陷地帶，由臺階與人行道的路面相連。行人必須上下臺階才可進到店里，極不方便，由此限制了店鋪的人氣。3.店鋪建筑結(jié)構(gòu)不支持餐飲商業(yè)型態(tài)。總結(jié)最大劣勢：店鋪內(nèi)外的格局設(shè)計缺陷，不是直接處于人行道，限制了商業(yè)型態(tài)，限制了人氣。第五部分 對策與解決之道一、對策推導(dǎo)通過對九龍城項目本身的分析，我們可以推導(dǎo)出九龍城的建筑格局設(shè)計缺陷，使得店面與人行道之間有一定的距離，疏離了人行道上的人流，不利于聚攏人氣。

6、因此，九龍城的商店注定要喪失掉兩股潛在的消費人群，分別是散心、隨意逛街的人群。群體特征：逛街帶著隨意性，通常只逛路過的人行道邊上的商店。路過的行人。群體特征：看到感興趣的店，有可能進去轉(zhuǎn)一下，但通常也只針對人行道邊上的商店。可見，九龍城店鋪的商業(yè)型態(tài)，不能是普通的、常見的綜合商業(yè)型態(tài)，否則無法形成自己的競爭力。不適合發(fā)展普通的、常見的、綜合商業(yè)形態(tài)商店與人行道有一定的距離難以吸引路過的行人不適合發(fā)展普通的、常見的、綜合商業(yè)形態(tài)商店與人行道有一定的距離難以吸引路過的行人難以吸引散心、逛街的人群那么，九龍城的商業(yè)型態(tài)若要良性發(fā)展，則必須具有以下特征之任意一種：專業(yè)服務(wù)型行業(yè)，人們會專門為了享受某種

7、服務(wù)而特地上門消費。稀缺型商業(yè)，周邊區(qū)域乃至整個廈門都不多見，消費者可選擇的去處不多。專類型商業(yè)，由某個專門類別的商業(yè)群體構(gòu)成，聚集性強，便于人們選擇和比較。一句話：這種商業(yè)型態(tài)要讓人們特地過來，進行目標(biāo)性消費，而非路過、隨意性的偶然消費。現(xiàn)在，大體方向明確。未解決的問題：專業(yè)服務(wù)型行業(yè)、稀缺型商業(yè)、專類型商業(yè)，究竟哪一種最適合九龍城？二、業(yè)態(tài)選擇分析專業(yè)服務(wù)型行業(yè)常見的專業(yè)服務(wù)型行業(yè)一般體現(xiàn)為桑拿、足浴、SPA、減肥機構(gòu)以及健體機構(gòu)等。而文灶商圈的服務(wù)型行業(yè)相對發(fā)達，擁有適合業(yè)態(tài)發(fā)展的成熟土壤，客戶群穩(wěn)定。稀缺型商業(yè)廈門的稀缺型商業(yè)通常體現(xiàn)為國際知名的世界級品牌，即“品牌商業(yè)型態(tài)”。但這類型

8、態(tài)對于營業(yè)場所有著特定的要求，對于硬件的檔次要求極高，一般是開在高級商場百貨，不適合開在商住樓。專類型商業(yè)廈門常見的專類型商業(yè)聚集市場有餐飲一條街、建材專門市場、服裝一條街、家具市場等。綜合來看，在文灶區(qū)域除了餐飲一條街，其他的專類型商業(yè)比較欠缺。在這里發(fā)展專類型商業(yè)，有著較大的空間。如下表所示：商業(yè)型態(tài)專業(yè)服務(wù)型行業(yè)稀缺型商業(yè)專類型商業(yè)適合不適合綜上，我們可以得出結(jié)論：適合九龍城的商業(yè)型態(tài)，是專業(yè)服務(wù)型行業(yè)與專類型商業(yè)。那么，如果將這兩種商業(yè)型態(tài)結(jié)合，會產(chǎn)生什么樣的效果呢？請看下圖分析：聚集效應(yīng)，形成合力、強大競爭力吸引人們特地過來進行目標(biāo)性聚集效應(yīng)，形成合力、強大競爭力吸引人們特地過來進行

9、目標(biāo)性消費利潤高，能夠承受較高的租金專業(yè)服務(wù)型行業(yè)專類型商業(yè)營業(yè)空間大，符合九龍城店鋪挑高特性突破店鋪格局缺陷突破人流量的局限至此，九龍城的商業(yè)型態(tài)呼之欲出。第六部分 福建唯一“美容健體一條街”一、項目商業(yè)整合定位根據(jù)上面所分析，適合九龍城的商業(yè)型態(tài)可以同時具有以下兩種特征：專業(yè)服務(wù)型行業(yè)，比如：桑拿、足浴、SPA、塑身機構(gòu)以及健體機構(gòu)等。專類型商業(yè)，不只一家，而是有很多性質(zhì)相同的商家聚集一起，形成合力。而在種類豐富的專業(yè)服務(wù)型行業(yè)中，何者處于快速成長期？答曰：美容、健體。于是，九龍城的商業(yè)格局浮出水面，那就是廈門獨一無二、福建唯一的美容健體一條街二、“美容健體一條街”結(jié)構(gòu)SPA類：30%塑身

10、類（減肥機構(gòu)）：20%健體類（健身館、瑜伽、舞蹈機構(gòu)）：40%輔助類（護膚品、化妝品）：10%九龍城“美容健體一條街”結(jié)構(gòu)示意圖20%九龍城“美容健體一條街”結(jié)構(gòu)示意圖20%40%30%10%第七部分 招商推廣一、招商原則：名店優(yōu)先優(yōu)先選擇知名商家入駐，如羅麗芬、健體無極等知名店。二、銷售策略1.傳播炒作招商銷售之前，運用正確的傳播策略，打響“美容健體一條街”的知名度。2.先招商，后推廣九龍城“美容健體一條街”采取先招商后推廣的銷售策略，增強對投資客的吸引力。3.帶租約銷售帶租約銷售，3年租金一次性返現(xiàn)30%沖抵首付。4.已購本項目住宅的客戶，再購店鋪可享受9折優(yōu)惠，并可免一年物業(yè)管理費。5.商戶自購店鋪享有免租金一年的優(yōu)惠。6.購買店鋪的客戶可獲VIP身份，憑此身份享有開發(fā)商下一個項目9折優(yōu)惠。傳播招商帶租約銷售打響知名度名店優(yōu)先3年租金一次性返現(xiàn)30%抵首付三、廣告策略（時間、頻率待定）1.報紙廣告海峽導(dǎo)報半版圖文訴求主題：福建唯一、廈門獨有，九龍城“美容健體一條街”火熱招商中！正文內(nèi)容：文灶商圈核心地段，不可復(fù)制的集群優(yōu)勢，SPA店、塑身店、健體店、